Análisis del mercado inmobiliario de Manhattan

Cambio a la baja en el mercado inmobiliario de Manhattan en la segunda mitad de 2022

El año 2022 fue una historia de dos mercados en Manhattan. 

A principios de 2022 continuó el auge iniciado a principios de 2021, impulsado por la liberación de la demanda reprimida y un entorno de tipos artificialmente bajos que había implantado la Fed en los albores de Covid.  

En junio de 2022, sin embargo, después de que la Reserva Federal aplicara su primera subida de 75 puntos básicos al tipo de referencia, el mercado se suavizó rápidamente, dejando a la mayoría de los compradores y vendedores en un punto muerto durante el resto del año mientras se adaptaban a las nuevas realidades del mercado. Esto se refleja en el siguiente gráfico, que compara la actividad contractual mensual.

Actividad contractual mensual

Con sólo 602 contratos firmados en diciembre de 2022, fue uno de los peores finales de año desde 2008. A medida que compradores y vendedores asuman una nueva realidad, esperamos que el mercado vuelva a moverse a principios de 2023, ya que sigue habiendo demanda. 

Precios inmobiliarios en Manhattan

Condominios

• Precio medio de venta: 2,75 millones de dólares
• 2.074 dólares de precio medio por pie cuadrado
• Aunque se trata de un aumento con respecto al mismo trimestre del año pasado, se debe principalmente a los cierres de un puñado de torres de ultra lujo, como Central Park Tower y 220 Central Park South, que han sesgado los resultados.
• Básicamente, el precio por metro cuadrado se mantuvo estable de un año a otro, en algo menos de 2.000 dólares por metro cuadrado.

Coops

• Precio medio de venta: 1,27 millones de dólares
• 1.225 dólares de precio medio por pie cuadrado

• Precio medio de venta: 3,19 millones de dólares
• 2.415 dólares de precio medio por pie cuadrado
  

Segmento de lujo (10% de las ventas)

• Precio medio de venta: 8,06 millones de dólares 
• 2.909 dólares de precio medio por pie cuadrado
• Umbral de precio de entrada de 3,95 millones de dólares para el lujo

Subidas de tipos de la Fed en 2022

En el periodo de sólo 10 meses de 2022, la Reserva Federal elevó el tipo de referencia de los fondos federales en un 4,0%, como muestra el gráfico siguiente. Esta medida sin precedentes se tomó para intentar controlar la inflación, un fenómeno mundial en 2022. 

Aunque los tipos son más altos de lo que han sido desde 2008, ya han sido altos antes y los mercados inmobiliarios funcionaron bien en ese tipo de entorno de tipos. Sin embargo, el ritmo de las subidas de tipos este año, compactado en sólo 10 meses, es lo que más preocupa. Esto se ha traducido en que el tipo de la Hipoteca Jumbo Fija a 30 años ha pasado del 3,1% el 1 de enero de 2022 al 5,7% el 31 de diciembre de 2022. Desde el 6,35% de octubre. 

Manhattan tiene muchos compradores en efectivo (aprox. el 55%) en comparación con otras ciudades, por lo que los tipos de interés no siempre influyen tanto en la actividad. Además, las cooperativas, que constituyen el 70% del inventario y son exclusivas de la ciudad de Nueva York, tienen normas muy estrictas sobre la cantidad de financiación que se puede obtener. Algunas permiten una financiación máxima del 70%, pero muchas sólo del 50%. Algunos no permiten ninguna financiación. Estos son factores atenuantes para el mercado neoyorquino, pero no ayudan al comprador de vivienda por primera vez, que a menudo necesita una hipoteca para comprar. 

Manhattan Inventory Supply salva el día

La gracia salvadora de esta historia es la falta de oferta en el mercado. En comparación con el final de 2020, que tenía niveles de inventario de más de 8.100, el suministro de hoy está en un mínimo de 5.858. Hay muchas razones para ello, como ya comenté en agosto y resumo a continuación.

La limitada cantidad de oferta debería poner un suelo bajo los posibles descensos de precios a medida que nos adentramos en 2023. Y, no vemos ningún inventario que llegue al mercado en el corto plazo, ya sea por las siguientes razones:

• Hipotecas con esposas de oro
• El 80% de los neoyorquinos con hipotecas tienen tipos inferiores al 5%.
• Esto hará que los propietarios permanezcan indefinidamente en sus viviendas actuales. 
• Nadie va a cambiar su hipoteca del 3% por una del 6% a corto plazo. 

• Congelado el mercado de conversión de alquiler a vivienda por la ley del Estado de NY de 2019
• La ley penaliza a los propietarios de edificios que tienen inquilinos con alquiler estabilizado, lo que hace imposible crear apartamentos a precio de mercado a partir de unidades con alquiler estabilizado. A menos que se haga un cambio en esta ley, no habrá conversiones, ya que no tienen ningún sentido financiero para un desarrollador. 
• La expiración de los programas de reducción de impuestos encarece la construcción a los promotores
• Las reducciones 421a, 421g y J-51 han expirado. 
• En su día fueron grandes herramientas que el gobierno utilizaba para que los promotores construyeran, pero ya no existen.
• Los políticos izquierdistas de Nueva York han estado vetando proyectos con generosos componentes de vivienda asequible del 30% y el 50%.
• Pocas ventas de terrenos en Manhattan en los dos últimos años, por lo que no son muchos los promotores que planean construir en la ciudad.
• La inflación frenó muchas promociones, ya que no se conocen los costes, como en épocas normales.

Perspectivas inmobiliarias en Manhattan 2023

Muchos analistas han pronosticado una caída de los precios de la vivienda en todo el mundo durante el próximo año. Sin embargo, es probable que esto ocurra sobre todo en los lugares donde más subieron los precios durante Covid. En EE.UU., muchas ciudades pequeñas corren el mayor riesgo, ya que es donde más subieron los precios. Lugares como Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ y todo Connecticut al parecer. 

Sin embargo, la ciudad de Nueva York no era uno de estos lugares. De hecho, los precios de Nueva York descendieron durante Covid, ya que se produjo un éxodo masivo de la ciudad al comienzo de Covid. Los precios no recuperaron esas pérdidas hasta 2021 y registraron modestas subidas en comparación con la mayoría de las demás ciudades. 

Las previsiones de Knight Frank sobre el mercado residencial de primera categoría prevén que los precios de Manhattan aumenten al menos un 2% en 2023, por detrás de Miami (aumento del 5%) y Los Ángeles (aumento del 4%) en Estados Unidos. Ese nivel de aumento sitúa a Manhattan en el puesto 13 de su previsión de las 25 principales ciudades mundiales, lo que demuestra la resistencia y la confianza en la ciudad (y en Estados Unidos en general). 

Knight Frank cita la "fuga de capitales de refugio seguro" y "compradores extranjeros... que buscan más, en lugar de menos, exposición al dólar estadounidense". Sin duda, los factores que señalo sobre la baja oferta ayudarán a compensar la presión a la baja sobre los precios derivada de las medidas de la Fed en 2023.

Los mercados inmobiliarios de Manhattan y Miami seguirán siendo fuertes

Mucha gente nos ha preguntado qué creemos que va a pasar en los mercados de Nueva York y Miami ahora que la Fed ha subido los tipos. Aunque la actividad se ha ralentizado, ambos mercados siguen siendo muy activos según las mediciones históricas. 

Mucha gente se ha preguntado si la desaceleración traerá consigo un descenso de los precios. Aunque algunos expertos afirman que esto ocurrirá sin duda en algunas regiones del país, dado lo rápido que subieron los precios en esas regiones, esperan que las probabilidades de que los precios bajen en Manhattan y Miami sean de riesgo bajo o muy bajo, respectivamente.

Análisis de CoreLogic - Junio 2022: Probabilidad de que los precios bajen

Según CoreLogic, el área metropolitana de Nueva York tiene una probabilidad baja y Miami tiene una probabilidad muy baja de que los precios bajen en los próximos 12 meses.

Manhattan

Precios

Los precios no subieron al mismo ritmo que en otras localidades del país. El mercado inmobiliario se desplomó en 2020 (con un descenso de los precios, de media, del 7%) y solo empezó a repuntar en el primer trimestre de 2021, una vez que salieron las vacunas (con un aumento medio de los precios del 16%). 

1. Teniendo en cuenta que los precios en Manhattan subieron un 4,5% anual en los últimos 10 años, un aumento neto del 9% (16% menos 7%) equivale aproximadamente a 2 años de crecimiento normal de los precios. 
2. Las tasas de alquiler han subido un 20% año tras año, lo que ha provocado un aumento de los rendimientos, lo que hace que sea un gran momento para que los inversores compren propiedades en Manhattan (especialmente porque los precios no han subido). 
3. Esperamos que continúen las subidas de los precios de los alquileres en Manhattan, ya que los tipos de interés de las hipotecas provocan que haya menos compradores de primera vivienda en los próximos 12 meses y obligan a más personas a acudir al mercado del alquiler. 
4. Los elevados precios de los inmuebles de Manhattan siguen estando respaldados por las altas rentas locales, tal y como se desprende del informe UBS Global Bubble. 
5. Manhattan es un juego a largo plazo. Los inversores compran propiedades en Manhattan por seguridad. Dados los costes que conlleva, no es un lugar para la especulación desnuda o el flipping. 
6. El 50% de los compradores de Manhattan pagan en efectivo sus compras de propiedades, especialmente en el segmento de lujo, por lo que no se ven tan afectados por los cambios en los tipos de interés. 
7. Las cooperativas representan el 75% del parque de viviendas. Muchas Coops no permiten la financiación o la limitan al 50%. Este hecho impulsó el sector inmobiliario de Manhattan durante la crisis de Lehman. 
8. Sin embargo, la suscripción es muy estricta, por lo que no es un escenario de 2008. 

Suministro

1. La oferta es relativamente baja para los mejores proyectos de condominios de Nueva York en las zonas principales. 
2. La oferta ha bajado un 10% respecto al mismo mes del año pasado. 
3. En cuanto a los condominios de lujo, hay muy pocos en la tubería.
4. De vez en cuando recibimos solicitudes de inversores que buscan ofertas de condominios al por mayor en Manhattan. En 2018, hubo bastantes y muchos edificios con al menos 50 unidades para vender.  
5. Sin embargo, al preparar un análisis reciente para dos inversores distintos (uno de ellos haciendo una transacción 1031 muy grande), observé que hay muy pocos edificios estelares que saldrán al mercado en los próximos 3-5 años por debajo de la calle 96. Y, el número de edificios con más de 50 unidades para vender se redujo significativamente en comparación con hace cuatro años. 
6. Algunos edificios que estaban en proyecto y que esperábamos ansiosamente, como The Cortland, One High Line y One Wall Street han comenzado a venderse. Todos ellos son proyectos de muy alta gama. Aparte de estos, hay pocos condominios de primera categoría en zonas privilegiadas. 
7. La falta de oferta de productos de calidad probablemente hará que los precios sigan subiendo, hasta que se produzca un equilibrio entre la oferta y la demanda. 
8. La expiración de la desgravación fiscal 421a, que en el pasado había incentivado a los promotores a construir condominios y edificios de alquiler, ha provocado que haya menos promociones en proyecto.  
9. Los políticos liberales de Nueva York no tienen ganas de incentivar a los promotores para que construyan, así que no vemos que este incentivo vaya a volver. 
10. Por supuesto, estos políticos tienen poca visión de futuro. La falta de incentivos para los promotores sólo a) reducirá la cantidad de viviendas asequibles que se construyen (un requisito para los nuevos proyectos de construcción en Manhattan), b) reducirá los ingresos para la ciudad y el estado, y c) aumentará aún más las tasas de alquiler para los inquilinos. 

Miami 

La nueva fuerza de Miami viene de:

1. una enorme afluencia de residentes (ricos) que huyen de los estados con altos impuestos; 
2. una afluencia de residentes que buscan más libertades y menos restricciones covícolas, ya que Florida tenía restricciones muy laxas durante la pandemia;
3. una afluencia de fondos de cobertura y empresas tecnológicas que se trasladan a Miami; 
4. una oferta muy escasa de viviendas unifamiliares y condominios (especialmente los de mayor tamaño); y 
5. una tubería vacía. 

Aunque la actividad se ha ralentizado en los últimos meses, no se debe a la demanda. En realidad se trata de la oferta. La demanda de viviendas unifamiliares y condominios en Miami (y en todo el sur de Florida) ha sido tan grande que el inventario se ha reducido. Y, no se espera que la nueva oferta tenga mucho efecto en el mercado hasta que el próximo ciclo de construcción esté en pleno apogeo. Esperamos que esto sea de 5 a 7 años, ya que no hay prácticamente nada que llegue al mercado en los próximos 3 años.

En el siguiente vídeo hablo de ello en profundidad:

Titulares y promedios

Siempre disfruto escuchando a Leonard Steinberg de Compass. En un post reciente, advertía a los compradores y vendedores de que no se creyeran los titulares y no se fijaran demasiado en las medias. Y definitivamente tiene razón.  

1. El sector inmobiliario está hiperlocalizado. 
2. No confunda los titulares de un mercado (o del país) con los de otro. 
3. Manhattan es un mercado realmente único (por muchas razones) y las tendencias nacionales no se aplican, como nos ha demostrado la historia. 
4. Lo mismo puede decirse de Miami, que, actualmente, está experimentando un gran aumento de crecimiento. Por ello, Miami tiene una probabilidad muy baja de que los precios bajen, según CoreLogic. 
5. En Manhattan, vemos lo hiperlocal que puede ser el mercado. Aquí evaluamos los edificios individualmente, ya que a menudo los edificios vecinos pueden tener precios totalmente diferentes, una demanda totalmente diferente, una trayectoria totalmente diferente, etc. 
6. En Miami, también vemos lo hiperlocalizado que puede estar el mercado. Los precios y la demanda en la playa no tienen prácticamente ninguna relación con los precios y la demanda de algunos barrios del continente. 

Por lo tanto, no hay que dejarse llevar por las medias, ya que éstas sólo nos informan de lo que ha ocurrido en el mercado en su conjunto y, esencialmente, de lo que ha ocurrido en un edificio concreto (o en una línea de un edificio, para el caso). 

Estamos aquí para ayudarle a navegar por los mercados de Manhattan y Miami. Programe una llamada rápida conmigo si puedo arrojar luz sobre cualquier otra cosa que esté contemplando. Estaré encantado de hablar de ambos mercados con más detalle, proporcionar una valoración de su casa si está pensando en vender, o enviarle una búsqueda de propiedades.

¡Feliz verano!

El año 2021 será sin duda uno de los mejores años en el sector inmobiliario residencial en la historia de Manhattan, superando los 9.500 millones de dólares en ventas cerradas sólo en el tercer trimestre, la mayor cantidad de ventas cerradas en un trimestre en 32 años. 

La actividad de ventas se vio estimulada por una demanda reprimida desatada, el aumento de la adopción de vacunas, los precios razonables, los bajos tipos de interés récord, el cambio a espacios más grandes (o con espacio exterior) y el aumento de la riqueza personal. 

Estos 9.500 millones de dólares se refieren a operaciones cerradas en 2021, no necesariamente firmadas en el trimestre, que es un barómetro más actual del mercado. 

Los contratos firmados bajan para la temporada de verano, pero siguen siendo un récord para el trimestre

Como puede verse en el gráfico siguiente, la actividad de firma de contratos se ha mantenido en niveles elevados desde principios de año, aunque ha ido disminuyendo. Esta disminución podría ser resultado de la estacionalidad, ya que los meses de verano suelen ser más lentos que el resto del año. Dicho esto, las ventas del trimestre han batido un récord. 

Aunque un 29% menos que en el trimestre anterior, se firmaron 3.500 acuerdos en el trimestre. A razón de 270 operaciones por semana en el trimestre, se trata de una cifra récord. El mes de octubre continúa la tendencia, con unas 305 operaciones semanales.  

Los vendedores están contentos, pero no demasiado 

Los vendedores en 2021 han estado muy contentos, especialmente después de la escasez de ventas en 2020. Los compradores están ahí, por lo que la demanda es muy fuerte, especialmente en el segmento de lujo, donde se encuentran los apartamentos más grandes.

Aunque la actividad ha aumentado considerablemente durante la mayor parte del año, el miedo aún no ha desaparecido, por lo que los precios no están subiendo más allá de los de antes de la covid. El descuento covid del 6-9% (dependiendo de cuándo se compró el año pasado), ha desaparecido, pero aún no hemos visto aumentos de precios por encima de los niveles de 2019. 

Con toda esta actividad, uno podría pensar que los precios están listos para volver a subir. Por lo general, las subidas de precios suelen producirse entre 9 y 12 meses después de una notable mejora de la actividad de ventas. Comprueben sus calendarios, ya que empezaremos a entrar en esta fase en breve.

Las unidades sobrevaloradas languidecen en el mercado

Dado que los precios se han mantenido planos con respecto a los niveles de 2019, el tercer trimestre no ha sido el momento de poner en venta una propiedad a precios aspiracionales. En el trimestre, las propiedades con precio de mercado tardaron 78 días en venderse. Por el contrario, las propiedades que requirieron un ajuste de precio tardaron 181 días en venderse, más del doble (2,3 veces) que las que tenían un precio acorde con el mercado actual. 

Precios actuales en el trimestre

Nota: Normalmente, me gusta comparar las cifras del trimestre con las del trimestre anterior, sin embargo, en el tercer trimestre de 2020 un tercio del volumen de ventas del trimestre se atribuyó a cierres en 220 Central Park South, el nuevo edificio de condominios más caro de la ciudad de Nueva York. Se cerraron 16 unidades a un precio medio de 37 millones de dólares, por un total de 592 millones. En consecuencia, sólo les muestro las cifras del trimestre actual. Si desea información más detallada, por favor, póngase en contacto conmigo. 

Otras estadísticas interesantes:

• La actividad de las ventas aumentó hasta la tasa más alta de los últimos 32 años. 
• A pesar de los bajos tipos de interés, aproximadamente el 50% de las operaciones se realizaron en efectivo.
• Las ventas de Obra Nueva por debajo de 3 millones de dólares crecieron el doble que las de más de 3 millones, que aún así se duplicaron respecto al mismo trimestre del año anterior. El cambio a unidades de menor tamaño en los nuevos desarrollos ha hecho que la tendencia de los precios sea más baja.
• El descuento en la cotización en todos los segmentos fue del 5,3% de media en el trimestre
• La oferta total de meses de condominios y cooperativas, el número de meses que se necesitaría para vender todo el inventario en venta, cayó a sólo 5,1. 
  
  

Te perdiste el fondo. No te pierdas la recuperación. 

Manhattan supera el fondo del mercado y se dispara la actividad contractual

El segundo trimestre de 2021 ha sido un éxito de ventas, demostrando que todo el mundo se equivocaba al decir que la vida en la ciudad estaba muerta. Manhattan ha recuperado la mejor temporada de ventas de primavera en 6 años y ha tenido la mayor actividad de ventas desde 2007.

La demanda acumulada, los precios razonables, los bajos tipos de interés, el deseo de adquirir espacios amplios (o con espacio exterior), el aumento de la riqueza personal y un mayor número de compradores han impulsado el volumen de ventas. En resumen, la ciudad está en auge, gracias a la ciencia y, a su vez, a un renovado optimismo.

Nota: para esta actualización, comparo el Q2 de 2021 con el Q2 de 2019, que es mucho más apropiado que el Q2 de 2020, cuando NYC estaba bloqueada. 

Los contratos firmados se disparan

Los contratos firmados en el trimestre aumentaron un 60% con respecto al mismo trimestre de 2019. Muchos de estos acuerdos no se cerrarán hasta el tercer trimestre de 2021, momento en el que esperamos ver una acción de precios positiva, dado el volumen y la combinación de los apartamentos que se contrataron en el trimestre. 

Los apartamentos más grandes vuelven a estar de moda

El mercado superprime (>10M$) ha tenido el mejor primer semestre registrado, impulsado por los descuentos de dos dígitos respecto a su precio original. Además, se ha producido un notable aumento de la venta de apartamentos de mayor tamaño, lo que ha sido estupendo para el mercado de más de 5 millones de dólares. 

La mezcla de ventas que incluyó un cambio significativo hacia la venta de apartamentos más grandes, sesgó las tendencias de los precios, llevando el , Mientras que el precio de venta mediano aumentó a $ 1,130,000, el más alto desde que alcanzó $ 1,215,000 en el segundo trimestre de 2019, las tendencias de los precios se sesgaron debido a la mezcla de ventas.

Disipación de descuentos de Covid

En comparación con el mismo trimestre del año pasado, el precio medio por pie cuadrado disminuyó un 3,6%. Esto se ha denominado el "descuento Covid". En el primer trimestre, este diferencial fue del 9%, lo que demuestra que el descuento covid se está comprimiendo rápidamente. Esperamos que el descuento covid se disipe en el tercer trimestre y desaparezca en el cuarto, a medida que los empleadores suspendan o limiten el "trabajo desde casa".

Precios actuales en el trimestre: 

Otras estadísticas interesantes:

• La actividad de venta de condominios se elevó hasta la tasa más alta de los últimos 30 años. 
• Las ventas de nuevos desarrollos por encima de los 3 millones de dólares fueron las mayores en tres años. 
• La actividad de ventas aumentó más rápido que la entrada de nuevos inventarios en el mercado, lo que hizo que los meses de oferta se redujeran a 6,9 meses, el ritmo más rápido en 4 años. 
• El descuento global de la lista fue del 6,4%. 

Si te perdiste el fondo, ¡no te pierdas la recuperación! 

Abril 2021 Contratos Top

Marzo Récord de 14 años

La actividad contractual en Manhattan siguió aumentando hasta alcanzar un nuevo récord en abril de 2021, con 1.607 contratos firmados, superando el récord de 14 años de marzo, con 1.500 contratos en un solo mes. La primera semana de mayo continúa la tendencia y, de momento, mayo va camino de igualar a abril.

Con 1.607 contratos firmados, esta cifra es un 50% superior a la de abril de 2019, un mes comparable anterior a Covid. En abril de 2020 solo se firmaron 213 contratos (presumiblemente iniciados antes de la crisis). Como recordatorio, la ciudad de Nueva York se cerró con la prohibición de mostrar, desde finales de marzo hasta finales de junio de 2020.

En el frente del lujo, según The Real Deal , se han firmado 652 contratos de lujo en lo que va de año hasta finales de abril, que es más que todos los contratos de lujo firmados en todo el año 2020.

En cuanto a las nuevas promociones, en abril se firmaron 235 contratos, frente a los 165 de marzo. Ha sido el nivel de actividad más alto de Manhattan en el segmento de nuevas promociones en tres años.

Manhattan resurge de las cenizas

Tras un 2020 extremadamente decepcionante, en el que la isla de Manhattan se vio asolada por un "éxodo Covid" y se cerró físicamente durante 90 días, el mercado de ventas residenciales de Manhattan resurgió de sus cenizas en el primer trimestre de 2021. Si bien el mercado había ido subiendo en noviembre y diciembre de 2020, en el primer trimestre de 2021 y, en particular, en marzo de 2021 se produjo una actividad de ventas impresionante. 

La actividad de ventas aumenta en el primer trimestre de 2021

Las ventas en Manhattan crecieron a un ritmo vertiginoso en marzo de 2021, con un volumen de ventas que superó los 1.500 contratos firmados, el mejor mes en 14 años. Incluso en enero y febrero de 2021 el volumen de ventas superó al de los meses del año anterior al menos en los últimos tres años, como se muestra a continuación:

Los compradores han estado aprovechando la combinación de tipos de interés hipotecarios bajos y precios más bajos. También están animados por la nueva administración, de la que NYC ya se está beneficiando, en contraste con la última administración que se empeñó en castigar a la ciudad de Nueva York por rechazar abrumadoramente a Trump.  

Los precios bajan, pero no están en caída libre

Si bien los precios han bajado, no se han desplomado como algunas personas podrían haber supuesto que lo harían. El precio por pie cuadrado de un condominio en Manhattan fue un 8,8% menor en el primer trimestre de 2021 con respecto al primer trimestre de 2020. Esto se suma a los precios más bajos desde que se promulgó el tope de SALT en 2018, que tuvo el efecto de bajar los precios en NYC en promedio un 11% según el economista Robert Schiller. Por lo tanto, los precios están muy lejos de su pico de hace unos años y están listos para dar la vuelta. Con una administración "azul", el tope de SALT , que castiga a los estados azules, tiene muchas posibilidades de desaparecer en 2021. Esto beneficiará a los precios de los inmuebles y atemperará el éxodo a los estados de baja fiscalidad. 

Siguen existiendo nuevos acuerdos de desarrollo

Todavía se pueden encontrar gangas en las promociones nuevas, ya que los precios se han reducido considerablemente en los proyectos presentados hace tres años. Sin embargo, los proyectos lanzados recientemente se han ajustado a los precios del mercado actual, por lo que no hay muchos descuentos. Mientras que algunos de los descuentos se muestran en los precios más bajos, muchos de los descuentos están ocultos en las concesiones de los costes de cierre. Estos no aparecen en las cifras de precio por metro cuadrado. La magnitud de los descuentos en las nuevas promociones varía mucho, ya que dependen de factores como la fecha de lanzamiento del proyecto, la velocidad de venta hasta la fecha, el número de unidades restantes disponibles en una línea concreta, los socios de capital y, lo que es más importante, los precios mínimos de cesión de los prestamistas (los bancos controlan realmente el precio, no el promotor). 

Para conseguir la mejor oferta en Nueva Promoción, hay que tener la mente abierta y no fijarse en algo que no vaya a obtener los mayores descuentos. Por ejemplo, los promotores no ofrecen grandes descuentos en los apartamentos con espacio exterior ni en las líneas que están casi agotadas.

Este gráfico muestra cómo los precios de las nuevas promociones han recuperado parte de su equilibrio desde sus mínimos de hace unos meses. 

Las vacunas infunden confianza

Esperamos que los precios de los inmuebles empiecen a subir en primavera/verano y durante el resto del año a medida que la ciudad de Nueva York se vaya vacunando. Hasta la fecha, el 44% de los habitantes de Manhattan ya han recibido su primera dosis de la vacuna y el 27% están totalmente vacunados. Cuando alcancemos el 70% de la población totalmente vacunada, las actividades volverán a la normalidad, incluyendo la apertura total de restaurantes y cines (parcialmente abiertos ahora), espectáculos de Broadway, y lugares deportivos, etc. Entonces, esperamos que se produzcan otros cambios drásticos en el mercado. Una vez que el país vuelva a abrirse a los extranjeros a finales de este año, esperamos que la recuperación inmobiliaria de Manhattan se acelere.

Los indicios apuntan a que el mercado seguirá subiendo

La posible eliminación del tope de SALT , la escasez de nuevos permisos de construcción (ya que la nueva promoción se ha suspendido durante el último año) y la plena reapertura de la ciudad serán un buen augurio para los precios de las propiedades de Manhattan durante los próximos 4-5 años, como vimos tras la crisis de Lehman.  

Si estás pensando en comprar, hazlo ahora para conseguir los mejores precios. El inventario ha bajado de un récord de 9.600 unidades a la venta en octubre de 2020 a 7.000 unidades a finales de marzo de 2021, lo que sigue siendo un poco alto. Pero, si las ventas continúan al mismo ritmo que en el primer trimestre, estaremos en un mercado de vendedores a principios del verano. A medida que la economía se calienta, también lo harán los tipos de interés, lo que encarecerá la propiedad de la misma vivienda.

El mercado de Manhattan se mueve... ¡ahora es TU MOVIMIENTO! 

El mercado de Manhattan comienza bien el año 2021 con una mayor actividad de ventas

Aunque el mercado inmobiliario de Manhattan sigue luchando por los efectos de Covid, el cuarto trimestre de 2020, e incluso el mes de enero de 2021, ha experimentado una notable mejora impulsada por:

• Noticias positivas sobre la vacuna y su puesta en marcha, que aumentaron la confianza de los compradores,
• Tipos de interés históricamente bajos,
• Vendedores (y promotores) que ofrecen descuentos (el descuento medio de Covid fue del 10%, mucho menos para las unidades de menor precio y mucho más para las de mayor precio)
• La demanda de Pent-up desde el cierre de 3 meses
• Una nueva administración favorable a NYC, y
• Posible derogación del límite de SALT , que redujo los precios en Nueva York en un 11% (según Zandi) 

Los contratos firmados en el cuarto trimestre aumentaron aproximadamente un 8% con respecto al mismo trimestre de 2019. En enero de 2021 las ventas de condominios aumentaron un 50% y las de cooperativas un 167% respecto al mismo mes del año anterior. Todo son buenas noticias! Sin embargo, la alta oferta actual de inventario para la venta es un viento en contra para el mercado que beneficiará a los compradores en 2021. 

El mercado del alquiler también ha experimentado un repunte en los últimos meses. Pero, hasta que las empresas no pidan a sus empleados que vuelvan a sus oficinas, el mercado de alquileres seguirá siendo flojo. Esperamos que el mercado de alquileres se recupere rápidamente dentro de unos meses. 

Lo que hay que saber:

• Es un mercado de compradores, pero la ventana de oportunidad para las mejores ofertas se está cerrando,
• Los precios cayeron pero no se desplomaron,
• Los compradores de lujo han vuelto al mercado, ya que estuvieron ausentes durante gran parte del año, 
• El inventario ha bajado mucho desde su dramático pico de octubre, pero sigue en un nivel alto,
• Es un gran momento para comprar un apartamento grande de un promotor - los nuevos desarrollos vieron algunos de los mayores descuentos y concesiones que hemos visto. 

El mercado de Manhattan se recupera en el cuarto trimestre de 2020

Con titulares que hablan de gente que huye de las grandes ciudades, no es de extrañar que mis clientes se sorprendan al oír que la actividad de contratos firmados en Manhattan ha sido robusta en el último par de meses. Los contratos firmados por mes en octubre y noviembre de 2020 promediaron 855, con diciembre de 2020 en camino de superar los 717 contratos firmados en diciembre de 2019. La actividad de contratos firmados para el trimestre hasta mediados de diciembre ya ha superado el mismo trimestre del año pasado. 

La confianza en la vacuna y la capitulación de los vendedores a los descuentos en los precios han hecho que los compradores vuelvan al mercado. La mayor parte de esta actividad contractual ha sido en el segmento de los 3 millones de dólares, con el sector del lujo aún deslucido, pero mejorando. 

Como pueden ver abajo, el número de contratos firmados por encima de los 5 millones de dólares sigue creciendo y este es el segmento en el que estamos viendo los mayores descuentos. 

El inventario está muy por debajo de la cima, pero sigue siendo alto

La actividad y la confianza han hecho que la oferta de propiedades de Manhattan en venta haya bajado de aproximadamente 9.600 en octubre de 2020 a 8.000 en la actualidad. 

Mientras que el inventario ha aumentado un 20% en comparación con el final del año pasado, cuando los niveles de inventario estaban en 6.600, estamos contentos de ver que los niveles de inventario han caído un 17% desde su punto máximo. Este cambio tan brusco en el inventario en octubre fue probablemente el resultado de las noticias sobre las vacunas estelares de Pfizer y los Modernos. Esperamos que esto no envalentone demasiado a los vendedores.

Hasta que la vacuna esté completamente desarrollada, esperamos que se hagan tratos en la ciudad de Nueva York. Aunque a medida que pase el tiempo y la actividad aumente, no esperamos que los vendedores hagan descuentos como lo han hecho. Parece como si ya hubiésemos pasado la parte inferior del mercado, pero aún en un período en el que un comprador puede obtener, hasta ahora, importantes descuentos en la ciudad de Nueva York. 

¿Dónde están todos los descuentos ahora?

El promedio de "descuento Covid" ha sido de alrededor del 10%, aunque mayor en el segmento de más de 4 millones de dólares. Urban Digs analizó las ventas cerradas en el 4º trimestre de 2020, y encontró que 

• Menos de 2 millones de dólares - un promedio de 5% de descuento
• 2 a 4 millones de dólares - un promedio de 10,4% de descuento
• Más de 4 millones de dólares - un promedio de 13,5% de descuento

Por supuesto, estos son promedios y sólo tienen en cuenta los precios, no otros regalos que los desarrolladores están ofreciendo para hacer tratos, como créditos de costos de cierre, etc. Es importante señalar que el mercado inmobiliario de Manhattan ya se ha visto afectado por el cambio de impuestos de SALT a finales de 2017, y que el mercado tocará fondo en el tercer trimestre de 2019. Por lo tanto, los precios ya habían sufrido un golpe significativo antes de que Covid se pusiera en marcha. El descuento adicional de Covid es sólo la guinda del pastel para los compradores. 

Nuevo desarrollo 

Los descuentos realmente dependen de muchos factores del propio edificio, como dónde está ubicado, cuántas unidades se han vendido, cualquier problema particular con el promotor, el prestamista, etc. Además, ¿qué línea del edificio está comprando? Si el promotor vendió el 50% de las unidades de la mejor línea del edificio y el 0% de otra línea, no deberías esperar el mismo descuento en ambas líneas. 

Actualmente, los nuevos descuentos de desarrollo corren por toda la gama y realmente depende de los muchos factores que afectan al edificio en sí. Los promotores están en deuda con sus bancos, que dictan los precios mínimos de lanzamiento, por lo que son más propensos a ofrecer generosos créditos de cierre que descuentos directos. Sin embargo, hemos visto una combinación de descuentos en los precios y créditos de cierre. 

El descuento medio es del 10% en los nuevos desarrollos más los créditos de cierre, aunque hay algunos desarrollos que están ofreciendo eso además de los precios ya reducidos. No es inaudito ver un 20-30% de descuento en los precios de la Lista A, que es el precio original presentado al Fiscal General del Estado de Nueva York. 

Los promotores han estado cubriendo al menos una parte de los costos de cierre del comprador, incluyendo una parte de estos costos:

• Impuestos de transferencia (aprox. 2%)
• Impuesto sobre la Mansión (escala graduada que comienza en el 1% y sube al 4% si supera los 25 millones de dólares)
• Estacionamiento - puede incluirlo dependiendo de la unidad
• Almacenamiento - puede conseguir que se incluya 
• Cargos comunes - podría pagar un año de cargos comunes. 

Algunos promotores no están negociando en absoluto o tal vez sólo cubran los impuestos de transferencia si tienen algo muy especial con sus edificios. Por ejemplo, Park Loggia tiene terrazas con vistas a Central Park que se negocian a precios de venta. El Benson sólo tiene unas pocas unidades en la Avenida Madison en la UES que también están negociando a precios de venta. Otros edificios que son autofinanciados y, por lo tanto, no están en deuda con otros tampoco están negociando. Pero, estos son pocos y distantes entre sí. 

Macro Takeaways:

• Este es probablemente el mayor mercado de nuevos compradores de desarrollo que la ciudad de Nueva York ha visto en los últimos 20 años. 
• No estamos en una crisis financiera; estamos en una crisis de salud que probablemente se haya resuelto.
• No estamos en la misma situación que la Gran Recesión de 2008/2009, 2000 Tech Bubble, o el 11-S cuando había miedo y no había dinero en la calle.
• Los bancos y los trabajadores de cuello blanco están llenos de dinero en efectivo y la DJIA es más de 30.000 (no 6.000 como en 2009).
• El miedo está en los vendedores. Los compradores tienen un corto plazo para aprovechar este miedo.
• Para los que se sientan al margen, recuerden que deben hacer una oferta para obtener un descuento. ¡Necesitas jugar para ganar!

Al terminar el año, queremos desearles a todos unas felices fiestas. Rezamos para que el 2021 sea mejor que el 2020. 

Mercado inmobiliario de Manhattan

Rebota de nuevo en octubre de 2020

Para entender en tiempo real lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York, la primera métrica que miramos es el número de contratos firmados durante un mes en particular. Los contratos firmados en octubre repuntaron significativamente, llegando a 874 contratos firmados, un 30% más que en septiembre de 2020 y un 4% más que en octubre de 2019. Esto es una clara evidencia de que el mercado inmobiliario de Manhattan se ha recuperado de las profundidades de la crisis de Covid. Además, los contratos firmados en octubre fueron más altos que en cualquier otro mes de 2020, incluso antes de Covid, lo que es bastante evidente en el gráfico siguiente.

Los grandes compradores de Manhattan han vuelto

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

El inventario de Manhattan parece haber alcanzado su punto máximo

El inventario, o suministro, alcanzó a mediados de octubre un récord de 9.628 propiedades a la venta y ahora parece que se está desvaneciendo. La nueva oferta mensual bajó un 21% desde septiembre de 2020 y un 1,2% desde octubre de 2019. Esto indica que el crecimiento del inventario se ha ralentizado, sin embargo, la acumulación de los niveles de inventario tardará un tiempo en volver a los niveles normales. Por eso pensamos que la oportunidad para los compradores no se ha desvanecido todavía, aunque ya hemos superado el pico de incertidumbre causado por el virus. En las últimas semanas, los niveles de inventario han disminuido y, hasta el viernes 6 de noviembre, han bajado a 9.255 propiedades en venta. Es un número muy grande de propiedades a la venta, considerando que el inventario del año pasado en esta época era de aproximadamente 7.700. 

La venta de casas en los suburbios de la ciudad de Nueva York ha pasado el punto máximo 

Mientras que las ventas se mantienen en un alto nivel en Westchester, Greenwich, Long Island, the Hamptons, la actividad de ventas ha bajado desde su pico que golpeó los suburbios de Nueva York el verano pasado. 

Ahora que las elecciones han terminado - bueno, casi - y Pfizer anunció una vacuna con una eficacia del 90%, creemos que el mercado seguirá creciendo en Manhattan. 

El mejor momento para comprar en la ciudad de Nueva York

en más de 10 años

Estamos a tres meses de la reapertura del mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York. Aunque ha habido muchos desafíos, la ciudad se está recuperando. Estamos empezando a ver signos de vida en términos de aumento de contratos firmados y ventas pendientes. Pero, todavía tenemos un largo camino por recorrer, lo que significa que hay una gran oportunidad para el dinero inteligente.

Con la reapertura de restaurantes, gimnasios, oficinas y museos, la ciudad de Nueva York se ha vuelto mucho más ocupada. Los neoyorquinos se distancian socialmente y usan máscaras religiosamente, lo que ha suprimido el virus en la ciudad.

Dando un paso atrás y mirando el panorama general del mercado inmobiliario desde 30.000 pies, sabemos que es el momento adecuado para comprar en Manhattan. Si usted compró en 2001 o 2009, ya sabe que la ciudad de Nueva York se recuperará más fuerte que nunca. Por lo tanto, les pido que se tomen un momento y piensen dónde estarán en 18 meses. Seguro que los compradores que se sientan al margen se arrepentirán de no haber comprado antes la ciudad de Nueva York.

Aquí están nuestras principales pistas para lo que está pasando en el mercado ahora mismo:

1. Covid ha creado una oportunidad temporal para comprar en Manhattan a precios bajos. 
2. El gráfico de pulso del mercado anterior tiene en cuenta las ventas e inventarios pendientes. Muestra claramente que la ciudad de Nueva York ha estado en un mercado de compradores y está empezando a recuperarse. 
3. Los vendedores serios están listando sus propiedades a precios razonables o están haciendo descuentos. Especialmente los promotores, que están ofreciendo descuentos y concesiones en los precios, algo inaudito hace un par de años... y que será inaudito dentro de unos años.
4. Mientras que el descuento promedio ha sido del 8%, estamos viendo descuentos mucho más altos (2x - 3x) en las propiedades más caras.
5. La ventana de oportunidad es ahora... ¿cuándo se cerrará esta ventana? Probablemente se cerrará antes del segundo trimestre de 2021, con los mejores acuerdos en el cuarto trimestre de 2020, seguido de buenos acuerdos en el primer trimestre de 2021. Una vez que se anuncie que una vacuna es efectiva y está lista para su distribución, los vendedores tendrán más confianza - ¡así que sugerimos atacar ahora! Para cuando cierren, estaremos en el 2021 y en un nuevo mercado.
6. 7 billones de dólares de estímulo gubernamental (14 veces más que en 2008) significa que los riesgos son bajos. Esto no es 2008. Los bancos están sanos y el apoyo de la Reserva Federal nunca ha sido mayor.
7. Las valoraciones récord del mercado de valores (un subproducto del estímulo gubernamental) demuestran que la Reserva Federal está haciendo todo lo posible para estimular la economía. También demuestra que los inversores tienen confianza en la economía de los EE.UU., y que Covid estará bajo control y luego la historia en breve.
8. La ciudad de Nueva York ha estado en la supresión del virus desde junio, mucho más eficaz en su gobierno que el Gobierno Federal. Los residentes han estado haciendo su parte distanciándose socialmente, evitando grandes eventos y usando máscaras para proteger a sus compañeros neoyorquinos. Mientras que mucha prensa agrupa a toda la ciudad de Nueva York en un solo lote, la mayoría de las infecciones por Covid se han producido en Queens y Brooklyn, no en Manhattan. No hemos visto que esto se mencione en ninguna parte de las noticias.
9. El mercado de ventas ya no está en caída libre creado por el cierre. Las ventas pendientes han dado un giro, creciendo sustancialmente en septiembre, ya que el mercado ha pasado el verdadero fondo.

Gráficos de cortesía de Urbardigs

Nuestras mejores elecciones actuales:

 

Este reducido precio de 2 dormitorios sobredimensionados en el East Village originalmente vendida como nueva construcción por $400K más que el precio de lista a $3.4 millones en 2017. Este es un edificio boutique del 2015 con increíbles ventanas de vidrio. Más información.

20 West 53 Street - Unidad 22A
4.750.000 dólares / 2.748 dólares por ft²
Reducido 600.000 dólares / Vendido por 5,7 millones de dólares en 2017

2 Camas / 2,5 Baños / 1.728 ft²
Mantenimiento: 3.792 dólares / Impuestos R.E. 2.414 dólares

Viva en el Baccarat Hotel y Residencias, uno de los mejores hoteles de la ciudad de Nueva York. El propietario original pagó 5,7 millones de dólares por este apartamento, por lo que están muy motivados con un descuento de 1 millón de dólares. Más información.

540 West 28 West Street - Unidad 3A
885.000 dólares / 1.560 dólares por pie cuadrado

Estudio / 1 Baño / 567 pies²
Mantenimiento: $606 / Impuestos R.E. $629

Este estudio en +Art in West Chelsea tiene un precio muy bueno de 885.000 dólares. Finalmente, los vendedores están listando apartamentos a precio de venta, no los precios de aspiración de hace unos años. ¡Cerca de Hudson Yards y la Línea Alta! Aprende más.

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Un verano diferente en la ciudad de Nueva York 

En esta época del año, suelo dar una actualización de los informes del mercado de Manhattan del segundo trimestre. Sin embargo, el Q2 2020 es un animal completamente diferente, ya que el mercado inmobiliario de Manhattan estuvo cerrado durante 12 de las 13 semanas que componen el 2º trimestre. 

Para aquellos que no están al tanto de lo que pasó en la ciudad de Nueva York, el 23 de marzo de 2020, la ciudad entró en modo de bloqueo y volvió a aparecer 90 días después, el 22 de junio de 2020. No se permitieron exhibiciones físicas durante este tiempo. El inventario cayó significativamente durante la crisis, ya que los vendedores retiraron sus propiedades del mercado o retrasaron su cotización. Ahora, sin embargo, las propiedades están de vuelta en el mercado, con un inventario que ha subido un 8% desde la misma época del año pasado.  

El mercado durante el último mes está volviendo lentamente, pero no necesariamente a los niveles normales todavía. Desde la reapertura hace 5 semanas, hemos visto:

• El 84% de los contratos firmados eran de menos de 3 millones de dólares.
• Una sorprendente urgencia en algunos de estos compradores, ya que saben que la ciudad de Nueva York volverá pronto a una cierta normalidad. 

• No hay mucho que hacer en la parte alta del mercado, ya que mucha gente sigue en sus casas de verano y las restricciones de viaje siguen vigentes.
• Los tipos de interés hipotecarios alcanzaron mínimos históricos (menos del 3%), ya que la Fed redujo el tipo de los fondos a cero.
• Los indicadores generales sugieren que los precios están entre un 8 y un 10% por debajo de los niveles pre-cobertura, pero no en todos los puntos de precio. 
• Para nuevos desarrollos, los costos de cierre combinados y las reducciones de precio alrededor de 8-12% dependiendo del proyecto. 
• Los mayores descuentos se han producido en el mercado de gama alta, donde algunos promotores han reajustado los precios de sus listados y están recogiendo la mayor parte de los costos de cierre del comprador, ofreciendo incentivos muy atractivos para realizar la transacción ahora.  
• Las reventas de más de 5 millones de dólares no reciben solicitudes para mostrarlas semana tras semana. Por lo tanto, los vendedores serios de una propiedad más grande deben estar preparados para descontar al menos el 10%, y probablemente más, de los precios previos a la compra. 
• Los descuentos disminuyen a medida que los precios bajan, con pocos descuentos, si es que hay alguno, por debajo de la marca del millón de dólares.

Alquileres:

• Aunque el inventario de alquileres es alto, el mercado también está viendo un flujo constante de arrendamientos firmados, especialmente a 10.000 dólares por mes y menos. ¡Aunque con descuentos! 

¿Qué es lo siguiente?

Todavía estamos en las primeras etapas de una nueva realidad, sin embargo, en términos de COVID, la ciudad de Nueva York es ahora una apuesta más segura que el 80% del país!  

Si Nueva York puede mantener sus protocolos de seguridad y mantener bajas las infecciones virales, y sigue habiendo noticias muy positivas sobre los ensayos de vacunación y los medicamentos terapéuticos (como el Remdesivir), la historia sugiere que los bienes raíces de la ciudad de Nueva York se recuperarán rápidamente.  

Ahora mismo, hemos pasado el pico de incertidumbre, que para la ciudad de Nueva York era el marco temporal de abril / mayo, así que tal vez el mejor de los mejores acuerdos están detrás de nosotros. Pero, creemos que los compradores tendrán los próximos 4 o 5 meses para conseguir grandes ofertas también. Una vez que haya una vacuna que se sabe que funciona, y las probabilidades son que veremos una en el otoño, la ciudad de Nueva York volverá mejor que nunca. 

¿Preguntas? Programe un tiempo para charlar conmigo. 

¡Disfruta tu verano! 

Anthony

El efecto del Coronavirus en los precios de los inmuebles de Manhattan

En medio de esta crisis mundial sin precedentes, hemos recibido varias preguntas sobre el impacto de COVID-19 en los precios del mercado inmobiliario de Manhattan. Espero que todos se mantengan seguros y saludables durante este tiempo tumultuoso. Mientras el jurado está fuera de lo que sucede a continuación, aquí está la última información sobre el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York.

A finales de marzo, la ciudad de Nueva York fue puesta en un "coma inducido médicamente" para poder adelantarse a la crisis de salud pública. Como resultado, el mercado inmobiliario de Nueva York ha estado totalmente congelado en el tiempo con una mínima actividad de nuevos contratos en los últimos dos meses. La exhibición física de condominios, apartamentos y casas en Manhattan ha sido prohibida por el Estado de Nueva York. Y, la ciudad de Nueva York ha estado prácticamente bloqueada desde mediados de marzo. Sin embargo, los contratos que estaban en marcha antes de la pandemia han podido cerrarse virtualmente y los bancos han continuado financiando hipotecas. 

Ya estamos a mediados de mayo y Nueva York ha pasado un mes del pico de la crisis y ha despertado de su coma autoinducido. Gracias al liderazgo del Gobernador de Nueva York Andrew Cuomo, Nueva York ha logrado aplanar la curva y está manejando su salida de esta crisis. Aunque todavía no estamos al 100% fuera de peligro, se está planeando una reapertura por etapas en las próximas semanas y meses. Muchos edificios de condominios de Manhattan levantarán su moratoria de mudanzas a partir del 15 de mayo y esperamos que la moratoria de exhibiciones sea levantada en algún momento de junio. 

Mirando por el espejo retrovisor a enero y febrero de 2020, la actividad de los contratos aumentó un 15% con respecto a los mismos períodos del año pasado, lo que promete que la primavera de 2020 será una temporada de ventas muy sólida. Desafortunadamente, ¡ya no es así! Actualmente, el inventario de condominios y cooperativas a la venta se contrajo dramáticamente, con sólo 5.000 unidades a la venta, un 50% más bajo que los niveles de inventario de la temporada de ventas de primavera. Incluso el cálculo de días en el mercado, que cuenta el número de días que una propiedad ha sido puesta en venta, ha sido congelado por los portales de anuncios, ya que ese cálculo se convirtió en algo sin sentido una vez que se implementó la moratoria sobre la exhibición de propiedades. Entonces, ¿cuál ha sido el efecto en los precios de los bienes raíces en Manhattan?

Si bien es prematuro sacar conclusiones del impacto del virus en los precios de los bienes raíces en Manhattan, el ex presidente del Banco de la Reserva Federal, Ben Bernanke, señaló que esta paralización económica se parece más a un desastre natural que a una depresión económica. Esto no es el resultado de un colapso del sistema financiero como en 2008 o la Gran Depresión. Los bancos son fuertes y están bien capitalizados. Afortunadamente, la Reserva Federal se movió rápidamente en el estímulo monetario y la administración se movió rápidamente en el estímulo fiscal. 

El lado bueno de todo esto es que los precios de los bienes raíces en la ciudad de Nueva York se beneficiarán significativamente de las tasas de interés bajas y de la flexibilización cuantitativa. La inflación de los precios de los activos es el propósito de la flexibilización cuantitativa, aunque puede tomar algún tiempo para que se presente la oportunidad. Independientemente del nivel de inflación de los precios de los bienes raíces en Manhattan a causa de este estímulo cuantitativo récord, en última instancia, la ciudad de Nueva York sigue siendo una de las principales ciudades del mundo y la gente todavía necesita una vivienda para comprar o alquilar. 

En última instancia, se trata de un problema de salud que puede ser resuelto, especialmente ahora que todo el mundo se centra en el problema de Covid 19. 

Si desea tener una llamada de acercamiento para discutir el mercado con más detalle, sólo tiene que elegir una franja horaria conmigo abajo:

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6 cosas que debes saber sobre el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York este febrero

1. Aumento significativo de la actividad de ventas en el último año

• Las ventas pendientes suben un 17% - Mercado general
• Las ventas pendientes suben un 25% - 600.000 dólares - 1 millón de dólares  
• Las ventas pendientes suben un 21%: de un millón a dos millones de dólares. 

Esto demuestra que la actividad de ventas ha aumentado significativamente con respecto al año pasado, que fue el más bajo del mercado en términos de actividad. Las propiedades en los puntos de precio más bajos por debajo de 2 millones de dólares están viendo el mayor rebote. Finalmente estamos viendo que la demanda está superando a la oferta, algo que no hemos visto en mucho tiempo en NYC. Los contratos firmados en Manhattan han subido dos dígitos en noviembre de 2019, diciembre de 2019, enero de 2020 y febrero de 2020. Un indicador principal, un prolongado aumento en la actividad firmada por contrato generalmente precede a la acción de los precios. En enero, un mes inusualmente lento, se registró un número impresionante de firmas de contratos, lo que no es común para el mes más frío del año. 

Anecdóticamente, hemos notado que al llamar a otros corredores para fijar citas, al menos el 25% de las veces estas unidades ya tienen ofertas aceptadas. Nada como hace 12 meses. Las unidades que se están contratando han estado en el mercado por un tiempo y han pasado por varios recortes de precios, o nuevas unidades que han tenido un precio correcto desde el principio. También, en el último caso, estamos viendo casas abiertas abarrotadas y algunas guerras de ofertas (un remanente de una era diferente).

2. La actividad del mercado de lujo se fortalece con los descuentos

Los descuentos en todo Nueva York están cerrando tratos y en enero vimos un descuento promedio de 6.4% (una tasa alta para Nueva York) que muestra que los vendedores han capitulado y los tratos no se están haciendo. Mientras que el mayor aumento en la actividad de ventas ha sido para unidades por debajo de los 3 millones de dólares, hemos visto algunas mejoras en el extremo superior también. 

Por ejemplo, el informe Olshan señaló: "La semana pasada se firmaron 20 contratos por 4 millones de dólares o más, la tercera semana consecutiva de 20 o más ventas. El promedio de caída de precios del precio original fue del 18%, un total que fue sesgado por las dos mayores ventas."

"El promedio de días en el mercado fue de 803, un total que se elevó porque la mitad de las propiedades fueron vendidas por promotores y habían estado en el mercado durante años. Ese fue el total más alto que este informe ha registrado desde que comenzamos a rastrear esta estadística en particular en 2012."

Compradores de Central Park: Si han estado observando el mercado de Billionaire's Row y Central Park, las oportunidades están ahí. Ahora puede ser el momento de saltar antes de que el mercado dé la vuelta. Por ejemplo, para alguien dispuesto a vivir en el Hotel y Torre Trump International en Columbus Circle, uno puede recoger una gran vista directa del Parque Central 3 dormitorios por $ 3,300 por pie cuadrado (abajo). DJT no será presidente para siempre y este edificio se recuperará en algún momento. Además, hemos visto fuertes descuentos en One57 y el edificio Time Warner también, aunque el precio mínimo para la vista directa del Parque Central en estos y otros edificios ultra lujosos está rondando los 4.500 dólares por pie cuadrado. 

Note que seguimos escuchando de los compradores en este segmento que escuchan que hay más inventario en el mercado. Mientras que ese puede ser el caso de otros vecindarios, no hay nuevos edificios que entren en la hilera de los billonarios. Además, el nivel de inventario por debajo de los 20 millones de dólares con una vista sin obstáculos de Central Park es limitado, ya que la mayoría de estos edificios tienen un precio de venta promedio de 30+ millones de dólares. 

3. Nuevos desarrollos vs. Reventas

Los nuevos desarrollos con precios de hace 2 o 3 años se están quedando atrás en el mercado y la razón de ello es que hay una desconexión entre los desarrolladores y sus bancos e inversores. 

Lo que le decimos a nuestros compradores: hay muchas oportunidades en el mercado de reventa con propiedades de entre 1.100 y 1.800 dólares por pie cuadrado. 

Por supuesto, hay oportunidades en el segmento de nuevos desarrollos y se han visto descuentos del 15% en algunos edificios. Sin embargo, muchos de esos edificios en los que se están viendo descuentos de dos dígitos, fueron lanzados hace años. En contraste, hemos visto edificios lanzados en 2019 con precios que reflejan el mercado actual, ofreciendo pocos descuentos de los bajos precios de venta, pero todavía recogiendo muchos de los costos de cierre de los compradores.

El mercado es muy sensible a los precios y está motivado por el dólar. Es bien sabido que existe un inventario en la sombra. Estas son unidades que fueron sacadas del mercado de vendedores poco realistas, o nuevos proyectos de desarrollo en barrios marginales. Los compradores son muy astutos en estos días y saben cómo detectar un buen valor. Si lo compró en los últimos 5 años y está tratando de venderlo ahora, probablemente está bajo el agua o en el punto de equilibrio. Por lo tanto, prepárese para un viaje lleno de baches. Los trucos y astucias - hay muchos - no harán que una propiedad sobrevalorada se venda.

Propiedades de nueva construcción en venta

Últimos apartamentos en venta en Manhattan

4. Los alquileres han subido 

Después de una cierta suavidad en el último par de años, las tasas de alquiler han aumentado significativamente año tras año. De la realidad - Mientras que los cazadores de apartamentos tratan de averiguar lo que pasa con los honorarios de los corredores, ahora tienen otras noticias para darles una pausa: Los alquileres fueron entre un 5 y un 6 por ciento más altos el mes pasado que el año anterior en los tres distritos cubiertos por el informe de mercado de Douglas Elliman.

5. 5. Tasas de hipotecas

Los tipos de interés de las hipotecas han caído en picado desde la misma época del año pasado y están descansando cerca de mínimos históricos. La tasa de las hipotecas fijas a 30 años llegó al 3,65%, mientras que el mercado de valores estuvo cerca de un récord de más de 26.900. En comparación, en los últimos 30 años, la misma tasa hipotecaria ha promediado alrededor del 6,25%. En los últimos 10 años, las únicas dos veces que la tasa ha sido más baja fueron en septiembre de 2016, con un mínimo del 3,42%, y en noviembre de 2012, con un mínimo del 3,32%.

Es poco probable que las tasas puedan bajar mucho más, ya que ya estamos cerca de mínimos históricos. Por lo tanto, recomendamos que nuestros clientes refinancien ahora o financien la compra de sus nuevas propiedades para aprovechar este fenómeno de tasas hipotecarias artificialmente bajas antes de que sea demasiado tarde. 

5. Coronavirus y compradores extranjeros 

Si bien es demasiado pronto para determinar el impacto que el susto de la salud puede tener en el mercado inmobiliario, cabe señalar que el mercado inmobiliario de Nueva York ha sido anclado por compradores nacionales y los extranjeros han estado prácticamente ausentes. Los compradores de China continental han estado ausentes en el mercado de la ciudad de Nueva York desde 2016, los europeos han estado ausentes ya que su moneda ha estado baja durante un largo número de años. Los latinos y los brasileños han estado ausentes en gran medida, ya que sus monedas se han depreciado.

Por lo tanto, no esperamos que esto afecte negativamente al mercado de la ciudad de Nueva York a corto plazo. Si el dólar cae y el miedo a la salud disminuye, el mercado podría despegar. Por último, es posible que algunos países asiáticos vean limitadas sus oportunidades de inversión mientras las autoridades tratan de frenar el diferencial que conduce a una mayor inversión en la ciudad de Nueva York, un lugar libre de riesgos. 

¿Por qué ahora es el momento adecuado para invertir en el mercado de condominios de Manhattan

Warren Buffett lo dijo mejor: "El precio es lo que pagas, el valor es lo que obtienes... Es sabio ser temeroso cuando otros son codiciosos y codicioso cuando otros son temerosos."

Algunos informes recientes sobre bienes raíces en la ciudad de Nueva York han hecho temer a algunas personas. Cuando miramos el panorama general y las estadísticas generales de esos informes es bastante claro por qué esas personas son temerosas, sin embargo, hay que profundizar más para entender toda la historia.

Los compradores de condominios en Manhattan se mantuvieron cautelosos en el tercer trimestre de 2018 debido a la preocupación por la nueva ley tributaria (FN1) aplicada a finales de 2017, a pesar de que la economía es muy fuerte, el mercado de valores bursátiles bate récords y los tipos de interés siguen siendo relativamente bajos, aunque aumentan rápidamente.

Los bienes raíces en Manhattan rara vez están en un mercado de compradores, así que si usted está interesado en una inversión segura a largo plazo, ahora puede ser el momento de comprar. Esto no va a ser un evento prolongado o repetido en un futuro próximo. De hecho, durante el tercer trimestre, la parte alta del mercado (>5 millones de dólares), que comenzó una corrección en 2016, comenzó a recuperarse un poco, como se discute a continuación.

Los titulares no cuentan toda la historia

Aunque los titulares sobre el trimestre han sido preocupantes, no cuentan la historia completa. Tenemos que mirar lo que está sucediendo hoy en el mercado y no hace 1, 2 u 8 trimestres, que es en lo que los informes trimestrales del mercado suelen centrarse. Si miramos el número de contratos firmados en el trimestre, un indicador líder, este trimestre fue aproximadamente el mismo que el del año pasado.

• Los contratos firmados en Manhattan mostraron una ligera disminución del 1% con respecto a los firmados en el tercer trimestre de 2017.

• El segmento de mejor desempeño en términos de contratos firmados fue de 5 millones de dólares - 10 millones de dólares (que vio un aumento del 30% en los contratos firmados impulsado principalmente por las ventas en dos nuevas urbanizaciones, The Belnord y en la 100 E 53).

• El segundo mejor segmento fue para el precio de las casas de más de 10 millones de dólares, que vio un aumento del 10% en la actividad.

• Aunque no sabremos qué unidades están bajo contrato, los precios de estas unidades se negociarán en última instancia hasta que se cierren y se registren, lo que podría ser dentro de muchos meses, el rebote de la actividad de un sueño prolongado es tranquilizador. Seguramente, el descuento jugó un papel importante en estas ventas.

Las ventas cerradas en el tercer trimestre de 2018, sin embargo, muestran un panorama diferente. Al mirar las ventas cerradas, usted está evaluando sólo las unidades que cerraron en el trimestre, independientemente de cuando se firmó el contrato. En el caso de New Development, eso pudo haber sido hace 3 años en algunos casos. Por lo tanto, la información de las ventas cerradas puede ser algo anticuada, aunque sigue siendo buena información para captar tendencias.

• Los cierres totales en Manhattan cayeron un 8% (aunque aumentaron un 5% con respecto al segundo trimestre de 2018)
• El nuevo desarrollo cerró las ventas en picada, con una caída del 37%. Esto llevó a algunos promotores a descontar significativamente los precios de las nuevas construcciones en aquellos edificios que estaban sobrevalorados para empezar con o fuera de los barrios de mayor demanda. El Grupo Central reportó el promedio de descuento de nuevos desarrollos en un casi record de 14% en el trimestre, desde el 8% del año pasado.
• Los compradores que se alejaron de los elevados precios de los nuevos desarrollos se volcaron a la reventa de condominios, que aumentó un 2%, mientras que las ventas de las cooperativas cerradas disminuyeron un 8%.
• El inventario en el trimestre creció significativamente, en un 13%, lo que resultará en tiempos de comercialización más largos en el futuro.
• El inventario de la cooperativa de reventa aumentó en un 26%, mientras que el inventario de los condominios de reventa aumentó en un 4%. El inventario de nuevos desarrollos bajó un 5%.
• El precio promedio de un condominio era de 2,66 millones de dólares, con una disminución del 2,3%. El precio promedio por pie cuadrado de las unidades de condominio de reventa disminuyó un 5%.  
• El precio medio de un nuevo desarrollo fue de 4,33 millones de dólares, mientras que el precio de un nuevo desarrollo por pie cuadrado aumentó un 4%.
• El precio medio por metro cuadrado del mercado del lujo (el 10% de las ventas) subió un 2,7% y el umbral de entrada del lujo cayó a 3,85 millones de dólares.

Crédito de la foto: 111 Murray

El macroambiente

• El Dow y el NASDAQ están en la cima. La toma de ganancias puede hacer que los precios caigan, pero, a pesar de las conversaciones sobre las guerras comerciales internacionales, las acciones están altas, y la toma de ganancias se ve muy atractiva.
• La tasa de desempleo ha bajado y, estadísticamente, EE.UU. tiene pleno empleo. El pleno empleo fomenta el gasto. El gasto de los consumidores genera más beneficios para los accionistas.
• La desregulación está en pleno apogeo, por lo que es muy probable que el desarrollo empresarial continúe en su impulso ascendente.
• No hay una burbuja de crédito, pero el Presidente de la Reserva Federal dice que los tipos de interés subirán progresivamente hasta el 2019. Los tipos de interés más altos animan a los compradores a contratar hipotecas de tasa fija más pronto que tarde.
• Las altas tasas de crecimiento en toda la economía tienden a hacer que la gente se pregunte cuánto tiempo durará todo esto, por lo que muchos se detienen en las compras importantes. Los economistas, hoy en día, dicen que no hay una burbuja de crédito en el horizonte, por lo que la economía impulsada por el consumidor parece sólida.

Por qué confiamos en el mercado de la ciudad de Nueva York

En resumen, creemos que es un mercado de compradores bastante bueno para estar en él, especialmente en comparación con 2008.

• Con los vendedores finalmente negociando, los compradores ahora tienen poder
• El interés es relativamente bajo históricamente
• La economía está en auge
• La desregulación está en pleno apogeo
• El desempleo más bajo en 69 años
• La ciudad de Nueva York tiene el nivel de empleo más alto en 50 años y la industria de la ciudad de Nueva York está ahora bien diversificada fuera de las finanzas.
• No hay burbuja de crédito como en 2008; los bancos tienen requisitos estrictos y hacen su debida diligencia
• Los beneficios de la compañía nunca han sido tan altos, especialmente con la nueva tasa baja del 21%
• El exceso de construcción en los mercados urbanos se absorbe generalmente con rapidez

El análisis de los números detallados sugiere que el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York es fuerte. La mayoría de la gente leerá los informes generales, pero el comprador astuto escuchará a los especialistas en bienes raíces. Parafraseando a Warren Buffett, dijo que cuando otros tienen miedo, este puede ser el momento adecuado para comprar en la ciudad de Nueva York.

El efecto de la nueva ley tributaria de los Estados Unidos en Manhattan 

La nueva ley de impuestos de EE.UU., implementada el 1 de enero de 2018, ha creado mucho ruido en los medios de comunicación. Sin embargo, si se mira la letra pequeña, la ley será una bendición para las corporaciones e inversores inmobiliarios, incluyendo a los compradores extranjeros. Para los actuales propietarios, especialmente en Manhattan, es un poco más complicado.

En Manhattan, la incertidumbre en torno a los efectos finales de la nueva ley, que limita las deducciones de impuestos estatales y locales y reduce el monto de los intereses deducibles de las viviendas primarias de 1 millón de dólares a 750.000 dólares, creó un mercado tembloroso y se refleja en los últimos informes de mercado del primer trimestre, que muestran una reducción del 10% en la actividad del primer trimestre, según Corcoran. La debilidad en el volumen se encontró en todos los puntos de precio, pero, especialmente, se sintió en la parte alta. La actividad de ventas del segundo trimestre parece estar recuperándose.

Para mitigar los efectos negativos de la ley tributaria, el Gobernador Cuomo ha hecho esfuerzos significativos para cambiar las reglas tributarias estatales. Esperamos que permanezca cierta incertidumbre en el mercado, lo que pondrá a los compradores en el asiento del conductor durante los próximos meses, al menos hasta que la economía comience a calentarse, un subproducto anticipado de la reforma fiscal.

Vale la pena señalar, sin embargo, que muchos edificios de lujo en los principales barrios del centro de la ciudad como NoHo, SoHo, TribecaWest Village y Flatiron, y el núcleo de laUpper West Side, por ejemplo, están funcionando bastante bien. Los condominios a buen precio siguen avanzando rápidamente, las ventas pendientes han aumentado con respecto al mes y al año anterior, y seguimos viendo que el 20% de los tratos se hacen por encima del precio de venta, un número nada despreciable.

Informe sobre los precios de la vivienda en Manhattan 

La economía de los Estados Unidos y la ciudad de Nueva York, en particular, han venido experimentando un fuerte desempeño económico a principios de 2018.  

• El empleo en la ciudad de Nueva York alcanzó un máximo histórico de 4.426 millones de personas. La ciudad de Nueva York ganó 702 mil empleos desde 2009, un aumento del 18,9%, que es el mayor aumento desde la Segunda Guerra Mundial y mucho más alto que el de la nación, que añadió un 11,5% de nuevos empleos. La tecnología, los medios de comunicación, la salud y los negocios relacionados con el turismo fueron las industrias que impulsaron la mayor contratación en los últimos 10 años.
• El promedio del Dow Jones ha aumentado un 25% desde hace un año, llegando a 25.000. Con casi todas las compañías reportadas para 2017, el 75% de las compañías reportaron que sus ganancias del cuarto trimestre superaron las expectativas.
• En febrero se crearon 313.000 puestos de trabajo, superando las expectativas en 100.000, mientras que la tasa de desempleo fue de un bajo 4,1%.

Esperamos ver más efectos positivos de la nueva reforma fiscal más adelante en el año y una posible reforma fiscal de fase II que reduzca los impuestos sobre las ganancias de capital. Estén atentos...

Informe sobre el mercado de Manhattan

Sigue habiendo fuerza y actividad en el núcleo del mercado de condominios de Manhattan. Los mercados de valores de un nivel récord, la financiación barata y fácilmente disponible, y la claridad han ayudado a impulsar el mercado. Hace un año, había una gran incertidumbre con respecto a las elecciones de los EE.UU., los tipos de interés estaban aumentando prematuramente y todo el mundo estaba conmocionado por Brexit. Selecciona las estadísticas para el tercer trimestre de 2017:

• Los contratos de condominio firmados entre 1 y 3 millones de dólares aumentaron un 11% año tras año.
• Los contratos de condominio firmados entre 3 y 5 millones de dólares aumentaron un 8% año tras año. 
• Sin embargo, el mercado de condominios de ultra lujo (más de 10 millones de dólares) sigue enfrentándose a vientos contrarios, aunque en este trimestre se firmó un 12% más de contratos >10 millones de dólares.
• Reventas - $1,774 precio promedio psf
• Nuevos Desarrollos - $2,320 precio promedio psf
• Lujo - $2,780 precio psf, con un precio de entrada para el lujo (el 10% de las ventas) en 4.1 millones de dólares.

¿Cómo son los niveles de inventario de reventa en el mercado inmobiliario de Manhattan?

"Buyers - A la corrección de los precios ya se ha producido, y durante el último año aproximadamente el mercado en general ha mostrado signos de estabilización y normalización. Si tienes una necesidad real de comprar y encuentras la propiedad adecuada, utiliza este período de lentitud para cualquier apalancamiento que puedas conseguir en negotiations - you nunca se sabe cuando un vendedor ha tenido suficiente, y está listo para hacer esa oferta".

Lea el artículo completo en: medium.com

Estamos de acuerdo con Urban Digs. El mercado de la energía renovable de Manhattan ya se ha corregido, especialmente en el segmento de lujo, y los compradores tienen más influencia ahora que entre 2014 y 2016. Esperamos que este apalancamiento continúe en 2018, ya que hay confusión sobre los nuevos cambios de impuestos. Hemos encontrado, sin embargo, que la oferta de inventario de reventa es todavía baja. 

Hemos mirado los niveles de suministro de inventario de reventa en cuatro vecindarios de primera que son populares entre nuestros principales compradores de casas e inversores: TribecaChelsea, Upper East Side yUpper West Side... Hemos visto el segmento de 5 a 10 millones de dólares, el segmento de 2 a 5 millones de dólares y el segmento de 1 a 2 millones de dólares. 

De todos los bienes raíces de Manhattan en venta en el segmento de 5 a 10 millones de dólares, sólo había 17 unidades de reventa en Tribeca, 8 unidades de reventa en Chelsea, 5 unidades de reventa en el Upper East Side, y 4 unidades de reventa en el Upper West Side. Eso es un total de 34 unidades de reventa en estos cuatro barrios, que cubren gran parte de la isla de Manhattan. 

Cambiando el mercado hacia abajo, de todos los bienes raíces de Manhattan en venta en el segmento de 2 a 5 millones de dólares, sólo había 22 unidades de reventa en venta en Tribeca, 15 en Chelsea, 21 unidades en Upper East Side, y 32 unidades en el Upper West Side (incluyendo el Riverside). Eso es sólo 90 unidades disponibles en el segmento de 2 a 5 millones de dólares en estos cuatro barrios.  

En el mercado de entrada, de todos los bienes raíces de Manhattan en venta entre 1 y 2 millones de dólares, sólo había 2 unidades de reventa disponibles enTribeca, 11 unidades de reventa en Chelsea, 15 unidades de reventa en el Upper East Side y 19 unidades de reventa en el Upper West Side. Hay un total de 47 unidades de reventa disponibles para la venta en el segmento de 1 a 2 millones de dólares en estos cuatro grandes barrios. 

Como señaló Urban Digs, es cierto que los vendedores son más receptivos a las negociaciones en estos días, especialmente en comparación con 2014 - 2015, pero la oferta de buenos condominios de reventa sigue siendo relativamente baja. Y, los nuevos desarrollos se están vendiendo a un precio muy alto. Cuando empezamos a estrechar la búsqueda de los mejores inmuebles de Manhattan disponibles para la venta, por edificio particular, exposición, los que no tienen un precio excesivo, el número de buenas opciones disminuye significativamente. Por lo tanto, si usted es un comprador que tiene necesidades de vivienda o que busca inversión, tenga en cuenta esta corta historia de oferta. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Gráficos cortesía de UrbanDigs

Actualización del mercado de Manhattan Q4|2017

El cuarto trimestre del mercado inmobiliario de Manhattan de 2017 es uno de los que mejor se describen como estables, y los últimos tres de cuatro trimestres muestran un aumento en la actividad de ventas cerradas. El año 2017 fue mucho mejor que el 2016, aunque se ha producido un marcado descenso en el número de contratos firmados en el trimestre de un año a otro que puede atribuirse principalmente a factores ajenos al mercado, como la reforma fiscal y el clima político.

Sin embargo, al observar más de cerca los tipos de propiedades, vemos una variación significativa. El segmento de las cooperativas de reventa fue el más activo con un tercer trimestre consecutivo de crecimiento en las ventas. Sin embargo, los contratos firmados para los condominios de reventa se han visto perjudicados por los continuos precios altos, y las ventas cerradas de nuevos desarrollos se enfrentaron a una disminución del 12% debido al ciclo actual y al calendario de los promotores inmobiliarios. Con todo esto en mente, y la incertidumbre en torno a la nueva reforma fiscal, podemos suponer que los bienes raíces de Manhattan se están convirtiendo lentamente en un mercado de compradores.

Reventa de condominios

• El precio medio por metro cuadrado era de 1.759 dólares, plano año tras año.
• El número de ventas en este mercado cayó un 3% hasta 929, el más bajo desde el cuarto trimestre de 2011.
• Los días en el mercado fueron 116 días, sin cambios año tras año.
• El inventario se redujo en un 4% a 2.485 unidades para la venta.

La incertidumbre en cuanto a los efectos de la reforma fiscal se manifestó en el cuarto trimestre en el sector de los condominios de reventa, lo que provocó una disminución de la actividad de ventas y precios fijos. Por segundo año consecutivo, el mercado tuvo un rendimiento inferior y registró el menor número de ventas desde 2011. El inventario de unidades disponibles cayó en consecuencia con una disminución del 3% en general. Muchos apuntan a una desconexión en los precios, ya que el inventario activo fue cargado con una prima de dos dígitos por pie cuadrado en comparación con las ventas cerradas del cuarto trimestre.

Cooperativas de reventa

• El precio medio de una cooperativa era de 1,26 millones de dólares
• El precio medio por metro cuadrado era de 1.167 dólares, lo que representa un aumento del 1% con respecto al año pasado
• El número de ventas en este mercado aumentó un 4%, hasta 1.733 propiedades.
• Los días en el mercado fueron 88 días, una disminución del 5% con respecto al año pasado.
• El inventario aumentó en un 15% a 2.824 unidades para la venta.

Las Cooperativas de Reventa terminaron 2017 como el producto inmobiliario más vendido del año, continuando con un rendimiento superior al de otras opciones al aumentar las ventas por tercer trimestre consecutivo. Además, la alta demanda de reventas de cooperativas encontró que la longitud promedio de una propiedad que permanece en el mercado cayó en un 5%. Al hacerlo, el mercado respondió aumentando el inventario disponible en un 15%.

Nuevo desarrollo

• El precio promedio de un nuevo condominio en desarrollo fue de 3,92 millones de dólares.
• El precio medio por metro cuadrado era de 2.253 dólares, lo que supone una disminución del 17% con respecto al año pasado, ya que el número de cierres de superlujo y ultralujo disminuyó.
• El número de ventas en este mercado cayó un 12%, de 527 a 463.
• El inventario creció un 30%, con 1.074 unidades a la venta.

Como cabría esperar, las cifras del mercado de condominios de nueva construcción tienden a aumentar o disminuir en función de los progresos de la construcción de edificios en curso. Ningún edificio nuevo comenzó a cerrar en el 4^th trimestre y una serie de grandes desarrollos, como el 125 de Greenwich y el 91 de Leonard lanzaron ventas, haciendo que el inventario se disparara en un 30%.

Lujo

• El precio medio de un apartamento de lujo en la ciudad de Nueva York fue de 7,24 millones de dólares en el cuarto trimestre.
• El precio medio por metro cuadrado disminuyó un 12% a 2.625 dólares.
• El umbral de lujo era de 3.882 millones de dólares.

El segmento de lujo está determinado por el 10% de las ventas cerradas en base al precio. El precio de entrada, o "umbral", cayó en aproximadamente 500.000 dólares, terminando en 3.882 millones de dólares. Además, el precio promedio bajó un 10%, y el precio por pie cuadrado cayó un 12%. Estas caídas se pueden atribuir a un cambio en los cierres del trimestre de los cierres de ultra-lujo y superlujo, como el 432 Park, Greenwich Lane, y 56 Leonarda finales de 2016, a edificios de lujo más modestos en lugares remotos, como One West End y 252 Este 57^th Sin embargo, hemos visto un mercado más competitivo con un aumento de las existencias, dejando a los vendedores sin otra opción que bajar los precios para satisfacer la demanda de los clientes. Esto representa un verdadero potencial para los inversores en el segmento de lujo, ya que estas unidades de lujo son bajas y están listas para moverse.

En conclusión, el mercado de Manhattan se mantiene estable y el año 2017 fue más saludable que el 2016. Dicho esto, el mercado sigue mostrando tendencias que se inclinan hacia el lado del cliente, o en otras palabras, se convierte en un "mercado de compradores". El aumento del inventario disponible, los nuevos proyectos de desarrollo y la reducción del umbral de lujo han creado un mercado en el que los propietarios y promotores se inclinan por los precios de descuento para mantenerse al día con las ventas decrecientes. Debido a la incertidumbre con la reforma fiscal, 2018 será un buen año para el comprador, y no tan bueno para el vendedor. Para los que están al margen, puede ser un buen momento para entrar en el mercado, antes de que los efectos positivos de la reforma fiscal de Trump surtan efecto.

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¿Cómo afectará el Presidente Trump a los bienes raíces de los Estados Unidos?

Nunca antes América ha tenido un promotor inmobiliario y un agente de bienes raíces de la ciudad de Nueva York (sí, tiene una licencia de agente de la ciudad de Nueva York) sentado en la Casa Blanca. Aunque muchos de nosotros no estemos de acuerdo con el comportamiento y las posiciones políticas de Trump, una cosa es segura: Trump estará a favor de la propiedad y de los bienes raíces.

Mientras que algunos postularon que una presidencia de Trump sería un evento del cisne negro, en lugar de caer en picada, tanto el dólar americano como la bolsa de valores subieron hoy!

Si se pregunta cómo las políticas del Presidente Trump afectan a los bienes raíces de los EE.UU., aquí están las ideas de cómo Trump probablemente funcionará una vez en el cargo.

¿Usará los bienes raíces para impulsar la economía?

Trump es un promotor inmobiliario y un corredor de bienes raíces. Ha usado los bienes raíces como una inversión toda su vida y ha dicho que está interesado en impulsar la propiedad de la vivienda. Dado que su negocio familiar es el inmobiliario, ya sea a través de su propia empresa, la Organización Trump, o la de su yerno, Kushner Properties, esperamos que Trump continúe con su amor por la propiedad.

¿Qué pasará con las tasas de las hipotecas?

Las tasas están a punto de permanecer bajas por un tiempo. "Las tasas de hipotecas están bajando porque los inversores están viendo rendimientos seguros en los valores respaldados por hipotecas estadounidenses, lo que refleja su confianza en la relativa seguridad del mercado de la vivienda en Estados Unidos", escribió el economista jefe de Trulia, Ralph McLaughlin, en una declaración al día siguiente de las elecciones. "Además, es probable que la Reserva Federal retrase un aumento de las tasas de diciembre debido a la agitación económica mundial. Ambos efectos significan una victoria a corto plazo para los prestatarios, y es probable que veamos un aumento en la refinanciación de las hipotecas si las tasas siguen cayendo en picado".

¿Bajará los impuestos para los inversores inmobiliarios?

Los republicanos retuvieron el control de la Cámara y el Senado. Como resultado, los republicanos tienen un control ilimitado sobre el futuro de la política fiscal, lo que significa que habrá algunos grandes cambios que afectarán a los impuestos para los inversores inmobiliarios. Trump ha propuesto:

• Tasas de impuestos más bajas, con el impuesto sobre las ganancias de capital a una tasa máxima del 20%.
• Eliminar el impuesto de sucesión o de muerte
• Reducir los impuestos de las empresas del 35% al 15%

Y aunque puede que no consiga todo lo que quiere en términos de reforma fiscal, nuestra ley fiscal está madura para el cambio (tanto los republicanos como los demócratas han pedido esto), y ese cambio es probable que se produzca antes de agosto de 2017, antes de que comience la temporada de elecciones para el 2018.

¿Podría ser más fácil pedir dinero prestado?

La reducción de la regulación, una de las características de su campaña, permitiría a los bancos aumentar los préstamos, algo que ha sido muy moderado desde 2008. Otra forma en que la presidencia de Trump podría facilitar a los consumidores ser dueños de sus casas sería bajar las primas para FHA loans o recortando los gastos de garantía para Fannie Mae o Freddie Mac.

¿Cómo se verán afectadas las reglamentaciones?

Gran parte de la plataforma de Trump se ha centrado en la desregulación del mercado financiero con el fin de revivirlo más plenamente, y eso por sí solo también podría dar un impulso a los bienes raíces. Esto es algo que Trump - y el partido republicano en su conjunto - ha sido vocal sobre.

Trump ha propuesto reducir tanto las regulaciones bancarias como las de la construcción. La flexibilización de la normativa sobre préstamos podría impulsar la propiedad de la vivienda facilitando a los consumidores la obtención de préstamos. En cuanto a las regulaciones de construcción, en una reunión de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Trump estimó que el 25% de los costos de construcción de una casa están relacionados con las regulaciones. Le gustaría que eso bajara al 2%. Si la construcción se desregula, esto significaría casas más asequibles para los consumidores.

¿Desaparecerá la deducción de los intereses de la hipoteca?

No! El año pasado, un plan de impuestos que Trump compartió específica y explícitamente mencionó que preservaría la deducción de los intereses de la hipoteca.

¿Continuará el programa de intercambio 1031?

Trump, que fue objeto de inmensas críticas por utilizar agresivamente el código fiscal para, según se informa, no pagar impuestos federales, probablemente conservaría los controvertidos intercambios libres de impuestos 1031, que permiten a los propietarios vender propiedades sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital si destinan el producto de una venta a otras inversiones inmobiliarias. Esta política del programa de intercambio 1031 es uno de los fundamentos de la industria de bienes raíces y Trump preservará esta política.

¿Qué hay de la inmigración?

La política de inmigración de Trump ha sufrido muchos cambios desde que anunció su candidatura, y la reforma de la inmigración no será un proyecto fácil de impulsar en el Congreso o el Senado, por lo que es difícil determinar si esto influirá en el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York en gran medida.

¿Será Trump capaz de implementar todas sus posiciones de campaña?

Para aquellos de ustedes que se sienten emocionados de que Trump sea presidente después de su escandalosa retórica y comportamiento, recuerden que el presidente de los EE.UU. no tiene un poder ilimitado. Nuestros fundadores no querían que el poder fuera controlado por un solo hombre o un grupo con la posibilidad de terminar bajo el gobierno de otro dictador o tirano. Por consiguiente, nuestro gobierno está dividido en tres ramas: la rama ejecutiva, la rama legislativa y la rama judicial. Por eso muchas de las posiciones políticas de campaña más escandalosas de Trump no serán una realidad - o se opondrán en la rama legislativa o serán revocadas por la rama judicial.

No hay duda de que esta elección fue muy divisiva. Pero, ahora que las elecciones han terminado, el pueblo americano se unirá como siempre lo hemos hecho. Como Obama dijo de Trump: "Todos estamos apoyando su éxito".