Análisis del mercado inmobiliario de Manhattan

Índice

Julio de 2020

Un verano diferente en la ciudad de Nueva York 

 

En esta época del año, suelo dar una actualización de los informes del mercado de Manhattan del segundo trimestre. Sin embargo, el Q2 2020 es un animal completamente diferente, ya que el mercado inmobiliario de Manhattan estuvo cerrado durante 12 de las 13 semanas que componen el 2º trimestre. 

Para aquellos que no están al tanto de lo que pasó en la ciudad de Nueva York, el 23 de marzo de 2020, la ciudad entró en modo de bloqueo y volvió a aparecer 90 días después, el 22 de junio de 2020. No se permitieron exhibiciones físicas durante este tiempo. El inventario cayó significativamente durante la crisis, ya que los vendedores retiraron sus propiedades del mercado o retrasaron su cotización. Ahora, sin embargo, las propiedades están de vuelta en el mercado, con un inventario que ha subido un 8% desde la misma época del año pasado.  

El mercado durante el último mes está volviendo lentamente, pero no necesariamente a los niveles normales todavía. Desde la reapertura hace 5 semanas, hemos visto:

  • El 84% de los contratos firmados eran de menos de 3 millones de dólares.
  • Una sorprendente urgencia en algunos de estos compradores, ya que saben que la ciudad de Nueva York volverá pronto a una cierta normalidad. 
  • No hay mucho que hacer en la parte alta del mercado, ya que mucha gente sigue en sus casas de verano y las restricciones de viaje siguen vigentes.
  • Los tipos de interés hipotecarios alcanzaron mínimos históricos (menos del 3%), ya que la Fed redujo el tipo de los fondos a cero.
  • Los indicadores generales sugieren que los precios están entre un 8 y un 10% por debajo de los niveles pre-cobertura, pero no en todos los puntos de precio. 
    • Para nuevos desarrollos, los costos de cierre combinados y las reducciones de precio alrededor de 8-12% dependiendo del proyecto. 
    • Los mayores descuentos se han producido en el mercado de gama alta, donde algunos promotores han reajustado los precios de sus listados y están recogiendo la mayor parte de los costos de cierre del comprador, ofreciendo incentivos muy atractivos para realizar la transacción ahora.  
    • Las reventas de más de 5 millones de dólares no reciben solicitudes para mostrarlas semana tras semana. Por lo tanto, los vendedores serios de una propiedad más grande deben estar preparados para descontar al menos el 10%, y probablemente más, de los precios previos a la compra. 
    • Los descuentos disminuyen a medida que los precios bajan, con pocos descuentos, si es que hay alguno, por debajo de la marca del millón de dólares.

Alquileres:

  • Aunque el inventario de alquileres es alto, el mercado también está viendo un flujo constante de arrendamientos firmados, especialmente a 10.000 dólares por mes y menos. ¡Aunque con descuentos! 

¿Qué es lo siguiente?

Todavía estamos en las primeras etapas de una nueva realidad, sin embargo, en términos de COVID, la ciudad de Nueva York es ahora una apuesta más segura que el 80% del país!  

Si Nueva York puede mantener sus protocolos de seguridad y mantener bajas las infecciones virales, y sigue habiendo noticias muy positivas sobre los ensayos de vacunación y los medicamentos terapéuticos (como el Remdesivir), la historia sugiere que los bienes raíces de la ciudad de Nueva York se recuperarán rápidamente.  

Ahora mismo, hemos pasado el pico de incertidumbre, que para la ciudad de Nueva York era el marco temporal de abril / mayo, así que tal vez el mejor de los mejores acuerdos están detrás de nosotros. Pero, creemos que los compradores tendrán los próximos 4 o 5 meses para conseguir grandes ofertas también. Una vez que haya una vacuna que se sabe que funciona, y las probabilidades son que veremos una en el otoño, la ciudad de Nueva York volverá mejor que nunca. 

¿Preguntas? Programe un tiempo para charlar conmigo. 

¡Disfruta tu verano! 

Anthony

 

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Mayo de 2020

El efecto del Coronavirus en los precios de los inmuebles de Manhattan

 

En medio de esta crisis mundial sin precedentes, hemos recibido varias preguntas sobre el impacto de COVID-19 en los precios del mercado inmobiliario de Manhattan. Espero que todos se mantengan seguros y saludables durante este tiempo tumultuoso. Mientras el jurado está fuera de lo que sucede a continuación, aquí está la última información sobre el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York.

A finales de marzo, la ciudad de Nueva York fue puesta en un "coma inducido médicamente" para poder adelantarse a la crisis de salud pública. Como resultado, el mercado inmobiliario de Nueva York ha estado totalmente congelado en el tiempo con una mínima actividad de nuevos contratos en los últimos dos meses. La exhibición física de condominios, apartamentos y casas en Manhattan ha sido prohibida por el Estado de Nueva York. Y, la ciudad de Nueva York ha estado prácticamente bloqueada desde mediados de marzo. Sin embargo, los contratos que estaban en marcha antes de la pandemia han podido cerrarse virtualmente y los bancos han continuado financiando hipotecas. 

Ya estamos a mediados de mayo y Nueva York ha pasado un mes del pico de la crisis y ha despertado de su coma autoinducido. Gracias al liderazgo del Gobernador de Nueva York Andrew Cuomo, Nueva York ha logrado aplanar la curva y está manejando su salida de esta crisis. Aunque todavía no estamos al 100% fuera de peligro, se está planeando una reapertura por etapas en las próximas semanas y meses. Muchos edificios de condominios de Manhattan levantarán su moratoria de mudanzas a partir del 15 de mayo y esperamos que la moratoria de exhibiciones sea levantada en algún momento de junio. 

Mirando por el espejo retrovisor a enero y febrero de 2020, la actividad de los contratos aumentó un 15% con respecto a los mismos períodos del año pasado, lo que promete que la primavera de 2020 será una temporada de ventas muy sólida. Desafortunadamente, ¡ya no es así! Actualmente, el inventario de condominios y cooperativas a la venta se contrajo dramáticamente, con sólo 5.000 unidades a la venta, un 50% más bajo que los niveles de inventario de la temporada de ventas de primavera. Incluso el cálculo de días en el mercado, que cuenta el número de días que una propiedad ha sido puesta en venta, ha sido congelado por los portales de anuncios, ya que ese cálculo se convirtió en algo sin sentido una vez que se implementó la moratoria sobre la exhibición de propiedades. Entonces, ¿cuál ha sido el efecto en los precios de los bienes raíces en Manhattan?

Si bien es prematuro sacar conclusiones del impacto del virus en los precios de los bienes raíces en Manhattan, el ex presidente del Banco de la Reserva Federal, Ben Bernanke, señaló que esta paralización económica se parece más a un desastre natural que a una depresión económica. Esto no es el resultado de un colapso del sistema financiero como en 2008 o la Gran Depresión. Los bancos son fuertes y están bien capitalizados. Afortunadamente, la Reserva Federal se movió rápidamente en el estímulo monetario y la administración se movió rápidamente en el estímulo fiscal. 

El lado bueno de todo esto es que los precios de los bienes raíces en la ciudad de Nueva York se beneficiarán significativamente de las tasas de interés bajas y de la flexibilización cuantitativa. La inflación de los precios de los activos es el propósito de la flexibilización cuantitativa, aunque puede tomar algún tiempo para que se presente la oportunidad. Independientemente del nivel de inflación de los precios de los bienes raíces en Manhattan a causa de este estímulo cuantitativo récord, en última instancia, la ciudad de Nueva York sigue siendo una de las principales ciudades del mundo y la gente todavía necesita una vivienda para comprar o alquilar. 

En última instancia, se trata de un problema de salud que puede ser resuelto, especialmente ahora que todo el mundo se centra en el problema de Covid 19. 

Si desea tener una llamada de acercamiento para discutir el mercado con más detalle, sólo tiene que elegir una franja horaria conmigo abajo:

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Febrero de 2020

6 cosas que debes saber sobre el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York este febrero

 

1. Aumento significativo de la actividad de ventas en el último año

  • Las ventas pendientes suben un 17% - Mercado general
  • Las ventas pendientes suben un 25% - 600.000 dólares - 1 millón de dólares  
  • Las ventas pendientes suben un 21%: de un millón a dos millones de dólares. 

Esto demuestra que la actividad de ventas ha aumentado significativamente con respecto al año pasado, que fue el más bajo del mercado en términos de actividad. Las propiedades en los puntos de precio más bajos por debajo de 2 millones de dólares están viendo el mayor rebote. Finalmente estamos viendo que la demanda está superando a la oferta, algo que no hemos visto en mucho tiempo en NYC. Los contratos firmados en Manhattan han subido dos dígitos en noviembre de 2019, diciembre de 2019, enero de 2020 y febrero de 2020. Un indicador principal, un prolongado aumento en la actividad firmada por contrato generalmente precede a la acción de los precios. En enero, un mes inusualmente lento, se registró un número impresionante de firmas de contratos, lo que no es común para el mes más frío del año. 

Anecdóticamente, hemos notado que al llamar a otros corredores para fijar citas, al menos el 25% de las veces estas unidades ya tienen ofertas aceptadas. Nada como hace 12 meses. Las unidades que se están contratando han estado en el mercado por un tiempo y han pasado por varios recortes de precios, o nuevas unidades que han tenido un precio correcto desde el principio. También, en el último caso, estamos viendo casas abiertas abarrotadas y algunas guerras de ofertas (un remanente de una era diferente).

2. La actividad del mercado de lujo se fortalece con los descuentos

Los descuentos en todo Nueva York están cerrando tratos y en enero vimos un descuento promedio de 6.4% (una tasa alta para Nueva York) que muestra que los vendedores han capitulado y los tratos no se están haciendo. Mientras que el mayor aumento en la actividad de ventas ha sido para unidades por debajo de los 3 millones de dólares, hemos visto algunas mejoras en el extremo superior también. 

Por ejemplo, el informe Olshan señaló: "La semana pasada se firmaron 20 contratos por 4 millones de dólares o más, la tercera semana consecutiva de 20 o más ventas. El promedio de caída de precios del precio original fue del 18%, un total que fue sesgado por las dos mayores ventas."

"El promedio de días en el mercado fue de 803, un total que se elevó porque la mitad de las propiedades fueron vendidas por promotores y habían estado en el mercado durante años. Ese fue el total más alto que este informe ha registrado desde que comenzamos a rastrear esta estadística en particular en 2012."

Compradores de Central Park: Si han estado observando el mercado de Billionaire's Row y Central Park, las oportunidades están ahí. Ahora puede ser el momento de saltar antes de que el mercado dé la vuelta. Por ejemplo, para alguien dispuesto a vivir en el Hotel y Torre Trump International en Columbus Circle, uno puede recoger una gran vista directa del Parque Central 3 dormitorios por $ 3,300 por pie cuadrado (abajo). DJT no será presidente para siempre y este edificio se recuperará en algún momento. Además, hemos visto fuertes descuentos en One57 y el edificio Time Warner también, aunque el precio mínimo para la vista directa del Parque Central en estos y otros edificios ultra lujosos está rondando los 4.500 dólares por pie cuadrado. 

Los precios de las propiedades inmobiliarias de Manhattan para 1 Central Park West

Note que seguimos escuchando de los compradores en este segmento que escuchan que hay más inventario en el mercado. Mientras que ese puede ser el caso de otros vecindarios, no hay nuevos edificios que entren en la hilera de los billonarios. Además, el nivel de inventario por debajo de los 20 millones de dólares con una vista sin obstáculos de Central Park es limitado, ya que la mayoría de estos edificios tienen un precio de venta promedio de 30+ millones de dólares. 

3. Nuevos desarrollos vs. Reventas

Los nuevos desarrollos con precios de hace 2 o 3 años se están quedando atrás en el mercado y la razón de ello es que hay una desconexión entre los desarrolladores y sus bancos e inversores. 

Lo que le decimos a nuestros compradores: hay muchas oportunidades en el mercado de reventa con propiedades de entre 1.100 y 1.800 dólares por pie cuadrado. 

Por supuesto, hay oportunidades en el segmento de nuevos desarrollos y se han visto descuentos del 15% en algunos edificios. Sin embargo, muchos de esos edificios en los que se están viendo descuentos de dos dígitos, fueron lanzados hace años. En contraste, hemos visto edificios lanzados en 2019 con precios que reflejan el mercado actual, ofreciendo pocos descuentos de los bajos precios de venta, pero todavía recogiendo muchos de los costos de cierre de los compradores.

El mercado es muy sensible a los precios y está motivado por el dólar. Es bien sabido que existe un inventario en la sombra. Estas son unidades que fueron sacadas del mercado de vendedores poco realistas, o nuevos proyectos de desarrollo en barrios marginales. Los compradores son muy astutos en estos días y saben cómo detectar un buen valor. Si lo compró en los últimos 5 años y está tratando de venderlo ahora, probablemente está bajo el agua o en el punto de equilibrio. Por lo tanto, prepárese para un viaje lleno de baches. Los trucos y astucias - hay muchos - no harán que una propiedad sobrevalorada se venda.

Propiedades de nueva construcción en venta

Últimos apartamentos en venta en Manhattan

4. Los alquileres han subido 

Después de una cierta suavidad en el último par de años, las tasas de alquiler han aumentado significativamente año tras año. De la realidad - Mientras que los cazadores de apartamentos tratan de averiguar lo que pasa con los honorarios de los corredores, ahora tienen otras noticias para darles una pausa: Los alquileres fueron entre un 5 y un 6 por ciento más altos el mes pasado que el año anterior en los tres distritos cubiertos por el informe de mercado de Douglas Elliman.

5. 5. Tasas de hipotecas

Los tipos de interés de las hipotecas han caído en picado desde la misma época del año pasado y están descansando cerca de mínimos históricos. La tasa de las hipotecas fijas a 30 años llegó al 3,65%, mientras que el mercado de valores estuvo cerca de un récord de más de 26.900. En comparación, en los últimos 30 años, la misma tasa hipotecaria ha promediado alrededor del 6,25%. En los últimos 10 años, las únicas dos veces que la tasa ha sido más baja fueron en septiembre de 2016, con un mínimo del 3,42%, y en noviembre de 2012, con un mínimo del 3,32%.

Es poco probable que las tasas puedan bajar mucho más, ya que ya estamos cerca de mínimos históricos. Por lo tanto, recomendamos que nuestros clientes refinancien ahora o financien la compra de sus nuevas propiedades para aprovechar este fenómeno de tasas hipotecarias artificialmente bajas antes de que sea demasiado tarde. 

5. Coronavirus y compradores extranjeros 

Si bien es demasiado pronto para determinar el impacto que el susto de la salud puede tener en el mercado inmobiliario, cabe señalar que el mercado inmobiliario de Nueva York ha sido anclado por compradores nacionales y los extranjeros han estado prácticamente ausentes. Los compradores de China continental han estado ausentes en el mercado de la ciudad de Nueva York desde 2016, los europeos han estado ausentes ya que su moneda ha estado baja durante un largo número de años. Los latinos y los brasileños han estado ausentes en gran medida, ya que sus monedas se han depreciado.

Por lo tanto, no esperamos que esto afecte negativamente al mercado de la ciudad de Nueva York a corto plazo. Si el dólar cae y el miedo a la salud disminuye, el mercado podría despegar. Por último, es posible que algunos países asiáticos vean limitadas sus oportunidades de inversión mientras las autoridades tratan de frenar el diferencial que conduce a una mayor inversión en la ciudad de Nueva York, un lugar libre de riesgos. 

Enero de 2020

Un video de actualización de Urbandigs

Muchos clientes han estado preguntando qué está pasando en el mercado de la ciudad de Nueva York, así que quería enviarles una rápida actualización a través de un video de Noah en Urbandigs.com. Ha hecho un gran trabajo destilando lo que está pasando en el mercado inmobiliario de Manhattan.

 
Las tomas principales del video son:

 

  • El restablecimiento del mercado de Manhattan en 2019 impulsado por las políticas
    • El cambio en la ley federal de impuestos TJCA a partir de 2018 que limitó SALT las deducciones a 10.000 dólares lo hizo más caro para los propietarios primarios (no los inversores).
    • El impuesto sobre la mansión aumentó a partir del 1 de julio de 2019 a una escala móvil que afectó el momento de las compras a lo largo de 2019.
  • El mercado se ha estabilizado: las ventas se moderaron, los contratos firmados mejoraron y el crecimiento de la oferta se redujo.
  • Las ventas pendientes subieron un 7%
  • La caída del mercado ocurrió en el cuarto trimestre de 2018
  • "El golpe ya ocurrió"así que puede ser un buen momento para comprar ahora.
 
 
¿Estás en el mercado para comprar en la ciudad de Nueva York en 2020? Si es así, hágame saber qué tamaño de propiedad está considerando y le enviaré una pequeña selección de las mejores compras que estamos viendo a la venta en este momento. El 4º trimestre ha visto algunos precios en los niveles de 2014 / 2015. No esperamos que el mercado se deteriore más, especialmente ahora que los cambios de impuestos se han introducido en el nuevo mercado.
 

Desde hace un tiempo, hemos estado diciendo a nuestros clientes que el fondo del mercado, en términos de actividad, era alrededor de Nov y Dic de 2018. Los números de noviembre y diciembre de 2019 confirmaron nuestra opinión, ya que los contratos firmados aumentaron en los dos dígitos en comparación con el mismo mes del año pasado. Debido al clima en la ciudad de Nueva York, tenemos algunas temporadas de venta distintas, por lo que siempre tenemos que mirar al mes o trimestre del año anterior para ver cómo nos va. [Hacia el final del video de Urban Digs, confirma lo que hemos estado diciendo a nuestros clientes comparando las ventas pendientes].

Las cifras para 2019 fueron confusas porque en abril se anunció una subida de los impuestos de las mansiones para las compras posteriores al 30 de junio de 2019. Esto adelantó un número significativo de ventas altas en dólares en el segundo trimestre que naturalmente se habrían cerrado en el tercer trimestre. Esto hizo que el tercer trimestre de 2019 se viera terrible, en comparación, pero al comparar un tercer y cuarto trimestre combinados en 2019 con el mismo período en 2018, el volumen de ventas bajó sólo un 4%.

La mala prensa del desastroso Q3 2019, sin embargo, resultó en que los vendedores (incluyendo los promotores) ofrecieron mayores descuentos. Esto, a su vez, ha dado lugar a un aumento de las transacciones, tanto en el mercado de reventa como en el nuevo mercado de desarrollo.

Creemos firmemente que la corrección del mercado en Manhattan es puramente un reajuste de precios impulsado por la política, causado por el tope de 10SALT .000 dólares. Robert Schiller estimó que las propiedades de la ciudad de Nueva York perdieron un 11% en valor debido a esta nueva ley de impuestos. La prensa discute un tema de suministro también, pero no necesariamente vemos exceso de suministro en los barrios más importantes. Por supuesto, hay un exceso de oferta en los barrios "C" como Financial District yLower East Side, pero los UWS, UES, Greenwich Village.Tribeca..simplemente no lo hay. Dicho esto, los desarrolladores y vendedores están ofreciendo algunos buenos descuentos para mover el producto sabiendo que la gente tiende a los titulares reales y no se centran en los detalles.

La actividad contractual es un indicador líder de los precios. Si seguimos viendo aumentos de dos dígitos en los contratos firmados, esperamos que los precios aumenten y que estos descuentos disminuyan.

Solicite una selección de propiedades de la ciudad de Nueva York

Diciembre de 2019

Señales brillantes para los condominios de la ciudad de Nueva York en noviembre

En promedio, los compradores recibieron un descuento del 5,7% desde el último precio de venta hasta el precio final de venta en noviembre de 2019. ¡Ese descuento fue el mayor en más de 8 años! Es una gran diferencia para la ciudad de Nueva York y una gran oportunidad para los compradores.

Los compradores inteligentes se han dado cuenta de los descuentos disponibles en el mercado y, como resultado, la actividad contractual de los condominios aumentó un 15% con respecto a noviembre de 2018. Un signo brillante después de un año tumultuoso para los bienes raíces de la ciudad de Nueva York (es decir, SALT topes, cambios en el impuesto de mansión y WeWork).

 

Oportunidades a 35 Hudson Yards - hasta un 30% de descuento en un puñado de unidades

El Grupo Relacionado necesita otras 5-7 unidades para que el Plan de Oferta de 35 Hudson Yardssea efectivo (necesitan que se venda el 15% antes de que la gente se pueda mudar), por lo que están ofreciendo algunos descuentos importantes en algunas unidades por un corto tiempo.

Con el descuento aplicado, el precio por pie cuadrado de estas unidades, que empiezan en el piso 57, es de entre 2.250 y 2.400 dólares por pie cuadrado! Bastante barato para lo que están entregando. El 35 Hudson Yards tiene acabados estilo "Four Season" que son de los mejores que hemos visto en Manhattan.

Extranjeros amigables con servicios de hotel (a la carta) desde el Flagship Equinox Hotel en la base del edificio, los residentes de 35 Hudson Yards experimentarán la verdadera vida de cincostar .  

35 Hudson Yards apartamentos

Si no está interesado, ¿conoce a alguien que pueda estarlo? No se ve esto todos los días en la ciudad de Nueva York, y especialmente con el Grupo Relacionado.

Háganos saber si quiere saber más sobre este incentivo de precio en Hudson Yards. Estaremos encantados de compartir las imágenes y los videos de cada una de estas unidades.

 

The Park Loggia en 15 West 61 la calle

Como predijimos, 15 West 61 Street sigue siendo la nueva urbanización más vendida de Manhattan. En sólo 6 meses Park Loggia vendió más de 65 unidades a partir del 1 de diciembre.

¿Y por qué? ¡Localización, localización, localización!

The Park Loggia Columbus Circle

  • En la esquina de Broadway y la calle 61 Oeste, a sólo una cuadra al norteColumbus Circle, esta torre de 32 pisos traerá 172 apartamentos a la Upper West Side.
  • Este es el primer edificio de condominios de desarrollo a un precio razonable construido en el área de Columbus Circle en más de 15 años.
  • Con un precio para el mercado de hoy, no para el pico del mercado de hace 3 años. 
  • Hay una constante falta de opciones de desarrollo existentes y nuevas en esta joya particular de un vecindario en el UWS

 

Lantern House lanzó las ventas en West Chelsea

Después de 3 semanas en el mercado, The Lantern House está firmando muchos contratos. Sin duda el precio y la ubicación han intrigado a los compradores. Meatpacking District y el West Village están a sólo 4 cuadras al sur. Hudson Yards Son 10 cuadras al norte, un tiro recto por la Décima Avenida o por la Línea Alta. El área alrededor de la High Line está ahora completamente construida, así que no veremos más edificios aquí. Es lo que es.... y West Chelsea ahora es uno de los barrios más caros de Manhattan.

Por eso es refrescante ver tan buenos precios de entrada en Lantern House. Es el único nuevo desarrollo en la Línea Alta que tiene 1 habitación por debajo de 2 millones de dólares (con muy pocos tan bajos como 1,45 millones de dólares y 2 habitaciones por debajo de 3 millones de dólares (con muy pocos tan bajos como 2,4 millones de dólares). Por supuesto, si quiere vistas al río, los precios de los bienes raíces en Manhattan son más altos, pero aún no a niveles tan locos como su vecino XI.

Casa Linterna West Chelsea

Necesidades relacionadas para vender el 15% o 28 unidades antes de que puedan declarar efectivo el Plan de Oferta y comenzar los cierres. Los cierres están previstos para septiembre de 2020. Los promotores son siempre los más motivados cuando venden el primer 15% de las unidades, para que puedan pasar a los cierres más rápido. Es el mejor momento para conseguir el mejor trato. Después de que el plan de oferta sea efectivo, los desarrolladores subirán los precios. 
 
 
 

El sector tecnológico de la ciudad de Nueva York está en llamas

En las últimas semanas, NYC se ha consolidado como el segundo centro tecnológico más importante del mundo con contratos de arrendamiento masivos en el Hudson Yards vecindario y sus alrededores. Las compañías tecnológicas están luchando por los mejores inmuebles de Manhattan para atraer a la gran y bien educada reserva de talentos de la ciudad. La sinergia con las industrias relacionadas hace de NYC la elección correcta para estos gigantes de la tecnología. 

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Octubre de 2019

No creas todo lo que lees

Los precios de los condominios de Manhattan se desaceleran en el mercado

Estos titulares sensacionalistas venden muchos periódicos y clics, pero no sirven a sus lectores para decirles lo que realmente está pasando con los precios de los bienes raíces en Manhattan

Sí, la actividad de ventas y los precios del 3er trimestre bajaron mucho, pero eso fue realmente porque los compradores se apresuraron a adelantar las ventas al 2º trimestre para evitar un aumento del impuesto de mansión. Simple y llanamente. 

¿De qué se trata este impuesto? El 1 de julio de 2019, el impuesto de mansión, un impuesto de NY pagado por el comprador al cierre, subió de un 1% fijo para las propiedades de 1 millón de dólares y más a un porcentaje de escala móvil que va del 1,25% al 3,9% para las propiedades más caras.  

Aunque no está en auge, el mercado inmobiliario de Manhattan no es tan malo como se describe en estos titulares. 

  • Un indicador principal, Los contratos firmados, disminuyeron sólo un 2% en el trimestre en comparación con el año pasado. ¡Lejos de un baño de sangre! 
  • Los barrios más importantes no tienen un exceso de nuevos desarrollos, aunque ha habido un exceso de construcción en algunos segmentos - los segmentos de súper y ultra lujo. Como hemos señalado antes, ha habido exceso de construcción en los barrios marginales como el Financial District.Lower East Side..y el Lejano Upper West Sidepor ejemplo. Lea más sobre esto.

Además de las bajas tasas de hipotecas y de la distensión de Trump con China (a día de hoy), como señala el NY Post, hay "razones para animarse" si eres un comprador.

Sabiendo que estos titulares se quedarán en la mente de los compradores durante el trimestre o más tiempo, algunos desarrolladores de proyectos recién lanzados han Los precios han bajado significativamente sólo en la última semana. Notablemente, dos de nuestros nuevos desarrollos favoritos de UES (Hayworth y Beckford) bajó el precio 8-11% en los últimos días. Vea más información sobre ellos abajo:

Está claro que el mercado inmobiliario de Manhattan ha sufrido un reajuste. Esto fue provocado por la ley de impuestos de 2018 que hizo que poseer una casa principal en Nueva York fuera más caro. Ahora que el mercado se ha restablecido, creemos que hay oportunidades para los inversores a largo plazo.

Las tasas de interés son artificialmente bajas y parece que se están dando pasos positivos hacia la guerra comercial de Trump, como habíamos predicho. Es imposible cronometrar el fondo de un mercado, pero creemos que ya hemos pasado lo peor.

 

Los recortes de precios de New Developments

La Casa y Torre de Beckford, acaba de recibir un importante ajuste de precio más de 2 semanas después de su lanzamiento suave. ¡Gracias a los medios de comunicación, estoy seguro! 

Como señalamos en nuestro boletín del 21 de septiembre, consideramos este proyecto como una de las mejores novedades de Nueva York. Ahora, con un descuento de 8-11% de sus precios de lanzamiento iniciales, es incluso un serAhora es el momento de hacer un trato.. La calidad del edificio y sus acabados son comparables a 135 East 79 los de Street & 20East End Avenue. Y, esperamos tarifas de alquiler similares para Beckford, más de 100 dólares por pie cuadrado al año cuando se entregue (en la primavera de 2020 para la Casa de Beckford y en la primavera de 2021 para la Torre de Beckford). 

Beckford House UES

Solicitar precios y planos de la Casa y Torre de Beckford

 

The Hayworthotro proyecto de la UES que se lanzó durante el verano, acaba de reducir sus precios hoy. Por ejemplo, el apartamento 8A acaba de obtener un recorte de precio del 11%. Con esta reducción, el 8A tiene un precio de 2.101 dólares por pie cuadrado, un precio excepcional para este calibre de producto. The Hayworth es un edificio boutique con sólo 61 unidades está situado en la esquina de Lexington y la calle 86 y a través The Lucidade . Será uno de los mejores edificios de condominios de la UES cuando esté terminado en la primavera de 2020. 

The Hayworth

Solicite los precios y planos para The Hayworth

 

Mercado de reventa

Muchos vendedores han llegado finalmente a un acuerdo con el mercado que ha dado lugar a importantes recortes de precios. En algunos casos, estamos viendo un regreso a los precios de 2014/2015 para las unidades de reventa. No en todos los casos, pero ciertamente para algunos. Sin embargo, las propiedades que no tienen un precio acorde con el mercado actual languidecerán en el mercado. Las que están bien cotizadas se han estado vendiendo.

Con un mercado de alquileres fortalecido y precios inmobiliarios en descenso, los rendimientos son bastante buenos, considerando que los rendimientos en todo el mundo se están comprimiendo debido a las tasas negativas.

Propiedades de nueva construcción en venta

Últimos apartamentos en venta en Manhattan

Mayo de 2019

Actualización del mercado de condominios de Manhattan

Aquellos que intentan cronometrar el fondo absoluto de cualquier mercado (inmobiliario o bursátil) lo encontrarán casi imposible, pero a veces hay claras señales...

Un aumento significativo en la actividad de ventas en abril sugiere que el fondo puede haber pasado!

Lo que realmente está sucediendo

Los contratos firmados en abril en Manhattan aumentaron en dos dígitos en comparación con el pasado mes de marzo (15,6% de aumento) y el mismo período del año pasado (11,6% de aumento), según Urban Digs. Los contratos firmados son un indicador líder en cualquier mercado inmobiliario. Un aumento significativo en el número de contratos firmados suele preceder a un movimiento positivo de los precios. Estaremos atentos a este número a medida que avancemos en 2019, pero estos brotes verdes son una muy buena señal de que el mercado se está estabilizando e incluso empezando a dar la vuelta. Una noticia muy bienvenida después de un primer trimestre decepcionante.

La nueva ley de impuestos que se aprobó en diciembre de 2017 realmente le quitó la vida al mercado de Manhattan durante el último año. Pero, ahora que la gente tiene una mejor comprensión de sus efectos después de presentar sus impuestos de 2018 (con vencimiento el 15 de abril), parte de esa incertidumbre se ha disipado. Si recuerdan, la ley puso un tope de 10.000 dólares a la cantidad de ingresos estatales e impuestos locales (es decir, impuestos sobre la propiedad) (SALT) que un propietario principal podría deducir de su declaración de impuestos federales, una cantidad minúscula para un propietario principal de Nueva York. Esto fue una total sorpresa para la mayoría de los neoyorquinos y tomó a muchos con la guardia baja. Pero, si bien el SALT tope absorbió la vida del mercado debido a la incertidumbre, tuvo menos impacto en la parte alta del mercado debido a las compensaciones en forma de menores tasas de impuestos, un mayor umbral de AMT y otras lagunas.

Con el cambio de impuestos detrás de nosotros y un aumento en la actividad de ventas, creemos que 2019 es el momento adecuado para comprar un condominio en Manhattan. Considere lo siguiente en este informe de Douglas Elliman:

 

  • Las bajas ventas en 2018 han llevado a los vendedores a ajustar sus expectativas a un nivel más bajo. Números proporcionados por Jonathan Miller Samuel.
  • Los compradores ahora tienen más opciones para elegir, ya que el inventario se ha acumulado por un volumen de ventas más lento. Esto también ejerce una presión a la baja en los precios.
  • Los tipos de interés de las hipotecas han disminuido 40 puntos básicos (casi un punto ½) desde el pasado mes de mayo, lo que hace que el entorno de financiación sea muy atractivo.
  • PIB del 3,2% en el primer trimestre de 2019 y un crecimiento asesino del empleo (las tasas de desempleo más bajas desde 1969), todo ello mientras los datos de la inflación se silencian, manteniendo los tipos de interés en niveles razonables para ayudar a impulsar la recuperación.

Con precios más bajos, expectativas de los vendedores ajustadas, tasas recientemente recortadas, certeza sobre el impacto del cambio de impuestos y la última señal de una economía en auge en la ciudad de Nueva York y en los Estados Unidos, comprar ahora es muy atractivo. Esperamos mirar hacia atrás en el primer trimestre de 2019 como el fondo absoluto de este ciclo de mercado.

 

Blog destacado:

"9 consejos para comprar bienes raíces de lujo en Nueva York"

Febrero de 2019

Es un mercado de compradores en la ciudad de Nueva York

Hoy en día, creemos que el actual mercado de la vivienda en Manhattan es una oportunidad de inversión de una vez en una década o posiblemente de una vez en una generación. En el cuarto trimestre de 2018, Manhattan se convirtió en un pronunciado mercado de compradores, ya que el inventario aumentó, las ventas disminuyeron y los precios medios de venta bajaron. Este año hay una nueva e importante oferta en línea en un momento en que todavía hay unidades de desarrollo nuevas sin vender de los últimos 2 años. El mercado ha sido débil y los vendedores son altamente negociables. Al mismo tiempo, la economía de la ciudad de Nueva York es robusta. Creemos que la combinación de estos factores hace que sea un gran momento para hacer una inversión a largo plazo, estableciendo el 2019 como el momento perfecto para comprar.

Esta es una ocasión muy rara. En los últimos 20+ años, Manhattan ha estado en un mercado de compradores sólo en otras dos ocasiones: en 2001 justo después del 11-S, que duró sólo seis meses, y en 2008-2009 después de que Lehman Brothers se derrumbara desencadenando una crisis crediticia que duró un año. El actual mercado de compradores comenzó a finales de 2015, pero sólo en el segmento de ultra lujo, una pequeña parte del mercado. Desde entonces, sin embargo, el mercado de compradores se ha ampliado. Primero al segmento de lujo en 2016 y 2017 y ahora a todos los segmentos de inventario, especialmente en 2018 después de que se promulgara la nueva y desfavorable ley de impuestos federales (discutida en detalle en nuestras actualizaciones anteriores) que empujó a muchos compradores al margen.

Como se puede ver en el gráfico de abajo de Compound, si compras bienes raíces en Manhattan en el momento adecuado (es decir, durante un mercado de compradores), las recompensas pueden ser abundantes:

 

Noticias del mercado de condominios de Manhattan

En cuanto a los detalles de cómo se desempeñó el 4to. trimestre de 2018:

  • Los contratos firmados en el cuarto trimestre de 2018 bajaron un 3% con respecto al mismo trimestre del año pasado, el nivel más bajo desde 2012. El descenso del 3%, sin embargo, se atribuye a un enorme descenso del 19% en los contratos firmados para condominios, compensado por un gran aumento en los contratos firmados para cooperativas.
  • Los precios de los contratos bajaron en todos los tipos de inventario. La actividad contractual es más representativa de la salud del mercado actual que los datos de las ventas cerradas, que a menudo incluyen los contratos antiguos introducidos en un momento no necesariamente representativo de las condiciones del mercado actual.
  • En términos de ventas cerradas, el precio medio de venta de los condominios ha caído un 8,1% a 1,48 millones de dólares, el más bajo en varios años.
  • El número de condominios vendidos en el cuarto trimestre se redujo del tercer trimestre en un 22,7% y en un 13,0% interanual, lo que significa que los volúmenes de venta son más lentos de lo que han sido en mucho tiempo.
  • El precio medio de venta por pie cuadrado subió, pero el aumento fue sesgado por los cierres de dólares muy grandes en dos edificios de ultra lujo que comenzaron a cerrar, 520 Park Avenue y e220 Central Park l sur.

Bueno, ¿qué significa todo esto? 

  • Hay una ventana de oportunidad para comprar ahora.
  • Los compradores tienen más poder adquisitivo que antes.
  • Los compradores también tienen muchas más opciones entre las que elegir.
  • Los desarrolladores se han vuelto más creativos al ofrecer nuevos incentivos, mientras que los vendedores individuales están negociando significativamente el precio.
  • Los compradores tienen la posibilidad de exigir cosas que hace dos años fueron un obstáculo para un vendedor, como permitir contingencias hipotecarias o cubrir el impuesto de transferencia y los gastos comunes.

Tengan en cuenta que esta rara ocasión ocurre al mismo tiempo que la economía de la ciudad de Nueva York está en auge y en condiciones de seguir creciendo y creciendo en los años venideros (por ejemplo, la expansión de Google West Soho, Hudson Yards la apertura en marzo de 2019, etc.).

Mientras que los tratos están sucediendo, muchos compradores potenciales están sentados al margen en un modo de espera. Nuestra advertencia para ellos es que es imposible cronometrar el fondo de cualquier mercado. A menudo, un comprador esperar demasiado tiempo, perder la caída y perder su ventaja. Los tipos de interés han bajado de sus máximos de 2018, lo que hace que sea un buen momento para entrar o alquilar el mercado, antes de que empiecen a subir de nuevo.

Octubre de 2018

¿Por qué ahora es el momento adecuado para invertir en el mercado de condominios de Manhattan

Warren Buffett lo dijo mejor: "El precio es lo que pagas, el valor es lo que obtienes... Es sabio ser temeroso cuando otros son codiciosos y codicioso cuando otros son temerosos."

Algunos informes recientes sobre bienes raíces en la ciudad de Nueva York han hecho temer a algunas personas. Cuando miramos el panorama general y las estadísticas generales de esos informes es bastante claro por qué esas personas son temerosas, sin embargo, hay que profundizar más para entender toda la historia.

Los compradores de condominios en Manhattan se mantuvieron cautelosos en el tercer trimestre de 2018 debido a la preocupación por la nueva ley tributaria (FN1) aplicada a finales de 2017, a pesar de que la economía es muy fuerte, el mercado de valores bursátiles bate récords y los tipos de interés siguen siendo relativamente bajos, aunque aumentan rápidamente.

Los bienes raíces en Manhattan rara vez están en un mercado de compradores, así que si usted está interesado en una inversión segura a largo plazo, ahora puede ser el momento de comprar. Esto no va a ser un evento prolongado o repetido en un futuro próximo. De hecho, durante el tercer trimestre, la parte alta del mercado (>5 millones de dólares), que comenzó una corrección en 2016, comenzó a recuperarse un poco, como se discute a continuación.

 

Los titulares no cuentan toda la historia

Aunque los titulares sobre el trimestre han sido preocupantes, no cuentan la historia completa. Tenemos que mirar lo que está sucediendo hoy en el mercado y no hace 1, 2 u 8 trimestres, que es en lo que los informes trimestrales del mercado suelen centrarse. Si miramos el número de contratos firmados en el trimestre, un indicador líder, este trimestre fue aproximadamente el mismo que el del año pasado.

  • Los contratos firmados en Manhattan mostraron una ligera disminución del 1% con respecto a los firmados en el tercer trimestre de 2017.

  • El segmento de mejor desempeño en términos de contratos firmados fue de 5 millones de dólares - 10 millones de dólares (que vio un aumento del 30% en los contratos firmados impulsado principalmente por las ventas en dos nuevas urbanizaciones, The Belnord y en la 100 E 53).

  • El segundo mejor segmento fue para el precio de las casas de más de 10 millones de dólares, que vio un aumento del 10% en la actividad.

  • Aunque no sabremos qué unidades están bajo contrato, los precios de estas unidades se negociarán en última instancia hasta que se cierren y se registren, lo que podría ser dentro de muchos meses, el rebote de la actividad de un sueño prolongado es tranquilizador. Seguramente, el descuento jugó un papel importante en estas ventas.

Las ventas cerradas en el tercer trimestre de 2018, sin embargo, muestran un panorama diferente. Al mirar las ventas cerradas, usted está evaluando sólo las unidades que cerraron en el trimestre, independientemente de cuando se firmó el contrato. En el caso de New Development, eso pudo haber sido hace 3 años en algunos casos. Por lo tanto, la información de las ventas cerradas puede ser algo anticuada, aunque sigue siendo buena información para captar tendencias.

  • Los cierres totales en Manhattan cayeron un 8% (aunque aumentaron un 5% con respecto al segundo trimestre de 2018)
  • El nuevo desarrollo cerró las ventas en picada, con una caída del 37%. Esto llevó a algunos promotores a descontar significativamente los precios de las nuevas construcciones en aquellos edificios que estaban sobrevalorados para empezar con o fuera de los barrios de mayor demanda. El Grupo Central reportó el promedio de descuento de nuevos desarrollos en un casi record de 14% en el trimestre, desde el 8% del año pasado.
  • Los compradores que se alejaron de los elevados precios de los nuevos desarrollos se volcaron a la reventa de condominios, que aumentó un 2%, mientras que las ventas de las cooperativas cerradas disminuyeron un 8%.
  • El inventario en el trimestre creció significativamente, en un 13%, lo que resultará en tiempos de comercialización más largos en el futuro.
  • El inventario de la cooperativa de reventa aumentó en un 26%, mientras que el inventario de los condominios de reventa aumentó en un 4%. El inventario de nuevos desarrollos bajó un 5%.
  • El precio promedio de un condominio era de 2,66 millones de dólares, con una disminución del 2,3%. El precio promedio por pie cuadrado de las unidades de condominio de reventa disminuyó un 5%.  
  • El precio medio de un nuevo desarrollo fue de 4,33 millones de dólares, mientras que el precio de un nuevo desarrollo por pie cuadrado aumentó un 4%.
  • El precio medio por metro cuadrado del mercado del lujo (el 10% de las ventas) subió un 2,7% y el umbral de entrada del lujo cayó a 3,85 millones de dólares.

 

Noticias de Bienes Raíces de NYC | Informe del Mercado de Manhattan
Crédito de la foto: 111 Murray

El macroambiente

  • El Dow y el NASDAQ están en la cima. La toma de ganancias puede hacer que los precios caigan, pero, a pesar de las conversaciones sobre las guerras comerciales internacionales, las acciones están altas, y la toma de ganancias se ve muy atractiva.
  • La tasa de desempleo ha bajado y, estadísticamente, EE.UU. tiene pleno empleo. El pleno empleo fomenta el gasto. El gasto de los consumidores genera más beneficios para los accionistas.
  • La desregulación está en pleno apogeo, por lo que es muy probable que el desarrollo empresarial continúe en su impulso ascendente.
  • No hay una burbuja de crédito, pero el Presidente de la Reserva Federal dice que los tipos de interés subirán progresivamente hasta el 2019. Los tipos de interés más altos animan a los compradores a contratar hipotecas de tasa fija más pronto que tarde.
  • Las altas tasas de crecimiento en toda la economía tienden a hacer que la gente se pregunte cuánto tiempo durará todo esto, por lo que muchos se detienen en las compras importantes. Los economistas, hoy en día, dicen que no hay una burbuja de crédito en el horizonte, por lo que la economía impulsada por el consumidor parece sólida.

 

Por qué confiamos en el mercado de la ciudad de Nueva York

En resumen, creemos que es un mercado de compradores bastante bueno para estar en él, especialmente en comparación con 2008.

  • Con los vendedores finalmente negociando, los compradores ahora tienen poder
  • El interés es relativamente bajo históricamente
  • La economía está en auge
  • La desregulación está en pleno apogeo
  • El desempleo más bajo en 69 años
  • La ciudad de Nueva York tiene el nivel de empleo más alto en 50 años y la industria de la ciudad de Nueva York está ahora bien diversificada fuera de las finanzas.
  • No hay burbuja de crédito como en 2008; los bancos tienen requisitos estrictos y hacen su debida diligencia
  • Los beneficios de la compañía nunca han sido tan altos, especialmente con la nueva tasa baja del 21%
  • El exceso de construcción en los mercados urbanos se absorbe generalmente con rapidez

El análisis de los números detallados sugiere que el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York es fuerte. La mayoría de la gente leerá los informes generales, pero el comprador astuto escuchará a los especialistas en bienes raíces. Parafraseando a Warren Buffett, dijo que cuando otros tienen miedo, este puede ser el momento adecuado para comprar en la ciudad de Nueva York.

Mayo de 2018

El efecto de la nueva ley tributaria de los Estados Unidos en Manhattan 

La nueva ley de impuestos de EE.UU., implementada el 1 de enero de 2018, ha creado mucho ruido en los medios de comunicación. Sin embargo, si se mira la letra pequeña, la ley será una bendición para las corporaciones e inversores inmobiliarios, incluyendo a los compradores extranjeros. Para los actuales propietarios, especialmente en Manhattan, es un poco más complicado.

En Manhattan, la incertidumbre en torno a los efectos finales de la nueva ley, que limita las deducciones de impuestos estatales y locales y reduce el monto de los intereses deducibles de las viviendas primarias de 1 millón de dólares a 750.000 dólares, creó un mercado tembloroso y se refleja en los últimos informes de mercado del primer trimestre, que muestran una reducción del 10% en la actividad del primer trimestre, según Corcoran. La debilidad en el volumen se encontró en todos los puntos de precio, pero, especialmente, se sintió en la parte alta. La actividad de ventas del segundo trimestre parece estar recuperándose.

Para mitigar los efectos negativos de la ley tributaria, el Gobernador Cuomo ha hecho esfuerzos significativos para cambiar las reglas tributarias estatales. Esperamos que permanezca cierta incertidumbre en el mercado, lo que pondrá a los compradores en el asiento del conductor durante los próximos meses, al menos hasta que la economía comience a calentarse, un subproducto anticipado de la reforma fiscal.

Vale la pena señalar, sin embargo, que muchos edificios de lujo en los principales barrios del centro de la ciudad como NoHo, SoHo, TribecaWest Village y Flatiron, y el núcleo de laUpper West Side, por ejemplo, están funcionando bastante bien. Los condominios a buen precio siguen avanzando rápidamente, las ventas pendientes han aumentado con respecto al mes y al año anterior, y seguimos viendo que el 20% de los tratos se hacen por encima del precio de venta, un número nada despreciable.

Marzo de 2018

Informe sobre los precios de la vivienda en Manhattan 

La economía de los Estados Unidos y la ciudad de Nueva York, en particular, han venido experimentando un fuerte desempeño económico a principios de 2018.  

  • El empleo en la ciudad de Nueva York alcanzó un máximo histórico de 4.426 millones de personas. La ciudad de Nueva York ganó 702 mil empleos desde 2009, un aumento del 18,9%, que es el mayor aumento desde la Segunda Guerra Mundial y mucho más alto que el de la nación, que añadió un 11,5% de nuevos empleos. La tecnología, los medios de comunicación, la salud y los negocios relacionados con el turismo fueron las industrias que impulsaron la mayor contratación en los últimos 10 años.
  • El promedio del Dow Jones ha aumentado un 25% desde hace un año, llegando a 25.000. Con casi todas las compañías reportadas para 2017, el 75% de las compañías reportaron que sus ganancias del cuarto trimestre superaron las expectativas.
  • En febrero se crearon 313.000 puestos de trabajo, superando las expectativas en 100.000, mientras que la tasa de desempleo fue de un bajo 4,1%.

Esperamos ver más efectos positivos de la nueva reforma fiscal más adelante en el año y una posible reforma fiscal de fase II que reduzca los impuestos sobre las ganancias de capital. Estén atentos...

Administración de propiedades en Nueva York para inversores y propietarios de condominios

Octubre de 2017

Informe sobre el mercado de Manhattan

Sigue habiendo fuerza y actividad en el núcleo del mercado de condominios de Manhattan. Los mercados de valores de un nivel récord, la financiación barata y fácilmente disponible, y la claridad han ayudado a impulsar el mercado. Hace un año, había una gran incertidumbre con respecto a las elecciones de los EE.UU., los tipos de interés estaban aumentando prematuramente y todo el mundo estaba conmocionado por Brexit. Selecciona las estadísticas para el tercer trimestre de 2017:

  • Los contratos de condominio firmados entre 1 y 3 millones de dólares aumentaron un 11% año tras año.
  • Los contratos de condominio firmados entre 3 y 5 millones de dólares aumentaron un 8% año tras año. 
  • Sin embargo, el mercado de condominios de ultra lujo (más de 10 millones de dólares) sigue enfrentándose a vientos contrarios, aunque en este trimestre se firmó un 12% más de contratos >10 millones de dólares.
  • Reventas - $1,774 precio promedio psf
  • Nuevos Desarrollos - $2,320 precio promedio psf
  • Lujo - $2,780 precio psf, con un precio de entrada para el lujo (el 10% de las ventas) en 4.1 millones de dólares.

Febrero de 2018

¿Cómo son los niveles de inventario de reventa en el mercado inmobiliario de Manhattan?

"Buyers - A la corrección de los precios ya se ha producido, y durante el último año aproximadamente el mercado en general ha mostrado signos de estabilización y normalización. Si tienes una necesidad real de comprar y encuentras la propiedad adecuada, utiliza este período de lentitud para cualquier apalancamiento que puedas conseguir en negotiations - you nunca se sabe cuando un vendedor ha tenido suficiente, y está listo para hacer esa oferta".

Lea el artículo completo en: medium.com

Estamos de acuerdo con Urban Digs. El mercado de la energía renovable de Manhattan ya se ha corregido, especialmente en el segmento de lujo, y los compradores tienen más influencia ahora que entre 2014 y 2016. Esperamos que este apalancamiento continúe en 2018, ya que hay confusión sobre los nuevos cambios de impuestos. Hemos encontrado, sin embargo, que la oferta de inventario de reventa es todavía baja. 

Hemos mirado los niveles de suministro de inventario de reventa en cuatro vecindarios de primera que son populares entre nuestros principales compradores de casas e inversores: TribecaChelsea, Upper East Side yUpper West Side... Hemos visto el segmento de 5 a 10 millones de dólares, el segmento de 2 a 5 millones de dólares y el segmento de 1 a 2 millones de dólares. 

De todos los bienes raíces de Manhattan en venta en el segmento de 5 a 10 millones de dólares, sólo había 17 unidades de reventa en Tribeca, 8 unidades de reventa en Chelsea, 5 unidades de reventa en el Upper East Side, y 4 unidades de reventa en el Upper West Side. Eso es un total de 34 unidades de reventa en estos cuatro barrios, que cubren gran parte de la isla de Manhattan. 

Cambiando el mercado hacia abajo, de todos los bienes raíces de Manhattan en venta en el segmento de 2 a 5 millones de dólares, sólo había 22 unidades de reventa en venta en Tribeca, 15 en Chelsea, 21 unidades en Upper East Side, y 32 unidades en el Upper West Side (incluyendo el Riverside). Eso es sólo 90 unidades disponibles en el segmento de 2 a 5 millones de dólares en estos cuatro barrios.  

En el mercado de entrada, de todos los bienes raíces de Manhattan en venta entre 1 y 2 millones de dólares, sólo había 2 unidades de reventa disponibles enTribeca, 11 unidades de reventa en Chelsea, 15 unidades de reventa en el Upper East Side y 19 unidades de reventa en el Upper West Side. Hay un total de 47 unidades de reventa disponibles para la venta en el segmento de 1 a 2 millones de dólares en estos cuatro grandes barrios. 

Como señaló Urban Digs, es cierto que los vendedores son más receptivos a las negociaciones en estos días, especialmente en comparación con 2014 - 2015, pero la oferta de buenos condominios de reventa sigue siendo relativamente baja. Y, los nuevos desarrollos se están vendiendo a un precio muy alto. Cuando empezamos a estrechar la búsqueda de los mejores inmuebles de Manhattan disponibles para la venta, por edificio particular, exposición, los que no tienen un precio excesivo, el número de buenas opciones disminuye significativamente. Por lo tanto, si usted es un comprador que tiene necesidades de vivienda o que busca inversión, tenga en cuenta esta corta historia de oferta. 

Upper East Side 

Los precios del mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York para Upper East Side

Upper West Side

Los precios del mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York para Upper West Side

Chelsea

Los precios del mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York para Chelsea

Tribeca

Los precios del mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York para Tribeca

Gráficos cortesía de UrbanDigs

Enero de 2018

Actualización del mercado de Manhattan Q4|2017

El cuarto trimestre del mercado inmobiliario de Manhattan de 2017 es uno de los que mejor se describen como estables, y los últimos tres de cuatro trimestres muestran un aumento en la actividad de ventas cerradas. El año 2017 fue mucho mejor que el 2016, aunque se ha producido un marcado descenso en el número de contratos firmados en el trimestre de un año a otro que puede atribuirse principalmente a factores ajenos al mercado, como la reforma fiscal y el clima político.

Sin embargo, al observar más de cerca los tipos de propiedades, vemos una variación significativa. El segmento de las cooperativas de reventa fue el más activo con un tercer trimestre consecutivo de crecimiento en las ventas. Sin embargo, los contratos firmados para los condominios de reventa se han visto perjudicados por los continuos precios altos, y las ventas cerradas de nuevos desarrollos se enfrentaron a una disminución del 12% debido al ciclo actual y al calendario de los promotores inmobiliarios. Con todo esto en mente, y la incertidumbre en torno a la nueva reforma fiscal, podemos suponer que los bienes raíces de Manhattan se están convirtiendo lentamente en un mercado de compradores.

Reventa de condominios

  • El precio medio por metro cuadrado era de 1.759 dólares, plano año tras año.
  • El número de ventas en este mercado cayó un 3% hasta 929, el más bajo desde el cuarto trimestre de 2011.
  • Los días en el mercado fueron 116 días, sin cambios año tras año.
  • El inventario se redujo en un 4% a 2.485 unidades para la venta.

La incertidumbre en cuanto a los efectos de la reforma fiscal se manifestó en el cuarto trimestre en el sector de los condominios de reventa, lo que provocó una disminución de la actividad de ventas y precios fijos. Por segundo año consecutivo, el mercado tuvo un rendimiento inferior y registró el menor número de ventas desde 2011. El inventario de unidades disponibles cayó en consecuencia con una disminución del 3% en general. Muchos apuntan a una desconexión en los precios, ya que el inventario activo fue cargado con una prima de dos dígitos por pie cuadrado en comparación con las ventas cerradas del cuarto trimestre.

Cooperativas de reventa

  • El precio medio de una cooperativa era de 1,26 millones de dólares
  • El precio medio por metro cuadrado era de 1.167 dólares, lo que representa un aumento del 1% con respecto al año pasado
  • El número de ventas en este mercado aumentó un 4%, hasta 1.733 propiedades.
  • Los días en el mercado fueron 88 días, una disminución del 5% con respecto al año pasado.
  • El inventario aumentó en un 15% a 2.824 unidades para la venta.

Las Cooperativas de Reventa terminaron 2017 como el producto inmobiliario más vendido del año, continuando con un rendimiento superior al de otras opciones al aumentar las ventas por tercer trimestre consecutivo. Además, la alta demanda de reventas de cooperativas encontró que la longitud promedio de una propiedad que permanece en el mercado cayó en un 5%. Al hacerlo, el mercado respondió aumentando el inventario disponible en un 15%.

Nuevo desarrollo

  • El precio promedio de un nuevo condominio en desarrollo fue de 3,92 millones de dólares.
  • El precio medio por metro cuadrado era de 2.253 dólares, lo que supone una disminución del 17% con respecto al año pasado, ya que el número de cierres de superlujo y ultralujo disminuyó.
  • El número de ventas en este mercado cayó un 12%, de 527 a 463.
  • El inventario creció un 30%, con 1.074 unidades a la venta.

Como cabría esperar, las cifras del mercado de condominios de nueva construcción tienden a aumentar o disminuir en función de los progresos de la construcción de edificios en curso. Ningún edificio nuevo comenzó a cerrar en el 4th trimestre y una serie de grandes desarrollos, como el 125 de Greenwich y el 91 de Leonard lanzaron ventas, haciendo que el inventario se disparara en un 30%.

Lujo

  • El precio medio de un apartamento de lujo en la ciudad de Nueva York fue de 7,24 millones de dólares en el cuarto trimestre.
  • El precio medio por metro cuadrado disminuyó un 12% a 2.625 dólares.
  • El umbral de lujo era de 3.882 millones de dólares.

El segmento de lujo está determinado por el 10% de las ventas cerradas en base al precio. El precio de entrada, o "umbral", cayó en aproximadamente 500.000 dólares, terminando en 3.882 millones de dólares. Además, el precio promedio bajó un 10%, y el precio por pie cuadrado cayó un 12%. Estas caídas se pueden atribuir a un cambio en los cierres del trimestre de los cierres de ultra-lujo y superlujo, como el 432 Park, Greenwich Lane, y 56 Leonarda finales de 2016, a edificios de lujo más modestos en lugares remotos, como One West End y 252 Este 57th Sin embargo, hemos visto un mercado más competitivo con un aumento de las existencias, dejando a los vendedores sin otra opción que bajar los precios para satisfacer la demanda de los clientes. Esto representa un verdadero potencial para los inversores en el segmento de lujo, ya que estas unidades de lujo son bajas y están listas para moverse.

En conclusión, el mercado de Manhattan se mantiene estable y el año 2017 fue más saludable que el 2016. Dicho esto, el mercado sigue mostrando tendencias que se inclinan hacia el lado del cliente, o en otras palabras, se convierte en un "mercado de compradores". El aumento del inventario disponible, los nuevos proyectos de desarrollo y la reducción del umbral de lujo han creado un mercado en el que los propietarios y promotores se inclinan por los precios de descuento para mantenerse al día con las ventas decrecientes. Debido a la incertidumbre con la reforma fiscal, 2018 será un buen año para el comprador, y no tan bueno para el vendedor. Para los que están al margen, puede ser un buen momento para entrar en el mercado, antes de que los efectos positivos de la reforma fiscal de Trump surtan efecto.

 

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Noviembre de 2016

¿Cómo afectará el Presidente Trump a los bienes raíces de los Estados Unidos?

Nunca antes América ha tenido un promotor inmobiliario y un agente de bienes raíces de la ciudad de Nueva York (sí, tiene una licencia de agente de la ciudad de Nueva York) sentado en la Casa Blanca. Aunque muchos de nosotros no estemos de acuerdo con el comportamiento y las posiciones políticas de Trump, una cosa es segura: Trump estará a favor de la propiedad y de los bienes raíces.

Mientras que algunos postularon que una presidencia de Trump sería un evento del cisne negro, en lugar de caer en picada, tanto el dólar americano como la bolsa de valores subieron hoy!

Si se pregunta cómo las políticas del Presidente Trump afectan a los bienes raíces de los EE.UU., aquí están las ideas de cómo Trump probablemente funcionará una vez en el cargo.

¿Usará los bienes raíces para impulsar la economía?

Trump es un promotor inmobiliario y un corredor de bienes raíces. Ha usado los bienes raíces como una inversión toda su vida y ha dicho que está interesado en impulsar la propiedad de la vivienda. Dado que su negocio familiar es el inmobiliario, ya sea a través de su propia empresa, la Organización Trump, o la de su yerno, Kushner Properties, esperamos que Trump continúe con su amor por la propiedad.

¿Qué pasará con las tasas de las hipotecas?

Las tasas están a punto de permanecer bajas por un tiempo. "Las tasas de hipotecas están bajando porque los inversores están viendo rendimientos seguros en los valores respaldados por hipotecas estadounidenses, lo que refleja su confianza en la relativa seguridad del mercado de la vivienda en Estados Unidos", escribió el economista jefe de Trulia, Ralph McLaughlin, en una declaración al día siguiente de las elecciones. "Además, es probable que la Reserva Federal retrase un aumento de las tasas de diciembre debido a la agitación económica mundial. Ambos efectos significan una victoria a corto plazo para los prestatarios, y es probable que veamos un aumento en la refinanciación de las hipotecas si las tasas siguen cayendo en picado".

¿Bajará los impuestos para los inversores inmobiliarios?

Los republicanos retuvieron el control de la Cámara y el Senado. Como resultado, los republicanos tienen un control ilimitado sobre el futuro de la política fiscal, lo que significa que habrá algunos grandes cambios que afectarán a los impuestos para los inversores inmobiliarios. Trump ha propuesto:

  • Tasas de impuestos más bajas, con el impuesto sobre las ganancias de capital a una tasa máxima del 20%.
  • Eliminar el impuesto de sucesión o de muerte
  • Reducir los impuestos de las empresas del 35% al 15%

Y aunque puede que no consiga todo lo que quiere en términos de reforma fiscal, nuestra ley fiscal está madura para el cambio (tanto los republicanos como los demócratas han pedido esto), y ese cambio es probable que se produzca antes de agosto de 2017, antes de que comience la temporada de elecciones para el 2018.

¿Podría ser más fácil pedir dinero prestado?

La reducción de la regulación, una de las características de su campaña, permitiría a los bancos aumentar los préstamos, algo que ha sido muy moderado desde 2008. Otra forma en que la presidencia de Trump podría facilitar a los consumidores ser dueños de sus casas sería bajar las primas para FHA loans o recortando los gastos de garantía para Fannie Mae o Freddie Mac.

¿Cómo se verán afectadas las reglamentaciones?

Gran parte de la plataforma de Trump se ha centrado en la desregulación del mercado financiero con el fin de revivirlo más plenamente, y eso por sí solo también podría dar un impulso a los bienes raíces. Esto es algo que Trump - y el partido republicano en su conjunto - ha sido vocal sobre.

Trump ha propuesto reducir tanto las regulaciones bancarias como las de la construcción. La flexibilización de la normativa sobre préstamos podría impulsar la propiedad de la vivienda facilitando a los consumidores la obtención de préstamos. En cuanto a las regulaciones de construcción, en una reunión de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Trump estimó que el 25% de los costos de construcción de una casa están relacionados con las regulaciones. Le gustaría que eso bajara al 2%. Si la construcción se desregula, esto significaría casas más asequibles para los consumidores.

¿Desaparecerá la deducción de los intereses de la hipoteca?

No! El año pasado, un plan de impuestos que Trump compartió específica y explícitamente mencionó que preservaría la deducción de los intereses de la hipoteca.

¿Continuará el programa de intercambio 1031?

Trump, que fue objeto de inmensas críticas por utilizar agresivamente el código fiscal para, según se informa, no pagar impuestos federales, probablemente conservaría los controvertidos intercambios libres de impuestos 1031, que permiten a los propietarios vender propiedades sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital si destinan el producto de una venta a otras inversiones inmobiliarias. Esta política del programa de intercambio 1031 es uno de los fundamentos de la industria de bienes raíces y Trump preservará esta política.

¿Qué hay de la inmigración?

La política de inmigración de Trump ha sufrido muchos cambios desde que anunció su candidatura, y la reforma de la inmigración no será un proyecto fácil de impulsar en el Congreso o el Senado, por lo que es difícil determinar si esto influirá en el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York en gran medida.

¿Será Trump capaz de implementar todas sus posiciones de campaña?

Para aquellos de ustedes que se sienten emocionados de que Trump sea presidente después de su escandalosa retórica y comportamiento, recuerden que el presidente de los EE.UU. no tiene un poder ilimitado. Nuestros fundadores no querían que el poder fuera controlado por un solo hombre o un grupo con la posibilidad de terminar bajo el gobierno de otro dictador o tirano. Por consiguiente, nuestro gobierno está dividido en tres ramas: la rama ejecutiva, la rama legislativa y la rama judicial. Por eso muchas de las posiciones políticas de campaña más escandalosas de Trump no serán una realidad - o se opondrán en la rama legislativa o serán revocadas por la rama judicial.

No hay duda de que esta elección fue muy divisiva. Pero, ahora que las elecciones han terminado, el pueblo americano se unirá como siempre lo hemos hecho. Como Obama dijo de Trump: "Todos estamos apoyando su éxito".

 

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