Análisis del mercado inmobiliario de Manhattan

Cambio a la baja en el mercado inmobiliario de Manhattan en la segunda mitad de 2022

El año 2022 fue una historia de dos mercados en Manhattan. 

A principios de 2022 continuó el auge iniciado a principios de 2021, impulsado por la liberación de la demanda reprimida y un entorno de tipos artificialmente bajos que había implantado la Fed en los albores de Covid.  

En junio de 2022, sin embargo, después de que la Reserva Federal aplicara su primera subida de 75 puntos básicos al tipo de referencia, el mercado se suavizó rápidamente, dejando a la mayoría de los compradores y vendedores en un punto muerto durante el resto del año mientras se adaptaban a las nuevas realidades del mercado. Esto queda reflejado en el siguiente gráfico, que compara la actividad contractual mensual.

Actividad contractual mensual

Con sólo 602 contratos firmados en diciembre de 2022, fue uno de los peores finales de año desde 2008. A medida que compradores y vendedores asuman una nueva realidad, esperamos que el mercado vuelva a moverse a principios de 2023, ya que sigue habiendo demanda. 

Precios inmobiliarios en Manhattan

Condominios

• Precio medio de venta: 2,75 millones de dólares
• 2.074 dólares de precio medio por pie cuadrado
• Aunque se trata de un aumento con respecto al mismo trimestre del año pasado, se debe principalmente a los cierres de un puñado de torres de ultra lujo, como Central Park Tower y 220 Central Park South, que han sesgado los resultados.
• Básicamente, el precio por metro cuadrado se mantuvo estable de un año a otro, en algo menos de 2.000 dólares por metro cuadrado.

Coops

• Precio medio de venta: 1,27 millones de dólares
• 1.225 dólares de precio medio por pie cuadrado

• Precio medio de venta: 3,19 millones de dólares
• 2.415 dólares de precio medio por pie cuadrado
  

Segmento de lujo (10% de las ventas)

• Precio medio de venta: 8,06 millones de dólares 
• 2.909 dólares de precio medio por pie cuadrado
• Umbral de precio de entrada de 3,95 millones de dólares para el lujo

Subidas de tipos de la Fed en 2022

En el periodo de sólo 10 meses de 2022, la Reserva Federal elevó el tipo de referencia de los fondos federales en un 4,0%, como muestra el gráfico siguiente. Esta medida sin precedentes se tomó para intentar controlar la inflación, un fenómeno mundial en 2022. 

Aunque los tipos son más altos de lo que han sido desde 2008, ya han sido altos antes y los mercados inmobiliarios funcionaron bien en ese tipo de entorno de tipos. Sin embargo, el ritmo de las subidas de tipos este año, compactado en sólo 10 meses, es lo que más preocupa. Esto se ha traducido en que el tipo de la Hipoteca Jumbo Fija a 30 años ha pasado del 3,1% el 1 de enero de 2022 al 5,7% el 31 de diciembre de 2022. Desde el 6,35% de octubre. 

Manhattan tiene muchos compradores en efectivo (aprox. el 55%) en comparación con otras ciudades, por lo que los tipos de interés no siempre influyen tanto en la actividad. Además, las cooperativas, que constituyen el 70% del inventario y son exclusivas de la ciudad de Nueva York, tienen normas muy estrictas sobre la cantidad de financiación que se puede obtener. Algunas permiten una financiación máxima del 70%, pero muchas sólo del 50%. Algunos no permiten ninguna financiación. Estos son factores atenuantes para el mercado neoyorquino, pero no ayudan al comprador de vivienda por primera vez, que a menudo necesita una hipoteca para comprar. 

Manhattan Inventory Supply salva el día

La gracia salvadora de esta historia es la falta de oferta en el mercado. En comparación con el final de 2020, que tenía niveles de inventario de más de 8.100, el suministro de hoy está en un mínimo de 5.858. Hay muchas razones para ello, como ya comenté en agosto y resumo a continuación.

La limitada cantidad de oferta debería poner un suelo bajo los posibles descensos de precios a medida que nos adentramos en 2023. Y, no vemos ningún inventario que llegue al mercado en el corto plazo, ya sea por las siguientes razones:

• Hipotecas con esposas de oro
• El 80% de los neoyorquinos con hipotecas tienen tipos inferiores al 5%.
• Esto hará que los propietarios permanezcan indefinidamente en sus viviendas actuales. 
• Nadie va a cambiar su hipoteca del 3% por una del 6% a corto plazo. 

• Congelado el mercado de conversión de alquiler a vivienda por la ley del Estado de NY de 2019
• La ley penaliza a los propietarios de edificios que tienen inquilinos con alquiler estabilizado, por lo que es imposible crear apartamentos a precio de mercado a partir de unidades con alquiler estabilizado. A menos que se haga un cambio en esta ley, no habrá conversiones, ya que no tienen ningún sentido financiero para un desarrollador. 
• La expiración de los programas de reducción de impuestos encarece la construcción a los promotores
• Las reducciones 421a, 421g y J-51 han expirado. 
• En su día fueron grandes herramientas que el Gobierno utilizaba para que los promotores construyeran, pero ya no existen.
• Los políticos izquierdistas de Nueva York han estado vetando proyectos con generosos componentes de vivienda asequible del 30% y el 50%.
• Pocas ventas de terrenos en Manhattan en los dos últimos años, por lo que no son muchos los promotores que planean construir en la ciudad.
• La inflación frenó muchas promociones, ya que no se conocen los costes, como en épocas normales.

Perspectivas inmobiliarias en Manhattan 2023

Muchos analistas han pronosticado una caída de los precios de la vivienda en todo el mundo durante el próximo año. Sin embargo, es probable que esto ocurra sobre todo en los lugares donde más subieron los precios durante Covid. En EE.UU., muchas ciudades pequeñas corren el mayor riesgo, ya que es donde más subieron los precios. Lugares como Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ y todo Connecticut parece. 

Sin embargo, la ciudad de Nueva York no era uno de estos lugares. De hecho, los precios de Nueva York descendieron durante Covid, ya que se produjo un éxodo masivo de la ciudad al comienzo de Covid. Los precios no recuperaron esas pérdidas hasta 2021 y registraron modestos aumentos en comparación con la mayoría de las demás ciudades. 

Las previsiones de Knight Frank sobre el mercado residencial de primera categoría prevén que los precios de Manhattan aumenten al menos un 2% en 2023, por detrás de Miami (aumento del 5%) y Los Ángeles (aumento del 4%) en Estados Unidos. Ese nivel de aumento sitúa a Manhattan en el puesto 13 de su previsión de las 25 principales ciudades mundiales, lo que demuestra la resistencia y la confianza en la ciudad (y en Estados Unidos en general). 

Knight Frank cita la "fuga de capitales de refugio seguro" y "compradores extranjeros... que buscan más, en lugar de menos, exposición al dólar estadounidense". Sin duda, los factores que señalo sobre la escasa oferta ayudarán a compensar la presión a la baja sobre los precios derivada de las medidas de la Fed en 2023.

Los mercados inmobiliarios de Manhattan y Miami mantendrán su fortaleza

Mucha gente nos ha preguntado qué pensamos que va a pasar en los mercados de Nueva York y Miami ahora que la Reserva Federal ha subido los tipos. Aunque la actividad se ha ralentizado, ambos mercados siguen siendo muy activos en términos históricos. 

Muchos se preguntan si la desaceleración traerá consigo una caída de los precios. Mientras que algunos expertos afirman que esto ocurrirá en algunas regiones del país, teniendo en cuenta lo rápido que subieron los precios en esas regiones, esperan que las probabilidades de que los precios bajen en Manhattan y Miami sean de riesgo bajo o muy bajo, respectivamente.

Análisis CoreLogic - Junio 2022: Probabilidad de que bajen los precios

Según CoreLogic, el área metropolitana de Nueva York tiene una probabilidad baja y Miami tiene una probabilidad muy baja de ver caídas de precios en los próximos 12 meses.

Manhattan

Precios

Los precios no subieron al mismo ritmo que en otras localidades del país. El mercado inmobiliario se desplomó en 2020 (con un descenso medio de los precios del 7%) y no empezó a repuntar hasta el primer trimestre de 2021, una vez eliminadas las vacunas (con un aumento medio de los precios del 16%). 

1. Teniendo en cuenta que los precios en Manhattan subieron un 4,5% anual en los últimos 10 años, un aumento neto del 9% (16% menos 7%) equivale aproximadamente a 2 años de crecimiento normal de los precios. 
2. Los precios de los alquileres han subido un 20% interanual, lo que ha provocado un aumento de los rendimientos, por lo que es un buen momento para que los inversores compren propiedades en Manhattan (sobre todo porque los precios no han subido). 
3. Esperamos que continúen las subidas de los precios de los alquileres en Manhattan, ya que los tipos hipotecarios harán que en los próximos 12 meses haya menos compradores de su primera vivienda y obligarán a más personas a recurrir al mercado del alquiler. 
4. Los elevados precios inmobiliarios de Manhattan siguen estando respaldados por las altas rentas locales, tal y como se desprende del informe Global Bubble de UBS. 
5. Manhattan es un juego a largo plazo. Los inversores compran propiedades en Manhattan por seguridad. Dados los costes que conlleva, no es un lugar para la especulación desnuda o el flipping. 
6. El 50% de los compradores de Manhattan pagan en efectivo sus compras inmobiliarias, especialmente en el segmento de lujo, por lo que no se ven tan afectados por los cambios en los tipos de interés. 
7. Las cooperativas representan el 75% del parque de viviendas. Muchas cooperativas no permiten la financiación o la limitan al 50%. Este hecho impulsó el sector inmobiliario de Manhattan durante la crisis de Lehman. 
8. Sin embargo, la suscripción es muy estricta, por lo que no se trata de un escenario de 2008. 

Suministro

1. La oferta es relativamente escasa en los mejores proyectos de apartamentos de Nueva York en las mejores zonas. 
2. La oferta ha bajado un 10% respecto al mismo mes del año pasado. 
3. Si nos fijamos en los condominios de lujo, hay muy pocos en la tubería.
4. De vez en cuando recibimos solicitudes de inversores que buscan ofertas de condominios al por mayor en Manhattan. En 2018, hubo bastantes y muchos edificios con al menos 50 unidades para vender.  
5. En la preparación de un análisis reciente para dos inversores distintos (uno haciendo una transacción 1031 muy grande), sin embargo, me di cuenta de que hay muy pocos edificios estelares que vienen en el mercado en los próximos 3-5 años por debajo de la calle 96. Y, el número de edificios con más de 50 unidades a la venta se redujo significativamente en comparación con hace cuatro años. 
6. Algunos edificios que esperábamos con impaciencia, como The Cortland, One High Line y One Wall Street, han empezado a venderse. Todos ellos son proyectos de muy alta gama. Aparte de estos, hay pocos condominios de alto nivel en zonas privilegiadas. 
7. La falta de oferta de productos de calidad probablemente hará subir aún más los precios, hasta que se alcance un equilibrio entre la oferta y la demanda. 
8. La expiración de la desgravación fiscal 421a, que en el pasado había incentivado a los promotores a construir condominios y edificios de alquiler, ha provocado un menor número de nuevas promociones en proyecto.  
9. A los políticos liberales de Nueva York no les apetece incentivar a los promotores para que construyan, así que no vemos que este incentivo vaya a volver. 
10. Por supuesto, estos políticos tienen poca visión de futuro. La falta de incentivos para los promotores sólo conseguirá a) reducir la cantidad de viviendas asequibles que se construyen (un requisito para los nuevos proyectos de construcción en Manhattan), b) reducir los ingresos para la ciudad y el Estado, y c) aumentar aún más las tarifas de alquiler para los inquilinos. 

Miami 

La nueva fuerza de Miami viene de:

1. una enorme afluencia de residentes (ricos) que huyen de los estados con impuestos elevados; 
2. una afluencia de residentes en busca de más libertades y menos restricciones covídicas, ya que Florida tuvo restricciones muy laxas durante la pandemia;
3. una afluencia de fondos de cobertura y empresas tecnológicas que se trasladan a Miami; 
4. una oferta muy escasa de viviendas unifamiliares y condominios (especialmente los de mayor tamaño); y 
5. una tubería vacía. 

Aunque la actividad se ha ralentizado en los últimos meses, no se debe a la demanda. En realidad se trata de la oferta. La demanda de viviendas unifamiliares y condominios en Miami (y en todo el sur de Florida) ha sido tan grande que el inventario se ha reducido. Y, la nueva oferta no se espera que tenga mucho efecto en el mercado hasta el próximo ciclo de construcción está en pleno apogeo. Esperamos que esto sea 5-7 años, ya que no hay prácticamente nada que viene en el mercado en los próximos 3 años.

Hablo de ello en profundidad en el siguiente vídeo:

Titulares y promedios

Siempre me gusta escuchar a Leonard Steinberg, de Compass. En un post reciente, advertía a compradores y vendedores de que no creyeran los titulares y no se fijaran demasiado en las medias. Y sin duda tiene razón.  

1. El sector inmobiliario está hiperlocalizado. 
2. No confunda los titulares de un mercado (o de todo el país) con los de otro mercado. 
3. Manhattan es un mercado verdaderamente único (por muchas razones) y las tendencias nacionales no se aplican, como nos ha demostrado la historia. 
4. Lo mismo puede decirse de Miami, que actualmente está experimentando un enorme crecimiento. Por eso, Miami tiene una probabilidad muy baja de que bajen los precios, según CoreLogic. 
5. En Manhattan, vemos lo hiperlocal que puede ser el mercado. Aquí evaluamos los edificios individualmente, ya que a menudo los edificios vecinos pueden tener precios totalmente diferentes, una demanda totalmente diferente, una trayectoria totalmente diferente, etc. 
6. En Miami también vemos lo hiperlocal que puede ser el mercado. Los precios y la demanda en la playa prácticamente no guardan relación con los precios y la demanda de algunos barrios del continente. 

Por lo tanto, no se deje atrapar por las medias, ya que éstas sólo nos informan de lo sucedido en el mercado en su conjunto y esencialmente nada de lo sucedido en un edificio concreto (o línea de un edificio, para el caso). 

Estamos aquí para ayudarle a navegar a través de los mercados de Manhattan y Miami. Programar una llamada rápida conmigo si puedo arrojar luz sobre cualquier otra cosa que usted está contemplando. Estaré encantado de discutir ambos mercados con más detalle, proporcionar una valoración de su casa si usted está pensando en vender, o enviarle una búsqueda de propiedades.

¡Feliz verano!

El año 2021 será sin duda uno de los mejores años en el sector inmobiliario residencial en la historia de Manhattan, superando los 9.500 millones de dólares en ventas cerradas sólo en el tercer trimestre, el mayor número de ventas cerradas en un trimestre en 32 años. 

La actividad de ventas se vio espoleada por una demanda reprimida, el aumento de la adopción de vacunas, unos precios razonables, unos tipos de interés en mínimos históricos, el cambio a espacios más grandes (o con espacio exterior) y el aumento de la riqueza personal. 

Estos 9.500 millones se refieren a operaciones cerradas en 2021, no necesariamente firmadas en el trimestre, que es un barómetro más actual del mercado. 

Disminuyen los contratos firmados para la temporada de verano, pero se mantiene el récord del trimestre

Como puede verse en el gráfico siguiente, la actividad de firma de contratos se ha mantenido en niveles elevados desde principios de año, aunque ha ido disminuyendo. Esta disminución podría deberse a la estacionalidad, ya que los meses de verano suelen ser más lentos que el resto del año. Dicho esto, las ventas del trimestre batieron récords. 

Aunque un 29% menos que el trimestre anterior, se firmaron 3.500 operaciones en el trimestre. Con 270 operaciones por semana en el trimestre, se trata de una cifra récord. En octubre se mantiene la tendencia, con unas 305 operaciones semanales.  

Los vendedores están contentos, pero no demasiado 

Los vendedores en 2021 han estado muy contentos, especialmente después de la escasez de ventas en 2020. Los compradores están ahí fuera, por lo que la demanda es muy fuerte, especialmente en el segmento de lujo, donde se encuentran los apartamentos más grandes.

Aunque la actividad ha aumentado significativamente durante la mayor parte del año, el miedo aún no ha desaparecido, por lo que los precios no están subiendo más allá de los de antes de la covid. El descuento covid del 6-9% (dependiendo de cuándo compraste el año pasado), ha desaparecido, pero aún no hemos visto aumentos de precios por encima de los niveles de 2019. 

Con toda esta actividad, cabría pensar que los precios están listos para volver a subir. Por lo general, las subidas de precios suelen producirse entre 9 y 12 meses después de una notable mejora de la actividad de ventas. Revisen sus calendarios, ya que empezaremos a entrar en esta fase en breve.

Unidades sobrevaloradas languidecen en el mercado

Dado que los precios se han mantenido planos con respecto a los niveles de 2019, el tercer trimestre no fue el momento de poner a la venta una propiedad a precios aspiracionales. En el trimestre, las propiedades con un precio ajustado al mercado tardaron 78 días en venderse. Por el contrario, las propiedades que requirieron un ajuste de precio tardaron 181 días en venderse, más del doble (2,3 veces) que las que tenían un precio acorde con el mercado actual. 

Precios actuales en el trimestre

Nota: Normalmente, me gusta comparar las cifras del trimestre con las del trimestre anterior, sin embargo, en el tercer trimestre de 2020 un tercio del volumen de ventas del trimestre se atribuyó a cierres en 220 Central Park South, el nuevo edificio de condominios más caro de Nueva York. Se cerraron 16 unidades a un precio medio de 37 millones de dólares, por un total de 592 millones. En consecuencia, sólo les muestro las cifras del trimestre actual. Si desea información más detallada, póngase en contacto conmigo. 

Otras estadísticas interesantes:

• La actividad comercial aumentó hasta alcanzar la tasa más alta de los últimos 32 años. 
• Incluso con unos tipos de interés en mínimos históricos, aproximadamente el 50% de las operaciones se realizaron al contado.
• Las ventas de Obra Nueva por debajo de los 3 millones de dólares crecieron el doble que las de más de 3 millones, aunque se duplicaron respecto al mismo trimestre del año anterior. La tendencia a la baja de los precios se debió a un cambio hacia unidades de menor tamaño.
• El descuento de cotización en todos los segmentos fue del 5,3% de media en el trimestre
• Los meses totales de oferta de pisos y apartamentos, es decir, el número de meses que se tardaría en vender todo el inventario en venta, cayeron a sólo 5,1. 
  
  

Te perdiste el Fondo. No te pierdas la recuperación. 

Manhattan supera el mínimo del mercado y se dispara la actividad contractual

El segundo trimestre de 2021 ha sido un éxito de ventas, demostrando que todo el mundo se equivocaba al decir que la vida en la ciudad había muerto. Manhattan ha recuperado la mejor temporada de ventas de primavera en 6 años y ha registrado la mayor actividad de ventas desde 2007.

La demanda acumulada, los precios razonables, los bajos tipos de interés, el deseo de adquirir viviendas más amplias (o con espacio exterior), el aumento de la riqueza personal y un mayor número de compradores han impulsado el volumen de ventas. En resumen, la ciudad está en auge, gracias a la ciencia y, a su vez, a un optimismo renovado.

Nota: para esta actualización, comparo el 2T 2021 con el 2T 2019, que es mucho más apropiado que el 2T 2020, cuando NYC estaba bloqueada. 

Los contratos firmados se disparan

Los contratos firmados en el trimestre aumentaron un 60% con respecto al mismo trimestre de 2019. Muchas de estas operaciones no se cerrarán hasta el tercer trimestre de 2021, momento en el que esperamos ver una evolución positiva de los precios, dado el volumen y la combinación de los pisos que se contrataron en el trimestre. 

Los apartamentos grandes vuelven a estar de moda

El mercado superprime (>10 millones de dólares) ha registrado el mejor primer semestre de su historia, impulsado por los descuentos de dos dígitos respecto al precio original. Además, se ha producido un notable aumento de la venta de pisos de mayor tamaño, lo que ha sido muy positivo para el mercado de más de 5 millones de dólares. 

La mezcla de ventas que incluyó un cambio significativo hacia la venta de apartamentos más grandes, sesgó las tendencias de precios, llevando el , Mientras que la mediana del precio de venta subió a $ 1,130,000, el más alto desde que alcanzó $ 1,215,000 en el segundo trimestre de 2019, las tendencias de precios se sesgaron debido a la mezcla de ventas.

Covid Descuento Disipación

En comparación con el mismo trimestre del año pasado, el precio medio por pie cuadrado bajó un 3,6%. Esto se ha denominado el "descuento Covid". En el primer trimestre, este diferencial fue del 9%, lo que demuestra que el descuento covid se está comprimiendo rápidamente. Esperamos que el descuento covid se disipe en el tercer trimestre y desaparezca en el cuarto, a medida que los empresarios suspendan o limiten el "trabajo desde casa".

Precios actuales en el trimestre: 

Otras estadísticas interesantes:

• La actividad de venta de condominios alcanzó la tasa más alta de los últimos 30 años. 
• Las ventas de nuevas promociones superiores a 3 millones de dólares fueron las mayores en tres años. 
• La actividad de ventas aumentó más rápido que la entrada de nuevas existencias en el mercado, lo que hizo que los meses de oferta descendieran a 6,9 meses, el ritmo más rápido en 4 años. 
• El descuento total en las listas fue del 6,4%. 

Si te perdiste el fondo, ¡no te pierdas la recuperación! 

Abril 2021 Contratos Top

Marzo Récord de 14 años

La actividad contractual en Manhattan siguió aumentando hasta alcanzar un nuevo récord en abril de 2021, con 1.607 contratos firmados, superando el récord de 14 años de marzo, con 1.500 contratos en un solo mes. La primera semana de mayo continúa la tendencia y, de momento, mayo va camino de igualar a abril.

Con 1.607 contratos firmados, esta cifra es un 50% superior a la de abril de 2019, un mes comparable anterior a Covid. Abril de 2020 tuvo sólo 213 contratos firmados (presumiblemente iniciado pre-covid. Como recordatorio, la ciudad de Nueva York se cerró con showings prohibido, desde finales de marzo hasta finales de junio de 2020.

En cuanto al lujo, según Real Deal, se han firmado 652 contratos de lujo en lo que va de año hasta finales de abril, más que todos los contratos de lujo firmados en todo el año 2020.

En cuanto a las nuevas promociones, en abril se firmaron 235 contratos, frente a los 165 de marzo. Se trata del mayor nivel de actividad en el segmento de obra nueva de Manhattan en tres años.

Manhattan resurge de sus cenizas

Tras un 2020 extremadamente decepcionante, en el que la isla de Manhattan se vio asolada por un "éxodo Covid" y se cerró físicamente durante 90 días, el mercado de ventas residenciales de Manhattan resurgió de sus cenizas en el primer trimestre de 2021. Mientras que en noviembre y diciembre de 2020 el mercado se había ido arrastrando hacia arriba, en el primer trimestre de 2021 y, en particular, en marzo de 2021 se registró una impresionante actividad de ventas. 

Aumenta la actividad comercial en el primer trimestre de 2021

Las ventas en Manhattan crecieron a un ritmo vertiginoso en marzo de 2021, con un volumen de ventas que superó los 1.500 contratos firmados, el mejor mes en 14 años. Incluso en enero y febrero de 2021 el volumen de ventas superó al de los meses del año anterior durante al menos los últimos tres años, como se muestra a continuación:

Los compradores han estado aprovechando la combinación de tasas hipotecarias bajas récord y precios más bajos. También están animados por la nueva administración, de la que NYC ya se está beneficiando, en contraste con la última administración, que estaba decidida a castigar a la ciudad de Nueva York por rechazar abrumadoramente a Trump.  

Precios a la baja, pero no en caída libre

Aunque los precios han bajado, no se han desplomado como algunas personas podrían haber supuesto que lo harían. El precio por pie cuadrado de un condominio en Manhattan fue un 8,8% más bajo en el primer trimestre de 2021 en comparación con el primer trimestre de 2020. Esto además de precios más bajos desde que se promulgó el tope SALT en 2018, que tuvo el efecto de bajar los precios en NYC en promedio un 11% según el economista Robert Schiller. Por lo tanto, los precios están muy lejos de su pico de hace apenas unos años y están listos para dar la vuelta. Con una administración "azul", el tope SALT, que castiga a los estados azules, tiene muchas posibilidades de desaparecer en 2021. Esto beneficiará a los precios inmobiliarios y moderará el éxodo a los estados con impuestos bajos. 

Nuevos acuerdos de desarrollo

Todavía se pueden encontrar gangas en promociones nuevas, ya que los precios de los proyectos presentados hace tres años se han reducido considerablemente. Sin embargo, los proyectos lanzados recientemente se han ajustado a los precios del mercado actual, por lo que no hay muchos descuentos. Mientras que algunos de los descuentos se están mostrando en precios más bajos, muchos de los descuentos están ocultos en las concesiones de costes de cierre. No aparecen en las cifras de precio por metro cuadrado. La magnitud de los descuentos en las promociones nuevas varía mucho, ya que depende de factores como la fecha de lanzamiento del proyecto, la velocidad de venta hasta la fecha, el número de unidades disponibles en una línea concreta, los socios capitalistas y, lo que es más importante, los precios mínimos de cesión de los prestamistas (los bancos controlan realmente el precio, no el promotor). 

Para conseguir la mejor oferta en Obra Nueva, hay que tener la mente abierta y no empeñarse en algo que no vaya a obtener los mayores descuentos. Por ejemplo, los promotores no ofrecen grandes descuentos en apartamentos con espacio al aire libre ni en líneas que están casi agotadas.

Este gráfico muestra cómo los precios de las nuevas promociones han recuperado parte del terreno perdido hace unos meses. 

Las vacunas infunden confianza

Esperamos que los precios inmobiliarios empiecen a subir en primavera/verano y durante el resto del año, a medida que Nueva York se vaya vacunando. Hasta la fecha, el 44% de los habitantes de Manhattan ya han recibido su primera dosis de la vacuna y el 27% están totalmente vacunados. Cuando alcancemos el 70% de la población totalmente vacunada, las actividades volverán a la normalidad, incluida la apertura total de restaurantes y cines (parcialmente abiertos ahora), espectáculos de Broadway y estadios deportivos, etc. A partir de entonces, se esperan cambios drásticos en el mercado. Una vez que el país vuelva a abrir sus puertas a los extranjeros a finales de este año, esperamos que la recuperación inmobiliaria de Manhattan se acelere.

Los indicios apuntan a un mercado al alza

La posible eliminación del tope SALT, la escasez de nuevos permisos de construcción (ya que el desarrollo de nuevos proyectos se ha paralizado durante el último año) y la plena reapertura de la ciudad serán un buen augurio para los precios inmobiliarios de Manhattan durante los próximos 4-5 años, como vimos tras la crisis de Lehman.  

Si está pensando en comprar, hágalo ahora para conseguir los mejores precios. El inventario ha bajado de un récord de 9.600 unidades a la venta en octubre de 2020 a 7.000 unidades a finales de marzo de 2021, que sigue siendo un poco alto. Pero, si las ventas continúan al mismo ritmo que en el primer trimestre, estaremos en un mercado de vendedores a principios de verano. A medida que la economía se calienta, también lo harán los tipos de interés, encareciendo la vivienda en propiedad.

El mercado de Manhattan se mueve... ¡ahora es TU MOVIMIENTO! 

El mercado de Manhattan comienza bien 2021 con una mayor actividad de ventas

Mientras que el mercado inmobiliario de Manhattan sigue luchando debido a los efectos de Covid, el cuarto trimestre de 2020, e incluso el mes de enero de 2021, ha visto una notable mejora impulsada por:

• Noticias positivas sobre la vacuna y su lanzamiento, que aumentaron la confianza de los compradores,
• Tipos de interés históricamente bajos,
• Vendedores (y promotores) que ofrecen descuentos (el descuento medio de Covid fue del 10%, mucho menor para las unidades de menor precio y mucho mayor para las de mayor precio)
• Aumento de la demanda desde el cierre de 3 meses
• Una nueva administración favorable a NYC, y
• Posible derogación del tope SALT, que redujo los precios en Nueva York en un 11% (según Zandi). 

Los contratos firmados en el cuarto trimestre aumentaron aproximadamente un 8% con respecto al mismo trimestre de 2019. En enero de 2021, las ventas de condominios aumentaron un 50% y las de cooperativas un 167% con respecto al mismo mes del año anterior. ¡Todas buenas noticias! Sin embargo, la alta oferta actual de inventario para la venta es un viento en contra para el mercado que beneficiará a los compradores en 2021. 

El mercado del alquiler también ha repuntado en los últimos meses. Pero, hasta que las empresas no pidan a sus empleados que vuelvan a sus oficinas, el mercado de alquiler seguirá flojo. Esperamos un rápido repunte del alquiler en unos meses. 

Para llevar:

• Es un mercado de compradores, pero la ventana de oportunidad para las mejores ofertas se está cerrando,
• Los precios cayeron, pero no se desplomaron,
• Los compradores de lujo vuelven al mercado, ausentes durante gran parte del año, 
• Las existencias han bajado mucho desde el espectacular pico de octubre, pero siguen siendo elevadas,
• Es un buen momento para comprar un piso grande a un promotor: en las nuevas promociones se han producido algunos de los mayores descuentos y concesiones que hemos visto nunca. 

El mercado de Manhattan rebota en el cuarto trimestre de 2020

Con titulares que hablan de gente que huye de las grandes ciudades, no es de extrañar por qué mis clientes se sorprenden al escuchar que la actividad de contratos firmados en Manhattan ha sido robusta en los últimos dos meses. Los contratos firmados por mes en octubre y noviembre de 2020 promediaron 855, con diciembre de 2020 en camino de superar los contratos firmados de diciembre de 2019 de 717. La actividad de contratos firmados para el trimestre hasta mediados de diciembre ya ha superado el mismo trimestre del año pasado. 

La confianza en la vacuna y la capitulación de los vendedores ante los descuentos de precios han hecho que los compradores vuelvan al mercado. La mayor parte de esta actividad contractual se ha producido en el segmento de 3 millones de dólares o menos, mientras que el sector del lujo sigue siendo mediocre, pero está mejorando. 

Como se puede ver a continuación, el número de contratos firmados por encima de los 5 millones de dólares sigue creciendo y este es el segmento en el que estamos viendo los mayores descuentos. 

Las existencias se reducen drásticamente, pero siguen siendo elevadas

La actividad y la confianza han hecho que la oferta de propiedades en venta en Manhattan haya bajado de aproximadamente 9.600 en octubre de 2020 a 8.000 en la actualidad. 

Aunque las existencias han aumentado un 20% con respecto a finales del año pasado, cuando se situaban en 6.600, nos complace comprobar que han descendido un 17% desde su nivel máximo. Este cambio tan brusco en el inventario en octubre fue probablemente el resultado de las noticias estelares sobre vacunas de Pfizer y Moderns. Esperamos que esto no envalentone demasiado a los vendedores.

Hasta que la vacuna esté totalmente implantada, esperamos que haya ofertas en Nueva York. Aunque a medida que pase el tiempo y la actividad aumente, no esperamos que los vendedores hagan descuentos como hasta ahora. Parece como si ya hubiéramos pasado el fondo del mercado, pero todavía en un período en el que un comprador puede obtener, hasta ahora, descuentos significativos en NYC. 

¿Dónde están ahora todos los descuentos?

El "descuento Covid" medio ha rondado el 10%, aunque es mayor en el segmento de más de 4 millones de dólares. Urban Digs analizó las ventas cerradas en el cuarto trimestre de 2020, y descubrió que 

• Menos de 2 millones de dólares: una media del 5% de descuento
• De 2 a 4 millones de dólares: un descuento medio del 10,4
• Más de 4 millones de dólares: un descuento medio del 13,5

Por supuesto, estos son promedios y solo tienen en cuenta los precios, no otros regalos que los promotores están ofreciendo para cerrar acuerdos, como créditos de costes de cierre, etc. Es importante tener en cuenta que el mercado inmobiliario de Manhattan ya recibió un golpe después de que se produjera el cambio de impuestos SALT a finales de 2017, y que el mercado tocó fondo en el tercer trimestre de 2019. Por lo tanto, los precios ya habían recibido un golpe significativo antes de Covid patada en. El descuento adicional Covid es sólo la guinda del pastel a los compradores. 

Nuevo desarrollo 

Los descuentos dependen realmente de muchos factores del propio edificio, como su ubicación, cuántas unidades se han vendido, cualquier problema particular con el promotor, el prestamista, etc. Además, ¿qué línea del edificio está comprando? Si el promotor vendió el 50% de las unidades de la mejor línea del edificio y el 0% de otra línea, no debería esperar el mismo descuento en ambas líneas. 

En la actualidad, los descuentos en obra nueva son muy variados y dependen realmente de los muchos factores que afectan al edificio en sí. Los promotores están en deuda con sus bancos, que dictan los precios mínimos de lanzamiento, por lo que son más propensos a ofrecer generosos créditos de cierre que descuentos directos. Sin embargo, hemos visto una combinación de descuentos en el precio y créditos de cierre. 

El descuento medio es del 10% en las nuevas promociones más los créditos de cierre, aunque hay algunas promociones que lo ofrecen además de los precios ya reducidos. No es inaudito ver entre un 20% y un 30% de descuento sobre el precio del Schedule A, que es el precio original presentado ante el Fiscal General del Estado de Nueva York. 

Los promotores han venido cubriendo al menos una parte de los gastos de cierre del comprador, incluida una parte de estos gastos:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales (aprox. 2%)
• Impuesto de mansiones (escala gradual que empieza en el 1% y llega al 4% si supera los 25 millones de dólares).
• Aparcamiento - puede estar incluido dependiendo de la unidad
• Almacenamiento - puede conseguirlo incluido 
• Gastos comunes - podría pagar 1 año de gastos comunes. 

Algunos promotores no negocian en absoluto o quizá sólo cubran los impuestos de transferencia si sus edificios tienen algo muy especial. Por ejemplo, Park Loggia tiene terrazas con vistas a Central Park que se están negociando a precios de venta. El Benson sólo tiene unas pocas unidades en Madison Avenue en el UES que se están negociando en los precios de venta también. Otros edificios que son autofinanciado y, por tanto, no en deuda con los demás no están negociando tampoco. Pero, estos son pocos y distantes entre sí. 

Macroevaluaciones:

• Este es probablemente el mayor nuevo desarrollo de los compradores del mercado de Nueva York ha visto en los últimos 20 años. 
• No estamos en una crisis financiera; estamos en una crisis sanitaria que probablemente ya se haya resuelto.
• No estamos en la misma situación que en la Gran Recesión de 2008/2009, la Burbuja Tecnológica de 2000 o el 11-S, cuando había miedo y no había dinero en la calle.
• Los bancos y los trabajadores de cuello blanco están rebosantes de efectivo y el DJIA supera los 30.000 (no los 6.000 como en 2009).
• El miedo está en los vendedores. Los compradores tienen poco tiempo para aprovechar este miedo.
• Para los que se quedan al margen, recuerden que hay que hacer una oferta para obtener un descuento. Hay que jugar para ganar.

Al cerrar el año, queremos desear a todos unas Felices Fiestas. Rezamos para que 2021 sea mejor que 2020. 

Mercado inmobiliario de Manhattan

Rebote en octubre de 2020

Para entender en tiempo real lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario de Nueva York, la primera métrica que miramos es el número de contratos firmados durante un mes en particular. Los contratos firmados en octubre repuntaron significativamente, alcanzando un máximo de 874 contratos firmados, un 30% más que en septiembre de 2020 y un 4% más que en octubre de 2019. Esto es una clara evidencia de que el mercado inmobiliario de Manhattan se ha recuperado de las profundidades de la crisis de Covid. Además, los contratos firmados en octubre fueron más altos que cualquier otro mes durante 2020, incluso antes de Covid, lo que es bastante evidente en el gráfico a continuación.

Vuelven los grandes compradores de Manhattan

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

El inventario de Manhattan parece haber tocado techo

El inventario, u oferta, tocó techo a mediados de octubre con un récord de 9.628 propiedades en venta y ahora parece que se está desvaneciendo. La nueva oferta mensual bajó un 21% desde septiembre de 2020 y un 1,2% desde octubre de 2019. Esto indica que el crecimiento del inventario se ha desacelerado, sin embargo, la acumulación de los niveles de inventario tomará un tiempo para volver a los niveles normales. Por eso creemos que la oportunidad para los compradores aún no se ha desvanecido, aunque ya hemos pasado el pico de incertidumbre causado por el virus. En las últimas dos semanas, los niveles de inventario han disminuido y, a partir del viernes 6 de noviembre, se han reducido a 9.255 propiedades en venta. Se trata de un número muy elevado de propiedades en venta, teniendo en cuenta que el año pasado por estas fechas el inventario era de aproximadamente 7.700. 

La venta de viviendas en los suburbios de Nueva York ha superado su punto álgido 

Aunque las ventas siguen siendo elevadas en Westchester, Greenwich, Long Island y los Hamptons, la actividad comercial ha descendido desde el pico que alcanzó en los suburbios neoyorquinos el verano pasado. 

Ahora que han pasado las elecciones -bueno, casi- y que Pfizer ha anunciado una vacuna con una eficacia del 90%, creemos que el mercado seguirá repuntando en Manhattan. 

El mejor momento para comprar en Nueva York

en más de 10 años

Llevamos tres meses de reapertura del mercado inmobiliario de Nueva York. Aunque ha habido muchos desafíos, la ciudad se está recuperando. Estamos empezando a ver señales de vida en términos de aumento de contratos firmados y ventas pendientes. Pero aún nos queda mucho camino por recorrer, lo que significa que existe una gran oportunidad para el dinero inteligente.

Con la reapertura de restaurantes, gimnasios, oficinas y museos, Nueva York ha adquirido un aire mucho más animado. Los neoyorquinos se están distanciando socialmente y llevan máscaras religiosamente, lo que ha suprimido el virus en la ciudad.

Dando un paso atrás y mirando el panorama general del mercado inmobiliario desde 30.000 pies, sabemos que es el momento adecuado para comprar en Manhattan. Si compró en 2001 o 2009, ya sabe que NYC repuntará más fuerte que nunca. Por lo tanto, le pido que se tome un momento y piense dónde estará dentro de 18 meses. Seguro que los compradores que se quedaron al margen se arrepentirán de no haber comprado antes en Nueva York.

Estas son nuestras principales conclusiones sobre lo que está ocurriendo en el mercado en estos momentos:

1. Covid ha creado una oportunidad temporal para comprar en Manhattan a precios bajos. 
2. El gráfico anterior del pulso del mercado tiene en cuenta las ventas pendientes y el inventario. Muestra claramente que NYC ha estado en un mercado de compradores y está empezando a recuperarse. 
3. Los vendedores serios están poniendo sus propiedades a la venta a precios razonables o están haciendo descuentos. Especialmente los promotores inmobiliarios, que ofrecen descuentos y concesiones, algo inaudito hace un par de años... e inaudito dentro de unos años.
4. Aunque el descuento medio ha sido del 8%, estamos viendo descuentos mucho mayores (2x - 3x) en las propiedades más caras.
5. La ventana de la oportunidad es ahora... ¿cuándo se cerrará esta ventana? Probablemente se cerrará antes del segundo trimestre de 2021, y las mejores ofertas se producirán en el cuarto trimestre de 2020, seguidas de buenas ofertas en el primer trimestre de 2021. Una vez que se anuncie que una vacuna es eficaz y está lista para su distribución, los vendedores tendrán más confianza, por lo que sugerimos atacar ahora. Para cuando cierren, estaremos en 2021 y en un nuevo mercado.
6. 7 billones de dólares de estímulo gubernamental (14 veces más que en 2008) significa que los riesgos son bajos. Esto no es 2008. Los bancos están saneados y el apoyo de la Fed nunca ha sido mayor.
7. Las valoraciones récord de las bolsas (un subproducto del estímulo gubernamental) demuestran que la Reserva Federal está haciendo todo lo posible por estimular la economía. También demuestra que los inversores confían en la economía estadounidense, y que la Covid estará bajo control y pasará a la historia en poco tiempo.
8. La ciudad de Nueva York lleva reprimiendo el virus desde junio, de forma mucho más eficaz que el Gobierno federal. Los residentes han estado haciendo su parte mediante el distanciamiento social, evitando grandes eventos, y el uso de máscaras para proteger a sus compañeros neoyorquinos. Aunque mucha prensa mete a toda la ciudad de Nueva York en el mismo saco, la mayoría de las infecciones por Covid se han producido en Queens y Brooklyn, no en Manhattan. No hemos visto que esto se mencione en las noticias.
9. El mercado de ventas ya no está en la caída libre creada por el bloqueo. Las ventas pendientes han dado un giro, creciendo sustancialmente en septiembre, ya que el mercado ha pasado el fondo real.

Gráficos de cortesía de Urbardigs

Nuestras mejores elecciones actuales:

 

Este precio reducido de 2 dormitorios de gran tamaño en el East Village se vendió originalmente como nueva construcción por $ 400K más que el precio de lista en $ 3.4 millones en 2017. Se trata de un edificio boutique 2015 con ventanas abatibles increíbles. Más información.

Calle 53 Oeste 20 - Unidad 22A
$4,750,000 / $2,748 por ft²
Reducido $600,000 / Vendido por $5.7 millones en 2017

2Dormitorios / 2.5 Baños / 1,728 ft²
Mantenimiento: $3,792 / Impuestos R.E. $2,414

Viva en el Baccarat Hotel and Residences, uno de los mejores hoteles de Nueva York. El propietario original pagó 5,7 millones de dólares por este apartamento, por lo que están muy motivados con un descuento de 1 millón de dólares. Más información.

540 West 28 West Street - Unidad 3A
$885,000 / $1,560 por ft²

Estudio / 1 Baño / 567 ft²
Mantenimiento: $606 / Impuestos R.E. $629

Este estudio en +Art en West Chelsea está muy bien de precio en $ 885K. Por último, los vendedores están listando apartamentos con precios para vender, no los precios aspiracionales de hace unos años. ¡Cerca de Hudson Yards y el High Line! Más información.

Para finalizar, si desea tener una llamada de zoom para discutir el mercado con más detalle, sólo tiene que elegir un espacio de tiempo conmigo a continuación:

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Un verano diferente en Nueva York 

Alrededor de esta época del año, por lo general doy una actualización de los informes del mercado de Manhattan Q2. Sin embargo, Q2 2020 es un animal completamente diferente, ya que el mercado de bienes raíces de Manhattan se cerró durante 12 de las 13 semanas que componen el segundo trimestre. 

Para aquellos que no están al tanto de lo que pasó en Nueva York, el 23 de marzo de 2020, NYC entró en modo de bloqueo y resurgió 90 días después, el 22 de junio de 2020. No se permitieron demostraciones físicas durante este tiempo. El inventario se redujo significativamente durante la crisis, ya que los vendedores retiraron propiedades del mercado o retrasaron su puesta en venta. Ahora, sin embargo, las propiedades están de vuelta en el mercado, con un inventario de hasta 8% desde la misma época del año pasado.  

En el último mes, el mercado está volviendo poco a poco, pero no necesariamente a niveles normales todavía. Desde la reapertura hace 5 semanas, hemos visto:

• El 84% de los contratos firmados eran del segmento inferior a 3 millones de dólares.
• Sorprende la urgencia de algunos de estos compradores, ya que saben que Nueva York volverá pronto a la normalidad. 

• No hay mucho movimiento en la gama alta del mercado, ya que mucha gente sigue en sus casas de verano y siguen vigentes las restricciones para viajar.
• Los tipos de interés hipotecarios alcanzan mínimos históricos (por debajo del 3%), al reducir la Fed el tipo de los fondos a cero.
• Los indicadores generales sugieren precios entre un 8% y un 10% por debajo de los niveles anteriores a Covid, pero no en todos los niveles de precios. 
• En el caso de las promociones de obra nueva, los costes de cierre y las reducciones de precio combinados rondan el 8-12%, dependiendo del proyecto. 
• Los mayores descuentos se han producido en el mercado de gama alta, donde algunos promotores han revalorizado sus inmuebles y se hacen cargo de la mayor parte de los gastos de cierre del comprador, ofreciendo incentivos muy atractivos para realizar la transacción ahora.  
• Las reventas de 5 millones de dólares o más no reciben solicitudes de exposición semana tras semana. Por lo tanto, los vendedores serios de una propiedad más grande deben estar preparados para descontar al menos un 10%, y probablemente más, de los precios pre-COVID. 
• Los descuentos disminuyen a medida que descienden los precios, con pocos descuentos, si es que hay alguno, por debajo del millón de dólares.

Alquileres:

• Aunque el inventario de alquileres es elevado, el mercado también registra un flujo constante de contratos firmados, especialmente de 10.000 dólares al mes o menos. Aunque con descuentos. 

¿Y ahora qué?

Todavía estamos en las primeras etapas de una nueva realidad, sin embargo, en términos de COVID, ¡la ciudad de Nueva York es ahora una apuesta más segura que el 80% del país!  

Si Nueva York puede mantener sus protocolos de seguridad y mantener bajas las infecciones víricas, y sigue habiendo noticias muy positivas sobre ensayos de vacunación y fármacos terapéuticos (como Remdesivir), la historia sugiere que el sector inmobiliario de Nueva York se recuperará rápidamente.  

En este momento, hemos pasado el pico de incertidumbre, que para Nueva York fue en abril / mayo, por lo que tal vez las mejores ofertas han quedado atrás. Pero, creemos que los compradores tendrán los próximos 4 -5 meses para conseguir grandes ofertas también. Una vez que haya una vacuna que se sabe que funciona, y las probabilidades son que vamos a ver uno en el otoño, la ciudad de Nueva York estará de vuelta mejor que nunca. 

¿Tiene preguntas? Concierte una cita para charlar conmigo. 

Disfrute del verano. 

Anthony

El efecto del coronavirus en los precios inmobiliarios de Manhattan

En medio de esta crisis mundial sin precedentes, hemos recibido varias preguntas sobre el impacto del COVID-19 en los precios del mercado inmobiliario de Manhattan. Espero que todo el mundo se mantenga seguro y saludable durante estos tiempos tumultuosos. Mientras que el jurado está fuera de lo que suceda a continuación, aquí está la información más reciente sobre el mercado inmobiliario de Nueva York.

A finales de marzo, la ciudad de Nueva York entró en un "coma inducido médicamente" para poder adelantarse a la crisis de salud pública. Como consecuencia, el mercado inmobiliario neoyorquino ha quedado totalmente congelado en el tiempo, con una actividad mínima de nuevos contratos en los dos últimos meses. El Estado de Nueva York ha prohibido las visitas físicas a condominios, apartamentos y casas de Manhattan. Y, la ciudad de Nueva York ha estado prácticamente bloqueada desde mediados de marzo. Sin embargo, las operaciones en curso antes de la pandemia han podido cerrarse prácticamente y los bancos han seguido financiando hipotecas. 

Estamos a mediados de mayo y Nueva York ha superado en un mes el punto álgido de la crisis y ha despertado del coma autoinducido. Gracias al liderazgo del Gobernador de Nueva York , Andrew Cuomo, Nueva York ha conseguido aplanar la curva y está gestionando su salida de la crisis. Aunque aún no estamos 100% fuera de peligro, se está planeando una reapertura escalonada en las próximas semanas y meses. Muchos edificios de apartamentos de Manhattan levantarán la moratoria a las entradas y salidas a partir del 15 de mayo, y esperamos que la moratoria a las presentaciones se levante en algún momento de junio. 

Si miramos por el retrovisor a enero y febrero de 2020, la actividad contractual aumentó un 15% con respecto a los mismos periodos del año pasado, lo que hacía presagiar que la primavera de 2020 sería una temporada de ventas muy sólida. ¡Desafortunadamente, este ya no es el caso! Actualmente, el inventario de condominios y cooperativas para la venta se redujo drásticamente, con sólo 5.000 unidades listadas para la venta, un 50% menos que los niveles habituales de inventario de la temporada de ventas de primavera. Incluso el cálculo de los días en el mercado, que cuenta el número de días que una propiedad ha estado a la venta, ha sido congelado por los portales de venta, ya que ese cálculo dejó de tener sentido una vez que se aplicó la moratoria sobre la exposición de propiedades. ¿Cuál ha sido el efecto sobre los precios inmobiliarios en Manhattan?

Aunque es prematuro extraer conclusiones del impacto del virus en los precios inmobiliarios de Manhattan, el antiguo Presidente del Banco de la Reserva Federal, Ben Bernanke, señaló que este parón económico se parece más a un desastre natural que a una depresión económica. No es el resultado de un colapso del sistema financiero como en 2008 o la Gran Depresión. Los bancos son fuertes y están bien capitalizados. Afortunadamente, la Reserva Federal actuó con rapidez en el estímulo monetario y la administración actuó con rapidez en el estímulo fiscal. 

El lado positivo de todo esto es que los precios inmobiliarios de Nueva York se beneficiarán significativamente de unos tipos de interés bajos sin precedentes y de una relajación cuantitativa sin precedentes. La inflación de los precios de los activos es el objetivo previsto de la relajación cuantitativa, aunque puede que pase algún tiempo hasta que se presente la oportunidad. Independientemente del nivel de inflación de los precios inmobiliarios de Manhattan que se produzca como consecuencia de este estímulo récord de la expansión cuantitativa, en última instancia, Nueva York sigue siendo una de las principales ciudades del mundo y la gente sigue necesitando viviendas para comprar o alquilar. 

En última instancia, se trata de un problema de salud que puede resolverse, sobre todo ahora que todo el mundo se centra en el problema del Covid 19. 

Si desea realizar una llamada de acercamiento para hablar del mercado con más detalle, elija una franja horaria conmigo a continuación:

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6 cosas que debe saber sobre el mercado inmobiliario de Nueva York este mes de febrero

1. Aumento significativo de la actividad comercial respecto al año pasado

• Las ventas pendientes aumentan un 17% - Mercado general
• Las ventas pendientes aumentan un 25% - $600K - $1 Millón  
• Las ventas pendientes aumentan un 21%: de 1 a 2 millones de dólares 

Esto demuestra que la actividad de ventas ha aumentado significativamente con respecto al año pasado, que fue el punto más bajo del mercado en términos de actividad. Las propiedades con precios inferiores a 2 millones de dólares son las que están experimentando un mayor repunte. Por fin estamos viendo que la demanda está superando a la oferta, algo que no habíamos visto en mucho tiempo en Nueva York. Los contratos firmados en Manhattan han subido dos dígitos en noviembre de 2019, diciembre de 2019, enero de 2020 y febrero de 2020. Un indicador líder, un bache prolongado en la actividad de contratos firmados generalmente precede a la acción del precio. Un mes inusualmente lento, enero vio un impresionante número de contratos firmados, lo que no es común para el mes más frío del año. 

Anecdóticamente, hemos notado cuando se llama a otros corredores para fijar citas, al menos el 25% de las veces estas unidades ya tienen Ofertas Aceptadas. Nada que ver con hace 12 meses. Las unidades que están entrando en el contrato o bien han estado en el mercado por un tiempo y pasó por varios recortes de precios, o los nuevos que tenían un precio correcto desde el principio. Además, en el último caso, estamos viendo casas abiertas llenas y algunas guerras de ofertas (un remanente de una época diferente).

2. La actividad del mercado del lujo se refuerza gracias a los descuentos

Los descuentos en Nueva York están haciendo que se cierren operaciones y en enero vimos un descuento medio del 6,4% (una tasa alta para Nueva York), lo que demuestra que los vendedores han capitulado y no se están cerrando operaciones. Aunque el mayor aumento en la actividad de ventas se ha producido en las unidades por debajo de los 3 millones de dólares, también hemos visto algunas mejoras en la gama alta. 

Por ejemplo, el informe Olshan señalaba: "La semana pasada se firmaron 20 contratos de 4 millones de dólares o más, la tercera semana consecutiva con 20 ventas o más. La rebaja media con respecto al precio original fue del 18%, un total sesgado por las dos primeras ventas."

"La media de días en el mercado fue de 803, un total elevado porque la mitad de los inmuebles fueron vendidos por promotores y llevaban años en el mercado. Fue el total más alto registrado en este informe desde que empezamos a hacer el seguimiento de esta estadística concreta en 2012."

Compradores de Central Park: Si usted ha estado observando el Billionaire's Row y el mercado de Central Park, las oportunidades están ahí fuera. Ahora puede ser el momento de lanzarse antes de que el mercado cambie. Por ejemplo, para alguien dispuesto a vivir en Trump International Hotel and Tower en Columbus Circle, uno puede recoger una gran vista directa Central Park 3 dormitorios por $ 3,300 por pie cuadrado (abajo). DJT no será presidente para siempre y este edificio se recuperará en algún momento. Además, hemos visto fuertes descuentos en One57 y Time Warner Building también, aunque el precio mínimo de vista directa a Central Park en estos y otros edificios de ultra lujo está rondando los 4.500 dólares por pie cuadrado. 

Tenga en cuenta que seguimos escuchando de los compradores en este segmento que escuchan más inventario está llegando al mercado. Mientras que ese puede ser el caso de otros barrios, no hay nuevos edificios que llegan a Billionaire's Row. Además, el nivel de inventario por debajo de los 20 millones de dólares con vistas despejadas a Central Park es limitado, ya que la mayoría de estos edificios tienen un precio medio de venta de más de 30 millones de dólares. 

3. Nuevas promociones frente a reventas

Las nuevas promociones con precios de hace 2-3 años se están quedando rezagadas en el mercado y la razón es que hay una desconexión entre los promotores y sus bancos e inversores. 

Lo que les decimos a nuestros compradores: hay montones de oportunidades en el mercado de reventa, con propiedades cuyo precio oscila entre los 1.100 y los 1.800 dólares por metro cuadrado. 

Por supuesto, hay oportunidades en el segmento de obra nueva y se han visto descuentos del 15% en algunos edificios. Sin embargo, muchos de esos edificios en los que se están viendo descuentos de dos dígitos se lanzaron hace años. Por el contrario, hemos visto edificios lanzados en 2019 con precios que reflejan el mercado actual, ofreciendo pocos descuentos sobre los bajos precios de venta, pero asumiendo muchos de los costes de cierre de los compradores.

El mercado es muy sensible al precio y al dólar. Es bien sabido que existe un inventario en la sombra. Se trata de unidades retiradas del mercado por vendedores poco realistas o nuevos proyectos de desarrollo en barrios marginales. Los compradores son muy inteligentes en estos días y saben cómo detectar un buen valor. Si compró una vivienda en los últimos 5 años e intenta venderla ahora, es probable que esté por debajo del valor de mercado o en el punto de equilibrio. Por lo tanto, prepárese para un viaje lleno de baches. Los trucos y artimañas -que hay muchos- no conseguirán que se venda una propiedad sobrevalorada.

Nuevas promociones Propiedades en venta

Últimos pisos en venta en Manhattan

4. Suben los alquileres 

Tras la debilidad de los dos últimos años, los precios de los alquileres han subido significativamente de un año a otro. Desde el Real Deal - Mientras los cazadores de apartamentos tratan de averiguar qué diablos está pasando con los honorarios de los agentes, ahora tienen otras noticias para darles una pausa: Los alquileres fueron de 5 por ciento a 6 por ciento más alto el mes pasado que un año antes en los tres distritos cubiertos por el informe de mercado de Douglas Elliman.

5. Tipos hipotecarios

Los tipos de interés hipotecarios han caído en picado desde la misma fecha del año pasado y se encuentran cerca de mínimos históricos. El tipo hipotecario fijo a 30 años se situó en el 3,65%, mientras el mercado bursátil se acercaba a un máximo histórico de más de 26.900 puntos. En comparación, en los últimos 30 años, el mismo tipo hipotecario ha rondado el 6,25% de media. En los últimos 10 años, las únicas 2 veces que el tipo ha sido más bajo fue en septiembre de 2016, con un mínimo del 3,42%, y en noviembre de 2012, con un mínimo del 3,32%.

Es poco probable que los tipos puedan bajar mucho más, pues ya estamos cerca de mínimos históricos. Por lo tanto, recomendamos a nuestros clientes que refinancien ahora o financien sus nuevas compras de propiedades para aprovechar este fenómeno de tipos hipotecarios artificialmente bajos antes de que sea demasiado tarde. 

5. Coronavirus y compradores extranjeros 

Aunque es demasiado pronto para determinar qué impacto puede tener el susto de la salud en el mercado inmobiliario, cabe señalar que el mercado inmobiliario de Nueva York ha estado anclado por los compradores nacionales y los extranjeros han estado casi ausentes. Los compradores de China continental han estado ausentes en el mercado de NYC desde 2016, los europeos han estado ausentes ya que su moneda ha estado baja durante un número prolongado de años. Latinos y brasileños han estado ausentes en gran medida ya que sus monedas se han depreciado.

Por lo tanto, no esperamos que esto afecte negativamente al mercado neoyorquino a corto plazo. En caso de que el dólar caiga y el temor sanitario remita, el mercado podría despegar. Por último, algunos países asiáticos podrían ver limitadas sus oportunidades de inversión mientras las autoridades tratan de frenar la propagación, lo que provocaría más inversiones en la ciudad de Nueva York, un lugar libre de riesgos. 

Por qué ahora es el momento adecuado para invertir en el mercado de condominios de Manhattan

Warren Buffett lo dijo mejor: "El precio es lo que pagas, el valor es lo que obtienes. . . Es sabio ser temeroso cuando los demás son codiciosos y codicioso cuando los demás son temerosos".

Algunos informes recientes sobre el sector inmobiliario en Nueva York han infundido temor en algunas personas. Si nos fijamos en el panorama general y las estadísticas globales de esos informes, está bastante claro por qué esas personas tienen miedo, sin embargo, hay que profundizar para entender toda la historia.

Los compradores de condominios de Manhattan se mantuvieron cautelosos en el 3er trimestre de 2018 debido a las preocupaciones sobre la nueva ley tributaria (FN1) implementada a finales de 2017, a pesar de una economía muy fuerte, un mercado de valores récord y tasas de interés aún relativamente bajas, aunque en rápido aumento.

Los bienes inmuebles de Manhattan rara vez se encuentran en un mercado de compradores, por lo que si está interesado en una inversión segura a largo plazo, ahora puede ser el momento de comprar. Esto no va a ser un evento prolongado o repetido en el corto plazo. De hecho, durante el tercer trimestre, la parte alta del mercado (>$5M), que comenzó una corrección en 2016, comenzó a rebotar un poco, como se comenta a continuación.

Los titulares no lo dicen todo

Aunque los titulares relativos al trimestre han sido preocupantes, no cuentan toda la historia. Tenemos que fijarnos en lo que ocurre hoy en el mercado y no hace 1, 2 u 8 trimestres, que es en lo que suelen centrarse los informes trimestrales de mercado. Si nos fijamos en el número de contratos firmados en el trimestre, un indicador adelantado, este trimestre fue más o menos igual que el mismo trimestre del año pasado.

• Los contratos firmados en Manhattan mostraron un ligero descenso del 1% respecto al número firmado en el tercer trimestre de 2017.

• El segmento con mejores resultados en términos de contratos firmados fue el comprendido entre 5 y 10 millones de dólares (que experimentó un aumento del 30% en los contratos firmados, impulsado principalmente por las ventas en dos nuevas promociones, The Belnord y 100 E 53rd).

• El segundo mejor segmento fue el de las viviendas con un precio superior a 10 millones de dólares, que registró un aumento de la actividad del 10%.

• Aunque no sabremos a cuánto ascienden las unidades contratadas ni a qué precios se negociarán en última instancia hasta que se cierren y se registren, lo que podría ocurrir dentro de muchos meses, el repunte de la actividad tras un prolongado letargo es tranquilizador. Sin duda, los descuentos han influido en estas ventas.

Las ventas cerradas en el 3er trimestre de 2018, sin embargo, muestran una imagen diferente. Al observar las ventas cerradas, solo se evalúan las unidades que se cerraron en el trimestre, independientemente de cuándo se firmó el contrato. En el caso de New Development, eso podría haber sido hace 3 años en algunos casos. Por lo tanto, la información sobre ventas cerradas puede ser algo anticuada, aunque sigue siendo una buena información para captar tendencias.

• Los cierres globales en Manhattan cayeron un 8% (aunque subieron un 5% respecto al segundo trimestre de 2018)
• Las ventas cerradas de obra nueva se desplomaron, con una caída del 37%. Esto llevó a algunos promotores a rebajar significativamente los precios de las nuevas promociones en aquellos edificios que, para empezar, estaban sobrevalorados o fuera de los barrios de mayor demanda. Según Core Group, el descuento medio en obra nueva fue casi récord: un 14% en el trimestre, frente al 8% del año pasado.
• Los compradores, alejados de los elevados precios de las nuevas promociones, se decantaron por los condominios de reventa, que aumentaron un 2%, mientras que las ventas cerradas de cooperativas descendieron un 8%.
• El inventario del trimestre creció significativamente, un 13%, lo que se traducirá en tiempos de comercialización más largos en el futuro.
• El inventario de cooperativas de reventa fue el que más aumentó, un 26%, mientras que el de condominios de reventa subió un 4%. El inventario de obra nueva bajó un 5%.
• El precio medio de un condominio fue de 2,66 millones de dólares, un 2,3% menos. El precio medio por metro cuadrado de las viviendas de segunda mano bajó un 5%.  
• El precio medio de una nueva promoción fue de 4,33 millones de dólares, mientras que el precio por pie cuadrado de las nuevas promociones aumentó un 4%.
• El precio medio por pie cuadrado en el mercado de lujo (10% de las ventas) subió un 2,7% y el umbral de entrada de lujo bajó a 3,85 millones de dólares.

Crédito de la foto: 111 Murray

El macroentorno

• El Dow y el NASDAQ están en alza. Es posible que la recogida de beneficios haga caer los precios, pero, independientemente de las conversaciones sobre guerras comerciales internacionales, las acciones están altas y la recogida de beneficios parece muy atractiva.
• La tasa de desempleo ha bajado y, estadísticamente, EE.UU. tiene pleno empleo. El pleno empleo fomenta el gasto. El gasto de los consumidores genera más beneficios para los accionistas.
• La desregulación está en pleno apogeo, por lo que es muy probable que el desarrollo empresarial continúe su impulso al alza.
• No hay burbuja crediticia, pero el presidente de la Reserva Federal afirma que los tipos de interés subirán de forma incremental a lo largo de 2019. Unos tipos de interés más altos animan a los compradores a contratar hipotecas a tipo fijo cuanto antes.
• Las elevadas tasas de crecimiento de la economía tienden a hacer que la gente se pregunte cuánto durará, por lo que muchos se abstienen de hacer compras importantes. Los economistas afirman hoy que no se vislumbra ninguna burbuja crediticia, por lo que la economía de consumo parece sólida.

Por qué confiamos en el mercado de Nueva York

En resumen, creemos que este es un mercado bastante bueno para los compradores, especialmente en comparación con 2008.

• Ahora que los vendedores por fin negocian, los compradores tienen poder
• Los intereses son relativamente bajos históricamente
• La economía está en auge
• La desregulación está en pleno apogeo
• El desempleo más bajo en 69 años
• Nueva York registra el nivel de empleo más alto de los últimos 50 años y la industria neoyorquina está bien diversificada fuera del sector financiero.
• No hay burbuja crediticia como en 2008; los bancos exigen requisitos estrictos y actúan con la diligencia debida
• Los beneficios de las empresas nunca han sido tan altos, sobre todo con el nuevo tipo reducido del 21
• El exceso de construcción en los mercados urbanos suele absorberse rápidamente

Las cifras detalladas sugieren que el mercado inmobiliario neoyorquino es sólido. La mayoría de la gente leerá los informes generales, pero el comprador astuto escuchará a los especialistas inmobiliarios. Parafraseando a Warren Buffett, cuando otros tienen miedo, este puede ser el momento adecuado para comprar en Nueva York.

Efecto de la nueva ley fiscal estadounidense en Manhattan 

La nueva ley fiscal estadounidense, que entró en vigor el 1 de enero de 2018, ha creado mucho ruido en los medios de comunicación. Sin embargo, si nos fijamos en la letra pequeña, la ley será una bendición para las empresas y los inversores inmobiliarios, incluidos los compradores extranjeros. Para los propietarios actuales, especialmente en Manhattan, es un poco más complicado.

En Manhattan, la incertidumbre en torno a los efectos finales de la nueva ley, que limita las deducciones fiscales estatales y locales y reduce el importe de los intereses deducibles de las viviendas principales de 1 millón de dólares a 750.000 dólares, creó un mercado inquieto y se refleja en los últimos informes de mercado del primer trimestre, que muestran un descenso de la actividad del 10%, según Corcoran. La debilidad en el volumen se encontró en todos los niveles de precios, pero, sobre todo, se sintió en el extremo superior. La actividad de ventas del segundo trimestre parece recuperarse.

Para mitigar los efectos negativos de la ley fiscal, el gobernador Cuomo ha realizado importantes esfuerzos para cambiar las normas fiscales estatales. Esperamos que se mantenga cierta incertidumbre en el mercado, lo que pondrá a los compradores en el asiento del conductor durante los próximos meses, al menos hasta que la economía comience a calentarse, un subproducto previsto de la reforma fiscal.

Cabe señalar, sin embargo, que muchos edificios de lujo en los principales barrios del centro, como NoHo, SoHo, Tribeca, West Village y Flatiron, y el núcleo del Upper West Side, por ejemplo, están funcionando bastante bien. Los pisos a buen precio siguen vendiéndose con rapidez, las ventas pendientes han aumentado con respecto al mes anterior y al año anterior, y el 20% de las operaciones se realizan por encima del precio de venta, una cifra nada desdeñable.

Informe sobre el precio de la vivienda en Manhattan 

La economía estadounidense y la ciudad de Nueva York, en particular, han experimentado un sólido comportamiento económico a principios de 2018.  

• El empleo en la ciudad de Nueva York alcanzó un máximo histórico de 4,426 millones de personas. Nueva York ha creado 702.000 puestos de trabajo desde 2009, lo que supone un aumento del 18,9%, el mayor desde la Segunda Guerra Mundial y muy superior al del país, que ha creado un 11,5% de nuevos empleos. La tecnología, los medios de comunicación, la sanidad y las empresas relacionadas con el turismo fueron los sectores que impulsaron la mayor contratación en los últimos 10 años.
• La media del Dow Jones ha aumentado un 25% desde hace un año, situándose en 25.000 puntos. Con casi todas las empresas declaradas en 2017, el 75% de las empresas declararon que sus beneficios del cuarto trimestre superaron las expectativas.
• El empleo en febrero aumentó en 313.000 puestos, superando en 100.000 las expectativas, mientras que la tasa de paro se situó en un bajo 4,1%.

Esperamos ver más efectos positivos de la nueva reforma fiscal a finales de año y una posible fase II de la reforma fiscal que reduzca los impuestos sobre las plusvalías. Permanezca atento...

Informe sobre el mercado de Manhattan

Sigue habiendo fuerza y actividad en el mercado de condominios del centro de Manhattan. Unos mercados de renta variable en máximos históricos, una financiación barata y fácilmente disponible y la claridad han contribuido a impulsar el mercado. Hace un año, había una gran incertidumbre con respecto a las elecciones estadounidenses, los tipos de interés se disparaban prematuramente y todo el mundo estaba conmocionado por el Brexit. Estadísticas seleccionadas del tercer trimestre de 2017:

• Los contratos de pisos firmados entre 1 y 3 millones de dólares aumentaron un 11% interanual
• Los contratos de pisos firmados entre 3 y 5 millones de dólares aumentaron un 8% interanual. 
• Sin embargo, el mercado de los condominios de ultralujo (más de 10 millones de dólares) sigue enfrentándose a vientos en contra, aunque este trimestre se ha registrado un aumento del 12% en el número de contratos firmados de más de 10 millones de dólares.
• Reventas - 1.774 $ de precio medio por metro cuadrado
• Nuevas promociones - 2.320 $ de precio medio por metro cuadrado
• Lujo - 2.780 $ por metro cuadrado, con un precio de entrada para el lujo (10% de las ventas) de 4,1 millones de dólares.

¿Cómo son los niveles de inventario de reventa en el mercado inmobiliario de Manhattan?

"Compradores: ya se ha producido una corrección de precios y, desde hace aproximadamente un año, el mercado en general ha mostrado signos de estabilización y normalización. Si tiene una necesidad real de comprar y encuentra el inmueble adecuado, aproveche este periodo de ralentización para sacar partido de cualquier ventaja que pueda obtener en las negociaciones: nunca se sabe cuándo un vendedor se ha hartado y está dispuesto a hacer una oferta."

Lea el artículo completo en: medium.com

Estamos de acuerdo con Urban Digs. El mercado de Manhattan RE ya se ha corregido, especialmente en el segmento de lujo, y los compradores tienen más apalancamiento ahora que en 2014 - 2016. Esperamos que este apalancamiento continúe en 2018, mientras se produce la confusión sobre los nuevos cambios fiscales. Hemos encontrado, sin embargo, que la oferta de inventario de reventa sigue siendo baja. 

Hemos examinado los niveles de oferta de inventario de reventa en cuatro barrios de primera categoría que son populares entre nuestros compradores de vivienda principal e inversores: Tribeca, Chelsea, Upper East Side y Upper West Side. Hemos analizado los segmentos de 5 a 10 millones de dólares, de 2 a 5 millones de dólares y de 1 a 2 millones de dólares. 

De todos los inmuebles de Manhattan en venta en el segmento de 5 a 10 millones de dólares, sólo había 17 unidades de reventa en venta en Tribeca, 8 unidades de reventa en venta en Chelsea, 5 unidades de reventa en venta en el Upper East Side y 4 unidades de reventa en venta en el Upper West Side. Es decir, un total de 34 unidades de reventa en estos cuatro barrios, que abarcan gran parte de la isla de Manhattan. 

Cambiando de mercado, de todos los inmuebles de Manhattan a la venta en el segmento de 2 a 5 millones de dólares, sólo había 22 unidades de reventa a la venta en Tribeca, 15 en Chelsea, 21 en el Upper East Side y 32 en el Upper West Side (incluido el Riverside). Es decir, sólo 90 unidades disponibles en el segmento de 2 a 5 millones de dólares en estos cuatro barrios.  

En el mercado de entrada, de todos los inmuebles de Manhattan en venta entre 1 y 2 millones de dólares, sólo había 2 unidades de reventa disponibles en Tribeca, 11 unidades de reventa en Chelsea, 15 unidades de reventa en el Upper East Side y 19 unidades de reventa en el Upper West Side. Es decir, un total de 47 unidades de reventa disponibles para la venta en el segmento de entre 1 y 2 millones de dólares en estos cuatro grandes barrios. 

Como Urban Digs señaló, es cierto que los vendedores son más receptivos a las negociaciones en estos días, especialmente en comparación con 2014 - 2015, pero la oferta de buenos condominios de reventa sigue siendo relativamente baja. Y, nuevo desarrollo está vendiendo en una prima alta. Cuando empezamos a reducir a los mejores bienes raíces de Manhattan disponibles para la venta, por edificio en particular, la exposición, los que no están sobrevalorados, el número de buenas opciones se reduce significativamente. Por lo tanto, si usted es un comprador que tiene necesidades de vivienda o en busca de inversión, mantener esta historia de escasez de oferta en mente. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Gráficos por cortesía de UrbanDigs

Actualización del mercado de Manhattan Q4|2017

El cuarto trimestre del mercado inmobiliario de 2017 en Manhattan es uno mejor descrito como estable, con los últimos tres de los cuatro trimestres mostrando un aumento en la actividad de ventas cerradas. 2017 fue un año mucho mejor que 2016, aunque ha habido una marcada caída en el número de contratos firmados en el trimestre año tras año que se puede atribuir principalmente a factores ajenos al mercado, como la reforma fiscal y el clima político.

Sin embargo, al examinar más de cerca los tipos de propiedad, observamos variaciones significativas. El segmento de las cooperativas de reventa fue el más activo, con un tercer trimestre consecutivo de crecimiento de las ventas. Los contratos firmados para la reventa de condominios, sin embargo, se han visto perjudicados por la persistencia de los altos precios, y las ventas cerradas de obra nueva se enfrentaron a un descenso del 12% debido al ciclo actual y al calendario de los promotores inmobiliarios. Con todo esto en mente, y la incertidumbre en torno a la nueva reforma fiscal, podemos suponer que el mercado inmobiliario de Manhattan se está convirtiendo poco a poco en un mercado de compradores.

Reventa de condominios

• El precio medio por metro cuadrado fue de 1.759 dólares, sin variación interanual.
• El número de ventas en este mercado cayó un 3%, hasta 929, el más bajo desde el cuarto trimestre de 2011.
• El tiempo de permanencia en el mercado fue de 116 días, sin cambios interanuales.
• El inventario descendió un 4%, hasta 2.485 unidades a la venta.

La incertidumbre sobre los efectos de la reforma fiscal se dejó sentir en el cuarto trimestre en el sector de la reventa de condominios, provocando un descenso de la actividad de ventas y precios planos. Por segundo año consecutivo, el mercado obtuvo peores resultados y registró el menor número de ventas desde 2011. El inventario de unidades disponibles cayó en consecuencia con una disminución del 3% en todos los ámbitos. Muchos apuntan a una desconexión en los precios, ya que el inventario activo se cargó con una prima de dos dígitos por pie cuadrado en comparación con las ventas cerradas en el cuarto trimestre.

Cooperativas de reventa

• El precio medio de las cooperativas fue de 1,26 millones de dólares.
• El precio medio por metro cuadrado fue de 1.167 dólares, lo que representa un aumento del 1% respecto al año pasado.
• El número de ventas en este mercado aumentó un 4%, hasta 1.733 inmuebles.
• El tiempo de permanencia en el mercado fue de 88 días, un 5% menos que el año pasado.
• El inventario aumentó un 15%, hasta 2.824 unidades a la venta.

Las cooperativas de reventa cerraron 2017 como el producto inmobiliario más vendido del año, continuando por encima de otras opciones al aumentar en ventas por tercer trimestre consecutivo. Además, la alta demanda de reventas de cooperativas hizo que el tiempo medio de permanencia de una propiedad en el mercado cayera un 5%. Al hacerlo, el mercado respondió aumentando el inventario disponible en un 15%.

Nuevo desarrollo

• El precio medio de un condominio de obra nueva fue de 3,92 millones de dólares.
• El precio medio por pie cuadrado fue de 2.253 dólares, un 17% menos que el año pasado, al disminuir el número de cierres de superlujo y ultralujo.
• El número de ventas en este mercado cayó un 12%, de 527 a 463.
• El inventario creció un 30%, con 1.074 unidades a la venta.

Como era de esperar, las cifras del mercado de condominios de nueva construcción tienden a aumentar o disminuir en función del progreso de la construcción de edificios en curso. En el cuarto trimestre no se cerró ningún edificio nuevo.^th trimestre y una serie de grandes desarrollos, tales como 125 Greenwich y 91 Leonard lanzaron ventas, causando inventario se dispare en un 30%.

Lujo

• El precio medio de un apartamento de lujo en Nueva York fue de 7,24 millones de dólares en el cuarto trimestre.
• El precio medio por pie cuadrado bajó un 12%, hasta 2.625 dólares.
• El umbral de lujo era de 3,882 millones de dólares.

El segmento de lujo viene determinado por el 10% de las ventas cerradas en función del precio. El precio de entrada, o "umbral", se redujo en unos 500.000 dólares, situándose en 3,882 millones de dólares. Además, el precio medio cayó un 10% y el precio por pie cuadrado un 12%. Estas caídas pueden atribuirse a un cambio en los cierres del trimestre, desde los cierres de ultralujo y superlujo, como 432 Park, Greenwich Lane y 56 Leonard, a finales de 2016, a edificios de lujo más modestos en ubicaciones periféricas, como One West End y 252 East 57^th St. Sin embargo, hemos asistido a un mercado más competitivo con un mayor inventario, lo que ha dejado a los vendedores sin otra opción que bajar los precios para satisfacer la demanda de los clientes. Esto representa un verdadero potencial para los inversores en el segmento de lujo, ya que estas unidades de lujo son bajas y están listas para mudarse.

En conclusión, el mercado de Manhattan se mantiene estable y 2017 fue más saludable que 2016. Dicho esto, el mercado sigue mostrando tendencias sesgadas hacia el lado del cliente o, en otras palabras, convirtiéndose en un "mercado de compradores". El aumento del inventario disponible, los nuevos proyectos de desarrollo y la reducción del umbral de lujo han creado un mercado en el que los propietarios y los promotores se inclinan por rebajar los precios para mantener el ritmo de ventas cada vez más bajo. Debido a la incertidumbre con la reforma fiscal, 2018 será un buen año para el comprador, y no tan bueno para el vendedor. Para los que se mantienen al margen, puede ser un buen momento para entrar en el mercado, antes de que surtan efecto los efectos positivos de la reforma fiscal de Trump.

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¿Cómo afectará el presidente Trump al sector inmobiliario estadounidense?

Nunca antes Estados Unidos había tenido a un promotor inmobiliario y agente de la propiedad inmobiliaria de Nueva York (sí, tiene licencia de agente de la propiedad inmobiliaria de Nueva York) sentado en la Casa Blanca. Aunque muchos de nosotros no estemos de acuerdo con el comportamiento y las posturas políticas de Trump, una cosa es segura: Trump estará a favor de la propiedad y de los bienes inmuebles.

Mientras algunos postulaban que una presidencia de Trump sería un evento de cisne negro, en lugar de desplomarse, ¡tanto el dólar estadounidense como el mercado de valores subieron hoy!

Si te estás preguntando cómo afectarán las políticas del presidente Trump al sector inmobiliario estadounidense, aquí tienes ideas sobre cómo operará probablemente Trump una vez en el cargo.

¿Utilizará el sector inmobiliario para reactivar la economía?

Trump es promotor y agente inmobiliario. Él mismo ha utilizado el sector inmobiliario como inversión toda su vida y ha dicho que está interesado en impulsar la propiedad de la vivienda. Dado que su negocio familiar es el inmobiliario, ya sea a través de su propia empresa, la Trump Organization, o de la de su yerno, Kushner Properties, esperamos que Trump continúe su idilio con la propiedad.

¿Qué pasará con los tipos hipotecarios?

Los tipos se mantendrán bajos durante un tiempo. "Los tipos hipotecarios están bajando porque los inversores ven rendimientos seguros en los valores respaldados por hipotecas estadounidenses, lo que refleja su confianza en la relativa seguridad del mercado inmobiliario estadounidense", escribió el economista jefe de Trulia , Ralph McLaughlin, en un comunicado al día siguiente de las elecciones. "Además, es probable que la Fed retrase una subida de tipos en diciembre debido a las turbulencias económicas mundiales. Ambos efectos suponen una ganancia a corto plazo para los prestatarios, y es probable que veamos un aumento de la refinanciación de hipotecas si los tipos siguen cayendo en picado."

¿Bajará los impuestos a los inversores inmobiliarios?

Los republicanos conservaron el control de la Cámara de Representantes y del Senado. Como resultado, los republicanos tienen un control sin restricciones sobre el futuro de la política fiscal, lo que significa que habrá algunos grandes cambios que afectarán a los impuestos para los inversores inmobiliarios. Trump ha propuesto:

• Tipos impositivos más bajos, con el impuesto sobre las plusvalías a un tipo máximo del 20%.
• Eliminar el impuesto sobre sucesiones o defunciones
• Reducir el impuesto de sociedades del 35% al 15%.

Y aunque puede que no consiga todo lo que quiere en términos de reforma fiscal, nuestra ley tributaria está madura para el cambio (tanto los republicanos como los demócratas lo han pedido), y es probable que ese cambio llegue antes de agosto de 2017, antes de que comience la temporada electoral para 2018.

¿Podría ser más fácil pedir dinero prestado?

La reducción de la regulación, una de las señas de identidad de su campaña, permitiría a los bancos intensificar la concesión de préstamos, algo que ha estado muy apagado desde 2008. Otra forma en que una presidencia de Trump podría facilitar a los consumidores la compra de vivienda sería rebajando las primas de los préstamos de la FHA o recortando las comisiones de garantía de Fannie Mae o Freddie Mac.

¿Cómo se verá afectada la normativa?

Gran parte de la plataforma de Trump se ha centrado en la desregulación del mercado financiero con el fin de reactivarlo más plenamente, y eso por sí solo también podría dar un impulso al sector inmobiliario. Esto es algo que Trump -y el partido republicano en su conjunto- ha expresado con firmeza.

Trump ha propuesto reducir tanto la normativa bancaria como la de construcción. La relajación de la normativa sobre préstamos podría impulsar la compra de viviendas al facilitar a los consumidores la obtención de préstamos. En cuanto a las normas de construcción, en una reunión de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Trump estimó que el 25% de los costes de construcción de una casa estaban relacionados con las normas. A él le gustaría reducirlo al 2%. Si se desregula la construcción, esto significaría viviendas más asequibles para los consumidores.

¿Desaparecerá la deducción por intereses hipotecarios?

¡No! El año pasado, un plan fiscal que Trump compartió mencionaba específica y explícitamente que preservaría la deducción de los intereses hipotecarios.

¿Continuará con el programa de intercambio 1031?

Trump, que fue objeto de inmensas críticas por utilizar agresivamente el código tributario para, al parecer, no pagar impuestos federales, probablemente preservará los controvertidos intercambios libres de impuestos 1031, que permiten a los propietarios vender propiedades sin pagar impuestos sobre las plusvalías si invierten los ingresos de una venta en otras inversiones inmobiliarias. Esta política del programa de intercambio 1031 es uno de los cimientos del sector inmobiliario y Trump la preservará.

¿Y la inmigración?

La política de inmigración de Trump ha sufrido muchos cambios desde que anunció por primera vez su candidatura, y la reforma migratoria no será un proyecto de ley fácil de impulsar en el Congreso o el Senado, por lo que es difícil determinar si esto influirá en gran medida en el mercado inmobiliario de Nueva York.

¿Podrá Trump poner en práctica todas sus posturas de campaña?

Para aquellos de ustedes que se sienten emocionados de que Trump sea presidente después de algunas de sus escandalosas retóricas y comportamiento, recuerden que el Presidente de los EE.UU. no tiene poder ilimitado. Nuestros fundadores no querían que el poder estuviera controlado por un solo hombre o un solo grupo, con la posibilidad de acabar bajo el gobierno de otro dictador o tirano. En consecuencia, nuestro gobierno está dividido en tres ramas: la rama ejecutiva, la rama legislativa y la rama judicial. Esta es la razón por la que muchas de las posiciones políticas más escandalosas de la campaña de Trump no serán una realidad: o bien se opondrán en la rama legislativa o serán anuladas por la rama judicial.

No hay duda de que estas elecciones han sido muy divisivas. Pero, ahora que las elecciones han terminado, el pueblo estadounidense se unirá como siempre hemos hecho. Como dijo Obama de Trump: "Todos deseamos su éxito".