Gestión de la propiedad para los inversores de Nueva York y Miami 

Depende del mercado y de la ciudad. 

En Nueva York, había sido costumbre que el inquilino pagara una cuota de hasta el 15% de la renta anual del primer año. Recientemente, sin embargo, el mercado ha cambiado a favor del inquilino y estamos viendo más y más tratos donde el propietario pagará la comisión, que es 1 mes de alquiler (aproximadamente la mitad del 15% que el inquilino solía pagar). En la ciudad de Nueva York, no se paga comisión en las renovaciones sólo en el año de arrendamiento original. 

En Florida, es habitual que el propietario pague la comisión. La cantidad usual es el 10% de la renta anual del primer año y cada año de renovación.

Completa y cuidadosamente. Hacemos una verificación de crédito y criminal del inquilino, requerimos una carta de empleo detallando la duración del empleo y el salario, y revisamos los estados de cuenta bancarios para asegurarnos de que tienen los fondos adecuados. También solicitamos referencias personales y profesionales, así como referencias de los propietarios actuales y anteriores. 

Además, esperamos que los ingresos anuales sean entre 40 veces la renta mensual. Esto minimiza cualquier riesgo de no poder pagar el alquiler.

Nuestro socio de administración de propiedades, RD LLC. Establecen una cuenta de depósito en garantía para cada propietario, cobran los alquileres y otros pagos, y pagan todos los gastos del propietario, incluyendo los impuestos de bienes raíces, los gastos comunes y los pagos de la hipoteca. También proporcionan a los propietarios estados financieros mensuales y trimestrales.

También se coordinarán con su contador público para ayudar con las declaraciones de impuestos anuales si es necesario. En caso de emergencia, todos los gastos o reparaciones y sustituciones se pagan sin aprobación, si son inferiores a una cantidad acordada. Si la cantidad es mayor que la pre-aprobada, entonces obtendremos la aprobación del propietario.

Debido a nuestro estricto proceso de selección de inquilinos, nuestros propietarios experimentan muy pocos retrasos en los pagos. Si un inquilino no paga, recibirá una carta de recordatorio en pocos días, luego una notificación formal, y luego una eventual notificación de desalojo.

Tratamos de trabajar con el inquilino para ponerlos al día o para que salgan del apartamento antes de que su contrato de arrendamiento expire. El tiempo es esencial, así que nos movemos rápido. Siempre podemos encontrar un nuevo inquilino rápidamente en la ciudad de Nueva York. Pero, de nuevo, enfatizamos que con nuestro sistema, tales cosas son extremadamente raras.

Son parte de un proceso. Antes de que un inquilino se mude, inspeccionamos la propiedad y tomamos un video para mostrar que todo está en buenas condiciones.

Paseamos al nuevo inquilino por la propiedad, para que pueda confirmar que todo está como debe estar.

Los inquilinos no son responsables del "desgaste justo", así que si nos contactan para decir que algo está dañado o roto, tenemos una base contra la que podemos comprobar que corregir el problema es responsabilidad del inquilino o del propietario.

Si es necesario, organizaremos el trabajo. Los contratistas deben estar debidamente cualificados y autorizados y cumplir con el alto nivel de seguro requerido por cada edificio. En Florida, por ejemplo, alguien con una "licencia de manitas" no puede hacer trabajos de plomería o electricidad. En la ciudad de Nueva York, nadie puede entrar en el edificio a menos que tenga el nivel apropiado de seguro. 

Si el costo es responsabilidad del propietario, aprobaremos un cargo si es inferior a una cantidad acordada y simplemente lo deduciremos del rendimiento del mes. Si el costo es más alto de lo acordado, nos ponemos en contacto con el propietario para su aprobación.

Sabemos cuándo terminará un contrato de arrendamiento, así que comprobamos con el inquilino 60-90 días antes de que el menor expire para ver si el inquilino quiere renovarlo. Si no, buscamos un nuevo inquilino. Anunciamos el apartamento en alquiler en nuestro sistema de corredores y en todos los portales y mostramos físicamente la propiedad a los posibles inquilinos. 

Antes de que termine el contrato de arrendamiento, hacemos una inspección y la comparamos con la inspección de ocupación para comprobar que todo está en orden. Cualquier cosa que falte o esté dañada se saca del depósito de seguridad del inquilino, y se contabiliza completamente. Después de que el inquilino se haya mudado, hacemos otra inspección para asegurarnos de que nada fue dañado o tomado por error durante la mudanza. Si todo está como debería estar, devolvemos el depósito de seguridad del inquilino.

A continuación, repetimos los detalles tratados en las preguntas 5 y 8.

Recursos relacionados:

"Vendiendo su casa"

"Proceso de compra de una casa"

En cuanto a la búsqueda de inquilinos, dependiendo de la competencia en un edificio en particular que se compre, a menudo el inquilino pagará nuestra comisión de intermediario. Sin embargo, si hay competencia en el edificio por alquileres que están listados como Sin Cuota (lo que significa que al inquilino no se le cobra comisión de corretaje), entonces el propietario pagará la comisión de corretaje. La comisión pagada por el propietario no será más de un mes de alquiler. 

Generalmente, no cobramos honorarios de administración de la propiedad "Light" si estamos comprometidos con la fuente del inquilino. Queremos trabajar con nuestros clientes a largo plazo: buscar propiedades para nuestros compradores, buscar inquilinos anualmente para el alquiler del apartamento, y al final de la propiedad, poner en venta y vender dicha propiedad. Como incentivo para aceptar estos acuerdos, ofrecemos "Property Management Light" sin cargo. Así es como funciona:

• Si el inquilino tiene un problema, primero llaman al superintendente del edificio, quien resuelve el problema real.

• Si es algo que pueden arreglar y está relacionado con el edificio, su personal lo arreglará (normalmente sin cargo).

• Si no está relacionado con la construcción, nos dirá cuál cree que es el problema. Buscaremos proveedores (a veces con su ayuda) para manejar el problema.

• Obtendremos su aprobación antes de que se haga algo para corregir el problema y usted pagará directamente al vendedor.

Generalmente, no manejamos dinero en efectivo. Más bien, manejamos el proceso para arreglar el problema. Tampoco cobramos alquileres o pagamos facturas en nombre del propietario, ya que esto se hace normalmente a través de la banca electrónica, de la que usted como propietario tendrá que estar al tanto.

Si desea contratar una empresa de gestión de la propiedad para manejar el cobro y el desembolso de efectivo, RD LLC se encargará de esto. Los honorarios de la opción de administración de la propiedad "completa" van del 5 al 7% de la renta anual.  

Recursos relacionados:

"No persiga el rendimiento al comprar propiedades de inversión"

"Un análisis de las mejores ciudades para invertir en propiedades de alquiler en 2019"