Gestión inmobiliaria para inversores Nueva York y Miami 

Depende del mercado y de la ciudad. 

En Nueva York, la costumbre era que el inquilino pagara una comisión de hasta el 15% del alquiler anual del primer año. Recientemente, sin embargo, el mercado se ha decantado a favor del inquilino y cada vez vemos más operaciones en las que el propietario paga la comisión, que equivale a 1 mes de alquiler (aproximadamente la mitad del 15% que solía pagar el inquilino). En Nueva York, no se paga comisión por las renovaciones, sólo por el año de alquiler original. 

En Florida, es habitual que el propietario pague la comisión. El importe habitual es el 10% de la renta anual del primer año y de cada año de renovación.

De forma exhaustiva y muy cuidadosa. Realizamos una comprobación crediticia y penal del inquilino, exigimos una carta de trabajo en la que se detalle la antigüedad en el empleo y el salario, y revisamos los extractos bancarios para asegurarnos de que dispone de fondos suficientes. También solicitamos referencias personales y profesionales, así como referencias de propietarios actuales y anteriores. 

Además, esperamos que los ingresos anuales sean entre 40 veces el alquiler mensual. Esto minimiza cualquier riesgo de no poder pagar el alquiler.

Nuestro socio de gestión inmobiliaria, RD LLC. Crean una cuenta de depósito en garantía para cada arrendador, cobran los alquileres y otros pagos, y pagan todos los gastos del arrendador, incluidos los impuestos sobre bienes inmuebles, los gastos comunes y los pagos de la hipoteca. También proporcionan a los propietarios estados financieros mensuales y trimestrales.

También se coordinarán con su contador público para ayudarle con las declaraciones fiscales anuales si es necesario. En caso de urgencia, todos los gastos o reparaciones y sustituciones se pagan sin aprobación, si son inferiores a un importe acordado. Si el importe es superior al preaprobado, obtendremos la aprobación del propietario.

Gracias a nuestro estricto proceso de selección de inquilinos, nuestros propietarios sufren muy pocos retrasos en los pagos. Si un inquilino no paga, recibirá una carta de recordatorio a los pocos días, después una notificación formal y, por último, una notificación de desahucio.

Intentamos trabajar con el inquilino para que se ponga al día o para que abandone el piso antes de que expire su contrato. El tiempo es esencial, así que nos movemos rápido. Siempre podemos encontrar un nuevo inquilino rápidamente en NYC. Pero, de nuevo, hacemos hincapié en que con nuestro sistema, estas cosas son extremadamente raras.

Forman parte de un proceso. Antes de que un inquilino se mude, inspeccionamos la propiedad y grabamos un vídeo para demostrar que todo está en buenas condiciones.

Acompañamos al nuevo inquilino por la vivienda para que pueda confirmar que todo está como debe.

Los inquilinos no son responsables del "desgaste normal", así que si se ponen en contacto con nosotros para decirnos que algo está dañado o roto, tenemos una base sobre la que podemos comprobar que corregir el problema es responsabilidad del inquilino o del propietario.

Si es necesario realizar obras, nos encargaremos de organizarlas. Los contratistas deben tener la cualificación y licencia adecuadas y cumplir el alto nivel de seguro que exige cada edificio. En Florida, por ejemplo, alguien con una "licencia de manitas" no puede hacer trabajos de fontanería o electricidad. En Nueva York, nadie puede entrar en el edificio si no tiene el nivel de seguro adecuado. 

Si el coste es responsabilidad del propietario, aprobaremos un cargo si es inferior a una cantidad acordada y simplemente lo deduciremos del rendimiento mensual. Si el coste es superior al acordado, nos pondremos en contacto con el propietario para que dé su aprobación.

Sabemos cuándo va a terminar un contrato de alquiler, así que lo consultamos con el inquilino entre 60 y 90 días antes de que expire para ver si quiere renovarlo. Si no, buscamos un nuevo inquilino. Ponemos el piso en alquiler en nuestro sistema de intermediación y en todos los portales y mostramos físicamente el inmueble a posibles inquilinos. 

Antes de que finalice el contrato, realizamos una inspección y la comparamos con la inspección previa a la ocupación para comprobar que todo está en orden. Todo lo que falte o esté dañado se descuenta de la fianza del inquilino y se contabiliza en su totalidad. Una vez que el inquilino se ha mudado, volvemos a inspeccionar la vivienda para asegurarnos de que no se ha dañado ni se ha llevado nada por error durante la mudanza. Si todo está como debería, devolvemos la fianza al inquilino.

A continuación se repiten los detalles tratados en las preguntas 5 y 8.

Recursos relacionados:

"Vender su casa"

"Proceso de compra de una vivienda"

En cuanto a la búsqueda de inquilinos, dependiendo de la competencia en un edificio concreto que usted compre, a menudo el inquilino pagará nuestra comisión de intermediación. Sin embargo, si hay competencia en el edificio para alquileres que figuran como Sin Cargo (lo que significa que no se cobra comisión de intermediación al inquilino), entonces el propietario pagará la comisión de intermediación. La comisión pagada por el propietario no será superior a 1 mes de alquiler. 

Por lo general, no cobramos honorarios de gestión inmobiliaria "ligeros" si nos contratan para buscar al inquilino. Queremos trabajar con nuestros clientes a largo plazo - buscando propiedades para nuestros compradores, buscando inquilinos anualmente para el alquiler de apartamentos, y al final de la propiedad, listando para la venta y vendiendo dicha propiedad. Como incentivo para aceptar estos acuerdos, ofrecemos"Property Management Light" sin coste alguno. Así es como funciona:

• Si el inquilino tiene un problema, primero llama al superintendente del edificio, que averigua el verdadero problema.

• Si es algo que pueden arreglar y está relacionado con el edificio, su personal lo arreglará (normalmente sin coste alguno).

• Si no está relacionado con la construcción, nos dirá cuál cree que es el problema. Buscaremos proveedores (a veces con su ayuda) para solucionar el problema.

• Obtendremos su aprobación antes de hacer nada para corregir el problema y usted pagará directamente al vendedor.

Por lo general, no gestionamos el dinero en efectivo. Más bien, gestionamos el proceso para solucionar el problema. Tampoco cobramos alquileres ni pagamos facturas en nombre del propietario, ya que esto suele hacerse a través de banca electrónica, de la que usted, como propietario, tendrá que estar al tanto.

Si desea contratar a una empresa de gestión de la propiedad para manejar la recaudación de efectivo y el desembolso, RD LLC se encargará de esto. Los honorarios para la opción de gestión de la propiedad "completa" es de 5-7% del alquiler anual.  

Recursos relacionados:

"No persiga la rentabilidad al comprar propiedades de inversión"

"Un análisis de las mejores ciudades para invertir en viviendas de alquiler en 2019"