Allá por 2018, el número de apartamentos de nueva promoción a la venta en Manhattan era tan elevado que se informó de que el exceso de oferta de nueva promoción iba a hundir el mercado inmobiliario. Por supuesto, eso no ocurrió y, tras los acontecimientos que se desarrollaron en los últimos años, estamos en la situación exactamente opuesta.
Ahora esperamos que el número de apartamentos de nueva construcción a la venta en Manhattan Nueva York en los próximos años sea escaso (especialmente en los barrios de primera categoría), lo que provocará una limitación de la oferta y, en consecuencia, una presión al alza de los precios de la vivienda por el lado de la oferta.
Hay seis factores principales que tienen o tendrán un impacto en la oferta de propiedades en venta en Manhattan.
En primer lugar, las ventas récord de viviendas en 2021 y en 2022 agotaron gran parte del exceso de inventario de nuevas promociones. Mientras que 2020 fue un fracaso para las ventas de propiedades en Nueva York, ya que Covid se afianzó aquí primero, una vez que las vacunas salieron y los promotores bajaron sus precios, todo el mundo quería una casa en Manhattan. En consecuencia, las ventas de condominios, y las de nuevas promociones, en particular, se dispararon.
En segundo lugar, desde Covid, ha habido muchas menos ventas de terrenos a pesar de que los precios de los terrenos en Nueva York NY cayeron un 50% desde el pico del mercado en 2018, por lo que no hay mucho en la tubería potencial basada en las ventas de terrenos.
En tercer lugar, expiró la ley que permitía las reducciones fiscales 421a, 421g y J-51, que fomentaban el desarrollo reduciendo significativamente los impuestos sobre la propiedad para los promotores y/o compradores particulares. La expiración de estas reducciones hace que sea más caro construir. No hay voluntad política en la ciudad de Nueva York para proporcionar incentivos a los promotores para construir condominios o edificios de alquiler. Recientemente, hemos visto proyectos propuestos con un 30% de viviendas asequibles rechazados por los concejales de izquierdas de la ciudad, donde los miembros están pidiendo un requisito de vivienda asequible del 50% (Proyecto One45) e incluso del 100% (World Trade Center 5). En este entorno, no esperes que se construya mucho en Nueva York.
En cuarto lugar, las conversiones de alquiler a condominio desaparecieron después de que, el 1 de agosto de 2019, el estado de Nueva York adoptara normas onerosas que penalizaban a los propietarios de edificios en un intento de proteger a los inquilinos. En la actualidad, no hay prácticamente ningún proyecto de conversión a condominio debido a estas nuevas normas y no se espera ninguno en el futuro a menos que se modifique la ley.
En quinto lugar, el rápido aumento de los costes debido a las interrupciones de la cadena de suministro causadas por Covid y el rápido aumento de los tipos de financiación son enormes vientos en contra para la creación de nuevos inventarios de desarrollo. Sólo los verdaderos proyectos de ultralujo y superlujo tendrán suficiente margen para cubrir los posibles aumentos de dos dígitos en los costes y el inventario del segmento de no-lujo simplemente no se construirá hasta que la inflación se estabilice. El rápido aumento de los tipos de financiación también frenará los planes de los promotores.
Por último, la guerra de la Reserva Federal contra la inflación ha provocado el aumento más rápido de los tipos de interés de las hipotecas residenciales de la historia. Los propietarios de viviendas que compraron o refinanciaron en el último par de años, cuando los tipos eran inusualmente bajos, tienen ahora una hipoteca con esposas de oro, atándose a sus propiedades durante muchos años. Es difícil justificar el abandono de su tasa hipotecaria del 2,5% en un apartamento de dos dormitorios por una tasa hipotecaria del 6% en un apartamento de tres dormitorios. Esto va a contribuir a la baja oferta futura y a reducir la movilidad.
Teniendo en cuenta el tiempo que tarda en llegar al mercado la nueva promoción en Nueva York y todos los vientos en contra de la promoción en estos días, incluidos los vientos políticos, Manhattan tendrá una crisis de inventario a partir de los próximos 5 años, especialmente en sus barrios más privilegiados.
Buceando en los proyectos que han tenido sus planes de oferta aprobados por el Fiscal General de NY (algunos de los cuales están listos para ser ocupados y otros no estarán listos hasta dentro de 2 o 3 años), a partir del 1 de agosto de 2022, se puede ver que no hay muchos proyectos o unidades que salgan al mercado en zonas prime. Sólo había 6.000 unidades de promotores que no están en contrato en Manhattan, un descenso significativo respecto a 2018.
En el gráfico siguiente, la línea púrpura oscura representa el inventario no vendido por barrio. La línea púrpura claro representa las unidades contratadas por barrio. De las aproximadamente 6.000 unidades de promotores en Manhattan, 500 están en contrato y 5.500 están disponibles para la venta.
En el inventario actual, diez edificios constituyen el 40% del total disponible para la venta, por lo que gran parte de este inventario se concentra en unos pocos edificios grandes. Después de los siguientes listados de apartamentos de Nueva York en venta en Manhattan, hablamos del inventario de condominios en proyecto para determinados barrios.
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