Miami se está convirtiendo rápidamente en la capital arquitectónica del mundo, con nuevos y deslumbrantes desarrollos que aumentan a un ritmo acelerado. Aparte de su era Art Deco, hasta hace poco, los condominios de lujo de Miami a la venta sólo se podían encontrar en edificios de arquitectura mediocre.
 
A medida que Miami ha crecido en estatura, también lo ha hecho la calidad y el diseño de sus nuevos edificios de condominios residenciales. Por ejemplo, como se discutió recientemente en el artículo de Nytimes: "En Miami, abrazando lo audaz y brillante en la arquitectura", la ciudad ha visto una arquitectura impresionante de los arquitectos Renzo Piano en 87 Park, Richard Meier en el Four Seasons Surf Club, Jean Nouvel en Monad Terrace, Rem Koolhaas en Park Grove, Zaha Hadid en 1000 Museum, Pierre Lisoni en Ritz Carlton Miami Beach, Herzog & de Meuron en Jade Signature, Bjarke Ingels en Grove en Grand Bay, Norman Foster en Faena House, y Rafael Vinoly en One River Point.
 
 


Comienza con nuestra selección de 28 impresionantes edificios en etapa de pre-construcción y edificios de condominios existentes que siguen. Estos son algunos de los edificios más populares del mundo, no sólo de Miami. Para algunos detalles de cada uno, simplemente haga clic en el edificio. Póngase en contacto con nosotros para obtener planos y listas de precios, así como para encontrar información sobre cualquier edificio de condominios en Miami que no esté en la lista.

 

Preguntas y respuestas frecuentes al comprar condominios de lujo en Miami

Las oportunidades de bienes raíces de lujo en Miami abundan tanto en el centro de la ciudad como en Miami Beach. Nuestros clientes a menudo nos hacen muchas preguntas importantes sobre el mercado inmobiliario de Miami. ¿Cómo tomar las mejores decisiones? ¿Qué comprar? ¿Y dónde comprar? Aquí están las respuestas a algunas de sus preguntas más frecuentes.

 

1. ¿Qué tipos de propiedades puedo comprar?

Los condominios en pre-construcción en Miami, a menudo llamados fuera de plano, se compran directamente al promotor en la fase de planificación o de construcción temprana. Los desarrolladores usan los contratos de compra para mostrar a sus financistas que es una buena inversión para financiar la construcción.

Los condominios en pre-construcción en Miami, a menudo llamados fuera de plano, se compran directamente al promotor en la fase de planificación o de construcción temprana. Los desarrolladores usan los contratos de compra para mostrar a sus financistas que es una buena inversión para financiar la construcción. Esto es muy popular en Miami. Los actuales condominios pre-construidos en venta incluyen Una Residences, Reach and Rise en Brickell City Center, 1000 Museum y Elysee, Park Grove y Arbor en Coconut Grove. Los condominios en pre-construcción de Miami Beach actualmente a la venta incluyen 87 Park por Renzo Piano, Palazzo Della Luna en Fisher Island (hermana del ya construido Palazzo Del Sol), Muse en Sunny Isles y Monad Terrace por el arquitecto Jean Nouvel. Y, un poco más al norte, las Four Seasons Residencias Privadas Fort Lauderdale.

Los condominios existentes o de reventa son propiedades, generalmente condominios, que han sido construidos y están siendo revendidos por el propietario. Estas unidades son propiedades de reventa, que fueron compradas, vivieron y están ahora en el mercado por el propietario privado. Algunas son bastante nuevas, habiendo tenido un solo propietario hasta ahora, como el Four Seasons Surf Club y St. Regis Bal Harbour que ofrece servicios de hotel además de condominio. Four Seasons Hotel en the Surf Club. Otros son un poco más antiguos pero en los mejores lugares, como el 900 Biscayne, Icon Brickell, Icon South Beach y Faena. Estos incluyen muchos edificios prestigiosos en tal vez los mejores lugares de Miami Beach y Downtown Miami, incluyendo Torre Norte de Miami Beach Continuum y la Torre Sur del Continuum, Murano Grande.

La tercera categoría son las casas independientes, que se pueden encontrar en todo Miami, Coconut Grove, Coral Gables, e incluso un poco más al norte en lugares como Boca Raton y Palm Beach. Comencemos con la pregunta que a menudo está en la mente de nuestros clientes.

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2. ¿Cómo sé si ahora es el momento adecuado para comprar?

Los bienes raíces son un mercado y están sujetos al mismo tipo de fuerzas locales, nacionales y globales que impactan en todos los mercados. Las fuerzas del mercado local suelen tener el impacto más inmediato, así que ahí es donde centraremos la respuesta. El mercado inmobiliario de Miami ha experimentado fases específicas en el pasado.

Los bienes raíces son un mercado y están sujetos al mismo tipo de fuerzas locales, nacionales y globales que impactan en todos los mercados. Las fuerzas del mercado local suelen tener el impacto más inmediato, así que ahí es donde nos centraremos en la respuesta.

El mercado inmobiliario de Miami ha experimentado fases específicas en el pasado. Una vez fue visto como una comunidad de retiro, luego un mercado donde los inversionistas buscaban comprar y vender para obtener una rápida ganancia, luego Miami fue visto más como un mercado de propiedad de apartamentos de lujo. Las fuerzas que actuaron en estas fases resultaron en subidas, bajadas y subidas de precios una y otra vez. Esto es típico de una ciudad y economía en desarrollo, y Miami es una de las ciudades en los EE.UU. que tiene el mayor potencial para convertirse en una ciudad global. Está en camino. Los desarrolladores e inversores especulativos han buscado capitalizar esta tendencia.

Miami es ahora mucho más una comunidad equilibrada con un enfoque en la infraestructura y los servicios. Jonathan Miller de Miller Samuel, Inc, lo resumió bien cuando dijo, "Miami se ha convertido en un mercado con una visión a largo plazo". Esa visión a largo plazo está proporcionando tanto estabilidad como crecimiento. Ambas son buenas para la inversión en bienes raíces.

Miami es el área metropolitana de más rápido crecimiento de América, económicamente, y está clasificada como la #9 por FDI Intelligence contra otras "ciudades del futuro". Dentro de 20 o 30 años, Miami habrá visto el crecimiento más significativo que cualquier otra ciudad importante de los EEUU.

La logística, los servicios financieros y el turismo son tres de sus cuatro motores económicos más poderosos. Los trabajos tecnológicos también se están volviendo más frecuentes. Tiene más oficinas bancarias extranjeras que cualquier otra ciudad, así como un gran número de otras sedes corporativas extranjeras. El PIB de la zona metropolitana se encuentra en una curva de crecimiento continuo; su población está aumentando y se prevé que crezca otro 20% en los próximos tres años, el mercado laboral se está expandiendo y las tasas de desempleo están por debajo de las medias nacionales. Además, las tasas de vacantes de espacio de oficina de clase A están un 2% por debajo de la media nacional.

Indicadores significativos del futuro crecimiento económico son, por ejemplo, la enorme inversión que se está haciendo en el transporte público para servir a toda la zona metropolitana, y la Miami Worldcenter descrito como "una ciudad dentro de una ciudad" que será el desarrollo más conectado del sur de Florida. Su espacio de oficinas al por menor ya está alquilado en un 75% e incluye inquilinos como Ernst and Young, y el Grupo Cisneros. Otros grandes edificios comerciales continúan, sugiriendo que los desarrolladores están buscando servir a la comunidad, en lugar de sólo construir para vender.

La Autoridad de Desarrollo del Centro de Miami (DDA) a mediados de 2017 informó que los precios de la renta eran estables (y ahora están subiendo). El desarrollo estaba equilibrando la oferta con la demanda, y que los prestamistas habían aumentado sus requisitos de préstamo, añadiendo la estabilidad necesaria a un mercado que históricamente ha visto grandes oscilaciones en los precios de las propiedades. A mediados de 2018, el 80% de las 10.000 nuevas unidades de condominio para este último ciclo inmobiliario se habían completado, el 70% de las cuales se habían vendido por adelantado. El Departamento de Agricultura señaló que las propiedades de lujo frente al mar parecen haber "tocado fondo" en lo que respecta a la reducción de los precios, ya que las nuevas construcciones se han detenido. Se espera que la oferta de nuevos condominios se convierta en "una tubería seca" para el 2020, lo que hace que sea un buen momento para comprar en Miami antes de que surja la escasez y el consiguiente aumento de precios.

Para los inversionistas que buscan comprar un apartamento de lujo en Miami en el centro o en Miami Beach, todos los conductores apuntan a que ahora es el momento adecuado para comprar. Para obtener el máximo rendimiento de su dinero, sugerimos que se dirija a una compra dentro de los próximos 18 meses antes de que la escasez se convierta en un problema real en Miami.

Le presentaremos a abogados, agentes hipotecarios y contables fiscales, así como proporcionaremos contactos para la educación, el personal doméstico y las empresas de administración de propiedades si es necesario. Estamos acostumbrados a trabajar con traductores y tenemos agentes que hablan chino, portugués brasileño, español, francés, italiano y coreano para que el proceso sea perfecto.

Finalmente, usted, como comprador, no nos pagará nada por nuestro servicio de primera clase, ya que el vendedor siempre paga la comisión de venta en los EE.UU.

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3. ¿Qué vecindario debería considerar al comprar una propiedad en Miami?

Si desea una residencia principal o una en la que usted y su familia pasen mucho tiempo, entonces el estilo de vida puede controlar la decisión. Si quieres combinar estilo de vida y presupuesto, entonces la Downtown Miami opción es de menor costo que por ejemplo el South of Fifth vecindario de Miami Beach.

La respuesta a esa pregunta se basa en la razón de su inversión. Si quiere una residencia principal o una donde usted y su familia pasen mucho tiempo, entonces el estilo de vida puede controlar la decisión. Si desea fusionar el estilo de vida y el presupuesto, entonces Downtown Miami es una opción de menor costo que, por ejemplo, el South of Fifth vecindario de Miami Beach. Los vecindarios más exclusivos incluyen las islas como Fisher Island...la isla de Alisson, Indian Creek, las islas venecianas y la iStar sla de los hibiscos. Estos barrios tienden a atraer a los principales residentes.

Si buscas maximizar los ingresos por alquiler, entonces compra donde el mercado de alquiler sea fuerte. Los inquilinos buscan apartamentos de alta calidad y están dispuestos a pagar una prima para vivir en un vecindario que mejore su estilo de vida. Los inquilinos del centro, por ejemplo, gastan el 47% de sus ingresos en alquiler (comparado con el 65% en la ciudad de Nueva York) y se prevé que los hogares familiares aumenten un 42% según la DDA.

Miami, en general, se está convirtiendo en un lugar familiar. Walkscore, por ejemplo, clasificó a la ciudad como la número 6 de 15 ciudades y centró su evaluación en Wynwood, Edgewater y Downtown. El nuevo Línea Biscayne es un paseo de tres millas que une Edgewater con el centro de la ciudad y Brickell. Brickell en sí mismo es muy transitable ya que se ha convertido en un vecindario de trabajo, juego y vida las 24 horas del día.

Los inversores a corto plazo que quieran liquidar sus beneficios en los próximos dos años deberían considerar los desarrollos previos a la construcción, ya que la compra de productos previos a la construcción a menudo permite la obtención de beneficios posteriores a la construcción. Por la misma razón, enfocarse en bienes raíces de lujo en vecindarios exclusivos como Miami Beach es una ruta muy sensata porque el nivel más alto de cualquier producto, en este caso, los bienes raíces, siempre está en una oferta comparativamente corta y una alta demanda. Los vecindarios a considerar para el retorno de la inversión y para el estilo de vida cuando se buscan apartamentos de lujo en Miami incluyen lo siguiente:

Brickell es la capital financiera de la ciudad, forma parte del centro y es el hogar de un creciente número de profesionales acaudalados. Es un lugar ideal para cualquiera que busque un ambiente de negocios para su hogar permanente o una ciudad pied-à-Terre. Mary Brickell Village y Brickell City Center ofrecen bares, tiendas de alta gama y restaurantes de lujo. Brickell está bien poblado y tiene algunos condominios prestigiosos como Brickell Flatiron y Una Brickell Condos.

Brickell Key es una isla de ultra lujo hecha por el hombre justo al este de Brickell. Fue creada por la misma compañía internacional que desarrolla el centro de la ciudad de Brickell. Además de un Mandarin Oriental hotel de lujo y edificios comerciales, Brickell Key tiene 11 hermosos edificios de condominios frente al mar. Alrededor de los condominios hay un sendero para trotar, y el centro de la isla tiene establecimientos comerciales apropiados y un parque infantil.

Coconut Grove es la comunidad original de Miami. Está en el centro de Miami y da a la bahía de Biscayne. Es deseada por su historia y su sereno estilo de vida. Ofrece actividades para todas las familias, tiene un distrito escolar muy respetado y algunas de las mejores escuelas privadas de Miami. Cuenta con todo, desde museos, galerías de arte, restaurantes gourmet, relajados cafés en las aceras a lo largo de sus calles peatonales, y exuberantes parques frente al mar. Uno de sus desarrollos de condominios de lujo es Arbor Coconut Grove ofreciendo condominios, penthouses y townhomes.

Miami Beach tiene varios vecindarios únicos y especiales. Tiene una población acomodada, por lo que los sistemas escolares públicos y privados son excelentes. Mid Beach es muy familiar y más tranquilo que otros barrios.

South of Fifth (SoFi) es considerado por muchos como el mejor pueblo de playa de toda la zona. Es, en efecto, un vecindario ultra lujoso de South Beach. Está rodeado de agua, y por lo tanto ofrece vistas inimaginables de la costa en todas las direcciones. Es un lugar tranquilo, pero lo suficientemente cerca de las zonas de alta energía un poco al norte. Tiene acceso directo a la playa, por supuesto, y un parque acuático de 17 acres para mascotas y niños. Además de los lujosos edificios de apartamentos mencionados en la introducción, está el inmensamente prestigioso Continuum South Beach.

South Beach (SoBe) es, por supuesto, el barrio más famoso de Miami Beach. Su arquitectura art decó atrae a visitantes e inquilinos de largo plazo de todo el mundo. También es famoso por sus fabulosas compras, restaurantes y su vibrante vida nocturna. Un beneficio adicional de vivir aquí es que está a 10 minutos del centro de la ciudad, a 15 de Brickell y a unos 25 del aeropuerto internacional de Miami.

Coral Gables, al suroeste del centro, y a unos 6 km del Aeropuerto Internacional de Miami (MIA). Es el hogar de la Universidad de Miami y de varias oficinas consulares extranjeras y, s tiene una excelente reputación de escuelas públicas y privadas. Tiene un buen sistema de transporte público y es peatonal, por lo que a los niños les resulta fácil desplazarse. Tiene un claro sentido mediterráneo por su arquitectura.

"Downtown Miami vs. Bienes Raíces de Miami Beach"

Conclusión

Los barrios de Miami son tan diversos como su gente. Todos ellos tienen su encanto, poblaciones y estilo de vida únicos. Algunos son más comerciales, como Downtown y Brickell, pero están experimentando más gente comprando residencias y alquilando. Algunos vecindarios son más serenos, como Coconut Grove, y algunos están más en el escenario mundial como South Beach. Ofrecen diferentes estilos de vida y atraerán a los inversores para cumplir sus propios objetivos específicos. Todos proporcionan oportunidades de compra y alquiler de primera clase. Al compartir sus propios objetivos con nosotros podremos dirigirlo a vecindarios que se ajusten a sus metas personales y de inversión.

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4. ¿Debería comprar un condominio en Miami en un proyecto de construcción nuevo o en un edificio existente?

Si quiere usar la propiedad inmediatamente o ver un retorno inmediato de su inversión de alquiler, entonces el mercado inmobiliario existente es la única manera de hacerlo. Un comprador en efectivo o un comprador con financiación ya establecida puede cerrar el condominio de su elección y tomar la propiedad en aproximadamente 30 a 60 días.

Compra de los existentes

Si quiere usar la propiedad inmediatamente o ver un retorno inmediato de su inversión de alquiler, entonces el mercado inmobiliario existente es la única manera de hacerlo. Un comprador en efectivo o un comprador con financiación ya establecida puede cerrar el condominio de su elección y tomar la propiedad en aproximadamente 30 a 60 días.

Otra razón para comprar un apartamento existente es que el comprador no necesita ninguna imaginación. Se conoce todo sobre el apartamento, su estado de acabado, la funcionalidad de todo en el apartamento y en las instalaciones comunes, etc., las vistas, el enfoque de la empresa de gestión para la satisfacción del propietario, y las cuentas de la asociación, las reservas, etc. La urbanización también tendrá un historial conocido de alquileres y tasas de vacantes si se quiere ser propietario de un apartamento que genere ingresos.

También es más fácil organizar la financiación de un apartamento ya existente, ya que el prestamista tiene igual acceso a los mismos hechos, algunos de los cuales utilizará para determinar si prestará a un posible comprador.

Comprar Pre-Construcción

Se trata de un proceso a más largo plazo y puede requerir más dinero en efectivo. La reputación del promotor y sus propios patrocinadores financieros influyen en el prestamista residencial en lo que respecta a la concesión de un préstamo previo a la construcción. El préstamo puede estar sujeto a un depósito mayor que cuando se compra una propiedad existente. Una vez aprobado, el préstamo se paga según etapas predeterminadas del proceso de construcción.

Es válido señalar que algunos promotores preferirán un comprador en efectivo para sus ventas previas a la construcción. Esto se debe a que es más barato y rápido para ellos vender a un comprador en efectivo que a uno que traiga a su propio prestamista en el contrato. El pago en efectivo también puede desempeñar un papel en las negociaciones de precios.

Una ventaja de comprar pre-construcción en Miami es que los promotores quieren el dinero para ayudar a financiar el trabajo de construcción. A cambio, el precio de la pre-construcción debería ser menor que el precio final, especialmente si el proyecto toma dos o cuatro años antes de su finalización. Esto proporciona una oportunidad para el comprador de pre-construcción para obtener un beneficio temprano y sustancial. Esto es especialmente cierto ya que los indicadores económicos apuntan a un mercado inmobiliario positivo a largo plazo.

La compra de la pre-construcción tiene otro beneficio. El comprador recibirá un apartamento nuevo que nunca ha sido habitado. Esto es muy importante para muchos de nuestros clientes. El acabado final puede ser personalizado para satisfacer sus propios gustos. Es más complicado mejorar un apartamento existente.

Una desventaja de comprar antes de la construcción es que el promotor no permitirá ninguna "contingencia hipotecaria". Si al momento del cierre, el comprador no puede conseguir una hipoteca o conseguir el dinero para el cierre, perderá su depósito. Los prestamistas del promotor no quieren llegar a la mesa de cierre con un comprador sólo para descubrir que no tienen la capacidad de cerrar!  

 
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5. ¿Por qué debo usar un agente del comprador cuando compro un condominio en pre-construcción en Miami?

El agente del comprador tiene dos funciones principales. El primero es usar su conocimiento detallado de Miami, sus vecindarios y las propiedades disponibles para darle información detallada y valiosa. Haciendo esto, usted, el comprador estará totalmente equipado para tomar decisiones de la más alta calidad sobre qué comprar, dónde comprar, cuánto pagar y en qué condiciones.

Dos razones:

  1. Estáis debidamente representados y mejor protegidos.
  2. El agente del comprador viene gratis ya que se le paga a través de la comisión de venta del promotor para traer un comprador listo, dispuesto y capaz a la mesa.

El agente del comprador tiene dos funciones principales. El primero es usar su conocimiento detallado de Miami, sus vecindarios y las propiedades disponibles para darle información detallada y valiosa. Haciendo esto, usted, el comprador estará totalmente equipado para tomar decisiones de la más alta calidad sobre qué comprar, dónde comprar, cuánto pagar y en qué condiciones. Usted tiene sus metas y preferencias, su lista de lo que debe tener, lo que quiere tener, lo que no quiere tener, y lo que debe evitar. Armado con su lista, su agente de compras podrá ayudarlo a evaluar cada aspecto de su toma de decisiones. Cada vecindario, urbanización y apartamento será comparado con su lista. Sólo un agente de bienes raíces con experiencia puede hacer eso de manera efectiva para usted y su familia.

Cada desarrollador tiene su imagen, su marca y su reputación. Su agente de compras estará completamente familiarizado con los tres. Usted conoce sus metas de inversión y estilo de vida; su agente es su enciclopedia andante.

Los desarrolladores a veces ofrecen incentivos para que puedan completar una fase o iniciar una nueva. Puede que no se hagan públicos, pero los buenos agentes compradores mantienen los oídos atentos y saben lo que puede estar en proyecto. Este conocimiento les permite tomar las decisiones correctas en el momento adecuado.

Otra razón para trabajar con un agente comprador en lugar de trabajar directamente con un representante del desarrollador es que el objetivo del representante es lograr lo mejor para el desarrollador, usted es simplemente el camino hacia sus objetivos. Quieres que el enfoque esté en tus objetivos.

 
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6. ¿Cuál es el proceso para comprar un condominio en pre-construcción en Miami?

Contrata a un negociador exitoso, experimentado y efectivo como tu agente de compras. Discuta en detalle sus objetivos, su vecindario, sus preferencias de propiedad y sus opciones de presupuesto. Armado con todo eso, su agente sabrá exactamente dónde concentrarse, y concertar citas para que usted reciba presentaciones exhaustivas que se dirigirán a cómo el promotor y los apartamentos pueden cumplir sus objetivos.

Ya hemos cubierto los pasos 1 y 2, así que el paso 3 es..:

  • Contrata a un negociador exitoso, experimentado y efectivo como tu agente de compras.
  • Discuta en detalle sus objetivos, su vecindario, sus preferencias de propiedad y sus opciones de presupuesto.
  • Armado con todo eso, su agente sabrá exactamente dónde concentrarse, y concertar citas para que usted reciba presentaciones completas que se dirigirán a cómo el promotor y los apartamentos pueden cumplir sus objetivos.
  • Una vez que se haya decidido por una unidad, su agente, trabajando en su nombre, podrá negociar el mejor trato posible, preparar el contrato de compra y recibir su pago inicial. Con eso en mano, el contrato se entrega a la oficina del promotor para que lo firme y se comunique con usted. Eso, bajo la ley de Florida, lo hace vinculante.
  • Su agente se comunicará con el agente de títulos o el abogado de cierre para asegurarse de que todo sigue su curso. Eso incluirá el enlace con su prestamista, si lo tiene, para asegurarse de que todas las finanzas están en su lugar para el día del cierre. Su prestamista o banco transferirá el dinero final de la hipoteca y cualquier otra cantidad necesaria al agente de cierre con tiempo. Los agentes de cierre de Florida tienden a no aceptar cheques el día del cierre.
  • A medida que su apartamento de lujo se acerque a su finalización, su agente tendrá nombres de contacto para usted para que pueda proporcionarle toda la decoración interior y mobiliario que necesite.

7. ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de comprar un hotel con condominio?

Un condo-hotel es una urbanización que suele tener apartamentos tipo condominio, pero que funciona como un hotel. Los propietarios de un apartamento tienen una escritura de propiedad que les pertenece para vivir en ella, pero que puede ser alquilada a los huéspedes del hotel cuando de otra manera estaría vacía. Algunos promotores de primera categoría están fusionando apartamentos privados con suites de hotel para ofrecer un estilo de vida de lujo, servicios de alta calidad, respaldados por una fuerte imagen de marca y una buena gestión.

Un condo-hotel es una urbanización que suele tener apartamentos tipo condominio, pero que funciona como un hotel. Los propietarios de un apartamento tienen una escritura de propiedad que les pertenece para vivir en ella, pero que puede ser alquilada a los huéspedes del hotel cuando de otra manera estaría vacía. Algunos promotores de primera categoría están fusionando apartamentos privados con suites de hotel para ofrecer un estilo de vida de lujo, servicios de alta calidad, respaldados por una fuerte imagen de marca y una buena gestión.

Las ventajas de ser dueño de un apartamento en un Condo Hotel

Al considerar su apartamento como una casa de vacaciones en lugar de una residencia principal a tiempo completo, los propietarios tienen una casa con servicio completo de limpieza y mantenimiento de la casa, y con instalaciones públicas de primera clase como piscina, spa, restaurantes finos, un centro de negocios, posiblemente tiendas de lujo, etc.

El propietario y la dirección del hotel se ponen de acuerdo sobre cuánto tiempo es probable que permanezcan en la residencia y con qué frecuencia se puede alquilar. Los propietarios reciben una parte de los ingresos por alquiler.

La desventaja de la propiedad

En primer lugar, algunos prestamistas no siempre los consideran inversiones probadas. Se sabe que algunos desarrollos anteriores vendieron la propiedad a un grupo hotelero de otra marca después de algunos años. Esto puede tener un impacto negativo en los ingresos por alquiler de los huéspedes. Hacer que su abogado revise la letra pequeña para aclarar lo que el promotor o la empresa gestora puede y no puede hacer en el futuro es una forma segura de proceder.

La disponibilidad de ocupación del propietario es limitada, a menos que sea propietario de una urbanización que tenga suites de hotel totalmente separadas porque el hotel quiere capitalizar los ingresos de sus huéspedes.

Los ingresos de los huéspedes dependen del marketing y la reputación del hotel y de lo bien que compitan otros hoteles por la cuota de mercado. Por lo tanto, no hay control sobre los ingresos. Tampoco pueden los propietarios controlar los gastos del libro de contabilidad.

Las tasas de mantenimiento y los impuestos sobre la propiedad tienden a ser más altos que en un edificio de apartamentos normal debido al alto número de visitas de invitados a corto plazo, y la tasa de gestión incorporada.

Debido a su historia, los bancos tienden a no proporcionar hipotecas a los inversores.

Tradicionalmente, más gente quiere ser propietaria de un apartamento en un desarrollo de condominios, por lo que el mercado potencial de reventa puede ser limitado si un propietario decide vender su apartamento, de nuevo, a menos que su apartamento de condominio esté separado de las suites del hotel.

Los condominios existen en Miami. W Hotel y Residencias South Beach es un perfecto ejemplo de un desarrollo de un moderno hotel de condominios. Pero, la mayoría de los condominios de Miami Beach no son condohoteles. Si quiere explorar este concepto de condo-hotel rediseñado, estaremos encantados de decirle más y de representarle como su agente de compras.

8. ¿Cómo sé que estoy recibiendo el mejor precio?

Es un mercado transparente, por lo que determinar el valor de mercado es sencillo. Las propiedades de reventa están listadas para la venta en el Servicio de Listado Múltiple (MLS) gestionado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Gran Miami y las Playas. Esto nos da no sólo detalles sobre cada propiedad actualmente en el mercado, sino también cuánto tiempo ha estado listada, qué cambios de precio puede haber tenido, etc.

Propiedad de reventa

Es un mercado transparente, por lo que determinar el valor de mercado es sencillo. Las propiedades de reventa están listadas para la venta en el Miami MLS (Multiple Listing Service) gestionado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Gran Miami y las Playas. Esto nos da no sólo detalles sobre cada propiedad actualmente en el mercado, sino también cuánto tiempo ha estado listada, qué cambios de precio puede haber tenido, etc. El MLS también nos da acceso a las propiedades que están bajo contrato pero no cerradas, y a todas las propiedades recientemente cerradas con el precio real por el que se vendieron. Los registros del condado pueden tardar un mes en actualizar sus registros. Con esto, y los detalles que acompañan a cada apartamento, podemos calcular valoraciones de mercado precisas, y aconsejar a nuestros clientes cuál sería un precio de oferta sensato al comprar apartamentos en venta en Miami.

También tenemos contacto directo con el agente que comercializa cada propiedad para saber lo que nos pueden pasar y transmitirlo a nuestros clientes.

Nuevo desarrollo

Algunas novedades se enumeran en el MLS de la misma manera. Si no, entonces sabremos qué cambios de precio puede haber habido al completarse y venderse cada fase. Comprar tan pronto como una fase esté disponible normalmente significa que nuestros clientes obtienen un mejor precio.

Otra razón para contratarnos tan pronto como empiece a pensar en una inversión significa que podemos serle más útiles. Cuanto antes conozcamos sus objetivos y plazos, más podremos mantenerle al tanto de lo que ocurre en los desarrollos que le interesen.

Tenemos excelentes contactos en la red, así que aprendemos lo que puede haber en los planes de marketing y precios de un desarrollador antes de que se hagan públicos oficialmente. Cuanto antes lo sepamos, antes lo sabrás tú. Cuanto más sepas, más provechosas serán tus decisiones.

Tanto para las propiedades de nuevo desarrollo como para las de reventa, conoceremos la historia de fondo sobre lo bien establecido que está el promotor, lo estable financieramente que es la compañía de gestión, lo bien financiadas que están las reservas, lo bien que está construida la propiedad, lo bien que se mantiene la propiedad. Usamos todos estos detalles para evaluar el valor de mercado, lo que podría ser un buen precio de oferta de apertura, y lo que podría ser el precio de cierre final. También evaluamos los términos y condiciones, que pueden ser más importantes que el precio de compra real en sí mismo. Siempre utilizamos su abogado incluido en su oferta.

Aunque actuamos como su agente de compras, siempre recomendamos a nuestros clientes que el contrato final sea redactado por un abogado especialista en bienes raíces. Las inversiones multimillonarias son transacciones importantes, por lo que queremos que un abogado proteja los intereses de nuestro cliente una vez que lleguemos a la etapa del contrato.

 

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9. ¿Qué debo saber cuando compro una propiedad en Miami como extranjero?

Nuestros clientes en el extranjero a menudo hacen esta pregunta. En primer lugar, es bueno saber que EE.UU. ve a los propietarios extranjeros de la misma manera que a los inversores nacionales. Por lo tanto, no hay restricciones como el impuesto de timbre extra como hay en muchos otros países. Los honorarios del corredor de bienes raíces son cubiertos por el vendedor, por lo que nuestros servicios son tan gratuitos para usted como lo son para todos nuestros clientes extranjeros y nacionales.

Nuestros clientes en el extranjero a menudo hacen esta pregunta. En primer lugar, es bueno saber que EE.UU. ve a los propietarios extranjeros de la misma manera que a los inversores nacionales. Por lo tanto, no hay restricciones como el impuesto de timbre extra como hay en muchos otros países.

Los honorarios del corredor de bienes raíces son cubiertos por el vendedor, así que nuestros servicios son tan gratuitos para usted como para todos nuestros clientes domésticos.

Algunos prestamistas tienen condiciones de préstamo adicionales, como un préstamo de menor cuantía, pero con gusto le pondremos en contacto con un banco con sede en los Estados Unidos. La mayoría de nuestros clientes eligen trabajar con HSBC o Citi Private.

Gestionamos todo el proceso y nos ponemos en contacto con prestamistas, agentes de ventas, agentes de títulos, abogados, etc. Muchos de nuestros clientes están fuera de la ciudad o del país, así que estamos acostumbrados a esta parte del servicio al cliente. También ayuda el hecho de que hacemos negocios en varios idiomas. Hablamos español, y hablamos portugués, y ahora hablamos italiano.

 

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10. ¿Cuáles son las implicaciones fiscales cuando se compran apartamentos de lujo en Miami?

En primer lugar, los propietarios extranjeros reciben el mismo trato que los nacionales en lo que respecta a la mayoría de los impuestos. Florida no tiene un impuesto estatal sobre la renta, por lo que los impuestos sobre la propiedad tienden a ser un poco más altos en términos de tasa de impuestos sobre la propiedad que en algunos otros estados. Dicho esto, los precios en Miami son un tercio o la mitad de los de la ciudad de Nueva York, lo que mitiga el costo total. Además, con todas las deducciones fiscales disponibles para los inversores-propietarios, muchos no pagan ningún impuesto sobre la renta de sus ingresos de alquiler durante 10 a 15 años después de tomar la propiedad.

En primer lugar, los propietarios extranjeros reciben el mismo trato que los nacionales en lo que respecta a la mayoría de los impuestos. Florida no tiene un impuesto estatal sobre la renta, por lo que los impuestos sobre la propiedad tienden a ser un poco más altos en términos de tasa de impuestos sobre la propiedad que en algunos otros estados. Dicho esto, los precios en Miami son un tercio o la mitad de los de la ciudad de Nueva York, lo que mitiga el costo total. Además, con todas las deducciones fiscales disponibles para los inversores-propietarios, muchos no pagan ningún impuesto sobre la renta de sus ingresos de alquiler durante 10 a 15 años después de tomar la propiedad.

Los propietarios de las propiedades residenciales principales pueden "hacer una casa". La propiedad de la vivienda tiene tres beneficios. Hasta 50.000 dólares del valor imponible de la propiedad no estarán sujetos al impuesto sobre la propiedad, hay un límite en cuanto a cuánto pueden aumentar las tasas del impuesto sobre la propiedad en un año determinado. Este límite acumulativo puede tener un beneficio sustancial a lo largo de los años. El tercer beneficio es que el límite acumulado de la propiedad puede ser transferido a otra residencia principal si decide vender y comprar en otro lugar de Florida

Como un punto menor, Florida descuenta el impuesto de propiedad debido hasta un 4% por pagar la cantidad del "próximo año" en noviembre de "este año". Un dólar ahorrado es un dólar ganado.

Muchos inversionistas extranjeros piden a su abogado que establezca una corporación en el extranjero en un país apropiado, para que los ingresos de la propiedad, etc. puedan ser evitados. Aconsejamos a nuestros clientes que busquen el asesoramiento de los especialistas en impuestos de su propio país, para que minimicen todas las obligaciones fiscales.

Las ventas de condominios están sujetas al impuesto federal de ganancias de capital (CGT) sobre la ganancia de la venta. La ley federal, sin embargo, permite a los vendedores diferir completamente cualquier CGT utilizando el proceso de intercambio 1031 y comprando otra propiedad aprobada en un plazo de tiempo predeterminado. Los Intercambios 1031 tienen un conjunto específico de pasos a seguir, y su abogado se asegurará de que todo se complete como corresponde, y el CGT se aplazará hasta que haya una venta final, en caso de que usted decida liquidar y no comprar otra propiedad.

Al propietario extranjero que venda se le retendrá el 15% del precio de venta hasta que el Servicio de Impuestos Internos (IRS) esté convencido de que se han pagado todos los impuestos debidos. La cantidad restante es entonces reembolsada.

 

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11. ¿Qué servicios post-compra ofrecen para administrar mi propiedad de inversión?

Esta es a menudo una de las últimas preguntas que nuestros clientes se hacen cuando comenzamos la búsqueda de su nuevo condominio de alta gama. Muchos de nuestros clientes viven fuera del estado y quieren saber que su inversión está en buenas manos durante todo el año. Tenemos un "servicio de administración de propiedades ligero". También tenemos un servicio completo de administración de propiedades a través de un socio local de Miami.

Esta es a menudo una de las últimas preguntas que nuestros clientes se hacen cuando comenzamos la búsqueda de su nuevo condominio de alta gama. Muchos de nuestros clientes viven fuera del estado y quieren saber que su inversión está en buenas manos durante todo el año.

Tenemos un "servicio de administración de propiedades ligeras". También tenemos un servicio completo de administración de propiedades a través de un socio local de Miami. Lo haremos:

Comercializar su propiedad, de forma exhaustiva, para encontrarle el inquilino adecuado en los términos correctos y con la cantidad de alquiler adecuada para su propiedad. Nosotros investigamos a los inquilinos (no simplemente hacemos una verificación de crédito) y luego preparamos los documentos del contrato de arrendamiento. También nos encargamos de las renovaciones y terminaciones de los contratos de arrendamiento.

Las asociaciones de condominios también seleccionan a los inquilinos, así que ayudamos con el paquete de solicitud de la junta de condominios, para asegurarnos de que todo vaya bien y rápido, para que tengas un tiempo mínimo de vacante.

Las reparaciones y el mantenimiento son importantes, por lo que tenemos un equipo de contratistas aprobados para manejar cualquier eventualidad. También tenemos un sistema eficaz para hacer frente a las emergencias.

De principio a fin, mantenemos tanto a nuestros clientes como a sus inquilinos totalmente informados, así que nadie tiene que preguntarse qué está pasando o qué puede pasar a continuación.

 

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