Compra de los existentes

Si quiere usar la propiedad inmediatamente o ver un retorno inmediato de su inversión de alquiler, entonces el mercado inmobiliario existente es la única manera de hacerlo. Un comprador en efectivo o un comprador con financiación ya establecida puede cerrar el condominio de su elección y tomar la propiedad en aproximadamente 30 a 60 días.

Otra razón para comprar un apartamento existente es que el comprador no necesita ninguna imaginación. Se conoce todo sobre el apartamento, su estado de acabado, la funcionalidad de todo en el apartamento y en las instalaciones comunes, etc., las vistas, el enfoque de la empresa de gestión para la satisfacción del propietario, y las cuentas de la asociación, las reservas, etc. La urbanización también tendrá un historial conocido de alquileres y tasas de vacantes si se quiere ser propietario de un apartamento que genere ingresos.

También es más fácil organizar la financiación de un apartamento ya existente, ya que el prestamista tiene igual acceso a los mismos hechos, algunos de los cuales utilizará para determinar si prestará a un posible comprador.

Comprar Pre-Construcción

Se trata de un proceso a más largo plazo y puede requerir más dinero en efectivo. La reputación del promotor y sus propios patrocinadores financieros influyen en el prestamista residencial en lo que respecta a la concesión de un préstamo previo a la construcción. El préstamo puede estar sujeto a un depósito mayor que cuando se compra una propiedad existente. Una vez aprobado, el préstamo se paga según etapas predeterminadas del proceso de construcción.

Es válido señalar que algunos promotores preferirán un comprador en efectivo para sus ventas previas a la construcción. Esto se debe a que es más barato y rápido para ellos vender a un comprador en efectivo que a uno que traiga a su propio prestamista en el contrato. El pago en efectivo también puede desempeñar un papel en las negociaciones de precios.

Una ventaja de comprar pre-construcción en Miami es que los promotores quieren el dinero para ayudar a financiar el trabajo de construcción. A cambio, el precio de la pre-construcción debería ser menor que el precio final, especialmente si el proyecto toma dos o cuatro años antes de su finalización. Esto proporciona una oportunidad para el comprador de pre-construcción para obtener un beneficio temprano y sustancial. Esto es especialmente cierto ya que los indicadores económicos apuntan a un mercado inmobiliario positivo a largo plazo.

La compra de la pre-construcción tiene otro beneficio. El comprador recibirá un apartamento nuevo que nunca ha sido habitado. Esto es muy importante para muchos de nuestros clientes. El acabado final puede ser personalizado para satisfacer sus propios gustos. Es más complicado mejorar un apartamento existente.

Una desventaja de comprar antes de la construcción es que el promotor no permitirá ninguna "contingencia hipotecaria". Si al momento del cierre, el comprador no puede conseguir una hipoteca o conseguir el dinero para el cierre, perderá su depósito. Los prestamistas del promotor no quieren llegar a la mesa de cierre con un comprador sólo para descubrir que no tienen la capacidad de cerrar!  

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Todas esas personas de la oficina de ventas del edificio trabajan sólo para el promotor. No trabajan para el comprador, por muy amables que parezcan. El equipo de ventas del promotor busca maximizar los beneficios para el promotor y no tienen ninguna obligación real con el comprador. Puede que se les "olvide" decirle que es probable que un edificio se levante delante y arruine su vista. O que al lado se va a construir una estación de transferencia de basura. Es muy importante saber estas cosas. Pero no apuestes a que el equipo promotor te va a dar una pista de nada de esto. Ir directamente al promotor para comprar un condominio es una mala decisión, aunque muchos compradores mal aconsejados se dejan engañar.

En la mayoría de los casos, el agente del comprador es gratuito, ya que su coste ya está incluido en las cifras. Aunque un comprador puede pensar que va a conseguir un trato si se presenta sin un agente, es probable que tenga pocos conocimientos sobre el mercado y no sepa lo que no sabe. Esto puede ser peligroso al entrar en una de las mayores transacciones de su vida.  

Un agente del comprador tiene dos funciones principales. La primera es utilizar su conocimiento detallado de Miami, sus barrios y las propiedades disponibles para dar a los compradores información detallada y valiosa. Ellos conocen los buenos y los malos promotores y compartirán esta información con los compradores, aunque nunca la harán pública.

Como resultado, el comprador estará totalmente equipado para tomar decisiones de la máxima calidad sobre qué comprar, dónde comprar, cuánto pagar y en qué condiciones. Usted tiene sus objetivos y preferencias, su lista de cosas que debe tener, que quiere tener, que no quiere tener y que debe evitar. Armado con su lista, su agente de compras podrá ayudarle a evaluar todos los aspectos de su decisión. Cada vecindario, urbanización y apartamento se comparará con su lista. Sólo un agente inmobiliario con experiencia puede hacerlo de forma eficaz para usted y su familia.

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Ya hemos cubierto los pasos 1 y 2, así que el paso 3 es..:

• Contrata a un negociador exitoso, experimentado y efectivo como tu agente de compras.
• Discuta en detalle sus objetivos, su vecindario, sus preferencias de propiedad y sus opciones de presupuesto.
• Armado con todo eso, su agente sabrá exactamente dónde concentrarse, y concertar citas para que usted reciba presentaciones completas que se dirigirán a cómo el promotor y los apartamentos pueden cumplir sus objetivos.
• Una vez que se haya decidido por una unidad, su agente, trabajando en su nombre, podrá negociar el mejor trato posible, preparar el contrato de compra y recibir su pago inicial. Con eso en mano, el contrato se entrega a la oficina del promotor para que lo firme y se comunique con usted. Eso, bajo la ley de Florida, lo hace vinculante.
• Su agente se comunicará con el agente de títulos o el abogado de cierre para asegurarse de que todo sigue su curso. Eso incluirá el enlace con su prestamista, si lo tiene, para asegurarse de que todas las finanzas están en su lugar para el día del cierre. Su prestamista o banco transferirá el dinero final de la hipoteca y cualquier otra cantidad necesaria al agente de cierre con tiempo. Los agentes de cierre de Florida tienden a no aceptar cheques el día del cierre.
• A medida que su apartamento de lujo se acerque a su finalización, su agente tendrá nombres de contacto para usted para que pueda proporcionarle toda la decoración interior y mobiliario que necesite.

Un condo-hotel es una urbanización que suele tener apartamentos tipo condominio, pero que funciona como un hotel. Los propietarios de un apartamento tienen una escritura de propiedad que les pertenece para vivir en ella, pero que puede ser alquilada a los huéspedes del hotel cuando de otra manera estaría vacía. Algunos promotores de primera categoría están fusionando apartamentos privados con suites de hotel para ofrecer un estilo de vida de lujo, servicios de alta calidad, respaldados por una fuerte imagen de marca y una buena gestión.

Las ventajas de ser dueño de un apartamento en un Condo Hotel

Al considerar su apartamento como una casa de vacaciones en lugar de una residencia principal a tiempo completo, los propietarios tienen una casa con servicio completo de limpieza y mantenimiento de la casa, y con instalaciones públicas de primera clase como piscina, spa, restaurantes finos, un centro de negocios, posiblemente tiendas de lujo, etc.

El propietario y la dirección del hotel se ponen de acuerdo sobre cuánto tiempo es probable que permanezcan en la residencia y con qué frecuencia se puede alquilar. Los propietarios reciben una parte de los ingresos por alquiler.

La desventaja de la propiedad

En primer lugar, algunos prestamistas no siempre los consideran inversiones probadas. Se sabe que algunos desarrollos anteriores vendieron la propiedad a un grupo hotelero de otra marca después de algunos años. Esto puede tener un impacto negativo en los ingresos por alquiler de los huéspedes. Hacer que su abogado revise la letra pequeña para aclarar lo que el promotor o la empresa gestora puede y no puede hacer en el futuro es una forma segura de proceder.

La disponibilidad de ocupación del propietario es limitada, a menos que sea propietario de una urbanización que tenga suites de hotel totalmente separadas porque el hotel quiere capitalizar los ingresos de sus huéspedes.

Los ingresos de los huéspedes dependen del marketing y la reputación del hotel y de lo bien que compitan otros hoteles por la cuota de mercado. Por lo tanto, no hay control sobre los ingresos. Tampoco pueden los propietarios controlar los gastos del libro de contabilidad.

Las tasas de mantenimiento y los impuestos sobre la propiedad tienden a ser más altos que en un edificio de apartamentos normal debido al alto número de visitas de invitados a corto plazo, y la tasa de gestión incorporada.

Debido a su historia, los bancos tienden a no proporcionar hipotecas a los inversores.

Tradicionalmente, más gente quiere ser propietaria de un apartamento en un desarrollo de condominios, por lo que el mercado potencial de reventa puede ser limitado si un propietario decide vender su apartamento, de nuevo, a menos que su apartamento de condominio esté separado de las suites del hotel.

Los condominios existen en Miami. W Hotel y Residencias South Beach es un perfecto ejemplo de un desarrollo de un moderno hotel de condominios. Pero, la mayoría de los condominios de Miami Beach no son condohoteles. Si quiere explorar este concepto de condo-hotel rediseñado, estaremos encantados de decirle más y de representarle como su agente de compras.

Propiedad de reventa

Es un mercado transparente, por lo que determinar el valor de mercado es sencillo. Las propiedades de reventa están listadas para la venta en el Miami MLS (Multiple Listing Service) gestionado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Gran Miami y las Playas. Esto nos da no sólo detalles sobre cada propiedad actualmente en el mercado, sino también cuánto tiempo ha estado listada, qué cambios de precio puede haber tenido, etc. El MLS también nos da acceso a las propiedades que están bajo contrato pero no cerradas, y a todas las propiedades recientemente cerradas con el precio real por el que se vendieron. Los registros del condado pueden tardar un mes en actualizar sus registros. Con esto, y los detalles que acompañan a cada apartamento, podemos calcular valoraciones de mercado precisas, y aconsejar a nuestros clientes cuál sería un precio de oferta sensato al comprar apartamentos en venta en Miami.

Nuevo desarrollo

Algunas novedades se enumeran en el MLS de la misma manera. Si no, entonces sabremos qué cambios de precio puede haber habido al completarse y venderse cada fase. Comprar tan pronto como una fase esté disponible normalmente significa que nuestros clientes obtienen un mejor precio.

Otra razón para contratar a un agente tan pronto como empiece a pensar en una inversión es que puede serle más útil. Cuanto antes conozcamos los objetivos y los plazos de nuestros compradores, más podremos mantenerlos informados de lo que ocurre en las promociones que les puedan interesar.

Un corredor experimentado suele tener una excelente red de contactos, y a menudo se entera primero de lo que puede haber en los planes de marketing y precios de un promotor antes de que se hagan públicos oficialmente. Cuanto antes conozca un corredor un proyecto, más valioso puede ser para un comprador. 

Tanto en el caso de las propiedades de nueva construcción como en el de las de reventa, un agente con experiencia conocerá los antecedentes del promotor, la estabilidad financiera de la empresa gestora, el nivel de financiación de las reservas, la calidad de la construcción de la propiedad (basándose en el historial del promotor y del contratista) y el mantenimiento de la misma.y el mantenimiento de la propiedad. Un agente experimentado utilizará todos estos detalles para evaluar el valor de mercado, cuál podría ser un buen precio de oferta inicial y cuál podría ser el precio final de cierre. Para algunos compradores, los términos y condiciones pueden ser los puntos más importantes a negociar, por eso siempre contratamos a un abogado para nuestros clientes.

Aunque actuamos como su agente de compras, siempre recomendamos a nuestros clientes que el contrato final sea redactado por un abogado especialista en bienes raíces. Las inversiones multimillonarias son transacciones importantes, por lo que queremos que un abogado proteja los intereses de nuestro cliente una vez que lleguemos a la etapa del contrato.

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Nuestros clientes en el extranjero a menudo hacen esta pregunta. En primer lugar, es bueno saber que EE.UU. ve a los propietarios extranjeros de la misma manera que a los inversores nacionales. Por lo tanto, no hay restricciones como el impuesto de timbre extra como hay en muchos otros países.

Los honorarios del corredor de bienes raíces son cubiertos por el vendedor, así que nuestros servicios son tan gratuitos para usted como para todos nuestros clientes domésticos.

Algunos prestamistas tienen condiciones de préstamo adicionales, como un préstamo de menor cuantía, pero con gusto le pondremos en contacto con un banco con sede en los Estados Unidos. La mayoría de nuestros clientes eligen trabajar con HSBC o Citi Private.

Gestionamos todo el proceso y nos ponemos en contacto con prestamistas, agentes de ventas, agentes de títulos, abogados, etc. Muchos de nuestros clientes están fuera de la ciudad o del país, así que estamos acostumbrados a esta parte del servicio al cliente. También ayuda el hecho de que hacemos negocios en varios idiomas. Hablamos español, y hablamos portugués, y ahora hablamos italiano.

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En primer lugar, los propietarios extranjeros reciben el mismo trato que los nacionales en lo que respecta a la mayoría de los impuestos. Florida no tiene un impuesto estatal sobre la renta, por lo que los impuestos sobre la propiedad tienden a ser un poco más altos en términos de tasa de impuestos sobre la propiedad que en algunos otros estados. Dicho esto, los precios en Miami son un tercio o la mitad de los de la ciudad de Nueva York, lo que mitiga el costo total. Además, con todas las deducciones fiscales disponibles para los inversores-propietarios, muchos no pagan ningún impuesto sobre la renta de sus ingresos de alquiler durante 10 a 15 años después de tomar la propiedad.

Los propietarios de las propiedades residenciales principales pueden "hacer una casa". La propiedad de la vivienda tiene tres beneficios. Hasta 50.000 dólares del valor imponible de la propiedad no estarán sujetos al impuesto sobre la propiedad, hay un límite en cuanto a cuánto pueden aumentar las tasas del impuesto sobre la propiedad en un año determinado. Este límite acumulativo puede tener un beneficio sustancial a lo largo de los años. El tercer beneficio es que el límite acumulado de la propiedad puede ser transferido a otra residencia principal si decide vender y comprar en otro lugar de Florida

Como un punto menor, Florida descuenta el impuesto de propiedad debido hasta un 4% por pagar la cantidad del "próximo año" en noviembre de "este año". Un dólar ahorrado es un dólar ganado.

Muchos inversionistas extranjeros piden a su abogado que establezca una corporación en el extranjero en un país apropiado, para que los ingresos de la propiedad, etc. puedan ser evitados. Aconsejamos a nuestros clientes que busquen el asesoramiento de los especialistas en impuestos de su propio país, para que minimicen todas las obligaciones fiscales.

Las ventas de condominios están sujetas al impuesto federal de ganancias de capital (CGT) sobre la ganancia de la venta. La ley federal, sin embargo, permite a los vendedores diferir completamente cualquier CGT utilizando el proceso de intercambio 1031 y comprando otra propiedad aprobada en un plazo de tiempo predeterminado. Los Intercambios 1031 tienen un conjunto específico de pasos a seguir, y su abogado se asegurará de que todo se complete como corresponde, y el CGT se aplazará hasta que haya una venta final, en caso de que usted decida liquidar y no comprar otra propiedad.

Al propietario extranjero que venda se le retendrá el 15% del precio de venta hasta que el Servicio de Impuestos Internos (IRS) esté convencido de que se han pagado todos los impuestos debidos. La cantidad restante es entonces reembolsada.

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Esta es a menudo una de las últimas preguntas que nuestros clientes se hacen cuando comenzamos la búsqueda de su nuevo condominio de alta gama. Muchos de nuestros clientes viven fuera del estado y quieren saber que su inversión está en buenas manos durante todo el año.

Tenemos un "servicio de administración de propiedades ligeras". También tenemos un servicio completo de administración de propiedades a través de un socio local de Miami. Lo haremos:

Comercializar su propiedad, de forma exhaustiva, para encontrarle el inquilino adecuado en los términos correctos y con la cantidad de alquiler adecuada para su propiedad. Nosotros investigamos a los inquilinos (no simplemente hacemos una verificación de crédito) y luego preparamos los documentos del contrato de arrendamiento. También nos encargamos de las renovaciones y terminaciones de los contratos de arrendamiento.

Las asociaciones de condominios también seleccionan a los inquilinos, así que ayudamos con el paquete de solicitud de la junta de condominios, para asegurarnos de que todo vaya bien y rápido, para que tengas un tiempo mínimo de vacante.

Las reparaciones y el mantenimiento son importantes, por lo que tenemos un equipo de contratistas aprobados para manejar cualquier eventualidad. También tenemos un sistema eficaz para hacer frente a las emergencias.

De principio a fin, mantenemos tanto a nuestros clientes como a sus inquilinos totalmente informados, así que nadie tiene que preguntarse qué está pasando o qué puede pasar a continuación.

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