2. ¿Cómo sé si ahora es el momento adecuado para comprar?
El sector inmobiliario es un mercado y está sujeto al mismo tipo de fuerzas locales, nacionales y mundiales que afectan a todos los mercados. Las fuerzas del mercado local suelen tener el impacto más inmediato, por lo que es ahí donde nos centraremos en la respuesta.
El mercado inmobiliario de Miami ha experimentado fases específicas en el pasado. Antes se consideraba una comunidad de jubilados, después un mercado en el que los inversores buscaban comprar y vender para obtener un beneficio rápido, después Miami se consideró más un mercado para la propiedad de apartamentos de lujo. En la actualidad, Miami se está convirtiendo en la ciudad número uno de EE.UU. a la que acuden los propietarios de primera vivienda debido a la migración fiscal y a las laxas leyes de Covid. Las fuerzas que actúan en estas fases dieron lugar a subidas de precios, bajadas de precios y subidas de precios una y otra vez. Esto es típico de una ciudad y una economía en desarrollo, y Miami es una de las ciudades de EE.UU. con más potencial para convertirse en una ciudad global. Está en camino. Los promotores y los inversores especulativos han intentado sacar partido de esta tendencia.
Miami es ahora una comunidad mucho más equilibrada, centrada en las infraestructuras y los servicios. Jonathan Miller, de Miller Samuel, Inc, lo resumió bien cuando dijo: "Miami se ha convertido en un mercado con una visión a largo plazo". Esa visión a largo plazo está aportando tanto estabilidad como crecimiento. Ambas cosas son buenas para la inversión inmobiliaria.
Miami es el área metropolitana de mayor crecimiento económico de Estados Unidos, y ocupa el puesto nº 9 en la clasificación de FDI Intelligence frente a otras "ciudades del futuro". Dentro de 20 ó 30 años, Miami habrá experimentado el crecimiento más significativo que cualquier otra gran ciudad de Estados Unidos.
La logística, los servicios financieros y el turismo son tres de sus cuatro motores económicos más potentes. Los empleos tecnológicos también son cada vez más frecuentes. Tiene más oficinas de bancos extranjeros que ninguna otra ciudad, así como un gran número de sedes de otras empresas extranjeras. El PIB de la zona metropolitana se encuentra en una curva de crecimiento continuo; su población está aumentando y se prevé que crezca otro 20% en los próximos tres años, el mercado laboral está en expansión y las tasas de desempleo están por debajo de la media nacional. Además, la tasa de desocupación de oficinas de clase A es un 2% inferior a la media nacional.
Indicadores significativos del futuro crecimiento económico son, por ejemplo, la enorme inversión que se está realizando en transporte público para dar servicio a toda el área metropolitana, y el Miami Worldcenter descrito como "una ciudad dentro de otra ciudad", que será el desarrollo más conectado del sur de Florida. Su espacio comercial de oficinas ya está alquilado en un 75% e incluye inquilinos como Ernst and Young, y Cisneros Group. Siguen construyéndose otros grandes edificios comerciales, lo que sugiere que los promotores buscan servir a la comunidad, en lugar de limitarse a construir para vender.
Miami Downtown Development Authority (DDA) informó a mediados de 2017 de que los precios de los alquileres se mantenían estables (y ahora están subiendo). El desarrollo estaba equilibrando la oferta con la demanda, y que los prestamistas habían aumentado sus requisitos para los prestatarios, añadiendo la estabilidad necesaria a un mercado que históricamente ha visto grandes oscilaciones en los precios de la propiedad. A mediados de 2018, el 80% de las 10.000 nuevas unidades de condominios para este último ciclo inmobiliario se han completado, el 70% de las cuales han sido pre-vendidas. El DDA señaló que las propiedades de lujo frente al mar parecen haber "tocado fondo" en lo que respecta a una bajada de los precios, ya que la nueva construcción se ha detenido. Se espera que la nueva oferta de condominios se convierta en "una tubería seca" para 2020, por lo que es un buen momento para comprar en Miami antes de que surja la escasez, y los aumentos de precios que la acompañan.
Para los inversores que buscan comprar un apartamento de lujo en el centro de Miami o en Miami Beach, todos los factores apuntan a que ahora es el momento adecuado para comprar. Para sacar el máximo partido a su dinero, le sugerimos que realice su compra en los próximos 18 meses, antes de que la escasez se convierta en un problema real en Miami.
Le presentaremos a abogados, agentes hipotecarios y contables fiscales, y le facilitaremos contactos para la escolarización, el personal doméstico y las empresas de gestión inmobiliaria, si fuera necesario. Estamos acostumbrados a trabajar con traductores y disponemos de agentes que hablan chino, portugués de Brasil, español, francés, italiano y coreano para que el proceso sea fluido.
Por último, usted, como comprador, no nos pagará nada por nuestro servicio First-Class, ya que el vendedor siempre paga la comisión de venta en Estados Unidos.
"Es hora de invertir en apartamentos en venta en Downtown Miami"
3. ¿Qué barrio debo tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad de lujo en Miami?
La respuesta a esta pregunta depende del motivo de su inversión. Si desea una residencia principal o una donde usted y su familia pasarán mucho tiempo, entonces el estilo de vida puede controlar la decisión. Si desea combinar estilo de vida y presupuesto, entonces Downtown Miami es una opción más económica que, por ejemplo, el barrio de South of Fifth, en Miami Beach. Los barrios más exclusivos incluyen las islas como Fisher Island, Alisson Island, Indian Creek, Venetian Islands y Star Island e Hibiscus Island. Estos barrios suelen atraer a los residentes principales.
Si busca maximizar los ingresos por alquiler, compre donde el mercado de alquiler sea fuerte. Los inquilinos buscan pisos de alta calidad y están dispuestos a pagar más por vivir en un barrio que mejore su estilo de vida. Los inquilinos del centro, por ejemplo, gastan el 47% de sus ingresos en el alquiler (frente al 65% en Nueva York) y se prevé que los hogares familiares aumenten un 42%, según la DDA.
Miami, en general, se está convirtiendo en un lugar apto para familias. Walkscore, por ejemplo, clasificó a la ciudad en el puesto 6 de 15 y centró su evaluación en Wynwood, Edgewater y Downtown. La nueva Línea Biscayne es una pasarela de tres millas que une Edgewater con el centro y Brickell. El propio Brickell es muy transitable, ya que se ha convertido en un barrio que trabaja, juega y vive 24 horas al día, 7 días a la semana.
Los inversores a corto plazo que quieran liquidar sus beneficios en los próximos dos años deberían considerar las promociones en preconstrucción, ya que comprar antes de la construcción a menudo permite obtener beneficios después de la misma. Por la misma razón, centrarse en inmuebles de lujo en barrios exclusivos como Miami Beach es una opción muy sensata, ya que el nivel más alto de cualquier producto, en este caso, el inmobiliario, es siempre comparativamente escaso y muy demandado. Los barrios a tener en cuenta para el rendimiento de las inversiones y para el estilo de vida cuando se buscan apartamentos de lujo en Miami incluyen los siguientes:
Brickell es la capital financiera de la ciudad, forma parte del Downtown y acoge a un número creciente de profesionales acomodados. Es un lugar ideal para cualquiera que busque un entorno empresarial para su vivienda permanente o un pied-à-Terre en la ciudad. Mary Brickell Village y Brickell City Center ofrecen bares, tiendas de lujo y restaurantes de alta cocina. Brickell está bien poblado y cuenta con prestigiosos condominios como Brickell Flatiron y Una Brickell Condos.
Brickell Key es una isla artificial de ultralujo situada al este de Brickell. Fue creada por la misma empresa internacional que desarrolló Brickell City Center. Además de un lujoso hotel Mandarin Oriental y edificios comerciales, Brickell Key cuenta con 11 hermosos edificios de apartamentos frente al mar. Alrededor de los condominios hay un sendero para hacer footing, y el centro de la isla cuenta con establecimientos comerciales adecuados y un parque infantil.
Coconut Grove es la comunidad original de Miami. Se encuentra en el centro de Miami y da a la Bahía de Biscayne. Es deseada por su historia y su estilo de vida sereno. Ofrece actividades para todas las familias, tiene un distrito escolar muy respetado y algunas de las mejores escuelas privadas de Miami. Cuenta con museos, galerías de arte, restaurantes gourmet, relajados cafés en las aceras a lo largo de sus calles peatonales y exuberantes parques frente al mar. Una de sus urbanizaciones de lujo es Arbor Coconut Grove que ofrece apartamentos, áticos y casas adosadas.
Miami Beach tiene varios barrios muy especiales. Tiene una población acomodada, por lo que los sistemas escolares públicos y privados son excelentes. Mid Beach es muy familiar y más tranquilo que otros barrios.
South of Fifth (SoFi) está considerado por muchos el mejor barrio de playa de toda la zona. Es, en efecto, un barrio de ultralujo de South Beach. Está rodeado de agua, por lo que ofrece unas vistas inimaginables del paseo marítimo en todas direcciones. Es un lugar tranquilo, pero lo suficientemente cerca de las zonas de alta energía un poco más al norte. Por supuesto, tiene acceso directo a la playa y a un parque acuático de 17 acres que admite mascotas y niños. Además de los edificios de apartamentos de lujo mencionados en la introducción, está el inmensamente prestigioso Continuum South Beach.
South Beach (SoBe) es, por supuesto, el barrio mundialmente famoso de Miami Beach. Su arquitectura art decó atrae a visitantes e inquilinos de larga estancia de todo el mundo. También es famoso por sus fabulosas tiendas, restaurantes y su vibrante vida nocturna. Una ventaja añadida de vivir aquí es que está a 10 minutos del Downtown propiamente dicho, a 15 de Brickell y a unos 25 del Aeropuerto Internacional de Miami.
Coral Gables, al suroeste de Downtown, y a unos seis kilómetros del Aeropuerto Internacional de Miami (MIA). Es sede de la Universidad de Miami y de varias oficinas consulares extranjeras y, s tiene una excelente reputación por sus colegios públicos y privados. Cuenta con un buen sistema de transporte público y es apta para peatones, por lo que los niños se desplazan con facilidad. Su arquitectura le confiere un claro aire mediterráneo.
"Downtown Miami vs Miami Beach Bienes Raíces"
Conclusión
Los barrios de Miami son tan diversos como su gente. Todos tienen su propio encanto, población y estilo de vida. Algunos son más comerciales, como Downtown y Brickell, pero cada vez hay más gente comprando residencias y alquilando. Algunos barrios son más serenos, como Coconut Grove, y otros están más en la escena mundial, como South Beach. Ofrecen estilos de vida diferentes y atraerán a los inversores para satisfacer sus propios objetivos específicos. Todas ofrecen oportunidades de compra y alquiler de primera clase. Compartiendo sus propios objetivos con nosotros podremos dirigirle a los barrios que se ajusten a sus objetivos personales y de inversión.
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"Qué barrios tienen las casas en venta más deseadas en Miami Florida"
4. ¿Debo comprar un condominio en Miami en un proyecto de nueva construcción o en un edificio existente?
La respuesta a esta pregunta depende del motivo de su inversión. Si desea una residencia principal o una donde usted y su familia pasarán mucho tiempo, entonces el estilo de vida puede controlar la decisión. Si desea combinar estilo de vida y presupuesto, entonces Downtown Miami es una opción más económica que, por ejemplo, el barrio de South of Fifth, en Miami Beach. Los barrios más exclusivos incluyen las islas como Fisher Island, Alisson Island, Indian Creek, Venetian Islands y Star Island e Hibiscus Island. Estos barrios suelen atraer a los residentes principales.
Si busca maximizar los ingresos por alquiler, compre donde el mercado de alquiler sea fuerte. Los inquilinos buscan pisos de alta calidad y están dispuestos a pagar más por vivir en un barrio que mejore su estilo de vida. Los inquilinos del centro, por ejemplo, gastan el 47% de sus ingresos en el alquiler (frente al 65% en Nueva York) y se prevé que los hogares familiares aumenten un 42%, según la DDA.
Miami, en general, se está convirtiendo en un lugar apto para familias. Walkscore, por ejemplo, clasificó a la ciudad en el puesto 6 de 15 y centró su evaluación en Wynwood, Edgewater y Downtown. La nueva Línea Biscayne es una pasarela de tres millas que une Edgewater con el centro y Brickell. El propio Brickell es muy transitable, ya que se ha convertido en un barrio que trabaja, juega y vive 24 horas al día, 7 días a la semana.
Los inversores a corto plazo que quieran liquidar sus beneficios en los próximos dos años deberían considerar las promociones en preconstrucción, ya que comprar antes de la construcción a menudo permite obtener beneficios después de la misma. Por la misma razón, centrarse en inmuebles de lujo en barrios exclusivos como Miami Beach es una opción muy sensata, ya que el nivel más alto de cualquier producto, en este caso, el inmobiliario, es siempre comparativamente escaso y muy demandado. Los barrios a tener en cuenta para el rendimiento de las inversiones y para el estilo de vida cuando se buscan apartamentos de lujo en Miami incluyen los siguientes:
Brickell es la capital financiera de la ciudad, forma parte del Downtown y acoge a un número creciente de profesionales acomodados. Es un lugar ideal para cualquiera que busque un entorno empresarial para su vivienda permanente o un pied-à-Terre en la ciudad. Mary Brickell Village y Brickell City Center ofrecen bares, tiendas de lujo y restaurantes de alta cocina. Brickell está bien poblado y cuenta con prestigiosos condominios como Brickell Flatiron y Una Brickell Condos.
Brickell Key es una isla artificial de ultralujo situada al este de Brickell. Fue creada por la misma empresa internacional que desarrolló Brickell City Center. Además de un lujoso hotel Mandarin Oriental y edificios comerciales, Brickell Key cuenta con 11 hermosos edificios de apartamentos frente al mar. Alrededor de los condominios hay un sendero para hacer footing, y el centro de la isla cuenta con establecimientos comerciales adecuados y un parque infantil.
Coconut Grove es la comunidad original de Miami. Se encuentra en el centro de Miami y da a la Bahía de Biscayne. Es deseada por su historia y su estilo de vida sereno. Ofrece actividades para todas las familias, tiene un distrito escolar muy respetado y algunas de las mejores escuelas privadas de Miami. Cuenta con museos, galerías de arte, restaurantes gourmet, relajados cafés en las aceras a lo largo de sus calles peatonales y exuberantes parques frente al mar. Una de sus urbanizaciones de lujo es Arbor Coconut Grove que ofrece apartamentos, áticos y casas adosadas.
Miami Beach tiene varios barrios muy especiales. Tiene una población acomodada, por lo que los sistemas escolares públicos y privados son excelentes. Mid Beach es muy familiar y más tranquilo que otros barrios.
South of Fifth (SoFi) está considerado por muchos el mejor barrio de playa de toda la zona. Es, en efecto, un barrio de ultralujo de South Beach. Está rodeado de agua, por lo que ofrece unas vistas inimaginables del paseo marítimo en todas direcciones. Es un lugar tranquilo, pero lo suficientemente cerca de las zonas de alta energía un poco más al norte. Por supuesto, tiene acceso directo a la playa y a un parque acuático de 17 acres que admite mascotas y niños. Además de los edificios de apartamentos de lujo mencionados en la introducción, está el inmensamente prestigioso Continuum South Beach.
South Beach (SoBe) es, por supuesto, el barrio mundialmente famoso de Miami Beach. Su arquitectura art decó atrae a visitantes e inquilinos de larga estancia de todo el mundo. También es famoso por sus fabulosas tiendas, restaurantes y su vibrante vida nocturna. Una ventaja añadida de vivir aquí es que está a 10 minutos del Downtown propiamente dicho, a 15 de Brickell y a unos 25 del Aeropuerto Internacional de Miami.
Coral Gables, al suroeste de Downtown, y a unos seis kilómetros del Aeropuerto Internacional de Miami (MIA). Es sede de la Universidad de Miami y de varias oficinas consulares extranjeras y, s tiene una excelente reputación por sus colegios públicos y privados. Cuenta con un buen sistema de transporte público y es apta para peatones, por lo que los niños se desplazan con facilidad. Su arquitectura le confiere un claro aire mediterráneo.
"Downtown Miami vs Miami Beach Bienes Raíces"
Conclusión
Los barrios de Miami son tan diversos como su gente. Todos tienen su propio encanto, población y estilo de vida. Algunos son más comerciales, como Downtown y Brickell, pero cada vez hay más gente comprando residencias y alquilando. Algunos barrios son más serenos, como Coconut Grove, y otros están más en la escena mundial, como South Beach. Ofrecen estilos de vida diferentes y atraerán a los inversores para satisfacer sus propios objetivos específicos. Todas ofrecen oportunidades de compra y alquiler de primera clase. Compartiendo sus propios objetivos con nosotros podremos dirigirle a los barrios que se ajusten a sus objetivos personales y de inversión.
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5. ¿Por qué debo usar un agente de compras para comprar un condominio en pre-construcción en Miami?
Todas esas personas de la oficina de ventas del edificio sólo trabajan para el promotor. No trabajan para el comprador, por muy amables que parezcan. El equipo de ventas de la promotora busca maximizar los beneficios de la promotora y no tienen ninguna obligación real con el comprador. Pueden "olvidarse" de decirle que es probable que se levante un edificio enfrente y le arruine la vista. O que al lado se va a construir una estación de transferencia de basuras. Es muy importante saber estas cosas. Pero no apueste a que el equipo promotor le va a dar una pista de nada de esto. Acudir directamente al promotor para comprar un piso es una mala decisión, aunque muchos compradores mal aconsejados se dejan embaucar.
En la mayoría de los casos, el agente del comprador es gratuito, ya que su coste ya está incluido en las cifras. Aunque un comprador pueda pensar que va a conseguir un trato si se presenta sin agente, lo más probable es que tenga pocos conocimientos sobre el mercado y no sepa lo que no sabe. Esto puede ser peligroso a la hora de realizar una de las transacciones más importantes de su vida.
Un agente del comprador tiene dos funciones principales. La primera es usar su conocimiento detallado de Miami, sus vecindarios y las propiedades disponibles para dar a los compradores información detallada y valiosa. Conocen a los buenos y malos promotores y compartirán esta información con los compradores, aunque nunca la harán pública.
Como resultado, el comprador estará totalmente preparado para tomar decisiones de la máxima calidad sobre qué comprar, dónde comprar, cuánto pagar y en qué condiciones. Usted tiene sus objetivos y preferencias, su lista de lo que debe, lo que quiere, lo que no quiere y lo que debe evitar. Armado con su lista, su agente de compras podrá ayudarle a evaluar todos los aspectos de su decisión. Cada barrio, urbanización y apartamento se comparará con su lista. Sólo un agente inmobiliario con experiencia puede hacerlo eficazmente por usted y su familia.
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6. ¿Cuál es el proceso para comprar un apartamento en pre-construcción en Miami?
Ya hemos cubierto los Pasos #1 y #2, así que el Paso 3 es:
- Contrate a un negociador de éxito, experimentado y eficaz como agente comprador.
- Hable en detalle de sus objetivos, su barrio, sus preferencias inmobiliarias y sus opciones presupuestarias.
- Armado con todo eso, su agente sabrá exactamente dónde centrarse, y concertar citas para que usted reciba presentaciones exhaustivas que estarán dirigidas a cómo el promotor y los apartamentos pueden cumplir sus objetivos.
- Una vez que se haya decidido por una unidad, su agente, trabajando en su nombre, podrá negociar la mejor oferta posible, preparar el contrato de compra y recibir su pago inicial. Con esto en la mano, el contrato se entrega a la oficina del promotor para que lo firme y se lo comunique a usted. Esto, según la legislación de Florida, lo convierte en vinculante.
- A partir de ese momento, su agente se comunicará con el agente de títulos o el abogado encargado del cierre para asegurarse de que todo siga su curso. Esto incluirá el contacto con su prestamista, si tiene uno, para asegurarse de que todas las finanzas estén en orden para el día del cierre. Su prestamista o banco transferirá el dinero final de la hipoteca y cualquier otra cantidad necesaria al agente de cierre a tiempo. Los agentes de cierre de Florida no suelen aceptar cheques ese mismo día.
- Cuando su apartamento de lujo esté a punto de terminarse, su agente dispondrá de nombres de contacto para que puedan proporcionarle toda la decoración interior y el mobiliario que necesite.
7. ¿Cuáles son los pros y los contras de comprar un aparthotel?
Un condohotel es una urbanización que suele tener apartamentos tipo condominio, pero que funciona como hotel. Los propietarios de un apartamento tienen una propiedad escriturada que es suya para vivir en ella, pero que puede alquilarse a los huéspedes del hotel cuando, de otro modo, estaría vacía. Algunos promotores de primera calidad están fusionando apartamentos privados con suites de hotel para ofrecer un estilo de vida de lujo, servicios de alta calidad, respaldados por una sólida imagen de marca y una buena gestión.
Ventajas de ser propietario de un apartamento en un aparthotel
Al considerar su apartamento como una casa de vacaciones en lugar de una residencia principal a tiempo completo, los propietarios disponen de un hogar con servicio de limpieza y limpieza de gestión completa, y con instalaciones públicas de primera clase como piscina, spa, restaurantes de lujo, un centro de negocios, posiblemente tiendas de lujo, etc.
El propietario y la dirección del hotel se ponen de acuerdo sobre el tiempo de estancia y la frecuencia con que puede alquilarse. Los propietarios reciben una parte de los ingresos del alquiler.
Los contras de la propiedad
En primer lugar, algunos prestamistas no siempre las consideran inversiones probadas. Se sabe que algunas promociones anteriores vendieron la propiedad a un grupo hotelero de otra marca al cabo de unos años. Esto puede tener un impacto negativo en los ingresos por alquiler de los huéspedes. Una forma segura de proceder es que su abogado revise la letra pequeña para aclarar lo que el promotor o la empresa gestora pueden o no pueden hacer en el futuro.
La disponibilidad de ocupación por el propietario es limitada, a menos que sea propietario en una urbanización que tenga suites de hotel totalmente separadas porque el hotel quiere capitalizar los ingresos de sus huéspedes.
Los ingresos de los huéspedes dependen del marketing y la reputación del hotel y de lo bien que compitan otros hoteles por la cuota de mercado. Por tanto, no hay control sobre los ingresos. Los propietarios tampoco pueden controlar los gastos.
Las cuotas de mantenimiento y los impuestos sobre la propiedad suelen ser más elevados que en un edificio de apartamentos normal, debido al elevado número de visitas de huéspedes a corto plazo y a los gastos de gestión incorporados.
Debido a su historial, los bancos no suelen conceder hipotecas a los inversores.
Tradicionalmente, más gente quiere ser propietaria de un apartamento en una urbanización de condominios, por lo que el mercado potencial de reventa puede ser limitado si un propietario decide vender su apartamento, de nuevo, a menos que su apartamento en condominio esté separado de las suites del hotel.
En Miami hay hoteles en condominio. W Hotel and Residences South Beach es un ejemplo perfecto de desarrollo moderno de un condohotel. Pero, la mayoría de los condominios de Miami Beach no son condohoteles. Si desea explorar este concepto de condohotel rediseñado, estaremos encantados de informarle más y de representarle como su agente comprador.
8. ¿Cómo sé que estoy obteniendo el mejor precio?
Propiedad de reventa
Se trata de un mercado transparente, por lo que determinar el valor de mercado es sencillo. Las propiedades de reventa están listadas para la venta en el Miami MLS (Multiple Listing Service) gestionado por la Realtor Association of Greater Miami and the Beaches. Esto nos da no sólo detalles sobre cada propiedad actualmente en el mercado, sino también cuánto tiempo ha estado listada, qué cambios de precio puede haber tenido, etc. El MLS también nos da acceso a las propiedades que están bajo contrato, pero no cerradas, y todas las propiedades cerradas recientemente con el precio real por el que se vendieron. Los registros de los condados pueden tardar un mes en actualizar sus datos. Armados con esto, y los detalles que acompañan a cada apartamento podemos calcular las valoraciones precisas de mercado, y asesorar a nuestros clientes lo que sería un precio de oferta razonable en la compra de apartamentos en venta en Miami.
Nuevo desarrollo
Algunas promociones nuevas figuran en la MLS de la misma manera. Si no es así, entonces sabremos qué cambios de precio puede haber habido como cada fase se completó y vendió. Comprar tan pronto como una fase está disponible por lo general significa que nuestros clientes obtienen un mejor precio.
Otra razón para contratar a un agente tan pronto como empiece a pensar en una inversión es que puede serle más útil. Cuanto antes conozcamos los objetivos y los plazos de nuestros compradores, mejor podremos mantenerles informados de lo que ocurre en las promociones que les puedan interesar.
Un agente experimentado suele tener una excelente red de contactos, y a menudo se entera primero de lo que puede haber en los planes de marketing y precios de un promotor antes de que se hagan públicos oficialmente. Cuanto antes conozca un proyecto, más valioso será para el comprador.
Tanto en el caso de las promociones nuevas como en el de las de reventa, un agente con experiencia conocerá los antecedentes del promotor, la estabilidad financiera de la empresa gestora, la dotación de las reservas, la calidad de la construcción (basada en los antecedentes del promotor y el contratista) y el mantenimiento de la propiedad.y el mantenimiento del inmueble. Un agente experimentado utilizará todos estos datos para determinar el valor de mercado, el precio de salida y el precio de cierre. Para algunos compradores, los términos y condiciones pueden ser los puntos más importantes a negociar, por eso siempre contratamos a un abogado para nuestros clientes.
Aunque actuamos como su agente comprador, siempre recomendamos a nuestros clientes que el contrato final lo redacte un abogado inmobiliario especializado. Las inversiones multimillonarias son transacciones importantes, por lo que queremos que un abogado proteja los intereses de nuestros clientes una vez que lleguemos a la fase del contrato.
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9. ¿Qué necesito saber al comprar una propiedad en Miami como extranjero?
Nuestros clientes extranjeros nos hacen a menudo esta pregunta. En primer lugar, es bueno saber que EE.UU. considera a los propietarios extranjeros del mismo modo que a los inversores nacionales. Por lo tanto, no existen restricciones como el impuesto de timbre adicional, como ocurre en muchos otros países.
Los honorarios del agente inmobiliario corren a cargo del vendedor, por lo que nuestros servicios son tan gratuitos para usted como para todos nuestros clientes nacionales.
Algunos prestamistas tienen condiciones de préstamo adicionales, como un importe de préstamo sobre valor inferior, pero estaremos encantados de ponerle en contacto con un banco con sede en Estados Unidos. La mayoría de nuestros clientes optan por trabajar con HSBC o Citi Private.
Gestionamos todo el proceso y actuamos de enlace con prestamistas, agentes de vendedores, agentes de títulos, abogados, etc. Muchos de nuestros clientes están fuera de la ciudad o del país, por lo que estamos acostumbrados a esta parte del servicio al cliente. También nos ayuda el hecho de que trabajamos en varios idiomas. Hablamos español, y falamos portugués, e noi parliamo italiano.
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10. ¿Qué implicaciones fiscales tiene la compra de apartamentos de lujo en Miami?
En primer lugar, los propietarios extranjeros reciben el mismo trato que los nacionales en lo que respecta a la mayoría de los impuestos. Florida no tiene un impuesto estatal sobre la renta, por lo que los impuestos sobre la propiedad tienden a ser un poco más altos en términos de tasa impositiva que en algunos otros estados. Dicho esto, los precios en Miami son un tercio o la mitad de los de Nueva York, lo que mitiga el coste total. Además, con todas las desgravaciones fiscales disponibles para los inversores-propietarios, muchos no pagan impuesto sobre la renta en absoluto sobre sus ingresos de alquiler durante 10 a 15 años después de tomar posesión.
Los propietarios de una vivienda principal pueden convertir su casa en un "hogar". El homesteading tiene tres ventajas. Hasta 50.000 dólares del valor imponible de la propiedad no estarán sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles, hay un límite en cuanto a cuánto pueden aumentar las tasas del impuesto sobre bienes inmuebles en un año determinado. Este límite acumulativo puede tener un beneficio sustancial a lo largo de los años. El tercer beneficio es que el límite acumulado homestead puede ser transferido a otra residencia principal si usted decide vender y comprar en otro lugar en la Florida
Como dato menor, Florida descuenta hasta un 4% del impuesto sobre bienes inmuebles adeudado por pagar el importe del "año que viene" antes de noviembre de "este año". Un dólar ahorrado es un dólar ganado.
Muchos inversores extranjeros piden a su abogado que constituya una sociedad en el extranjero en un país apropiado, para poder evitar los ingresos sobre la propiedad, etc. Aconsejamos a nuestros clientes que se asesoren con los especialistas fiscales de su propio país, para que minimicen todas las obligaciones fiscales.
Las ventas de condominios están sujetas al impuesto federal sobre plusvalías (CGT) sobre el beneficio de la venta. Sin embargo, la ley federal permite a los vendedores diferir totalmente cualquier CGT utilizando el proceso de intercambio 1031 y comprando otra propiedad aprobada en un plazo predeterminado. Los intercambios 1031 tienen un conjunto específico de pasos a seguir, y su abogado se asegurará de que todo se complete en consecuencia, y el CGT se aplazará hasta que haya una venta final, en caso de que decida liquidar y no comprar otra propiedad.
Al propietario extranjero que venda se le retendrá el 15% del precio de venta hasta que el Servicio de Impuestos Internos (IRS) compruebe que se han pagado todos los impuestos debidos. A continuación se reembolsa el importe restante.
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Esta es a menudo una de las últimas preguntas que nos hacen nuestros clientes cuando comenzamos la búsqueda de su nuevo condominio de alta gama. Muchos de nuestros clientes viven fuera del estado y quieren saber que su inversión está en buenas manos durante todo el año.
Tenemos un "servicio ligero de administración de propiedades". También tenemos un servicio completo de administración de propiedades a través de socios locales en Miami. Lo haremos:
Comercializamos su propiedad de forma exhaustiva para encontrarle el inquilino adecuado en las condiciones adecuadas y por el importe de alquiler adecuado para su propiedad. Seleccionamos a los inquilinos (no nos limitamos a comprobar su solvencia) y preparamos los documentos del contrato. También nos encargamos de las renovaciones y rescisiones de contratos.
Las asociaciones de condominios también seleccionan a los inquilinos, por lo que le ayudamos con el paquete de solicitud de la junta del condominio, para asegurarnos de que todo vaya bien y rápido, para que tenga un tiempo mínimo de vacante.
Las reparaciones y el mantenimiento son importantes, por lo que contamos con un equipo homologado de contratistas para hacer frente a cualquier eventualidad. También disponemos de un sistema eficaz para atender emergencias.
De principio a fin, mantenemos informados tanto a nuestros clientes como a sus inquilinos, para que nadie tenga que preguntarse nunca qué está pasando o qué puede pasar después.
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