CUESTIONES FISCALES Y LEGALES

Para los extranjeros que compran bienes raíces en EE.UU.

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RESPUESTAS A LAS PREGUNTAS FRECUENTES DE LOS COMPRADORES Y VENDEDORES EXTRANJEROS DE INMUEBLES EN NUEVA YORK POR PIERRE DEBBAS, ESQ., DE ROMER DEBBAS LLP

¿Quieres saber más? Echa un vistazo a nuestra Guía del Comprador Extranjero:

GUÍA DEL COMPRADOR EXTRANJERO

1. ¿Puede un ciudadano extranjero comprar una propiedad en los Estados Unidos?

 

Sí, un ciudadano extranjero puede comprar una propiedad en los Estados Unidos. Las cooperativas pueden ser muy difíciles de comprar para los extranjeros y tal vez no sea el mejor tipo de propiedad para un ciudadano no estadounidense, ya que las cooperativas suelen tener muchas restricciones, incluyendo el subarriendo. Por lo tanto, la mayoría de los extranjeros encuentran más fácil comprar un condominio (condo). Las juntas de cooperativas entrevistan a todos los compradores, sin importar su nacionalidad, y son legalmente capaces de aceptar o rechazar a un comprador sin ninguna razón. Este proceso de entrevista requiere una larga revisión de la información personal y financiera sobre el comprador, y es probable que las juntas de la cooperativa no atiendan a los propietarios que no viven principalmente en la propiedad. Sin embargo, los condominios suelen tener un proceso de revisión mucho más sencillo, en el que la junta de condominios renuncia a lo que se denomina "derecho de prioridad", que les da el privilegio de comprar apartamentos antes que los compradores externos. Los condominios también permiten a los compradores de viviendas subarrendar sus propiedades y hacer su compra utilizando un fideicomiso, una LLC nacional o incluso una corporación extranjera. Cada una de estas estructuras de negocios puede ayudar a dar a los compradores una protección extra contra la responsabilidad, y también otorga ventajas fiscales a los compradores extranjeros.

 

Aprende más sobre la diferencia entre Condo y Coop

2. ¿Qué significa "FIRPTA"?

 

El Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA) es un impuesto de retención que todos los vendedores extranjeros de propiedades deben pagar para asegurarse de que el vendedor está al día con todas sus obligaciones fiscales actuales con el Servicio de Impuestos Internos (IRS). Este impuesto asciende a un total de entre el 10% y el 15% del total de la venta, pero el impuesto también es reembolsable si el vendedor ha pagado todos sus impuestos, incluidos los impuestos sobre la renta, los impuestos sobre las ganancias de capital y otros.

3. ¿Qué impuestos pagan los compradores extranjeros cuando buscan comprar un apartamento en Nueva York?

 

La condición de extranjero no residente de un comprador no da lugar por sí misma a impuestos adicionales específicos. Todos los compradores de propiedades, incluyendo los ciudadanos de EE.UU., pueden potencialmente pagar algunos de estos impuestos cuando compran propiedades en Manhattan:

 

  • Para compras superiores a 1.000.000 de dólares, hay un "impuesto de mansión" del 1%.
  • Ciertas propiedades -algunos tipos de nuevos desarrollos- los promotores de la propiedad pueden requerir que un comprador pague los "impuestos de transferencia", que se cobran tanto a nivel de la ciudad como del estado. La ciudad de Nueva York cobra un impuesto del 1% para las ventas inferiores a 500.000 dólares y del 1,425% para las ventas superiores a ese precio. El impuesto de transferencia del Estado de Nueva York es un 0,4% fijo para todas las ventas. Este impuesto no es algo que los compradores serán responsables de pagar si su propiedad no es un nuevo desarrollo.
  • Para los compradores que están asegurando la financiación de su compra, también habrá un "impuesto de registro de hipotecas", del cual el prestamista siempre paga el 0,25%. Cuando se compra un apartamento en Nueva York, para ventas inferiores a 500.000 dólares, ese impuesto asciende al 2,05% (por lo que el 1,8% lo paga el comprador), y para todas las demás ventas el impuesto es del 2,175% (por lo que el 1,925% lo paga el comprador).

 

Informe del mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York

4. ¿Qué impuestos pagan los vendedores extranjeros cuando venden bienes raíces en la ciudad de Nueva York?

 

Los vendedores extranjeros serán responsables de la FIRPTA (ver arriba) y de los impuestos sobre las ganancias de capital. A nivel federal, el impuesto sobre las ganancias de capital asciende al 21% de la ganancia neta de capital, que es la cantidad de dinero que el vendedor gana en una venta después de restar el precio de compra original que pagó, los costos de cierre y los costos de cualquier mejora en la propiedad. La ciudad de Nueva York también cobra un impuesto sobre las ganancias de capital específicamente a los vendedores no residentes, por un total de 8,82%.

5. ¿Se exige a los propietarios extranjeros de propiedades estadounidenses que paguen el impuesto de sucesión?

 

El "impuesto sobre el patrimonio" es un impuesto que debe pagarse al morir una persona. Para los ciudadanos extranjeros que posean propiedades en los Estados Unidos en el momento de su muerte. En el Estado de Nueva York, la tasa máxima del impuesto al patrimonio es del 16%. A nivel federal, los Estados Unidos cobran hasta un 40%. Los ciudadanos de los Estados Unidos y algunos ciudadanos extranjeros cuyos países de origen tienen ciertos tratados fiscales con los Estados Unidos tienen altas exenciones, hasta 11,2 millones de dólares por persona (o 22,4 millones de dólares por pareja). Los ciudadanos no estadounidenses sólo tienen Exención de 60.000 dólares. Por lo tanto, los propietarios extranjeros pueden querer estructurar el trato para evitar el impuesto sobre el patrimonio o para protegerse de él.

6. ¿Hay alguna forma de mitigar la carga del impuesto sobre el patrimonio?

 

La forma más común de que los extranjeros eviten pagar el impuesto sobre el patrimonio es crear una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) en el Estado de Nueva York. Luego, se establece una compañía off-shore (por ejemplo, una compañía de las Islas Vírgenes Británicas, o "BVI") para tomar la propiedad exclusiva de la LLC. Cuando el propietario de la propiedad muere, no es la propiedad la que pasa a sus herederos, sino las acciones de las Islas Vírgenes Británicas, que es una corporación extranjera y por lo tanto no está sujeta a impuestos sobre el patrimonio.

7. ¿Qué ventajas o desventajas hay al comprar una propiedad como individuo?

 

Las personas físicas pagan impuestos sobre las ganancias de capital a una tasa máxima ligeramente más alta (23,8%) que las entidades corporativas pagan sus impuestos federales (21%). Para un ciudadano extranjero que podría vender una propiedad en los Estados Unidos, eso significa que hay ligeras ventajas fiscales de ganancias de capital al vender como una BVI que posee una LLC doméstica que un individuo. Además, al estructurar la compra con una BVI propietaria de una LLC doméstica, el propietario evitará el impuesto de sucesión. Al comprar únicamente a nombre de una LLC, el propietario estará sujeto al impuesto sobre el patrimonio a la muerte. 

 

Las principales desventajas de comprar una propiedad como individuo son la responsabilidad y la falta de privacidad. Los individuos son susceptibles de demandas, mientras que una LLC puede proteger los activos extranjeros de un comprador extranjero de cualquier responsabilidad. Además, los individuos están obligados a registrar su información básica en la ciudad y el estado de Nueva York cada vez que compran una propiedad, y esa información se convierte en un registro público.

8. ¿Cuáles son las ventajas o desventajas de comprar una propiedad como una corporación o una sociedad de responsabilidad limitada?

 

Las principales ventajas de comprar como una corporación o LLC son la privacidad extra para el comprador extranjero y la protección extra de responsabilidad (ver arriba). Hay dos formas principales de comprar una propiedad usando una LLC, y cada una tiene sus propias ventajas y desventajas:

 

  • Comprar como una LLC con el comprador extranjero como único miembro permite que el comprador sea gravado con una tasa máxima individual del 23.8% vs. la tasa corporativa del 21%, pero deja al propietario susceptible al impuesto de sucesión.
  • La compra como una LLC con una entidad extranjera (como las Islas Vírgenes Británicas) como único miembro permite al comprador evitar el impuesto de sucesión en caso de muerte, pero le permitirá pagar los impuestos sobre las ganancias de capital a una tasa corporativa tan alta como el 21%.

9. 9. ¿Cómo afectará el tratado tributario de mi país de origen a mis obligaciones tributarias?

 

Los países celebran habitualmente tratados fiscales para determinar la forma en que los ciudadanos y las empresas de cada nación serán gravados por el otro país. Los Estados Unidos tienen muchos de esos tratados con otros países, y en ellos se determinan los tipos impositivos y las exenciones de ciertos tipos de ingresos. Los detalles de estos tratados varían mucho. Algunos tratados ofrecen una exención adicional para los extranjeros en lo que respecta al impuesto sobre el patrimonio, permitiéndoles eximir hasta 11,2 millones de dólares. Otros tratados no cubren los impuestos al patrimonio en absoluto, limitando la exención del impuesto al patrimonio de un comprador de propiedad extranjera a $60,000.

 

Visite el sitio web del IRS en el siguiente enlace para ver los detalles del tratado de su país, si tienen un tratado de este tipo con los Estados Unidos. 

10. ¿Qué es lo que un I.R.C. 1031 intercambio y pueden los compradores extranjeros utilizarlo?

 

Cuando un inversionista vende una propiedad de inversión, ese inversionista puede diferir todos sus impuestos sobre las ganancias de capital si decide invertir el 100% de su ganancia neta de la venta en la compra de una nueva propiedad de inversión en los Estados Unidos. Esto se denomina "transacción 1031", y es algo que un comprador extranjero puede utilizar para evitar los impuestos sobre las ganancias de capital, así como la retención de la FIRPTA (véase más arriba). Tenga en cuenta que si un vendedor extranjero decide utilizar este intercambio, debe identificar su nueva propiedad de inversión dentro de los 45 días de una venta, y debe cerrar esa propiedad dentro de los 180 días.

 

"Cómo invertir en bienes raíces"

 

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