Preguntas frecuentes: Comprar un apartamento en la ciudad de Nueva York

 11. ¿Qué debo buscar cuando compre un apartamento en Nueva York?

• Ubicación, ubicación, ubicación: siempre se puede renovar un apartamento, pero no se puede reubicar. 
• Un plano con una distribución eficiente
• Vistas
• Buena luz. El sur y el oeste son las opciones preferibles en Manhattan.
• Los apartamentos de esquina siempre ofrecen vistas ampliadas
• Si estás comprando una reventa, trata de evitar los apartamentos que necesitan renovación, ya que pueden ser muy caros en la ciudad de Nueva York.

12. ¿Cómo encuentro un buen apartamento en la ciudad de Nueva York?

Deberías tener tu propio agente de compras para ayudarte a encontrar un apartamento. Algunos de nosotros tenemos años de experiencia y conocemos todos los edificios buenos y malos. Tener un corredor con experiencia no sólo le ahorrará mucho tiempo, sino que también le ahorrará dinero. A veces los compradores creen que se hacen cargo de sus cosas, sin embargo, comprar una propiedad en la ciudad de Nueva York es probablemente la transacción financiera más cara de su vida. Esto no es algo que deba tomarse a la ligera. No es el último dispositivo de Apple! Para aquellos que se decidan por el "hágalo usted mismo", recuerden que si tratan directamente con el agente del vendedor, tendrán que renunciar a su derecho de representación ya que se encontrarán en una situación de doble agencia, lo que es inherentemente malo para los compradores y permite que el agente del vendedor se vea doblemente afectado por la comisión. 

Últimos apartamentos en venta en la ciudad de Nueva York

13. ¿Cuáles son las ventajas de comprar una nueva construcción?

Comprar un apartamento nunca vivido tiene sus ventajas. Por un lado, es nuevo, así que no habrá ninguna mancha, arañazos, etc., y por lo tanto, la mudanza está lista. Se suelen emplear las últimas tecnologías, por lo que es probable que termines con un apartamento más eficiente en cuanto a energía. Debido a que es nuevo, es probable que haya menores costos de mantenimiento durante los primeros diez años. Puede que también termines en un edificio con las últimas comodidades. 

Nueva construcción en NYC en venta

14. ¿Hay una prima que un comprador paga por comprar una nueva construcción en la ciudad de Nueva York?

Estimamos que la prima para comprar un nuevo desarrollo es de aproximadamente un 25% - 30%. Esta estimación se apoya en la diferencia entre el precio psf de un nuevo desarrollo vs. el promedio de un condominio (o 2.541 dólares vs. 1.923 dólares en el primer trimestre de 2020), una diferencia del 32%.

Como estamos en un mercado de compradores, hemos visto a algunos desarrolladores reducir los precios, estrechando la brecha entre los precios de nuevo y los de reventa. Esto significa que ahora podría ser un buen momento para comprar nuevas construcciones, ya que la prima por lo nuevo tiende a ser más baja (y probablemente no durará por un tiempo).

15. ¿Vale la pena la prima por un condominio de nueva construcción?

Realmente depende del nuevo proyecto de desarrollo. Es de alguna manera análogo a comprar un coche nuevo. La diferencia de tecnología en 3 años en la compra de un coche puede ser grande. 

En los últimos años hemos visto enormes mejoras en los sistemas de HVAC, con difusores en lugar de unidades autónomas en la pared. También algunos edificios ahora cuentan con sistemas de purificación de aire y agua que no existían hace unos años. Finalmente, muchos edificios nuevos tienen certificación LEED y se centran en la sostenibilidad. En consecuencia, para algunos, la prima puede muy bien valer la pena. 

16. ¿Qué significa si un apartamento tiene un contrato?

Un apartamento va "en contrato" una vez que el comprador y el vendedor firman el acuerdo de compraventa (es decir, el contacto) y el comprador ha pagado el depósito, normalmente el 10% del precio de compra.

17. ¿Por qué necesito un abogado para comprar un apartamento en Manhattan?

Sí. En Nueva York la práctica es que cada parte tenga su propio abogado que represente sus respectivos intereses. Los compradores sólo deben usar un abogado con experiencia que tenga el conocimiento esotérico del mercado inmobiliario de NYC. 

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18. ¿Tengo que visitar la ciudad de Nueva York para comprar un apartamento? 

Aunque recomendamos venir por lo menos 3 días a visitar propiedades, no es necesario venir a la ciudad de Nueva York para comprar una propiedad. Con un poder o consentimiento si se compra a través de una LLC, todo se puede hacer sin la presencia física del comprador. A menudo hacemos recorridos para nuestros clientes, los encontramos inquilinos y manejamos sus propiedades con ellos sin poner un pie en los Estados Unidos. 

19. ¿Cuáles son los costos de cierre al comprar un apartamento en Manhattan?

Los compradores de condominios en la ciudad de Nueva York deben pagar los costos de cierre de aproximadamente 2-6%. Los componentes principales incluyen 1) seguro de título de propiedad de .45%, 2) impuesto de mansión de 1% - 3.5%, y 3) impuesto de registro de hipoteca de 2.2% del monto de la hipoteca. 

Si se compra un nuevo condominio en la ciudad de Nueva York, es una práctica que el comprador pagará al promotor del Estado de Nueva York y la ciudad de Nueva York impuestos de transferencia de aproximadamente el 2%. Sin embargo, los compradores de los condominios no pagan por el seguro de título o el impuesto de registro de la hipoteca.

Componentes del costo de una inversión inmobiliaria

20. ¿Quién paga los gastos de cierre en Nueva York?

Tanto el comprador como el vendedor pagan los costos de cierre. El comprador pagará entre el 2 y el 6% del total de los costos de cierre, como se detalla en el número 19. El vendedor pagará aproximadamente el 8%, que comprende el 2% en impuestos de transferencia del estado y la ciudad de Nueva York y el 6% en comisión de venta.

21. ¿Qué es el impuesto sobre la mansión?

El impuesto de mansión es un impuesto de transferencia pagado por el comprador en propiedades iguales o superiores a 1 millón de dólares. Las tasas del impuesto sobre la mansión varían entre el 1% (para ventas de hasta 2 millones de dólares) y el 3,9% (para ventas de 25 millones de dólares o más). El nombre del impuesto es un chiste corriente en los círculos de bienes raíces de Manhattan, donde un apartamento-estudio a menudo cuesta más de 1 millón de dólares.

"Los compradores de la ciudad de Nueva York se apresuran a cerrar antes del impuesto de la mansión del 1 de julio"

22. ¿Cómo hacer una oferta por un apartamento?

El agente del comprador hará la oferta por escrito, normalmente por correo electrónico (con o sin una llamada telefónica). Todos los términos deben estar incluidos en la primera oferta, de lo contrario puede haber problemas y malentendidos que pueden desbaratar el trato. 

La oferta incluirá no sólo el precio de la primera oferta, sino también las condiciones del trato, incluyendo si la oferta está condicionada a una hipoteca, la relación LTV (si se obtiene una hipoteca), la fecha de cierre prevista y cualquier otra contingencia. Además, incluiremos la información de contacto del abogado del comprador y la carta de preaprobación de la hipoteca. Esto refuerza la oferta del comprador y demuestra que son reales (ya que hay muchas falsificaciones por ahí jugando o probando el mercado). 

A menudo, el vendedor pedirá al comprador que rellene un estado financiero REBNY que es esencialmente un estado financiero personal, que incluye una lista de activos y pasivos, así como ingresos y gastos. El vendedor utilizará este estado para evaluar la solidez financiera del comprador. 

23. ¿Qué pasa después de que aceptes una oferta de un apartamento en Nueva York?

Una vez que se tiene una oferta aceptada, es procedimiento estándar entregar en 5 días hábiles un contrato firmado y un depósito del 10% al abogado del vendedor. El vendedor entonces refrendará el contrato después de lo cual el comprador estará "en contrato". 

Durante los 5 días hábiles, el abogado del comprador realizará la diligencia debida y negociará el contrato. La diligencia debida incluye la revisión del plan de oferta, el análisis de los estados financieros del edificio y la lectura de las actas de la junta directiva, que pueden proporcionar pistas sobre posibles gastos futuros no discutidos previamente. 

Aunque es práctica común que el abogado del comprador entregue el contrato firmado y el depósito en un plazo de 5 días hábiles, se podría extender esto, aunque a su propio riesgo. Debido a que el vendedor no está obligado al trato hasta que el contrato esté firmado y el 10% presentado, pueden vender a otro comprador hasta entonces.

24. ¿Puede un vendedor retirarse de un contrato si recibe una oferta mejor?

Si el contrato de compraventa aún no ha sido refrendado por el vendedor, éste puede retirarse del contrato sin ninguna penalización. Si el contrato se ha ejecutado, entonces el comprador tendría que demandar por el cumplimiento específico y los tribunales obligarían al vendedor a mantener su obligación de vender la propiedad al comprador en contrato. 

En las guerras de pujas, en las que el vendedor recibe muchas ofertas, el corredor del vendedor celebrará una "mejor y definitiva", en la que el corredor recogerá todas las ofertas y emitirá juicios sobre la situación financiera de cada comprador. Luego determinan qué comprador sería el mejor para el apartamento. A veces las mejores condiciones, como todo el efectivo y el cierre rápido, triunfan sobre un precio más alto, ya que los vendedores quieren asegurarse de que el trato se haga una vez que firmen.

25. ¿Qué es un paquete de tablas?

Cada condominio o cooperativa tiene una junta directiva. Estas juntas crean reglas para el edificio, incluyendo la aprobación de nuevos compradores para el edificio. Todas las juntas requerirán algún tipo de solicitud que incluya información financiera, puntuación de crédito y otras revelaciones requeridas por el Estado de Nueva York y la ciudad de Nueva York. 

26. ¿Qué es un estado financiero de REBNY?

Las juntas de cooperativas y condominios suelen requerir una declaración de REBNY que debe ser completada por el comprador. Es esencialmente un estado financiero personal que incluye detalles de los activos y pasivos del comprador, así como los ingresos y gastos. Los documentos de apoyo, como los estados bancarios y los estados de tenencia de inversiones, se requieren para acompañar la declaración REBNY. Esto debe incluirse en el paquete de la Junta una vez que se acepta una oferta.

27. ¿Cuáles son los requisitos de pago inicial para obtener una hipoteca?

Los requisitos para el pago inicial varían dependiendo del prestamista y de si el comprador es una persona nacional, un extranjero o una empresa. 

Por lo general, una persona doméstica que compra una vivienda principal deberá pagar un anticipo del 20%. Los extranjeros que compren una segunda vivienda deberán pagar un 30% de anticipo. Las propiedades de inversión para nacionales y extranjeros generalmente requieren un 40% de pago inicial. Tenga en cuenta que las tasas de interés para las propiedades de inversión son típicamente más altas que las de las segundas y primeras viviendas. 

Los bancos privados tienen más libertad para determinar los requisitos de pago inicial, tan bajo como el 10% y tan alto como el 50% para propiedades muy caras.

Financiación de hipotecas

28. ¿Cuál es la diferencia entre una preaprobación y una precalificación de una hipoteca?

Una precalificación es una determinación muy preliminar del banco sobre si el comprador puede obtener una hipoteca. El prestamista hará la evaluación basándose en la indicación verbal del nivel de crédito, activos, pasivos, ingresos y gastos y estimará el monto del préstamo para el que probablemente califique. 

Por el contrario, una pre-aprobación es una declaración del prestamista de que usted califica para un monto de hipoteca específico. Un asegurador revisará toda su información financiera, incluyendo el informe de crédito, los talones de pago, los estados de cuenta bancarios, el salario, los activos y los pasivos para ver si cumplen con sus requisitos financieros. Por lo general, una carta de preaprobación muestra que su préstamo depende de dos cosas, a) la casa que usted elija y b) el valor de tasación, asumiendo que nada ha cambiado con su posición financiera desde que fue preaprobado. 

29. ¿Cuál es la diferencia entre una contingencia hipotecaria y una contingencia de financiación?

Una contingencia hipotecaria permite al comprador recuperar su depósito si no puede asegurar la financiación de la compra. Normalmente, la cláusula de contingencia requerirá una carta de compromiso por parte del banco en un plazo de 45 días y el cierre en un plazo de 60 días a partir de la firma del contrato. 

Una contingencia de financiación permite al comprador cancelar un contrato y recuperar el depósito del 10% si la financiación no se cumple. Hay casos en los que un prestamista puede retirar su compromiso (normalmente basado en nueva información) después de emitir la carta de compromiso. Es más amplio que una contingencia de hipoteca. Debido al alto riesgo, las contingencias de financiación son extremadamente raras en la ciudad de Nueva York, por lo que no es realmente una opción. 

Tenga en cuenta que si el comprador tiene una contingencia hipotecaria y no coopera con el proceso de la hipoteca y el vendedor puede demostrar que tiene pruebas de no cooperación, el comprador perderá su depósito. 

30. ¿Tengo que contratar a un inspector de casas cuando compro una nueva construcción?

Antes del cierre, su representante realizará un recorrido. Para todos nuestros tratos de Nuevos Desarrollos, recomendamos que nuestros compradores contraten a un inspector de casas. Ellos pueden detectar más fácilmente los problemas con la construcción y los acabados. Es una forma de asegurarse de que el promotor cumpla lo prometido en el plan de oferta. Ya que hacen esto todos los días, saben la diferencia cuando se trata de construcción, mano de obra y materiales. Cobran alrededor de 650 dólares por inspección, lo que puede ser muy útil. Normalmente los acompañamos en la visita al sitio. 

31. ¿Qué pasa en el cierre?

El cierre es cuando el comprador y su prestamista entregan los fondos al vendedor. El título es entonces transferido y las llaves son entregadas al comprador. En la mesa estarán el abogado del comprador y del vendedor, el comprador y el vendedor (si deciden asistir), el representante de la compañía de títulos, el representante del prestamista, los corredores del comprador y del vendedor y, ocasionalmente, un representante de la junta del condominio o de la cooperativa. 

La mayoría de los cierres se realizan sin problemas, sin embargo, pueden surgir problemas si el recorrido no salió según lo previsto, si el vendedor se llevó algo que había acordado dejar, si hay un problema con el título o el seguro, o si los fondos no llegaron a tiempo.

32. ¿Cómo puedo saber qué escuelas públicas hay en la zona que estoy mirando?

Las Leyes de Equidad de Vivienda impiden que su agente inmobiliario hable de las escuelas, pero puede investigar en sitios web como InsideSchools y GreatSchools. 

Antes de firmar un contrato de compra, asegúrese de confirmar y reconfirmar que el edificio está en la zona escolar que usted cree que está. En teoría, puede averiguar para qué escuela está zonificado un edificio llamando al 311 o revisando el sitio web del Departamento de Educación, pero debido a la continua rezonificación, esta información no siempre ha sido exacta. Sugerimos llamar a la oficina del director de la escuela para confirmar que su edificio cae en la zona de esa escuela.

33. ¿Qué vecindarios son más populares para pied-a-terre?

Midtown...Central Park y algunas zonas del centro son los barrios más populares de Manhattan para los "pied-a-terres". Un pied-a-terre es un apartamento que no es la residencia principal y se usa los fines de semana y para las vacaciones. Muchas personas de Westchester o Nueva Jersey tienen pied-a-terres para acceder a la ciudad los fines de semana o incluso ocasionalmente durante la semana después del trabajo en la ciudad, pero sus hogares principales están en los suburbios. 

Guía de venta de apartamentos en el SoHo

Upper East Side Guía de apartamentos en venta

34. ¿Comprar propiedades en Nueva York para alquilarlas es una buena inversión?

Según el último Informe de Burbujas Globales de UBS, los precios de las propiedades en Manhattan se sostienen por los altos salarios. En consecuencia, los ingresos por alquiler sostenibles son predecibles, tal vez el factor más importante a la hora de elegir un lugar para comprar una propiedad de inversión. Dicho esto, los rendimientos son modestos, con un rendimiento neto (alquiler menos impuestos de propiedad y cargos comunes o cuotas de mantenimiento) de aproximadamente el 2,8%. 

Invertir en bienes raíces en la ciudad de Nueva York

35. ¿Cuál es la tasa de vacantes en la ciudad de Nueva York?

Las tasas de vacantes en Manhattan rondan el 2%, lo que es relativamente bajo en comparación con otras grandes ciudades. La última tasa de vacantes fue del 1,1%, ya que el mercado de ventas se tambaleó en los últimos dos años, más gente decidió alquilar apartamentos.

Análisis del mercado inmobiliario de Nueva York

36. ¿Qué tamaño de apartamento funciona mejor para la inversión?

Generalmente, las propiedades de una y dos habitaciones son las mejores inversiones, con dos habitaciones que bordean la de una habitación para un mayor rendimiento. Aunque el costo es prohibitivo, los alquileres de lujo de cuatro dormitorios van muy bien porque hay muy pocos. Se trata de la oferta y la demanda...

Los mejores vecindarios de la ciudad de Nueva York para comprar un condominio en 2020

37. ¿Qué vecindarios son más populares para la inversión?

Siempre decimos que los barrios más seguros para comprar son aquellos en los que a los neoyorquinos les gusta vivir, así siempre habrá demanda para el apartamento. Algunas zonas de la ciudad, como Financial District, no atraen a los neoyorquinos, por lo que la demanda puede cambiar drásticamente en función de si está de moda o no. Los barrios que atraen a los neoyorquinos, como West Village, Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES y UWS. Puedes leer más a continuación:

Apartamentos en venta en Manhattan: Dónde comprar 

38. ¿Qué vecindarios recomendaría dado el precio y el hecho de que no vamos a usar el apartamento durante al menos 10 años?

En este caso, uno podría querer elegir un barrio que está en proceso de aburguesamiento, normalmente debido a una rezonificación o a la adición de una nueva línea de metro. 

En la actualidad, West Soho ha pasado recientemente de una rezonificación industrial a residencial y el vecindario está cambiando rápidamente, especialmente ahora que Google y Disney tendrán campus allí. Dado que está a sólo minutos deWest Village, SoHo yTribeca, la zona es muy deseable y no hay que pensar si se busca una propiedad de inversión. Lo mismo sucedió en West Chelsea la línea alta, ya que ahora es uno de los barrios más caros y deseables de Nueva York.

Hudson Yardsuna sección completamente nueva de la ciudad construida sobre las vías del tren, es otra opción. En 10 años, una vez que la construcción ceda en las cercanías, Hudson Yards los apartamentos serán el lugar para estar en un lugar deseable. La línea de metro de la Segunda Avenida ha hecho más accesibles grandes franjas de la UES y verá el aburguesamiento en las secciones del este del vecindario. Por último, el Lower East Side aburguesamiento ya se ha afianzado y está cambiando rápidamente ese barrio.  

39. ¿Proporciona un servicio para actuar como nuestro agente en la gestión de la propiedad y el inquilino? Si es así, ¿cuál es la comisión que se cobra por ello?

Sí. Gestionamos muchas de las propiedades de nuestros inversores y no cobramos por la gestión en curso. No manejamos recibos de alquiler o pagos de cargos comunes e impuestos, sin embargo, hacemos todo lo demás. Dependiendo del mercado, el inquilino o el propietario pagará la comisión del corredor. En el pasado, era costumbre que el inquilino pagara el 15% del primer año de alquiler dividido entre el corredor del inquilino y el del propietario. Si hay muchas unidades en un edificio, el propietario puede querer ofrecer el apartamento como Sin Cuota, lo que significa que el propietario paga la cuota. En este caso, normalmente cobramos una cuota de un mes. 

40. ¿Cuáles son las implicaciones fiscales que debemos tener en cuenta como propietarios extranjeros?

El principal problema fiscal en relación con los extranjeros es el Impuesto sobre el Patrimonio (también conocido como el Impuesto sobre la Muerte), que es un impuesto considerable de cerca del 50% (combinado Federal y Estatal). Tanto los estadounidenses como los extranjeros deben pagar el impuesto de sucesión. Mientras que los ciudadanos estadounidenses y los titulares de tarjetas de residencia tienen una exención de 5,45 millones de dólares, los extranjeros sólo tienen una exención de 60.000 dólares. Por lo tanto, un comprador debe hacer alguna planificación financiera para eliminar o mitigar el impuesto. Para aprender más, vea nuestra página de Impuestos y Asuntos Legales para Compradores Extranjeros...

Las ganancias de capital y el impuesto sobre la propiedad son los mismos para los ciudadanos estadounidenses y los residentes primarios y los extranjeros.

Lista de verificación de compradores extranjeros para la compra de condominios en Nueva York