Preguntas frecuentes: Comprar un apartamento en Nueva York

 11. ¿Qué debo tener en cuenta al comprar un apartamento en Nueva York?

• Ubicación, ubicación, ubicación: siempre se puede renovar un piso, pero no trasladarlo. 
• Una planta con una distribución eficiente
• Vistas
• Buena luz - Sur y Oeste son las opciones preferibles en Manhattan
• Los apartamentos de esquina siempre ofrecen vistas más amplias
• Si va a comprar un piso de segunda mano, evite los que necesiten reformas, ya que pueden ser muy caros en Nueva York.

12. ¿Cómo puedo encontrar un buen apartamento en Nueva York?

Usted debe tener su propio corredor de compradores para ayudarle a encontrar un apartamento. Algunos de nosotros tenemos años de experiencia y conocemos todos los edificios buenos y malos. Tener un agente con experiencia no sólo le ahorrará mucho tiempo, sino que también acabará ahorrándole dinero. A veces los compradores piensan que toman un enfoque de bricolaje, sin embargo, la compra de una propiedad en Nueva York es probablemente la transacción financiera más cara de su vida. No es algo que deba tomarse a la ligera. No se trata del último dispositivo de Apple. Para aquellos que optan por el bricolaje, recuerde que si usted trata directamente con el agente del vendedor, tendrá que renunciar a su derecho a la representación, ya que estará en una situación de doble agencia, que es intrínsecamente malo para los compradores y permite que el agente del vendedor para doble dip en la comisión. 

Últimos apartamentos en venta en NYC

13. ¿Cuáles son las ventajas de comprar obra nueva?

Comprar un piso en el que nunca se ha vivido tiene sus ventajas. Por un lado, es nuevo, por lo que no tendrá desperfectos, arañazos, etc. y, por tanto, estará listo para entrar a vivir. Suelen emplearse las últimas tecnologías, por lo que es probable que acabes teniendo un apartamento más eficiente energéticamente. Al ser nuevo, es probable que los gastos de mantenimiento sean menores durante los primeros diez años. También es posible que acabe en un edificio con las últimas comodidades. 

Nueva construcción en NYC en venta

14. ¿Existe una prima que paga el comprador por comprar una obra nueva en Nueva York?

Estimamos que la prima para comprar un nuevo desarrollo es de aproximadamente 25% - 30%. Esta estimación es apoyada por la diferencia entre el precio psf de un nuevo desarrollo frente a la media de condominio (o 2.541 dólares frente a 1.923 dólares en el primer trimestre de 2020), una diferencia del 32%.

Como estamos en un mercado de compradores, hemos visto que algunos promotores reducen los precios, estrechando la brecha entre los precios de obra nueva y los de reventa. Esto significa que ahora podría ser un buen momento para comprar obra nueva, ya que la prima para los nuevos está tendiendo a la baja (y no es probable que dure por un tiempo).

15. ¿Merece la pena pagar más por un piso de nueva construcción?

Realmente depende del nuevo proyecto de desarrollo. En cierto modo es análogo a comprar un coche nuevo. La diferencia de tecnología a lo largo de 3 años en la compra de un coche puede ser grande. 

En los últimos años hemos visto grandes mejoras en los sistemas de climatización, con difusores en lugar de unidades autónomas empotradas en la pared. También algunos edificios cuentan ahora con sistemas de purificación del aire y el agua que no existían hace unos años. Por último, muchos edificios nuevos cuentan con la certificación LEED y se centran en la sostenibilidad. Por eso, para algunos, el precio puede merecer la pena. 

16. ¿Qué significa que un piso tenga contrato?

Un piso entra en "contrato" una vez que el comprador y el vendedor firman el acuerdo de compraventa (es decir, el contacto) y el comprador ha pagado el depósito, normalmente el 10% del precio de compra.

17. ¿Por qué necesito un abogado para comprar un apartamento en Manhattan?

Sí. En Nueva York es práctica habitual que cada parte tenga su propio abogado que represente sus respectivos intereses. Los compradores sólo deben recurrir a un abogado con experiencia que tenga conocimientos esotéricos del mercado inmobiliario de Nueva York. 

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18. 18. ¿Tengo que ir a Nueva York para comprar un apartamento? 

Aunque recomendamos venir al menos 3 días para visitar las propiedades, no es necesario venir a Nueva York para comprar una propiedad. Con un poder notarial o consentimiento si se compra a través de una LLC, todo se puede hacer sin la presencia física del comprador. A menudo realizamos visitas guiadas para nuestros clientes, les encontramos inquilinos y gestionamos sus propiedades sin que ellos pisen nunca los Estados Unidos. 

19. ¿Cuáles son los gastos de cierre al comprar un apartamento en Manhattan?

Los compradores de pisos en Nueva York deben pagar unos gastos de cierre de entre el 2% y el 6%. Los principales componentes son: 1) el seguro del título de propiedad, del 0,45%; 2) el impuesto de mansión, del 1% al 3,5%; y 3) el impuesto de registro de la hipoteca, del 2,2% del importe de la hipoteca. 

Si compra un condominio de nueva construcción en la ciudad de Nueva York, en la práctica el comprador pagará los impuestos de transferencia del Estado de Nueva York y de la ciudad de Nueva York, que ascienden aproximadamente al 2%. Los compradores de cooperativas, sin embargo, no pagan por el seguro de título o impuesto de registro de hipoteca.

Componentes del coste de una inversión inmobiliaria

20. ¿Quién paga los gastos de cierre en Nueva York?

Tanto el comprador como el vendedor pagan los gastos de cierre. El comprador pagará entre un 2 y un 6% en concepto de gastos de cierre totales, como se detalla en el punto 19. El vendedor pagará aproximadamente un 8%. Los vendedores pagarán aproximadamente un 8%, que comprende un 2% en impuestos de transferencia del Estado de Nueva York y de la ciudad de Nueva York y un 6% en comisión de venta.

21. 21. ¿Qué es el impuesto de estancia?

El impuesto de mansión es un impuesto de transferencia que paga el comprador en propiedades iguales o superiores a 1 millón de dólares. Los tipos del impuesto de mansión oscilan entre el 1% (para ventas de hasta 2 millones de dólares) y el 3,9% (para ventas de 25 millones de dólares o más). El nombre del impuesto es una broma en los círculos inmobiliarios de Manhattan, donde un estudio suele costar más de un millón de dólares.

"Los compradores de Nueva York se apresuran a cerrar antes del impuesto sobre las mansiones del 1 de julio"

22. ¿Cómo hacer una oferta por un piso?

El agente del comprador hará la oferta por escrito, normalmente por correo electrónico (con o sin llamada telefónica). Todas las condiciones deben incluirse en la primera oferta; de lo contrario, pueden surgir problemas y malentendidos que desbaraten la operación. 

La oferta incluirá no sólo el precio de la primera oferta, sino también las condiciones de la operación, incluido si la oferta depende de una hipoteca, el ratio LTV (si se obtiene una hipoteca), la fecha de cierre prevista y cualquier otra contingencia. Además, incluiremos la información de contacto del abogado del comprador y la carta de preaprobación de la hipoteca. Esto refuerza la oferta del comprador y demuestra que son reales (ya que hay un montón de falsos por ahí, ya sea jugando o probando el mercado). 

A menudo, el vendedor pedirá al comprador que rellene una declaración financiera de REBNY, que es básicamente una declaración financiera personal, que incluye una lista de activos y pasivos, así como de ingresos y gastos. El vendedor utilizará esta declaración para evaluar la solidez financiera del comprador. 

23. ¿Qué ocurre después de aceptar una oferta por un piso en Nueva York?

Una vez aceptada la oferta, el procedimiento habitual consiste en entregar al abogado del vendedor, en un plazo de 5 días laborables, el contrato firmado y un depósito del 10%. A continuación, el vendedor refrendará el contrato, tras lo cual el comprador estará "en contrato". 

Durante los 5 días hábiles, el abogado del comprador llevará a cabo la diligencia debida y negociará el contrato. La diligencia debida incluye la revisión del plan de oferta, el análisis de los estados financieros del edificio y la lectura de las actas del consejo de administración, que pueden dar pistas sobre posibles gastos futuros no comentados anteriormente. 

Aunque es práctica habitual que el abogado del comprador entregue el contrato firmado y el depósito en un plazo de 5 días laborables, se podría ampliar, aunque por su cuenta y riesgo. Dado que el vendedor no está obligado al trato hasta que el contrato esté firmado y se haya entregado el 10%, puede vender a otro comprador hasta entonces.

24. ¿Puede un vendedor rescindir un contrato si recibe una oferta mejor?

Si el contrato de compraventa aún no ha sido refrendado por el vendedor, éste puede echarse atrás sin penalización alguna. Si el contrato se ha ejecutado, entonces el comprador tendría que demandar el cumplimiento específico y los tribunales obligarían al vendedor a mantener su obligación de vender la propiedad al comprador por contrato. 

En las guerras de ofertas, en las que el vendedor recibe muchas ofertas, el agente del vendedor celebrará una "mejor y definitiva", en la que el agente recopila todas las ofertas y emite juicios sobre la situación financiera de cada comprador. A continuación, determinan qué comprador sería el mejor para el piso. A veces, las mejores condiciones, como todo en efectivo y cierre rápido, suponen un precio más alto, ya que los vendedores quieren asegurarse de que el trato se haga una vez firmado.

25. ¿Qué es un paquete para juntas directivas?

Cada condominio o cooperativa tiene un consejo de administración. Estas juntas crean reglas para el edificio, incluyendo la aprobación de nuevos compradores al edificio. Todas las juntas requerirán algún tipo de solicitud que incluya información financiera, puntuación de crédito y otros datos exigidos por el Estado de Nueva York y la ciudad de Nueva York. 

26. ¿Qué es un estado financiero de REBNY?

Las juntas de cooperativas y condominios suelen exigir que el comprador rellene una declaración REBNY. Se trata esencialmente de una declaración financiera personal que incluye detalles de los activos y pasivos del comprador, así como de sus ingresos y gastos. La declaración de REBNY debe ir acompañada de documentos justificativos, como extractos bancarios y declaraciones de inversiones. Una vez aceptada la oferta, deberá incluirse en el paquete de la junta directiva.

27. ¿Cuáles son los requisitos de pago inicial para obtener una hipoteca?

Los requisitos de pago inicial varían en función del prestamista y de si el comprador es una persona nacional, extranjera o una empresa. 

En general, un nacional que compre una vivienda principal deberá pagar un 20% de entrada. Los extranjeros que compren una segunda vivienda deberán pagar un 30% de entrada. Las propiedades de inversión para nacionales y extranjeros suelen requerir un pago inicial del 40%. Tenga en cuenta que los tipos de interés de las propiedades de inversión suelen ser más altos que los de las segundas y primeras viviendas. 

Los bancos privados tienen más margen de maniobra para determinar los requisitos de pago inicial, desde el 10% hasta el 50% en el caso de propiedades muy caras.

Financiación hipotecaria

28. ¿Cuál es la diferencia entre una preaprobación hipotecaria y una precalificación?

Una precalificación es una determinación muy preliminar por parte del banco de si el comprador puede obtener una hipoteca. El prestamista hará la evaluación basándose en la indicación verbal del nivel de crédito, activos, pasivos, ingresos y gastos, y estimará el importe del préstamo al que probablemente pueda optar. 

En cambio, una preaprobación es una declaración del prestamista de que usted reúne los requisitos para una cantidad hipotecaria específica. Un suscriptor revisará toda su información financiera, incluido el informe de crédito, los talones de pago, los extractos bancarios, el salario, los activos y pasivos para ver si cumplen sus requisitos financieros. Por lo general, una carta de preaprobación indica que su préstamo depende de dos cosas: a) la vivienda que elija y b) el valor de tasación, suponiendo que nada haya cambiado en su situación financiera desde la preaprobación. 

29. ¿Cuál es la diferencia entre una contingencia hipotecaria y una contingencia de financiación?

Una cláusula de contingencia hipotecaria permite al comprador recuperar su depósito si no consigue financiación para la compra. Normalmente, la cláusula de contingencia exigirá una carta de compromiso del banco en un plazo de 45 días y el cierre en un plazo de 60 días a partir de la firma del contrato. 

Una contingencia de financiación permite al comprador cancelar un contrato y recuperar el depósito del 10% si no se cumple la financiación. Hay casos en los que un prestamista puede retirar su compromiso (normalmente basándose en nueva información) después de haber emitido la carta de compromiso. Es más amplia que una contingencia hipotecaria. Debido al alto riesgo, las contingencias de financiación son extremadamente raras en Nueva York, por lo que no son realmente una opción. 

Tenga en cuenta que si el comprador tiene una contingencia hipotecaria y no coopera con el proceso hipotecario y el vendedor puede demostrar que tiene pruebas de la falta de cooperación, el comprador perderá su depósito. 

30. ¿Tengo que contratar a un inspector de viviendas cuando compro una obra nueva?

Antes del cierre, su representante realizará un recorrido. Para todas nuestras promociones de obra nueva, recomendamos a nuestros compradores que contraten a un inspector de viviendas. Pueden detectar más fácilmente problemas con la construcción y los acabados. Es una forma de asegurarse de que el promotor cumple lo prometido en el plan de oferta. Puesto que hacen esto todos los días, saben la diferencia cuando se trata de la construcción, mano de obra y materiales. Cobran unos 650 dólares por inspección, lo que puede resultar muy rentable. Solemos acompañarles en la visita. 

31. ¿Qué ocurre en el cierre?

El cierre es el momento en que el comprador y su prestamista entregan los fondos al vendedor. A continuación se transfiere la titularidad y se entregan las llaves al comprador. En la mesa estarán el abogado del comprador y del vendedor, el comprador y el vendedor (si deciden asistir), el representante de la compañía de títulos, el representante del prestamista, los agentes del comprador y del vendedor y, en ocasiones, un representante del consejo de administración del condominio o cooperativa. 

La mayoría de los cierres se realizan sin problemas, pero pueden surgir problemas si la visita no se realiza según lo previsto, si el vendedor se lleva algo que había acordado dejar, si hay algún problema con el título o el seguro, o si los fondos no llegan a tiempo.

32. ¿Cómo puedo saber qué colegios públicos hay en la zona que estoy mirando?

Las leyes de vivienda justa impiden a su agente inmobiliario hablar de colegios, pero puede investigar en sitios web como InsideSchools y GreatSchools. 

Antes de firmar un contrato de compra, asegúrese de confirmar y reconfirmar que el edificio se encuentra en la zona escolar que usted cree. En teoría, se puede averiguar a qué escuela corresponde la zona de un edificio llamando al 311 o consultando el sitio web del Departamento de Educación, pero debido a las continuas rezonificaciones, esta información no siempre es exacta. Le sugerimos que llame a la oficina del director de la escuela para confirmar que su edificio se encuentra en la zona de esa escuela.

33. ¿Qué barrios son los más populares para el pied-a-terre?

Midtown, Central Park y algunas zonas del centro son los barrios más populares de Manhattan para los pied-a-terres. Un pied-a-terre es un apartamento que no es la residencia principal, sino que se utiliza los fines de semana y en vacaciones. Mucha gente de Westchester o Nueva Jersey tiene pied-a-terres para acceder a la ciudad los fines de semana o incluso ocasionalmente durante la semana después de trabajar en la ciudad, pero sus viviendas principales están en los suburbios. 

Guía de venta de apartamentos en el SoHo

Guía de venta de apartamentos en el Upper East Side

34. Comprar una propiedad en Nueva York para alquilarla, ¿es una buena inversión?

Según el último Informe Global sobre la Burbuja de UBS, los precios de los inmuebles en Manhattan se sustentan en unos salarios elevados. En consecuencia, los ingresos sostenibles por alquiler son predecibles, quizá el factor más importante a la hora de elegir un lugar para comprar una propiedad de inversión. Dicho esto, los rendimientos son modestos, siendo el rendimiento neto (alquiler menos impuestos sobre la propiedad y gastos comunes o de mantenimiento) de aproximadamente el 2,8%. 

Invertir en inmuebles en Nueva York

35. ¿Cuál es la tasa de vacantes en Nueva York?

La tasa de vacantes en Manhattan ronda el 2%, relativamente baja en comparación con otras grandes ciudades. La última tasa de vacantes se situó en el 1,1%, ya que el mercado de ventas se tambaleó en el último par de años y más gente decidió alquilar apartamentos.

Análisis del mercado inmobiliario de Nueva York

36. ¿Qué tamaño de apartamento es el mejor para invertir?

Por lo general, las mejores propiedades para invertir son las de uno y dos dormitorios, y las de dos dormitorios superan a las de uno por su mayor rentabilidad. Aunque su coste es prohibitivo, los alquileres de lujo de cuatro dormitorios funcionan muy bien porque hay muy pocos. Todo es cuestión de oferta y demanda...

Los mejores barrios de Nueva York para comprar un piso en 2020

37. ¿Qué barrios son los más populares para invertir?

Siempre decimos que los barrios más seguros para comprar son aquellos en los que a los neoyorquinos les gusta vivir, de ese modo siempre habrá demanda para el piso. Algunas zonas de la ciudad, como el distrito financiero, no atraen a los neoyorquinos, por lo que la demanda puede cambiar drásticamente en función de si está de moda o no. Barrios que atraen a los neoyorquinos, como West Village, Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES y UWS. Más información a continuación:

Apartamentos en venta en Manhattan: Dónde comprar 

38. ¿Qué barrios recomendaría teniendo en cuenta el precio y el hecho de que no vamos a utilizar el apartamento durante al menos 10 años?

En este caso, se puede elegir un barrio en proceso de gentrificación, normalmente debido a una recalificación o a la incorporación de una nueva línea de metro. 

Actualmente, West Soho ha sido objeto de una reciente rezonificación de industrial a residencial y el barrio está cambiando rápidamente, especialmente ahora que Google y Disney tendrán campus allí. Dado que está a sólo unos minutos de West Village, SoHo y Tribeca, la zona es muy deseable y una obviedad si se busca una propiedad de inversión. Lo mismo ocurrió en West Chelsea a lo largo de la línea de alta, ya que ahora es uno de los barrios más caros / deseable en Nueva York NY.

Hudson Yards, una sección completamente nueva de la ciudad construida sobre las vías del tren, es otra opción. Dentro de 10 años, cuando la construcción disminuya en las inmediaciones, los apartamentos de Hudson Yards serán el lugar idóneo para una ubicación deseable. La línea de metro de la Segunda Avenida ha hecho más accesibles enormes franjas del UES y propiciará el aburguesamiento de las secciones más orientales del barrio. Por último, la gentrificación del Lower East Side ya se ha afianzado y está cambiando rápidamente ese barrio.  

39. ¿Ofrecen ustedes un servicio para actuar como nuestro agente en la gestión de la propiedad y del inquilino? En caso afirmativo, ¿cuál es la comisión que cobran por ello?

Sí. Gestionamos muchas de las propiedades de nuestros inversores y no cobramos por la gestión continua. No gestionamos los recibos de alquiler ni los pagos de gastos comunes e impuestos, sin embargo, hacemos todo lo demás. Dependiendo del mercado, el inquilino o el propietario pagarán la comisión de intermediación. En el pasado, era habitual que el inquilino pagara el 15% del alquiler del primer año dividido entre el agente del inquilino y el agente del propietario. Si hay muchas unidades en un edificio, el propietario puede querer ofrecer el apartamento como No Fee, lo que significa que el propietario paga la comisión. En este caso, solemos cobrar 1 mes de honorarios. 

40. ¿Cuáles son las implicaciones fiscales que debemos tener en cuenta como propietarios extranjeros?

El principal problema fiscal que afecta a los extranjeros es el impuesto de sucesiones (también conocido como impuesto de sucesiones), que es un impuesto elevado cercano al 50% (combinado federal y estatal). Tanto los estadounidenses como los extranjeros están obligados a pagar este impuesto. Mientras que los ciudadanos estadounidenses y los titulares de una tarjeta de residencia tienen una exención de 5,45 millones de dólares, los extranjeros sólo tienen una exención de 60.000 dólares. Por lo tanto, un comprador debe hacer una planificación financiera para eliminar o mitigar el impuesto. Para obtener más información, consulte nuestra página Cuestiones fiscales y legales para compradores extranjeros...

Las plusvalías y el impuesto sobre bienes inmuebles son iguales para los ciudadanos estadounidenses y los residentes principales y extranjeros.

Lista de comprobación del comprador extranjero de pisos en Nueva York