Vendiendo casas y apartamentos en Miami y Nueva York

Le recomendamos que elija un corredor o un agente que le guste cuando venda su propiedad residencial en Manhattan. No querrás encontrarte meses más tarde pensando: "¿Por qué contraté a este chico o chica? Nunca me gustaron en primer lugar". Sabes cuando te llevas bien con alguien y cuando no. La gente con la que te llevas bien trabajará más duro para ti a largo plazo.

Esta guía de venta también es válida si usted está vendiendo bienes raíces en Miami.

Cuidado con las señales de alarma cuando se contrata a un corredor de bolsa, como decirle lo que quiere oír, como llegar a un precio de venta agresivamente alto. Esta es una práctica común entre los agentes de ventas. Si cae en esta táctica, se arriesga a vender a un precio más bajo que si lo hubiera tasado correctamente la primera vez. Así que no caigas en esta táctica. 

Tenga en cuenta que su agente no siempre tiene que ser un experto en todo, pero debe ser honesto sobre lo que sabe y no sabe y tener un equipo de personas en las que confiar para encontrar respuestas a sus preguntas. Por supuesto, necesitan tener algo de experiencia. Necesitan saber qué inventario está en el mercado y en detalle. Pero, por otro lado, si contratas a alguien con demasiados listados y 300 millones de dólares en ventas el año pasado, no te volverán a ver y nunca aparecerán en una exposición. Necesitas a alguien que se presente y haga el trabajo. No sólo te dará una oportunidad.

Su agente necesita ser capaz de educarle sobre el proceso. A menudo los agentes consiguen un listado, se van, y nunca le dicen a un propietario lo que puede esperar. 

El mercado inmobiliario estadounidense es muy transparente, especialmente en comparación con muchos otros países. Los datos de las transacciones de ventas cerradas se hacen públicos en un plazo de 60 días después del cierre. Por lo tanto, llegar a un precio de cotización no debería ser tan difícil. 

ANALIZAR LOS PRECIOS DE PROPIEDADES COMPARABLES

Para comenzar todo el proceso de venta de una casa, un vendedor necesita una valoración objetiva de la propiedad. Para obtener dicha valoración, proporcionaremos al vendedor un análisis comparativo de mercado (CMA) que comprende:

1. Propiedades actuales en el mercado.
2. Propiedades que se han vendido recientemente.
3. Propiedades que se han vendido recientemente, pero que aún no han cerrado.

A menudo seremos capaces de tener información comparable dentro del mismo edificio, edificios vecinos o propiedades competidoras.

Las propiedades utilizadas en esta comparación deben ser comparables a la propiedad del vendedor en términos de ubicación, tamaño y tipo (es decir, Coop o Condo). Este análisis será la base de la estrategia de precios del vendedor.

VISITAR CASAS EN VENTA COMO LA SUYA PARA DETERMINAR EL VALOR

Sugerimos que el vendedor visite otras casas en el mercado para medir los precios de la competencia. El vendedor debe mirar cada propiedad objetivamente y a través de los ojos de un comprador, dejando la emoción fuera de la ecuación.

EL PRECIO ESTÁ REALMENTE DETERMINADO POR EL MERCADO

El precio de una propiedad no es una ciencia exacta, sin embargo, porque el precio es muy transparente en los EE.UU.. El mercado, que está bastante bien educado sobre los precios actuales de las casas, decidirá en última instancia lo que vale el precio de una casa en particular.

Es importante que el precio de la casa sea exacto desde el principio, de lo contrario la propiedad languidecerá en el mercado. Si esto sucede, los corredores y los potenciales compradores tomarán nota. Sin ver la propiedad, estos corredores harán juicios sobre por qué no se ha vendido. Por ejemplo, es probable que infieran que hay algo malo en la propiedad y, por lo tanto, alejen a sus clientes de ella basándose en esta evaluación ciega.

También es muy importante que el vendedor observe la reacción del mercado a la vivienda una vez que se pone a la venta y ajuste sus expectativas en consecuencia.

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Para asegurarnos de que la propiedad del vendedor se comercializa de la manera más efectiva posible, nos aseguraremos de que la lista del vendedor llegue a la mayor audiencia posible. Lo hacemos mediante la creación de una red de contactos con otros corredores, el desarrollo de materiales de marketing electrónicos e impresos atractivos y eficaces, la celebración de jornadas de puertas abiertas tanto para los corredores de bienes raíces como para los compradores, el desarrollo de campañas de correo directo y, lo que es más importante, la obtención de la máxima exposición en la web a través de varios sitios web destacados, incluido el nuestro, www.ManhattanMiami.com.

AGENTE LOCAL Y CORREDOR DE REDES

La propiedad del vendedor es co-intermediada con todas las firmas de bienes raíces en Manhattan y estará disponible para todos los 28.000 agentes de bienes raíces con licencia para hacer negocios aquí en Nueva York.

En más del 90% de las ventas, un agente que no sea el del listado traerá al comprador. Por lo tanto, es fundamental que el agente del vendedor llegue a la entidad responsable de encontrarle un comprador: la comunidad de corredores.

CASA ABIERTA

Organizaremos jornadas de puertas abiertas dirigidas a la comunidad de corredores a los que traemos a los corredores de bienes raíces para que vean la casa.

También celebraremos regularmente jornadas de puertas abiertas para informar y educar al público en general sobre la propiedad del vendedor.

DESARROLLAR MATERIALES DE MARKETING

Sólo utilizamos fotografías y planos profesionales de las propiedades que comercializamos. También desarrollaremos otros materiales promocionales profesionales, incluyendo fotos virtualmente escenificadas si el apartamento está vacante. Encontramos que esto es importante para ayudar a un comprador potencial a entender cómo se vería el apartamento completamente amueblado. 

EXPOSICIÓN WEB

El 90% de los compradores usan internet como parte integral de su proceso de búsqueda de casa. Por lo tanto, cada listado se mostrará de forma prominente en:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (Residencial en línea)
• www.REBNY.com (Junta de Bienes Raíces de Nueva York) Servicio de listados
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

Y, si la propiedad del vendedor tiene un precio superior a 5.000.000 de dólares, se colocará automáticamente en los sitios web de bienes raíces de lujo más destacados:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (por el Informe Robb)

MARKETING DIRECTO

Cuando se vende un condominio de lujo en Manhattan o Miami, el mercadeo directo es un método efectivo para generar interés en la propiedad de un vendedor. Tenemos listas de correo de propiedad con cientos de miles de potenciales compradores a los que distribuiremos los listados del vendedor.

Estaremos atentos para asegurarnos de que los posibles compradores que traigamos a su propiedad estén calificados financieramente para comprar, a fin de minimizar la pérdida de tiempo. Haremos las preguntas necesarias para determinar si el comprador es un buen candidato para nuestros clientes. Por ejemplo, lo haremos:

• Solicite cartas de precalificación de hipotecas a los posibles compradores.
• Haga las preguntas pertinentes sobre los ingresos y activos del comprador potencial.
• Preguntar si el comprador potencial está vendiendo su casa para evaluar la disposición a comprar.
• Preguntar si tienen o han tenido propiedades en el pasado.
• Obtener prueba de fondos para el depósito si el comprador potencial está obteniendo una hipoteca, y prueba de fondos para el precio total de compra si el trato es todo en efectivo.

Nunca permitiríamos que nuestros vendedores firmen un contrato con un comprador potencial hasta que podamos probar que el comprador está calificado financieramente.

En Nueva York, las ofertas se hacen verbalmente entre compradores y vendedores. En Florida, las ofertas se hacen por escrito y un depósito del 10% se presenta con la oferta. En Nueva York, por lo tanto, ya que la oferta se hizo verbalmente, la oferta no es vinculante para el comprador. En Miami, sin embargo, como la oferta se hace por escrito y va acompañada de un depósito, la oferta de Florida sería vinculante para el comprador.

• Enviaremos todas las ofertas de los compradores y sus corredores y las transmitiremos inmediatamente al vendedor.
• Estamos legalmente obligados a presentar todas las ofertas al vendedor.
• Una vez recibida una oferta, discutiremos con el vendedor no sólo el precio que se ofrece, sino también los demás términos de la oferta y las calificaciones del posible comprador, como la probabilidad de cierre, la fecha de cierre, las contingencias de financiación, etc.
• Nuestro trabajo es conseguir el mejor precio y las mejores condiciones posibles para nuestro cliente, por lo que probablemente animaríamos al vendedor a hacer una contraoferta y comenzar el proceso de negociación para que ambas partes se pongan de acuerdo en el precio, las condiciones y la fecha de cierre.

Tenga en cuenta que, si bien una oferta puede ser una gran cosa, una oferta no significa nada si el comprador no está calificado para comprar o pasar la aprobación de la Junta (especialmente en el caso de una cooperativa).

UN ABOGADO DE BIENES RAÍCES PREPARARÁ EL CONTRATO

Es costumbre en la ciudad de Nueva York que los compradores y vendedores contraten a un abogado de bienes raíces de Nueva York para la transacción. Mientras que es menos habitual en Florida, nuestros clientes siempre contratan a un abogado de bienes raíces de Florida para sus transacciones. Siempre aconsejamos a nuestros compradores y vendedores que tengan representación legal en cada transacción para que estén bien protegidos durante todo el proceso.

Tenemos muchos abogados que trabajan tanto en Manhattan como en Miami, por lo que podemos conectarle con abogados muy competentes para que le representen en la transacción. Sugerimos que se mantenga alejado de los grandes bufetes de abogados, ya que pueden cobrar toneladas de dinero para que uno de sus asistentes legales haga un simple cierre.

Una vez que haya llegado a un acuerdo con un comprador, su abogado comenzará a preparar un contrato de venta. Después de que el abogado del comprador concluya que la condición financiera del edificio es satisfactoria y que los estatutos del edificio y el contrato de venta son aceptables, el abogado del comprador permitirá que el comprador firme el contrato.

EL DEPÓSITO DEL COMPRADOR SERÁ GUARDADO EN CUSTODIA POR EL ABOGADO DEL VENDEDOR...

Cuando el comprador firme el contrato, también se le pedirá que presente un depósito del 10% del precio de compra. El contrato más el depósito será entonces remitido a su abogado para su firma. El depósito se mantendrá en la cuenta de depósito de su abogado hasta el cierre.

Es importante señalar que hasta que el contrato no haya sido entregado y firmado por todas las partes, todavía puede recibir y aceptar otras ofertas.

Si se trata de financiación, el comprador debe seguir adelante con su solicitud de préstamo. Se aconseja que el comprador precalifique para una hipoteca antes de comenzar la búsqueda de vivienda.

"Cuestiones fiscales y legales en la compra y venta de propiedades"

Los materiales de aplicación pueden ser similares para una cooperativa y un condominio. El comprador deberá preparar el paquete de la Junta, que es similar tanto para los condominios como para las cooperativas.

Completar el paquete de la Junta implica preparar una solicitud y presentar un estado financiero firmado por el contador público del comprador, documentos para respaldar el estado financiero, incluidos los estados bancarios y similares, tres años de declaraciones de impuestos, cartas de referencia personal y financiera, cartas de referencia profesional, el contrato de venta y una carta de compromiso del banco en la que se indique que se ha aprobado una hipoteca, si se trata de una financiación.

Mientras que el agente del comprador preparará el paquete, nosotros trabajaremos con el agente del comprador para asegurarnos de que se prepare el mejor paquete posible de la Junta y se someta al Agente Administrativo para su revisión.

Una vez completado, el Paquete de la Junta será enviado al Agente Administrativo del edificio para su revisión. Una vez que el Agente Administrativo determine que la solicitud del comprador está completa y todas las verificaciones de crédito son aprobadas, el paquete será enviado a la Junta Directiva.

En el caso de un condominio, generalmente no hay una entrevista formal. Se revisa la solicitud del comprador, y si se incluyen todos los materiales necesarios y en orden, normalmente se concede una aprobación.

En el caso de una cooperativa, si a la Junta le gusta lo que ve en la información presentada en la solicitud y en los documentos de apoyo, se invitará al comprador a reunirse con los miembros de la Junta para una entrevista.

El agente gestor generalmente nos informará cuando el posible comprador haya sido aprobado por la Junta. Después de la aprobación de la Junta, todas las partes están listas para comenzar a planificar un cierre.

Todo el proceso puede avanzar rápidamente en un condominio y, suponiendo que se pueda garantizar un préstamo de manera oportuna, el proceso puede pasar del contrato al cierre en unos 60 días. El proceso de la cooperativa es más complicado y puede tomar más de 60 a 90 días.

En el caso de un condominio, generalmente no hay una entrevista formal. Se revisa la solicitud del comprador, y si se incluyen todos los materiales necesarios y en orden, normalmente se concede una aprobación.

En el caso de una cooperativa, si a la Junta le gusta lo que ve en la información presentada en la solicitud y en los documentos de apoyo, se invitará al comprador a reunirse con los miembros de la Junta para una entrevista.

El agente gestor generalmente nos informará cuando el posible comprador haya sido aprobado por la Junta. Después de la aprobación de la Junta, todas las partes están listas para comenzar a planificar un cierre.

Todo el proceso puede avanzar rápidamente en un condominio y, suponiendo que se pueda garantizar un préstamo de manera oportuna, el proceso puede pasar del contrato al cierre en unos 60 días. El proceso de la cooperativa es más complicado y puede tomar más de 60 a 90 días.

EL CIERRE, O A VECES LLAMADO EL ACUERDO, ES EL PASO FINAL EN UNA TRANSACCIÓN DE BIENES RAÍCES.

En la fecha de cierre, las partes consuman el contrato de compraventa y transfieren la propiedad de los bienes del vendedor al comprador.

• El comprador (o el banco del comprador) entrega el pago del saldo adeudado en la compra, que suele ser el 90% restante del precio de compra más los gastos de cierre del 3,5% (sin financiación hipotecaria) al 5,5% (con una hipoteca).
• El vendedor firma la escritura al comprador y entrega las llaves de la casa.
• Una compañía de títulos registrará la nueva escritura en el registro de tierras local.
• El vendedor recibirá el dinero debido del producto de la venta, menos los costos de cierre y los pagos de la hipoteca si el vendedor tenía una hipoteca existente al momento del cierre.

Para los compradores extranjeros, el cierre puede tener lugar sin que el comprador esté físicamente presente en los Estados Unidos. El comprador simplemente asignaría un poder al abogado del comprador u otro representante que cerraría el trato en nombre del comprador. Esta es una práctica común.

"Gestión de la propiedad para los inversores"