Venta de casas y apartamentos en Miami y Nueva York

Le recomendamos que elija un corredor o un agente que le guste a la hora de vender su propiedad residencial en Manhattan. No querrá encontrarse meses después pensando: "¿Por qué contraté a este tipo o chica? Nunca me gustaron en primer lugar". Sabes cuando te llevas bien con alguien y cuando no. La gente con la que congenias trabajará más para ti a largo plazo.

Esta guía de venta también es válida si usted está vendiendo bienes raíces en Miami.

Esté atento a las señales de alarma cuando contrate a un agente, como que le diga lo que usted quiere oír, por ejemplo, que le proponga un precio de venta agresivamente alto. Se trata de una práctica habitual entre los agentes de ventas. Si cae en esta táctica, se arriesga a vender a un precio más bajo que si hubiera puesto el precio correcto la primera vez. Por lo tanto, no caiga en esta táctica. 

Tenga en cuenta que su agente no siempre tiene que ser un experto en todo, pero debe ser honesto sobre lo que sabe y lo que no sabe y contar con un equipo de personas en las que confiar para encontrar respuestas a sus preguntas. Por supuesto, tienen que tener experiencia. Tienen que saber qué existencias hay en el mercado y con detalle. Pero, por otro lado, si usted contrata a alguien con demasiados listados y $ 300 millones en ventas el año pasado, que nunca te volveré a ver y nunca se muestran en una demostración. Usted necesita a alguien que va a aparecer y hacer el trabajo. ¡No sólo darle un tono!

Su agente debe ser capaz de informarle sobre el proceso. A menudo, los agentes consiguen un anuncio, se marchan y nunca le dicen al propietario qué puede esperar. 

El mercado inmobiliario estadounidense es muy transparente, especialmente en comparación con muchos otros países. Los datos de las operaciones de venta cerradas se hacen públicos 60 días después del cierre. Por lo tanto, calcular el precio de venta no debería ser tan difícil. 

ANALIZAR LOS PRECIOS DE PROPIEDADES COMPARABLES

Para iniciar todo el proceso de venta de una vivienda, el vendedor necesita una valoración objetiva del inmueble. Para obtener dicha valoración, proporcionaremos al vendedor un análisis comparativo de mercado (ACM) que se compone de:

1. Propiedades actuales en el mercado.
2. Propiedades que se han vendido recientemente.
3. Propiedades que se han vendido recientemente, pero que aún no se han cerrado.

A menudo podremos disponer de información comparable dentro del mismo edificio, edificios vecinos o propiedades competidoras.

Las propiedades utilizadas en esta comparación deben ser comparables a la propiedad del vendedor en términos de ubicación, tamaño y tipo (es decir, Coop o Condo). Este análisis será la base de la estrategia de precios del vendedor.

VISITE CASAS EN VENTA COMO LA SUYA PARA DETERMINAR SU VALOR

Sugerimos que el vendedor visite otras viviendas del mercado para calibrar los precios de la competencia. El vendedor debe mirar cada propiedad objetivamente y a través de los ojos de un comprador, dejando la emoción fuera de la ecuación.

EL PRECIO LO DETERMINA REALMENTE EL MERCADO

Sin embargo, fijar el precio de una vivienda no es una ciencia exacta, porque en Estados Unidos la fijación de precios es muy transparente. El mercado, que conoce bastante bien los precios actuales de la vivienda, decidirá en última instancia cuál es el precio de una vivienda concreta.

Es importante fijar el precio exacto de la vivienda desde el principio; de lo contrario, la propiedad languidecerá en el mercado. Si esto ocurre, los intermediarios y los posibles compradores tomarán nota. Sin ver la vivienda, estos agentes emitirán juicios sobre por qué no se ha vendido. Por ejemplo, es probable que deduzcan que la propiedad tiene algún problema y, por lo tanto, alejen a sus clientes de ella basándose en esta evaluación a ciegas.

También es muy importante que el vendedor observe la reacción del mercado ante la vivienda una vez puesta a la venta y ajuste sus expectativas en consecuencia.

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"Análisis del mercado de pisos en Manhattan"

Para estar seguros de que la propiedad del vendedor se comercializa de la manera más eficaz posible, nos aseguraremos de que el anuncio del vendedor llegue al público más amplio posible. Hacemos esto mediante la creación de redes con otros corredores, el desarrollo de materiales de marketing electrónicos e impresos atractivos y eficaces, la organización de jornadas de puertas abiertas para los corredores de bienes raíces y compradores, el desarrollo de campañas de correo directo y lo más importante ganar la máxima exposición web a través de varios sitios web prominentes, incluyendo nuestro propio sitio, www.ManhattanMiami.com.

REDES LOCALES DE AGENTES Y CORREDORES

La propiedad del vendedor se gestiona conjuntamente con todas las empresas inmobiliarias de Manhattan y se pondrá a disposición de los 28.000 agentes inmobiliarios con licencia para operar en Nueva York.

En más del 90% de las ventas, un agente distinto del agente con contrato de venta traerá al comprador. Por lo tanto, es fundamental que el agente del vendedor llegue a la entidad responsable de encontrarle un comprador: la comunidad de intermediarios.

CASAS ABIERTAS

Organizaremos jornadas de puertas abiertas dirigidas a la comunidad de agentes inmobiliarios a las que traeremos a agentes inmobiliarios para que vean la vivienda.

También celebraremos periódicamente jornadas generales de puertas abiertas para informar y educar al público en general sobre la propiedad del vendedor.

DESARROLLAR MATERIALES DE MARKETING

Sólo utilizamos fotografías y planos profesionales de las propiedades que comercializamos. También desarrollaremos otros materiales promocionales profesionales, incluyendo fotos virtualmente escenificadas si el apartamento está vacío. Creemos que esto es importante para ayudar a un comprador potencial a entender cómo sería el apartamento totalmente amueblado. 

EXPOSICIÓN WEB

El 90% de los compradores utilizan Internet como parte integrante de su proceso de búsqueda de vivienda. Por lo tanto, cada anuncio se mostrará de forma destacada en:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (Residencial en línea)
• www.REBNY.com (Real Estate Board of New York) Servicio de listados
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

Y, si la propiedad del vendedor tiene un precio superior a 5.000.000 $, se colocará automáticamente en los sitios web inmobiliarios de lujo más destacados:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (por The Robb Report)

MARKETING DIRECTO

Al vender un condominio de lujo en Manhattan o Miami, el marketing directo es un método eficaz para generar interés en la propiedad del vendedor. Tenemos listas de correo de propiedad con cientos de miles de compradores potenciales a los que vamos a distribuir los listados del vendedor.

Estaremos atentos para asegurarnos de que los compradores potenciales que traigamos a su propiedad estén cualificados financieramente para comprar, con el fin de minimizar la pérdida de tiempo. Haremos las preguntas necesarias para determinar si el comprador es una buena opción para nuestros clientes. Por ejemplo, lo haremos:

• Solicite cartas de precalificación hipotecaria a los posibles compradores.
• Haga las preguntas pertinentes sobre los ingresos y el patrimonio del posible comprador.
• Averigüe si el comprador potencial está vendiendo su casa para evaluar su disposición a comprar.
• Pregunte si poseen o han poseído propiedades en el pasado.
• Obtenga comprobantes de fondos para el depósito si el comprador potencial está obteniendo una hipoteca, y comprobantes de fondos para el precio total de compra si el trato es todo en efectivo.

Nunca permitiríamos a nuestros vendedores firmar un contrato con un comprador potencial hasta que pudiéramos demostrar que el comprador está cualificado financieramente.

En Nueva York, las ofertas se hacen verbalmente entre compradores y vendedores. En Florida, las ofertas se hacen por escrito y se envía un depósito del 10% con la oferta. Por lo tanto, en Nueva York, como la oferta se hace verbalmente, no es vinculante para el comprador. En Miami, sin embargo, como la oferta se hace por escrito y va acompañada de un depósito, la oferta de Florida sería vinculante para el comprador.

• Recogeremos todas las pujas u ofertas de compradores y agentes de compradores y las transmitiremos inmediatamente al vendedor.
• Estamos legalmente obligados a presentar todas las ofertas al vendedor.
• Una vez que se recibe una oferta, discutiremos con el vendedor no sólo el precio que se ofrece, sino también los otros términos de la oferta y las calificaciones del comprador potencial, tales como la probabilidad de cierre, fecha de cierre, las contingencias de financiación, etc.
• Nuestro trabajo es conseguir el mejor precio y las mejores condiciones posibles para nuestro cliente, por lo que probablemente animaríamos al vendedor a hacer una contraoferta e iniciar el proceso de negociación para que ambas partes se pongan de acuerdo sobre el precio, las condiciones y la fecha de cierre.

Tenga en cuenta que, si bien una oferta puede ser una gran cosa, una oferta no significa nada si el comprador no está calificado para comprar o pasar la aprobación de la Junta (especialmente en el caso de una Coop).

UN ABOGADO INMOBILIARIO PREPARARÁ EL CONTRATO

En Nueva York es habitual que los compradores y vendedores contraten a un abogado inmobiliario de Nueva York para la transacción. Aunque en Florida es menos habitual, nuestros clientes siempre contratan a un abogado inmobiliario de Florida para sus transacciones. Siempre aconsejamos a nuestros compradores y vendedores que tengan representación legal en cada transacción para que estén bien protegidos durante todo el proceso.

Tenemos muchos abogados que trabajan tanto en Manhattan como en Miami, así que podemos ponerlo en contacto con abogados muy competentes para que lo representen en la transacción. Le sugerimos que se mantenga alejado de los grandes bufetes de abogados, ya que pueden cobrar toneladas de dinero para tener uno de sus asistentes legales hacer un simple cierre.

Una vez que haya llegado a un acuerdo con un comprador, su abogado empezará a preparar un contrato de venta. Después de que el abogado del comprador concluya que la situación financiera del edificio es satisfactoria y que los estatutos del edificio y el contrato de compraventa son aceptables, el abogado del comprador le permitirá firmar el contrato.

LA FIANZA DEL COMPRADOR SERÁ RETENIDA POR EL ABOGADO DEL VENDEDOR

Cuando el comprador firme el contrato, también deberá presentar un depósito del 10% del precio de compra. El contrato y el depósito se enviarán a su abogado para que los firme. El depósito se mantendrá en la cuenta de depósito en garantía de su abogado hasta el cierre.

Es importante tener en cuenta que hasta que no se haya entregado el contrato y todas las partes lo hayan firmado, puede seguir considerando y aceptando otras ofertas.

En caso de financiación, el comprador debe seguir adelante con su solicitud de préstamo. Se aconseja que el comprador precalifique para una hipoteca antes de comenzar la búsqueda de vivienda.

"Cuestiones fiscales y jurídicas en la compraventa de inmuebles"

Los materiales de solicitud pueden ser similares para una cooperativa y un condominio. El comprador tendrá que preparar el Paquete de la Junta, que es similar para Condos y Coops.

Completar el Paquete de la Junta implica preparar una solicitud y presentar un estado financiero firmado por el contador público del comprador, documentos que respalden el estado financiero, incluidos extractos bancarios y similares, tres años de declaraciones de la renta, cartas de referencias personales y financieras, cartas de referencias profesionales, el contrato de compraventa y una carta de compromiso bancario en la que se indique que se ha aprobado una hipoteca, en caso de financiación.

Mientras que el agente del comprador preparará realmente el paquete, trabajaremos con el agente del comprador para asegurar que el mejor paquete posible de la Junta se prepara y se presenta al agente de gestión para su revisión.

Una vez cumplimentado, el paquete de la Junta Directiva se remitirá al agente gestor del edificio para su revisión. Una vez que el agente gestor determine que la solicitud del comprador está completa y que se han aprobado todas las comprobaciones de crédito, el paquete se remitirá al Consejo de Administración.

En el caso de los condominios, no suele haber entrevista formal. Se revisa la solicitud del comprador y, si se incluyen todos los materiales necesarios y están en orden, se suele conceder la aprobación.

En el caso de una cooperativa, si al consejo le gusta lo que ve en la información presentada en la solicitud y los documentos justificativos, se invitará al comprador a reunirse con los miembros del consejo para una entrevista.

Por lo general, el agente gestor nos informará cuando el comprador potencial haya sido aprobado por la Junta. Tras la aprobación de la Junta, todas las partes están listas para empezar a planificar el cierre.

Todo el proceso puede avanzar rápidamente en un condominio y, suponiendo que un préstamo puede ser asegurado en el momento oportuno, el proceso puede pasar de contrato a cierre en unos 60 días. El proceso de Coop es más complicado y puede tardar más de 60 a 90 días.

En el caso de los condominios, no suele haber entrevista formal. Se revisa la solicitud del comprador y, si se incluyen todos los materiales necesarios y están en orden, se suele conceder la aprobación.

En el caso de una cooperativa, si al consejo le gusta lo que ve en la información presentada en la solicitud y los documentos justificativos, se invitará al comprador a reunirse con los miembros del consejo para una entrevista.

Por lo general, el agente gestor nos informará cuando el comprador potencial haya sido aprobado por la Junta. Tras la aprobación de la Junta, todas las partes están listas para empezar a planificar el cierre.

Todo el proceso puede avanzar rápidamente en un condominio y, suponiendo que un préstamo puede ser asegurado en el momento oportuno, el proceso puede pasar de contrato a cierre en unos 60 días. El proceso de Coop es más complicado y puede tardar más de 60 a 90 días.

EL CIERRE, O A VECES LLAMADO LIQUIDACIÓN, ES EL PASO FINAL DE UNA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA.

En la fecha de cierre, las partes consuman el contrato de compraventa y transfieren la propiedad del inmueble del vendedor al comprador.

• El comprador (o el banco del comprador) entrega el pago del saldo adeudado por la compra, que suele ser el 90% restante del precio de compra más unos gastos de cierre del 3,5% (sin financiación hipotecaria) al 5,5% (con hipoteca).
• El vendedor firma la escritura al comprador y le entrega las llaves de la vivienda.
• Una empresa de títulos registrará la nueva escritura en el registro de la propiedad local.
• El vendedor recibirá el dinero adeudado del producto de la venta, menos los gastos de cierre y los pagos de la hipoteca si el vendedor tenía una hipoteca existente en el momento del cierre.

Para los compradores extranjeros, el cierre puede tener lugar sin que el comprador esté físicamente presente en EE.UU.. Basta con que el comprador otorgue un poder notarial a su abogado o a otro representante para que cierre la operación en su nombre. Se trata de una práctica habitual.

"Gestión inmobiliaria para inversores"