IMPUESTOS DE BIENES RAÍCES DE LA CIUDAD DE NUEVA YORK 

Información sobre el impuesto a la propiedad en la ciudad de Nueva York 

Los impuestos sobre bienes raíces de la ciudad de Nueva York se calculan sobre el valor asignado por los gobiernos locales. Generalmente, la tasa del impuesto sobre la propiedad de la ciudad de Nueva York por mes para Los bienes raíces de Manhattan es aproximadamente 0,075% y para Miami es 0,2%. Como Miami no tiene impuesto sobre la renta, sus tasas de impuesto sobre la propiedad son más altas que en Nueva York.

Reducción del impuesto sobre la propiedad en Manhattan: 421a y 421g

421 a) Reducción de impuestos

¿Qué es una reducción de impuestos 421a? Una cosa que los inversores y residentes de la ciudad de Nueva York adoran es la reducción de impuestos 421(a), que se ofreció a los propietarios de apartamentos de ciertos edificios construidos entre 2005 y 2008. La reducción de impuestos 421a provee una fuerte reducción de impuestos para los inversionistas en nuevos desarrollos que fueron construidos entre 2005 y 2008. Una pregunta común de las personas que buscan invertir en bienes raíces en la ciudad de Nueva York es cómo calcular la reducción de impuestos 421a. Así es como funciona: Cada dos años, los impuestos sobre la propiedad aumentan un 20% de la tasa impositiva normal hasta el undécimo año, cuando el impuesto se convierte en la tasa normal. Tomemos por ejemplo, un apartamento de una habitación que cuesta 900.000 dólares y que tendría un impuesto normal de aproximadamente 900 dólares al mes.

• En los dos primeros años de la reducción, el impuesto sobre la propiedad será una
  cantidad nominal de unos 60 dólares al mes.
• Después del segundo año, el impuesto subirá a 180 dólares (20% de los 900 dólares).
• Después del cuarto año, el impuesto subirá a 360 dólares (40% de los 900 dólares).
• Después del sexto año, el impuesto subirá a 480 dólares (60% de los 900 dólares) y
  así sucesivamente, hasta el undécimo año, cuando la tasa de impuestos subirá a los 900 dólares (o lo que sea
  la tasa normal de impuestos en ese momento).

421 g) Reducción de impuestos

La reducción de impuestos de 421g es muy rara y sólo se aplica a los nuevos edificios seleccionados en la Financial District calle Murray de Nueva York. La reducción de 421g no prevé ningún impuesto sobre la propiedad durante los primeros 10 años y luego reduce los impuestos durante los cuatro años restantes.

• El ^11º año, el impuesto asciende al 20% del impuesto normal.
• El año ¹², el impuesto asciende al 40% del impuesto normal.
• ^13º año, el impuesto asciende al 60% del impuesto normal.
• El año ¹⁴, el impuesto asciende al 80% del impuesto normal.
• En el ^15º año, el impuesto asciende al 100% del impuesto normal.

Cambios recientes en el impuesto sobre la mansión de la ciudad de Nueva York y los impuestos sobre las transferencias

El 1 de julio de 2019, los costos de cierre para los compradores de la ciudad de Nueva York aumentarán gracias al aumento del impuesto sobre la mansión, un impuesto único sobre la transferencia de bienes inmuebles similar al impuesto sobre el timbre en otros países. Actualmente, los compradores en efectivo de propiedades de 1 millón de dólares o más incurren en costos totales de cierre de aproximadamente el 2,5% del precio de compra. De los cuales, el 1% es el impuesto de la mansión.

La nueva legislación aumentará, en una escala graduada, el impuesto de mansión para las propiedades de más de 2 millones de dólares. No habrá ningún aumento hasta 2 millones de dólares, un ligero aumento (0,25%) de 2 a 3 millones y luego otro ligero aumento (0,75%) de 3 a 5 millones. Los aumentos son más significativos ya que el precio de compra aumenta con una tasa máxima del 4,15% para las propiedades de más de 25 millones de dólares. Aquí está la tabla completa de tasas:  

1 - 2 millones de dólares = 1%

2 - 3 millones de dólares = 1,25%

3 - 5 millones de dólares = 1,75%

5 - 10 millones de dólares = 2,5%

10 - 15 millones de dólares = 3,5%

$15 - $20 millones = 3.75%

20 - 25 millones de dólares = 4%

25+ millones de dólares = 4.15%

Además, los costos de cierre del vendedor también aumentarán ligeramente. Para las propiedades de 3 millones de dólares o más, el nuevo impuesto de transferencia combinado del estado de Nueva York y la ciudad subirá al 2.075% desde el 1.825%.

En general, no esperamos que estos incrementos del impuesto de bienes raíces de la ciudad de Nueva York tengan un impacto real discernible en el mercado. Comparado con otros países, nuestros costos de cierre son relativamente bajos, incluso con estos aumentos. El impuesto a la propiedad y los costos de cierre de la ciudad de Nueva York no están destinados a ser una barrera para la entrada en el mercado.

Información sobre el impuesto a la propiedad en Miami

Al ser dueños de bienes raíces en Miami, los residentes de buena fe de Florida reciben una exención de 25.000 dólares para su residencia principal bajo la Ley de Exención de Homestead. Mientras que los residentes siguen pagando impuestos sobre la propiedad, el valor tasado se reduce en 25.000 dólares antes de que se calcule el impuesto. Más importante aún, la Exención de Homestead limita los aumentos de impuestos a la propiedad, que es el verdadero valor de esta exención para los impuestos a la propiedad en Miami.

"Información sobre el impuesto de bienes raíces de lujo en Miami que debe conocer"

Impuestos sobre ganancias de capital

La diferencia entre el precio de venta y la base de la propiedad se define como una ganancia de capital. El gobierno de los Estados Unidos impone un impuesto del 20% sobre esta ganancia a los residentes de los Estados Unidos (suponiendo que la propiedad haya estado en propiedad durante más de un año). Si la ganancia es superior a 250.000 dólares, hay un recargo del 3,6% por el Obamacare. Para los extranjeros, dependiendo del tratado fiscal de los EE.UU. con el país de origen del comprador y la estructura que utilizan para mantener la propiedad, el impuesto puede variar entre el 21% y el 23,8%.

LA EXCLUSIÓN DE 250.000 DÓLARES POR LA VENTA DE LA CASA PRINCIPAL

Para los residentes en los Estados Unidos, los individuos pueden excluir hasta 250.000 dólares de beneficio de la venta de una casa principal (o 500.000 dólares para parejas casadas), siempre que la casa haya sido propiedad del individuo (o de la pareja) y haya vivido en ella durante dos de los últimos cinco años. Si vivió en la casa durante menos de dos años, puede excluir una parte de la ganancia. Se permiten excepciones si vendió su casa porque cambió la ubicación de su trabajo, por problemas de salud o como resultado de otras circunstancias imprevistas (según la definición del IRS). 

Sección 1031 - Aplazamiento del impuesto sobre las ganancias de capital en propiedades de inversión

El intercambio 1031 se conoce como intercambio con impuestos diferidos. Bajo la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, un inversionista puede diferir el impuesto de ganancias de capital cambiando una propiedad de inversión por otra, siempre y cuando las dos propiedades cumplan con la definición de propiedad "similar" en el código. El propietario vendería su propiedad y dentro de un número específico de días, identificaría y luego compraría y cerraría la transacción en otra propiedad. Las reglas son muy estrictas, por lo que deben ser seguidas con exactitud. Véase el 1031 Exchange Rules - Aplazamiento del impuesto sobre las ganancias de capital para obtener información más detallada sobre este tema.

No hay impuesto sobre la renta durante los primeros 10 a 15 años

Cuando se financian las compras de bienes raíces

Los compradores extranjeros que financian sus compras con un 40% a 50% de pago inicial probablemente no pagarán impuestos sobre la renta durante los primeros 10 a 15 años, ya que el gobierno de los EE.UU. es muy generoso cuando se trata de los gastos que se permiten deducir de los ingresos de alquiler. Dado que los intereses hipotecarios, los cargos comunes, los impuestos sobre la propiedad, la depreciación del activo en 27,5 años, el seguro y la amortización de los costos de cierre son todas deducciones contra los ingresos, en los primeros años la propiedad generará ingresos imponibles negativos. En los años futuros, cuando el apartamento esté generando ingresos imponibles, los ingresos pueden ser compensados por los ingresos imponibles negativos del año anterior (también conocido como arrastre de pérdidas fiscales). Esto resulta en la ausencia de impuestos sobre la renta durante muchos años. Véase el Componentes del costo de una inversión inmobiliaria de este sitio web para obtener más información. Los compradores extranjeros deben hacer una elección oportuna para compensar los ingresos por alquiler con los gastos, de lo contrario se les cobrará una tarifa plana del 30% sobre el total de los ingresos. Por lo tanto, incluso en los primeros años, cuando la inversión está haciendo pérdidas fiscales y el comprador extranjero no deberá impuestos sobre los ingresos de alquiler de la propiedad, él o ella debe presentar oportunamente las declaraciones de impuestos sobre la renta para que la elección esté en su lugar.

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (FIRPTA)

Cuando un no-residente vende una propiedad en EE.UU., el Servicio de Impuestos Internos quiere asegurarse de que se le paguen los impuestos sobre las ganancias de capital. Por consiguiente, el IRS retiene el 10% del precio de compra bruto de la propiedad. Cuando se presenta una declaración de impuestos de EE.UU. informando del impuesto sobre las ganancias de capital, si hay algún reembolso debido, ese dinero será devuelto al declarante. Esto puede evitarse si el comprador extranjero hace una Intercambio 1031.

Los compradores extranjeros deben planear para evitar el impuesto sobre el patrimonio de los EE.UU.

Cuando un comprador extranjero muere, su patrimonio será gravado por el gobierno de EE.UU. en cerca del 45%. Esto es fácilmente evitado si el comprador extranjero hace alguna planificación previa. La planificación implica la creación de una Corporación de Responsabilidad Limitada (LLC) y una Corporación Extranjera. La LLC sería propietaria de la propiedad, la Corporación Extranjera sería propietaria de la LLC, y el comprador tendría acciones en la Corporación Extranjera. Bajo este escenario, ya que la propiedad es "propiedad" de la Corporación Extranjera, el gobierno de los EE.UU. no recibiría nada a la muerte del comprador extranjero. Esto es un gran ahorro de impuestos para los Compradores Extranjeros y no es muy caro de implementar.

Es aconsejable que cualquier propietario de bienes raíces de inversión en los Estados Unidos cree al menos una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) para mantener el activo, ya que la responsabilidad del comprador se limitaría al valor del activo (ya que la LLC no mantendría ninguna otra propiedad o activo). Llevar esto un paso más allá utilizando una Corporación Extranjera para poseer la LLC proporcionaría protección al Comprador Extranjero contra el impuesto sobre el patrimonio.

Si un comprador extranjero no desea mantener la LLC y la Corporación Extranjera (tal vez porque la inversión es pequeña), un enfoque alternativo sería obtener un seguro de vida a plazo que cubra el patrimonio de la propiedad (valor de mercado menos la hipoteca restante). Un hombre o una mujer de 38 años de edad que adquiera una póliza de vida a término de 10 años pagaría 650 dólares al año por cada millón de dólares de cobertura (o 500.000 dólares de capital). Consideramos que es una cobertura muy barata para escapar de los efectos del impuesto al patrimonio sin establecer la estructura de la corporación extranjera. Mientras que el propietario extranjero no evadiría el impuesto al patrimonio, sus herederos serían compensados con los ingresos del seguro.

Padres extranjeros comprando propiedades para sus hijos

Muchos de nuestros clientes extranjeros han estado comprando propiedades para sus hijos que trabajan o van a la escuela en los Estados Unidos. En consecuencia, la pregunta de si los padres que compran para sus hijos pueden causar un evento imponible en los EE.UU. ha surgido a menudo.

Desafortunadamente, la donación de una propiedad a su hijo se consideraría un hecho imponible para el beneficiario. Además, la venta de acciones de una LLC a un hijo también constituiría un hecho imponible. En cambio, la venta de acciones de una corporación extranjera a su hijo no constituiría un evento gravable, por lo que se podría transferir acciones a un niño de esta manera. Sin embargo, la estructura es un poco complicada y no es ventajosa en términos de impuesto sobre las ganancias de capital. Hay otras rutas para evitar ser gravado y para aprender más sobre eso sólo tiene que registrarse a continuación.