IMPUESTOS INMOBILIARIOS EN NUEVA YORK 

Información sobre el impuesto sobre bienes inmuebles en Nueva York 

Los impuestosinmobiliarios de NYC se calculan sobre el valor asignado por los gobiernos locales. Por lo general, la tasa mensual del impuesto sobre bienes inmuebles de NYC para Manhattan es aproximadamente del 0,075% y para Miami es del 0,2%. Dado que Miami no tiene impuesto sobre la renta, sus tipos impositivos sobre bienes inmuebles son más elevados que en Nueva York.

Reducción del impuesto sobre bienes inmuebles en Manhattan- 421a y 421g

421(a) Reducción de impuestos

¿Qué es la desgravación fiscal 421a? Algo que encanta a los inversores y residentes de Nueva York es la desgravación fiscal 421(a), que se ofreció a los propietarios de apartamentos de determinados edificios construidos entre 2005 y 2008. La desgravación fiscal 421a ofrece una importante reducción de impuestos a los inversores en nuevas promociones construidas entre 2005 y 2008. Una pregunta común de las personas que buscan invertir en bienes raíces en Nueva York es cómo calcular una reducción de impuestos 421a. Así es como funciona: Cada dos años, los impuestos sobre la propiedad suben un 20% del tipo impositivo normal hasta el 11º año, cuando el impuesto pasa a ser el tipo normal. Tomemos, por ejemplo, un apartamento de 1 dormitorio que cuesta 900.000 dólares y tendría un impuesto normal de aproximadamente 900 dólares al mes.

• En los dos primeros años de reducción, el impuesto sobre bienes inmuebles será un importe nominal
  de unos 60 $ al mes.
• A partir del segundo año, el impuesto ascenderá a 180 $ (el 20% de los 900 $).
• A partir del cuarto año, el impuesto ascenderá a 360 $ (el 40% de los 900 $).
• Después del sexto año, el impuesto subirá a 480 $ (el 60% de los 900 $) y así sucesivamente y
  así sucesivamente, hasta el undécimo año, cuando el tipo impositivo subirá a los 900 $ (o lo que sea
  el tipo impositivo normal en ese momento).

421(g) Reducción de impuestos

La reducción de impuestos 421g es muy rara y sólo se aplica a determinados edificios nuevos en el distrito financiero por debajo de Murray Street en Nueva York. La desgravación 421g permite NO pagar impuestos sobre la propiedad durante los 10 primeros años y reducirlos durante los cuatro años restantes.

• ^11º año, el impuesto asciende al 20% del impuesto normal.
• ¹² años, el impuesto asciende al 40% del impuesto normal.
• ^13º año, el impuesto asciende al 60% del impuesto normal.
• ^14º año, el impuesto asciende al 80% del impuesto normal.
• ^15º año, el impuesto asciende al 100% del impuesto normal.

Cambios recientes en el impuesto sobre mansiones y transmisiones de NYC

A partir del 1 de julio de 2019, los costos de cierre para los compradores en la ciudad de Nueva York aumentarán a través de un aumento en el impuesto de mansión, un impuesto único de transferencia de bienes raíces similar al impuesto de timbre en otros países. Actualmente, los compradores en efectivo de propiedades de $ 1 millón o más incurren en costos de cierre totales de aproximadamente el 2,5% del precio de compra. De este porcentaje, el 1% corresponde al impuesto de mansión.

La nueva legislación aumentará, en una escala graduada, el impuesto de mansión para las propiedades de más de 2 millones de dólares. No habrá aumento hasta los 2 millones de dólares, habrá un ligero aumento (0,25%) de 2 a 3 millones de dólares y otro ligero aumento (0,75%) de 3 a 5 millones de dólares. Los aumentos son más significativos a medida que aumenta el precio de compra, con un tipo máximo del 4,15% para las propiedades de más de 25 millones de dólares. Aquí está la tabla completa de tipos:  

1 - 2 millones de dólares = 1%.

2 - 3 millones = 1,25%

3 - 5 millones = 1,75%

5 - 10 millones = 2,5%.

10 - 15 millones = 3,5%.

15 - 20 millones = 3,75%.

20 - 25 millones = 4%.

25+ millones = 4,15%.

Además, los costes de cierre del vendedor también aumentarán ligeramente. Para las propiedades de 3 millones de dólares o más, el nuevo impuesto sobre transmisiones patrimoniales combinado del Estado y la Ciudad de Nueva York aumentará del 1,825% al 2,075%.

En general, no esperamos que estos aumentos de los impuestos inmobiliarios en Nueva York tengan un impacto real perceptible en el mercado. En comparación con otros países, nuestros costes de cierre son relativamente bajos, incluso con estos aumentos. El impuesto sobre bienes inmuebles y los costes de cierre de la ciudad de Nueva York no pretenden ser una barrera de entrada en el mercado.

Información sobre impuestos de propiedad en Miami

Al poseer bienes raíces en Miami, los residentes de buena fe de Florida reciben una exención de $ 25.000 para su residencia principal en virtud de la Ley de Exención de Homestead. Mientras que los residentes siguen pagando impuestos sobre la propiedad, el valor tasado se reduce en $ 25.000 antes de que se calcule el impuesto. Más importante aún, la Exención Homestead limita los aumentos de impuestos a la propiedad, que es el verdadero valor de esta exención de impuestos a la propiedad Miami.

"Información sobre impuestos de bienes raíces de lujo en Miami que debe conocer"

Impuestos sobre plusvalías

La diferencia entre el precio de venta y la base de la propiedad se define como una ganancia de capital. El gobierno de EE.UU. impone un impuesto del 20% sobre esta ganancia a los residentes en el país (suponiendo que la propiedad se haya poseído durante más de un año). Si la ganancia es superior a 250.000 dólares, existe un recargo Obamacare del 3,6%. Para los extranjeros, dependiendo del tratado fiscal de EE.UU. con el país de origen del comprador y la estructura que utilizan para mantener la propiedad, el impuesto puede oscilar entre el 21% y el 23,8%.

EXCLUSIÓN DE 250.000 $ POR VENTA DE VIVIENDA HABITUAL

Para los residentes en EE.UU., las personas físicas pueden excluir hasta 250.000 $ de ganancia por la venta de una vivienda principal (o 500.000 $ para los matrimonios), siempre que la vivienda haya sido propiedad del individuo (o pareja) y haya vivido en ella durante dos de los últimos cinco años. Si ha vivido en la vivienda menos de dos años, puede excluir una parte de la ganancia. Se admiten excepciones si vendió la casa porque cambió la ubicación de su trabajo, por motivos de salud o como resultado de otras circunstancias imprevistas (según la definición del IRS). 

Sección 1031 - Aplazamiento del impuesto sobre plusvalías en bienes de inversión

Un intercambio 1031 se conoce como un intercambio de impuestos diferidos. Según la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, un inversor puede diferir el impuesto sobre las plusvalías intercambiando una propiedad de inversión por otra, siempre que las dos propiedades cumplan la definición de propiedad "similar" del código. El propietario vendería su propiedad y, en un plazo específico de días, identificaría y luego compraría y cerraría la transacción de otra propiedad. Las normas son muy estrictas, por lo que deben seguirse al pie de la letra. Consulte las Normas del intercambio 1031 - Aplazamiento del impuesto sobre plusvalías para obtener información más detallada sobre este tema.

Sin impuesto sobre la renta durante los primeros 10 a 15 años

Financiación de la compra de inmuebles

Los compradores extranjeros que financian sus compras con un pago inicial del 40% al 50% probablemente no pagarán impuestos sobre la renta durante los primeros 10 a 15 años, ya que el gobierno estadounidense es muy generoso en lo que se refiere a los gastos que se permite deducir de los ingresos por alquiler. Dado que los intereses hipotecarios, los gastos comunes, los impuestos sobre la propiedad, la depreciación del activo durante 27,5 años, el seguro y la amortización de los gastos de cierre son deducciones de los ingresos, en los primeros años la propiedad generará ingresos imponibles negativos. En años futuros, cuando el apartamento genere ingresos imponibles, éstos podrán compensarse con los ingresos imponibles negativos del año anterior (también conocidos como pérdidas fiscales de ejercicios anteriores). El resultado es que no se pagan impuestos sobre la renta durante muchos años. Consulte Componentes del coste de una inversión inmobiliaria de este sitio web para más información. Los compradores extranjeros deben hacer una elección oportuna para compensar los ingresos por alquiler con los gastos, de lo contrario se les aplicará una tasa fija del 30% sobre los ingresos totales. Por lo tanto, incluso en los primeros años, cuando la inversión está generando pérdidas fiscales y el comprador extranjero no deberá impuestos sobre los ingresos por alquiler de la propiedad, debe presentar a tiempo las declaraciones del impuesto sobre la renta para que la elección esté vigente.

LEY DEL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES DE INVERSIÓN EXTRANJERA (FIRPTA)

Cuando un no residente vende una propiedad en EE.UU., Hacienda quiere asegurarse de que se le pagan los impuestos sobre las plusvalías. En consecuencia, el IRS retiene el 10% del precio bruto de compra de la propiedad. Cuando se presenta una declaración de la renta en EE.UU. en la que se declara el impuesto sobre las plusvalías, si se debe algún reembolso, ese dinero se devolverá al declarante. Esto puede evitarse si el comprador extranjero realiza un Intercambio 1031.

Los compradores extranjeros deben planificar para evitar el impuesto sobre el patrimonio en EE.UU.

Cuando un comprador extranjero fallece, su patrimonio será gravado por el gobierno estadounidense con cerca del 45%. Esto puede evitarse fácilmente si el comprador extranjero realiza una planificación previa. La planificación consiste en crear una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) y una sociedad extranjera. La SRL sería la propietaria del inmueble, la sociedad extranjera sería la propietaria de la SRL y el comprador poseería acciones de la sociedad extranjera. En este caso, dado que la propiedad es "propiedad" de la sociedad extranjera, el gobierno de EE.UU. no recibiría nada en caso de fallecimiento del comprador extranjero. Esto supone un gran ahorro fiscal para los compradores extranjeros y no es muy costoso de aplicar.

Es aconsejable para cualquier propietario de bienes inmuebles de inversión en los EE.UU. crear al menos una LLC para mantener el activo, ya que la responsabilidad del comprador se limitaría al valor del activo (ya que la LLC no tendría ninguna otra propiedad o activo). Si se da un paso más y se utiliza una sociedad extranjera como propietaria de la SRL, se protegerá al comprador extranjero frente al impuesto sobre sucesiones.

Si un comprador extranjero no desea mantener la SRL y la sociedad extranjera (quizás porque la inversión es pequeña), una alternativa sería obtener un seguro de vida a plazo que cubra el capital de la propiedad(valor de mercado menos la hipoteca restante). Un hombre o mujer sano de 38 años que contrate una póliza de vida a 10 años pagaría 650 $ al año por cada millón de dólares de cobertura (o 500.000 $ de patrimonio neto). Consideramos que se trata de una cobertura muy barata para eludir los efectos del impuesto sobre sucesiones sin establecer la estructura de sociedad extranjera. Aunque el propietario extranjero no evitaría el impuesto de sucesiones, sus herederos se verían resarcidos con el producto del seguro.

Padres extranjeros que compran propiedades para sus hijos

Muchos de nuestros clientes extranjeros han comprado propiedades para sus hijos, que trabajan o estudian en Estados Unidos. En consecuencia, ha surgido a menudo la cuestión de si la compra porlos padres para los hijos puede constituir un hecho imponible en los EE.UU.

Desgraciadamente, la donación de bienes a su hijo se consideraría un hecho imponible para el beneficiario. Además, la venta de participaciones en una SRL a un hijo también constituiría un hecho imponible. En cambio, la venta de acciones de una sociedad extranjera a su hijo no constituiría un hecho imponible, por lo que se podrían transferir acciones a un hijo de esta forma. Sin embargo, la estructura es un poco complicada y no ventajosa en cuanto al impuesto sobre plusvalías. Hay otras vías para evitar ser gravado y para saber más al respecto sólo tiene que inscribirse a continuación.