Nuestro nuevo desarrollo favorito de Nueva York para la venta de propiedades

Con casi 8.000 nuevas unidades sólo en 2019 en la ciudad de Nueva York, estamos definitivamente en un mercado de compradores. Más y más desarrollos están ocurriendo, casi inundando el mercado de Manhattan con nuevas opciones de condominios. 

Como comprador que considera una nueva construcción, eso le da una serie de opciones. 

Si está interesado en una nueva construcción, puede visitar las oficinas de ventas con algunas unidades modelo. Pero, recuerde, lo que ve en la oficina de ventas y lo que obtiene puede no ser exactamente lo mismo. Los promotores equiparán esas unidades modelo con los mejores complementos.

Quieres saber qué es exactamente lo que viene en la unidad que estás considerando. También quieres saber cómo se comparan la distribución y los metros cuadrados. A veces, lo que muestran los desarrolladores y lo que obtienes no siempre son comparables.

Antes de que te entusiasmes demasiado por una unidad o desarrollo en particular, quieres mirar de cerca la letra pequeña. ¿Se espera que cubra los honorarios para pagar la unidad del encargado? ¿Qué tipo de requisitos de fondo de reserva tiene el desarrollo?

Otra consideración importante es si el promotor se ha reservado el derecho de no vender todas las unidades para poder usar algunas como alquileres. 

Aunque la idea de lo nuevo es emocionante, el proceso puede llevar mucho tiempo, por lo que es conveniente investigar los plazos y el desarrollador para ver lo bien que han hecho en proyectos anteriores en el cumplimiento de sus plazos propuestos. 

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Debido a que los plazos de las nuevas construcciones siempre pueden ser arriesgados, especialmente en la ciudad, quieres saber lo que se llama la fecha exterior o la fecha de entrega.

Se espera que proporcione un depósito por adelantado, a menudo del 10% o más, cuando entre en el acuerdo de compra con el promotor. Puede hacer que se escriba en el acuerdo de compra que su depósito debe ser devuelto si su condominio no está listo para el cierre en esta fecha establecida. 

Debido a los notorios retrasos y a los horarios perdidos, esto es algo que quiere en su acuerdo de compra, ya que no quiere encerrar sus fondos indefinidamente. También funciona como un motivador para que el desarrollador tenga su condominio listo para el cierre.

Si está financiando la unidad, debe saber que los promotores no aceptan contingencias hipotecarias, así que esté preparado para pagar en efectivo si no puede obtener una hipoteca a tiempo. Aunque los bancos financiarán los nuevos desarrollos de condominios, hay muchos obstáculos en términos de ventas, etc. que deben ser satisfechos. Si se obtiene la aprobación y el calendario se retrasa, su aprobación puede expirar. Esto significa que tendrías que pasar por el proceso de nuevo. 

Además de los costos normales de cierre asociados a la compra de un inmueble, hay algunos costos sobre los que quieres preguntar y estar atento. El mayor es el impuesto de transferencia del promotor, que es aproximadamente el 1,8%. Se espera que los compradores paguen esto, por lo que este costo debe ser usado en la determinación de su estrategia de precio de oferta. En la mayoría de los edificios grandes, los promotores esperan que los compradores dividan el costo del apartamento del superintendente del edificio. Otros costos potenciales podrían ser las contribuciones al capital de trabajo y los honorarios de los abogados del promotor. 

Por supuesto, también hay muchos costos normales de cierre, como los impuestos de transferencia de la ciudad y el estado. Y, si se obtiene una hipoteca, entonces hay un impuesto de registro de la hipoteca. El Impuesto de Mansión se aplica a las propiedades de más de 1 millón de dólares y se basa en una escala móvil del 1% al 3,5% dependiendo del precio de venta. 

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Las concesiones y los bonos añadidos son una cosa para el desarrollo inmobiliario de los condominios. A los promotores les gusta mantener sus precios altos, así que no ofrezcan grandes descuentos en el precio de venta. Querrán mantenerse lo más cerca posible del precio de lista. Muchos promotores, sin embargo, cubrirán los costos en la "parte de atrás". Estos costos incluyen los costos de cierre que discutimos arriba, como los impuestos de transferencia, la contribución del súper apartamento, los honorarios del abogado, etc. Más raramente, los promotores ofrecerán pagar los gastos comunes durante varios años.

Si quieres comprar un condominio, ahora es un buen momento para hacerlo. El mercado tiene muchas opciones, lo que significa que los desarrolladores están dispuestos a añadir algunos incentivos únicos para atraer una venta.

Puedes conseguir una hipoteca para condominios de nueva construcción, pero también puede ser difícil. A menudo los prestamistas son recelosos de prestar en una propiedad o desarrollo incompleto. Si las áreas comunes están sin terminar o se han vendido pocas unidades, los prestamistas principales pueden retenerlas, aunque todavía hay disponibles fuentes de financiación alternativas a un costo más alto. 

Como ya se ha mencionado, las líneas de tiempo también pueden crear problemas. Podrías obtener una aprobación para una hipoteca. Esas aprobaciones típicamente vienen con un sello de tiempo. Esto significa que si el cierre no se produce antes de que expire la aprobación de la hipoteca, deberás comenzar el proceso de solicitud de nuevo y esperar que el mercado o la economía no hayan cambiado desde tu primera solicitud.

Algunos prestamistas no escribirán hipotecas a menos que el 50% del edificio esté contratado y la mayoría de los servicios estén construidos. Dicho esto, hay prestamistas alternativos que no tienen restricciones tan estrictas. 

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La verdad es que hay buenas opciones disponibles tanto para construcciones nuevas como usadas. Si estás dispuesto a esperar por una nueva construcción y hacer tu investigación, comprar un nuevo desarrollo puede ser agradable. Usted obtiene una nueva marca y a menudo se obtiene una lista de comodidades. 

Sin embargo, hay muchas unidades disponibles en el mercado que están listas para entrar y que no corren los riesgos asociados con una nueva construcción.

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Por supuesto, el beneficio de un condominio de nueva construcción es que es nuevo y nadie ha vivido en él antes. Tendrás la última tecnología incorporada al apartamento, como los últimos sistemas de filtración de aire, tecnología avanzada de ventanas que reduce el sonido y los costos de calefacción y refrigeración, y otros aspectos ecológicos. Los nuevos desarrollos a menudo vienen con muchas ventajas y comodidades como parte de la comunidad de condominios. 

Hay que tener en cuenta que muchas novedades restringen la rapidez con la que puedes vender tu unidad. Quieren evitar que se vendan aletas y propiedades que puedan competir con otras unidades no vendidas. 

Asimismo, a menudo hay restricciones para el alquiler de una unidad. A menudo, no se puede alquilar una unidad durante varios años después del cierre. 

Usar tu propio agente es una decisión inteligente. Conocerán los detalles de este tipo de compra. Están familiarizados con diferentes propiedades e incluso con los posibles obstáculos que puedan surgir en el camino. Por ejemplo, los nuevos edificios que están en la mesa de dibujo pueden impactar las vistas o diluir el mercado en un vecindario en particular. Un agente que conoce los números es también una gran ventaja. 

Cuando contratas a un agente, te representan a ti, no al vendedor o al promotor. Es un movimiento inteligente tener un profesional que cuide de tus intereses.  

¿Está usted listo para mirar a los nuevos desarrollos en ¿Propiedades de inversión en NYC? Es el momento adecuado para que un comprador que está buscando un condominio considere dar el salto. Como se puede ver en la lista anterior, hay muchos nuevos desarrollos de condominios en el mercado, es seguro que hay una unidad que es el ajuste correcto para usted.

Mientras tanto, aprenda más visitando nuestras guías de condominios de nuevos desarrollos, divididos por vecindarios:

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Central Park & Billionaire's Row New Development Condo Guide

SoHo, West SoHo & Nolita New Development Condo Guide

Chelsea, West Chelsea y Hudson Yards Guía de Apartamentos en Venta

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