Nuestras propiedades favoritas de nueva construcción en venta en Nueva York

Con casi 8,000 unidades nuevas en 2019 solamente en la ciudad de Nueva York, definitivamente estamos en un mercado de compradores. Cada vez hay más proyectos en marcha, que casi inundan el mercado de Manhattan con nuevas opciones de condominios. 

Como comprador que está considerando una nueva construcción, eso le da una variedad de opciones. 

Si está interesado en una nueva construcción, puede visitar las oficinas de ventas con algunas unidades modelo. Pero, recuerde, lo que ve en la oficina de ventas y lo que obtiene puede no ser exactamente lo mismo. Los promotores equiparán esas unidades modelo con lo mejor en complementos.

Debe saber qué incluye exactamente la unidad que está considerando. También debe saber cómo se comparan la distribución y los metros cuadrados. A veces, lo que muestran los promotores y lo que se obtiene no siempre es comparable.

Antes de entusiasmarse demasiado con una unidad o proyecto en particular, debe examinar detenidamente la letra pequeña. ¿Se espera que cubra los honorarios para pagar la unidad del superintendente? ¿Qué tipo de requisitos de fondo de reserva tiene el proyecto?

Otra consideración importante es si el promotor se ha reservado el derecho de no vender todas las unidades para poder utilizar algunas como alquileres. 

Si bien la idea de lo nuevo es emocionante, el proceso puede llevar mucho tiempo, por lo que debe investigar los plazos y al promotor para ver qué tan bien lo han hecho en proyectos anteriores para cumplir con los plazos propuestos. 

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Debido a que los plazos de las nuevas construcciones siempre pueden ser arriesgados, especialmente en la ciudad, debe saber lo que se llama la fecha límite o la fecha de vencimiento.

Se espera que proporcione un depósito inicial, a menudo del 10% o más, cuando celebre el acuerdo de compra con el promotor. Puede hacer que se escriba en el acuerdo de compra que su depósito debe ser devuelto si su condominio no está listo para el cierre en esta fecha establecida. 

Debido a los retrasos y a los incumplimientos de los plazos, es importante incluir una cláusula al respecto en el contrato de compraventa, ya que no querrá inmovilizar sus fondos indefinidamente. Además, sirve como motivación para que el promotor termine su condominio y lo prepare para el cierre.

Si va a financiar la unidad, debe tener en cuenta que los promotores no aceptan contingencias hipotecarias, así que prepárese para pagar en efectivo si no consigue una hipoteca a tiempo. Aunque los bancos financian los condominios de nueva construcción, existen muchos obstáculos en términos de ventas, etc., que deben cumplirse. Si obtiene la aprobación y el calendario se retrasa, su aprobación puede vencer. Esto significa que tendría que volver a pasar por el proceso. 

Además de los costos de cierre habituales asociados a la compra de un inmueble, hay algunos costos sobre los que debe preguntar y a los que debe prestar atención. El más importante es el impuesto de transferencia del promotor, que es de aproximadamente el 1.8%. Se espera que los compradores paguen estos impuestos, por lo que este costo debe tenerse en cuenta al determinar su estrategia de precio de oferta. En la mayoría de los edificios grandes, los promotores esperan que los compradores dividan el costo del apartamento del superintendente del edificio. Otros costos potenciales podrían ser las contribuciones de capital de trabajo y los honorarios de los abogados del promotor. 

Por supuesto, también hay muchos costos de cierre normales, como los impuestos de transferencia de la ciudad de Nueva York y del estado. Y, si obtiene una hipoteca, también hay un impuesto de registro de la hipoteca. El Impuesto al Lujo (Mansion Tax) se aplica a las propiedades de más de 1 millón de dólares y se basa en una escala móvil del 1% al 3.5% según el precio de venta. 

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Las concesiones y las bonificaciones adicionales son algo común en el sector inmobiliario de promoción de condominios. A los promotores les gusta mantener sus precios altos, por lo que no ofrecen grandes descuentos en el precio de venta. Querrán ceñirse lo más posible al precio de lista. Sin embargo, muchos promotores cubrirán los costos en el "back end". Estos costos incluyen los costos de cierre que comentamos anteriormente, como los impuestos de transferencia, la contribución al apartamento del superintendente, los honorarios de los abogados, etc. Con menos frecuencia, los promotores se ofrecerán a pagar los gastos comunes durante varios años.

Si quiere comprar un condominio, ahora es un buen momento para hacerlo. El mercado tiene muchas opciones, lo que significa que los promotores están dispuestos a añadir algunos incentivos únicos para atraer una venta.

Puede obtener una hipoteca para condominios de nueva construcción, pero también puede ser complicado. A menudo, los prestamistas desconfían de conceder préstamos sobre una propiedad o un proyecto incompleto. Si las zonas comunes no están terminadas o se han vendido pocas unidades, los prestamistas convencionales pueden retenerse, aunque siguen existiendo fuentes de financiación alternativas a un costo mayor. 

Como ya se ha mencionado, los plazos también pueden crear problemas. Es posible que obtenga una aprobación para una hipoteca. Esas aprobaciones suelen venir con un sello de tiempo. Esto significa que si el cierre no se produce antes de que expire la aprobación de la hipoteca, debe volver a iniciar el proceso de solicitud y esperar que el mercado o la economía no hayan cambiado desde su primera solicitud.

Algunos prestamistas no conceden hipotecas a menos que el 50% del edificio esté en contrato y la mayoría de los servicios estén construidos. Dicho esto, existen prestamistas alternativos que no tienen restricciones tan estrictas. 

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Lo cierto es que existen buenas opciones disponibles tanto para propiedades de segunda mano como de obra nueva. Si está dispuesto a esperar por una nueva construcción e investigar a fondo, comprar en un nuevo proyecto puede ser una buena elección. Todo es nuevo y, a menudo, se ofrecen una gran variedad de servicios. 

Sin embargo, hay muchas unidades disponibles en el mercado listas para entrar a vivir que no conllevan los riesgos asociados a una nueva construcción.

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Por supuesto, la ventaja de un condominio de nueva construcción es que es nuevo y nadie ha vivido nunca en él. Tendrá la última tecnología incorporada en el apartamento, como los sistemas de filtración de aire más modernos, tecnología avanzada en las ventanas que reduce el ruido y los costes de calefacción y refrigeración, y otros aspectos ecológicos. Los nuevos proyectos a menudo vienen con muchas ventajas y servicios como parte de la comunidad de condominios. 

Algunas cosas a tener en cuenta es que muchos proyectos nuevos restringen la rapidez con la que puede vender su unidad. Quieren evitar a los especuladores y que haya propiedades a la venta que puedan competir con otras unidades sin vender. 

Del mismo modo, a menudo existen restricciones para alquilar una unidad. A menudo, no se puede alquilar una unidad durante varios años después del cierre. 

Contratar a su propio agente es una decisión inteligente. Ellos conocerán los entresijos de este tipo de compra. Están familiarizados con diferentes propiedades e incluso con los posibles obstáculos que puedan surgir en el camino. Por ejemplo, los nuevos edificios que están en proyecto podrían afectar a las vistas o diluir el mercado en un barrio determinado. ¡Un agente que conozca los números también es una gran ventaja! 

Cuando contrata a un agente, este le representa a usted, no al vendedor ni al promotor. Es una decisión inteligente contar con un profesional que vele por sus intereses.  

¿Está listo para ver nuevos proyectos de propiedades de inversión en Nueva York? Es el momento adecuado para que un comprador que busca un condominio se plantee dar el salto. Como puede ver en la lista anterior, hay muchos proyectos de nuevos condominios en el mercado, seguro que hay una unidad que se adapta a sus necesidades.

Mientras tanto, obtenga más información visitando nuestras guías de condominios de nuevos proyectos, divididas por barrios:

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Guía de condominios de nuevos proyectos en Upper East Side

Guía de condominios de nuevos proyectos en Central Park y Billionaire's Row

Guía de condominios de nuevos proyectos en SoHo, West SoHo y Nolita

Guía de apartamentos en venta en Chelsea, West Chelsea y Hudson Yards

Guía de condominios de nuevos proyectos en NoMad, Flatiron y Gramercy