Nuestras viviendas favoritas en venta en Nueva York

Con casi 8,000 unidades nuevas solo en 2019 en la ciudad de Nueva York, definitivamente estamos en un mercado de compradores. Cada vez hay más desarrollos, casi inundando el mercado de Manhattan con nuevas opciones de condominios. 

Como comprador que se plantea una nueva construcción, esto le ofrece una gran variedad de opciones. 

Si está interesado en obra nueva, puede visitar las oficinas de venta con algunas unidades modelo. Pero recuerde que lo que ve en la oficina de ventas y lo que obtiene puede no ser exactamente lo mismo. Los promotores equiparán esas unidades modelo con los mejores complementos.

Querrá saber qué incluye exactamente la unidad que está considerando. También querrá saber en qué se parecen la distribución y los metros cuadrados. A veces, lo que muestran los promotores y lo que obtienes no siempre es comparable.

Antes de entusiasmarse demasiado con una unidad o urbanización en particular, es conveniente que lea detenidamente la letra pequeña. ¿Tendrá que pagar las cuotas de la unidad del super? ¿Qué tipo de requisitos de fondo de reserva tiene la urbanización?

Otra consideración importante es si el promotor se ha reservado el derecho de no vender todas las unidades para poder utilizar algunas como alquileres. 

Aunque la idea de lo nuevo es emocionante, el proceso puede llevar mucho tiempo, por lo que conviene investigar los plazos y al promotor para ver qué tal se han portado en proyectos anteriores a la hora de cumplir los plazos propuestos. 

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Dado que los plazos de las nuevas construcciones siempre pueden ser arriesgados, sobre todo en la ciudad, conviene conocer lo que se denomina la fecha exterior o la fecha de entrega.

Cuando celebre el contrato de compraventa con el promotor, se le pedirá que entregue un depósito por adelantado, a menudo del 10% o más. En el contrato de compra puede estipularse que se le devuelva el depósito si el condominio no está listo para el cierre en la fecha fijada. 

Debido a los notorios retrasos y el incumplimiento de los plazos, esto es algo que usted quiere en su acuerdo de compra, ya que no quiere bloquear sus fondos indefinidamente. También funciona como un motivador para el desarrollador para obtener su condominio hecho y listo para el cierre.

Si usted está financiando la unidad, usted quiere ser consciente de que los desarrolladores no aceptan contingencias hipotecarias, así que prepárate para pagar en efectivo si usted no puede conseguir una hipoteca en el tiempo. Aunque los bancos financian los condominios de nueva construcción, hay muchos obstáculos en términos de ventas, etc., que deben cumplirse. Si consigues la aprobación y el calendario se retrasa, tu aprobación puede caducar. Esto significa que tendrías que volver a pasar por el proceso. 

Además de los costes de cierre normales asociados a una compra inmobiliaria, hay algunos costes sobre los que conviene preguntar y a los que conviene estar atento. La partida más importante es el impuesto de transmisiones patrimoniales del promotor, que es de aproximadamente el 1,8%. Se espera que los compradores lo paguen, por lo que este coste debe utilizarse para determinar su estrategia de precio de oferta. En la mayoría de los edificios grandes, los promotores esperan que los compradores compartan el coste del apartamento del superintendente del edificio. Otros posibles costes pueden ser las aportaciones de capital circulante y los honorarios de los abogados del promotor. 

Por supuesto, también hay un montón de costes de cierre normales, como los impuestos de transferencia de la ciudad de Nueva York y del estado. Y, si obtiene una hipoteca, entonces hay impuesto de registro de hipoteca. El impuesto de mansiones se aplica a las propiedades de más de un millón de dólares y se basa en una escala móvil del 1% al 3,5% en función del precio de venta. 

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Las concesiones y bonificaciones añadidas son algo habitual en las promociones inmobiliarias de condominios. A los promotores les gusta mantener sus precios altos, por lo que no ofrecen grandes descuentos en el precio de venta. Querrán mantenerse lo más cerca posible del precio de lista. Muchos promotores, sin embargo, cubrirán los costes en el "back end". Estos costes incluyen los gastos de cierre que hemos mencionado antes, como los impuestos de transferencia, la contribución al piso del administrador, los honorarios del abogado, etc. Más raramente, los promotores se ofrecen a pagar los gastos comunes durante varios años.

Si quiere comprar un piso, ahora es un buen momento. El mercado tiene un montón de opciones, lo que significa que los desarrolladores están dispuestos a añadir algunos incentivos únicos para atraer una venta.

Usted puede obtener una hipoteca para condominios de nueva construcción, pero también puede ser complicado. A menudo, los prestamistas se muestran recelosos a la hora de conceder un préstamo sobre una propiedad o promoción incompleta. Si las zonas comunes están inacabadas o se han vendido pocas unidades, es posible que los principales prestamistas se nieguen a conceder préstamos, aunque existen otras fuentes de financiación a un coste más elevado. 

Como ya se ha dicho, los plazos también pueden crear problemas. Puede que le aprueben una hipoteca. Estas aprobaciones suelen tener una fecha de vencimiento. Eso significa que si el cierre no se produce antes de que expire la aprobación de la hipoteca, deberá iniciar de nuevo el proceso de solicitud y esperar que el mercado o la economía no hayan cambiado desde la primera solicitud.

Algunos prestamistas no conceden hipotecas a menos que el 50% del edificio esté contratado y la mayoría de los servicios estén construidos. Dicho esto, hay prestamistas alternativos que no tienen restricciones tan estrictas. 

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La verdad es que hay buenas opciones disponibles tanto para segunda mano como para obra nueva. Si usted está dispuesto a esperar para la nueva construcción y hacer su investigación, la compra en un nuevo desarrollo puede ser agradable. La vivienda es nueva y suele tener una larga lista de servicios. 

Sin embargo, hay muchas unidades disponibles en el mercado que se mueven en listo que no corren los riesgos asociados con una nueva construcción.

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Por supuesto, la ventaja de un piso de nueva construcción es que es nuevo y nadie ha vivido en él antes. Usted tendrá la última tecnología incorporada en el apartamento, tales como los últimos sistemas de filtración de aire, tecnología avanzada de ventanas que reduce el sonido y los costos de calefacción y refrigeración, y otros aspectos ecológicos. Los nuevos desarrollos a menudo vienen con muchas ventajas y comodidades como parte de la comunidad de condominios. 

Algunas cosas a considerar es que muchos nuevos desarrollos restringen qué tan pronto usted puede vender su unidad. Quieren evitar que haya flippers y propiedades a la venta que puedan competir con otras unidades sin vender. 

Asimismo, suele haber restricciones para alquilar una vivienda. A menudo, no se puede alquilar una unidad durante varios años tras el cierre. 

Recurrir a su propio agente es una decisión inteligente. Ellos conocerán los entresijos de este tipo de compra. Están familiarizados con las distintas propiedades e incluso con los posibles obstáculos que puedan surgir en el camino. Por ejemplo, los nuevos edificios que se están construyendo podrían afectar a las vistas o diluir el mercado en un barrio concreto. Un agente que conozca los números también es una gran ventaja. 

Cuando contrata a un agente, éste le representa a usted, no al vendedor ni al promotor. Es una decisión inteligente contar con un profesional que vele por tus intereses.  

¿Está listo para ver los nuevos desarrollos en NYC Investment Property? Es el momento adecuado para que un comprador que busca un condominio considere dar el salto. Como se puede ver en la lista anterior, hay muchos nuevos desarrollos de condominios en el mercado, es seguro que hay una unidad que es el más adecuado para usted.

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Guía de condominios de Central Park y Billionaire's Row

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Guía de venta de apartamentos en Chelsea, West Chelsea y Hudson Yards

Guía de condominios de NoMad, Flatiron y Gramercy