Las 100 cooperativas en venta más nuevas de Nueva York

Empecemos por entender por qué una cooperativa es única. Una cooperativa es diferente de un apartamento de alquiler normal y de un condominio. 

En primer lugar, a diferencia de los pisos de alquiler, en las cooperativas se es propietario. Sin embargo, a diferencia de un condominio, usted no es dueño de su unidad real. 

Cuando se compra una cooperativa, se adquiere una parte de la sociedad propietaria del edificio. Por lo tanto, es propietario, a diferencia de un alquiler. Sin embargo, usted es dueño de parte del edificio, pero no de su unidad específica. 

Las cooperativas están constituidas como sociedades anónimas que cuentan con consejos de administración que ayudan a gestionar el funcionamiento de los edificios. Más sobre el consejo de la cooperativa más adelante. 

Cuando busques piso en Nueva York, encontrarás más cooperativas disponibles que otras opciones. Veamos algunas de las ventajas de comprar una cooperativa.

Beneficios de las cooperativas

Quizá se pregunte por qué una cooperativa es mejor que un alquiler si no es usted el propietario de la vivienda. Pues bien, sigue siendo propietario. Lo que ocurre es que no paga los elevados alquileres que se pagan en Nueva York sin obtener a cambio el beneficio de la propiedad. 

Una razón para considerar una cooperativa es que hay más que condominios y cuestan menos que comprar un condominio. Como los consejos de administración de las cooperativas imponen restricciones a la hora de alquilar las unidades a personas que no sean propietarias (más información sobre este tema más adelante), los inversores tienden a mantenerse alejados de las cooperativas. 

Por la misma razón, muchos inversores extranjeros optan por invertir en condominios en lugar de cooperativas. Esto hace que este mercado sea un poco menos competitivo y por lo tanto ayuda a mantener los precios bajos en comparación con los condominios de igual tamaño. Por esta razón, la vida en cooperativa es más asequible para las familias que buscan vivienda en Nueva York. 

Los costes de cierre en las cooperativas también tienden a ser más bajos en comparación con el cierre de un condominio.

Consideraciones sobre la vida en cooperativa

Una cosa que hay que tener en cuenta al ser propietario de una cooperativa es el consejo. Los consejos de las cooperativas suelen tener normas y reglamentos estrictos para sus propietarios. Esperan que se cumplan para que todos vivan en las mismas condiciones óptimas. 

Si quiere hacer reformas en su piso, primero debe obtener la aprobación del consejo de la cooperativa. Así que, aunque seas propietario, sigues estando bajo la autoridad del consejo de tu cooperativa. 

Comprar una cooperativa es un poco diferente de firmar un contrato de alquiler de un apartamento o incluso de comprar una casa o un condominio. Esto se debe principalmente a la junta de la cooperativa. Debes estar preparado para que el proceso de compra de un apartamento cooperativo en Nueva York dure al menos 3 meses.

En primer lugar, debes analizar tus propias finanzas y evaluar tu presupuesto. Obtén una carta de preaprobación que indique que puedes conseguir la financiación necesaria para realizar este tipo de compra. 

A continuación, comience su búsqueda. Cuando encuentres una vivienda, fíjate bien en los requisitos de la junta de la cooperativa. ¿Qué tipo de pago inicial exigen? ¿Cuánto dinero de reserva necesita para vivir allí?

Si cumple esos requisitos y se siente cómodo con las expectativas de la junta, entonces haga una oferta y empiece a preparar su paquete para la junta. Tendrá que firmar un contrato de compraventa con el vendedor y depositar una fianza. Se le devolverá si la junta no le aprueba más adelante.

Presenta al comité tu expediente financiero y las cartas de recomendación. A continuación, se entrevista con la junta (más información al respecto más adelante). Si la junta aprueba tu solicitud, pasas a la fase de cierre. 

Un aspecto de la compra de una cooperativa que los compradores potenciales deben conocer son las expectativas financieras de los consejos de administración de las cooperativas. 

Una de las expectativas es que la mayoría de las cooperativas suelen exigir entre un 20 y un 25% de pago inicial, y muchas llegan hasta el 30%. 

Además, la mayoría de las cooperativas de la ciudad de Nueva York exigen un ratio deuda/ingresos después de la compra de alrededor del 25%. Todo esto se muestra en el paquete financiero que se presenta a la junta antes de la entrevista. 

El impuesto de traspaso es otro gasto potencial para el que hay que estar preparado al comprar una cooperativa. En realidad, no se trata de un impuesto, sino de una tasa que se paga a la cooperativa cuando el vendedor transfiere la propiedad al comprador.

Puede ser el vendedor o el comprador quien deba pagar la tasa, dependiendo de las normas de esa cooperativa en concreto. Si no las paga como comprador, en algún momento las pagará como vendedor. Por lo tanto, debe tenerlas en cuenta. 

Este impuesto puede ser un porcentaje del precio de venta, un porcentaje de los beneficios o una cantidad fija en dólares por acción que se posea. Una vez más, esto depende de la cooperativa.

Esta es la parte de la compra de una cooperativa que tiene mala fama. Aunque, en muchos casos, no es ni mucho menos tan mala como sugiere el folclore. Tendrá que sentarse y ser entrevistado por la junta. Trate esto como una entrevista de trabajo importante. El consejo quiere conocerte y estar seguro de llevarse una buena impresión. 

Un consejo: no vayas a la entrevista comentando todos tus planes de renovación de la unidad cooperativa. La junta lo considerará una presunción, ya que todos los planes de renovación deben ser aprobados por ella. 

Una de las razones por las que menos compradores internacionales están interesados en comprar una cooperativa para sí mismos o como inversión son las restricciones al subarriendo.

Las cooperativas suelen tener normas estrictas sobre el subarriendo, y a menudo exigen que el propietario viva en la unidad hasta dos años antes de subarrendarla. 9

El mercado inmobiliario de Manhattan puede ser competitivo y complicado. Si compra una cooperativa, el vendedor tendrá un agente. Ese agente está ahí para representar al vendedor. Usted querrá que alguien represente también sus intereses y que tenga experiencia en este tipo de bienes inmuebles. Es una buena idea utilizar un agente que trabaje en su nombre.

En Nueva York hay pisos cooperativos muy bonitos e interesantes. Si bien el proceso de compra de uno puede parecer un poco desalentador, en última instancia, para una inversión inmobiliaria en Nueva Yorkuna cooperativa es una gran idea.

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