¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en EE.UU.?

1. ¿Puede un extranjero comprar una casa en EE.UU.?

Sí, el Gobierno federal de EE.UU. no impone restricciones a la inversión extranjera en el sector inmobiliario estadounidense, por lo que las condiciones son prácticamente equitativas para los ciudadanos estadounidenses, los extranjeros residentes en EE.UU. y los nacionales de otros países. Las compras extranjeras representaron menos del 2% del volumen total de ventas y de dólares; sin embargo, algunos estados atraen más interés que otros. Para saber más sobre el proceso de compra, lea nuestra guía de compra de viviendas y la guía del comprador extranjero.

2. ¿Cuáles son las principales normas para los extranjeros que compran propiedades en EE.UU.?

Los compradores extranjeros tienen fácil acceso a la financiación cuando adquieren una propiedad en EE.UU., pero a menudo se enfrentan a dificultades debido a la ausencia de un historial de crédito en EE.UU. La mayoría de los grandes bancos no conceden préstamos a extranjeros a menos que tengan un visado de trabajo. La mayoría de los grandes bancos no conceden préstamos a extranjeros a menos que dispongan de un visado de trabajo; sin embargo, algunos bancos internacionales, como HSBC, conceden préstamos a extranjeros independientemente de su situación de residencia. Los bancos privados, como JP Morgan y Citi Private, también conceden préstamos a los no residentes. Un préstamo hipotecario a un extranjero suele requerir un pago inicial mayor que una hipoteca a un residente local.

Los compradores extranjeros deben estructurar adecuadamente sus inversiones inmobiliarias para evitar o protegerse del impuesto sobre el patrimonio. Las implicaciones fiscales de elegir una estructura incorrecta pueden costar caro al comprador a largo plazo si no se abordan de antemano.

La ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) exige que el gobierno retenga un porcentaje de los ingresos para cubrir el posible impuesto sobre plusvalías que pudiera devengarse. El porcentaje de retención es igual al 15% de los ingresos. La cantidad retenida es devuelta por el Servicio de Impuestos Internos al vendedor una vez que prepara su declaración de impuestos y paga su factura de impuestos. Contratar a un agente inmobiliario experto puede ayudarle a cumplir eficazmente estas normas y reglamentos.

Vea a continuación nuestro blog "Cuatro reglas para extranjeros que compran propiedades en EE.UU.".

COMPRUÉBALO

3. ¿Tienen que pagar los compradores extranjeros derechos de timbre adicionales?

No. En Estados Unidos no se imponen derechos de timbre adicionales a los compradores extranjeros, a diferencia de Hong Kong, Singapur, Londres, Vancouver, Toronto, Sydney, Melbourne y España, que añaden entre un 7% y un 100% de impuestos adicionales a los compradores extranjeros. Estados Unidos no penaliza a los extranjeros en la compra de propiedades estadounidenses.

En general, los impuestos de transferencia combinados (es decir, impuesto de mansión, seguro de título, honorarios de abogados, transferencias de título y otros costos de cierre) en bienes raíces en Miami y Manhattan, por lo general, oscilan entre 1,5 - 4,5% dependiendo del precio de compra. Debe añadirse un 2,2% adicional del importe de la hipoteca en concepto de impuesto de registro hipotecario si se obtiene una hipoteca. Cuando se adquiere una nueva promoción, es práctica habitual que el comprador pague los impuestos de transferencia del promotor, que ascienden aproximadamente al 2%. En consecuencia, los gastos de cierre totales en Estados Unidos oscilarán entre el 1,5% y el 6%.

4. ¿Tengo que pagar una comisión de intermediación al comprar un inmueble?

Tal vez. Aunque antes las comisiones siempre las pagaba el vendedor, en 2025 las reglas han cambiado y ahora se puede exigir al comprador que pague la comisión si el vendedor no se ofrece a pagarla. Hasta ahora, la mayoría de los vendedores de Nueva York y Miami han considerado beneficioso ofrecerse a pagar la comisión del agente inmobiliario. Lo mejor es trabajar con agentes inmobiliarios experimentados que hayan trabajado antes con compradores extranjeros en el mercado inmobiliario estadounidense de su lado en la transacción. Un agente inmobiliario bien informado puede ayudarle a navegar por las complejidades de las transacciones inmobiliarias, negociar ofertas y proporcionarle información valiosa sobre las tendencias del mercado y los requisitos legales.

También es mejor contar con un abogado inmobiliario que haya trabajado en transacciones internacionales en el pasado. Además, será útil contar con un profesional fiscal. Podemos recomendarle a estos profesionales con los que trabajamos desde hace años.

Para obtener más información, consulte "Lista de comprobación del comprador extranjero para la compra de inmuebles en Manhattan":

VER LA LISTA DE CONTROL

5. ¿Puede un extranjero comprar una casa en EE.UU. con una hipoteca?

Los préstamos hipotecarios para extranjeros son fáciles de conseguir. Por ejemplo, HSBC, Wells Fargo y muchos bancos privados actuarán como prestamistas hipotecarios para extranjeros ofreciendo préstamos nacionales para extranjeros. A continuación se destacan las condiciones de HSBC para los extranjeros hipoteca nacional:

• 30% Pago inicial mínimo

• Importe máximo de la hipoteca de 3 millones de dólares, lo que se traduce en un valor de la propiedad de 4,3 millones de dólares.

• 50.000 o 100.000 dólares en depósito de HSBC

• Se requieren 12 meses de reservas (pago de la hipoteca, gastos comunes e impuestos) en depósito (además de los fondos en depósito)

Un agente inmobiliario bien informado puede ayudarle a conseguir una hipoteca y a navegar por el proceso de financiación. Un banco local no concederá préstamos a extranjeros porque no tienen un informe crediticio de EE.UU. Sin embargo, HSBC es experto en la revisión de registros financieros extranjeros y, en última instancia, concederá la aprobación de hipotecas a ciudadanos no estadounidenses aunque no tengan la residencia permanente en EE.UU.

Estos préstamos hipotecarios pueden ser para una propiedad residencial utilizada como segunda residencia o como propiedad de inversión. Por lo general, si el piso se va a utilizar como propiedad de inversión, el tipo de interés hipotecario será un poco más alto.

Los tipos de interés varían a diario, así que póngase en contacto con nosotros para conocer los tipos más recientes.

6. ¿En qué se diferencia el trato que reciben los extranjeros de los residentes en EE.UU. a la hora de comprar una vivienda?

La política fiscal de Estados Unidos es, en general, favorable tanto a los inversores extranjeros en inmuebles estadounidenses como a los residentes cuando se trata de la propiedad de bienes inmuebles. Por lo tanto, existen algunas normas específicas para los extranjeros que compran propiedades en Estados Unidos. Algunas diferencias incluyen la compra en cooperativas, que prefieren compradores de una residencia principal. Además, el banco tratará al comprador extranjero como un poco más arriesgado y le cobrará 1/2 punto más en el tipo de interés, pero no se trata de normas gubernamentales. Un agente inmobiliario bien informado puede ayudar a los compradores extranjeros a entender estas diferencias y navegar por el proceso de compra.

¿Quiere saber cómo adaptarse a la vida en EE.UU.?

MÁS INFORMACIÓN

7. ¿Necesito varios agentes inmobiliarios para encontrar una propiedad?

En EE.UU., lo más sensato es trabajar con un agente inmobiliario profesional durante la búsqueda, especialmente para los compradores extranjeros en el mercado inmobiliario estadounidense. A diferencia de Londres, París y Brasil, el mercado inmobiliario estadounidense es muy transparente. Para fomentar la velocidad en el mercado inmobiliario, el Consejo Inmobiliario de Nueva York y el Departamento de Estado de Florida, por ejemplo, exigen a los agentes que compartan sus listados de propiedades exclusivas en un plazo de 24 horas, por lo que un buen agente de compradores puede conseguirle una cita para ver cualquier piso en el mercado. Comprometerse con un solo agente le garantizará el máximo nivel de servicio, ya que toda su atención se centrará en usted y en su búsqueda. Contratar a un agente inmobiliario experto es crucial, sobre todo para los compradores extranjeros, ya que les ayudará a sortear las complejidades de las transacciones inmobiliarias y les proporcionará información valiosa sobre las tendencias del mercado y los requisitos legales.

8. ¿Qué tipos de inmuebles puedo comprar como extranjero?

Las inversiones extranjeras en el sector inmobiliario estadounidense suelen estar restringidas a la compra de condominios, casas unifamiliares y casas plurifamiliares. En Manhattan, por lo general, los compradores extranjeros tienen restringida la compra de condominios y viviendas unifamiliares o plurifamiliares. Las cooperativas prefieren propietarios principales y, por lo general, prohíben la propiedad extranjera a menos que la mayoría de los activos del comprador y su principal fuente de ingresos se encuentren en EE.UU. Conozca la diferencia entre condominio y cooperativa. Un agente inmobiliario bien informado puede ayudarle a encontrar las propiedades adecuadas que buscan los extranjeros, ya sea una propiedad de vacaciones o de inversión.

¿Quiere consejos para invertir en bienes raíces en Miami?

LEER EL BLOG

9. ¿Cómo debo estructurar la compra de la propiedad para minimizar los impuestos?

Las operaciones pueden estructurarse de infinitas maneras, pero el tratamiento fiscal de la compraventa puede ser muy diferente en función de cómo se establezca la estructura, especialmente en el contexto de la inversión extranjera en inmuebles estadounidenses. Hay dos maneras en particular que nuestros inversores elegirán para evitar el impuesto sobre el patrimonio uno debe considerar cómo el impuesto sobre el patrimonio puede afectar al propietario, así como si existe algún tratado fiscal entre los EE.UU. y su país de origen que podría tratar los ingresos, gastos y ganancias de capital de manera diferente a los Estados Unidos. En general, sugerimos obtener asesoramiento sobre la estructuración de la operación

• Considere las cuestiones fiscales federales y estatales, así como el impacto de los tratados fiscales.

• Busque asesoramiento local en EE.UU. para la estructuración (LLC, Foreign Corp, etc.) y el asesoramiento fiscal.

• Consulte siempre a su abogado antes de firmar contratos

• Más información sobre los componentes del coste de una inversión inmobiliaria

Un agente inmobiliario experto puede orientarle sobre cómo estructurar la compra de propiedades para minimizar los impuestos.

10. ¿Debo preocuparme por los impuestos sobre la renta?

Por lo general, un comprador que adquiere un inmueble para generar ingresos, incluida la inversión extranjera en inmuebles estadounidenses, podrá compensar dichos ingresos por alquiler con gastos en efectivo, como impuestos sobre bienes inmuebles, mantenimiento, intereses hipotecarios y gastos no monetarios, como la depreciación. En consecuencia, los primeros años generarán pérdidas sobre el papel, que podrán trasladarse a ejercicios posteriores durante 15 años. Por lo tanto, los propietarios no pagarán impuestos sobre los ingresos por alquiler hasta que se agoten las pérdidas, que suelen ser de unos 12 años.

Los extranjeros pueden comprar propiedades en Estados Unidos sin necesidad de un Número de Identificación Fiscal (TIN). Sin embargo, obtener un TIN es crucial en determinadas circunstancias, especialmente en lo que respecta a las responsabilidades fiscales. Por ejemplo, si tiene intención de alquilar la propiedad o venderla más tarde, se necesita un TIN para declarar los ingresos por alquiler, pagar los impuestos correspondientes y cumplir la normativa de la Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles (FIRPTA). Un agente inmobiliario bien informado puede ayudar a los compradores extranjeros a comprender sus responsabilidades fiscales y garantizar su cumplimiento.

Las personas que no reúnan los requisitos para obtener un Número de la Seguridad Social (SSN) pueden solicitar un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) utilizando el formulario W-7. Este proceso implica proporcionar documentación para verificar su condición de extranjero y su identidad.

11. Para los extranjeros que venden propiedades en EE.UU., ¿qué cuestiones debo tener en cuenta?

Al vender una propiedad como inversores extranjeros en el sector inmobiliario estadounidense, los dos costes principales son:

a) impuestos de transferencia de aproximadamente el 2% y b) comisión de venta del corredor de entre el 5% y el 6%.

Además, hay que tener en cuenta los impuestos, el de plusvalías y el de sucesiones. Con una planificación adecuada, el impuesto de sucesiones puede evitarse o cubrirse. El impuesto sobre plusvalías en EE.UU. para los no residentes es el mismo que para los residentes si compran a nombre de una SRL o una persona física. El tipo federal máximo es del 28%.

• Impuesto sobre el patrimonio para extranjeros

• Impuesto sobre plusvalías para extranjeros en EE.UU.

Un agente inmobiliario bien informado puede ayudar a los vendedores extranjeros en el proceso de venta y garantizar una transacción fluida.

12. ¿Qué hay de la diligencia debida y el cierre del trato?

Llevar a cabo la diligencia debida es un paso fundamental en el proceso de compra de una vivienda, especialmente en el caso de inversiones extranjeras en el sector inmobiliario estadounidense. Un buen abogado prestará los servicios jurídicos necesarios para llevar a cabo una diligencia debida completa. Implica un examen minucioso del estado de la propiedad, el título de propiedad y cualquier problema potencial que pueda afectar a su valor o propiedad. He aquí algunos aspectos clave a tener en cuenta:

• Inspección de la propiedad: Contrate a un inspector profesional para que examine el estado de la propiedad, incluidos los cimientos, el tejado, la fontanería, los sistemas eléctricos y cualquier indicio de daños o reparaciones necesarias. Este paso le permitirá estar al tanto de cualquier posible problema antes de finalizar la compra.

• Búsqueda de títulos: Realice una búsqueda exhaustiva del título de propiedad para asegurarse de que el vendedor tiene la titularidad clara de la propiedad y de que no hay embargos pendientes ni disputas. Esto ayuda a evitar cualquier complicación legal que pudiera derivarse de una titularidad poco clara.

• Revisión de los registros de la propiedad: Revise los registros de la propiedad, incluida la escritura, el informe de titularidad y cualquier hipoteca o gravamen pendientes. De este modo se obtiene un conocimiento exhaustivo de la situación jurídica y financiera de la propiedad.

• Problemas medioambientales: Compruebe si existen problemas medioambientales, como polígonos industriales cercanos, zonas inundables u otros peligros potenciales. Esto garantiza que la propiedad es segura y adecuada para el uso previsto.

Una vez completada la diligencia debida, llega el momento de cerrar el trato. Esto implica:

• Firma del contrato de compraventa: Firme el contrato de compraventa, en el que se establecen las condiciones de la venta, incluido el precio, la fecha de cierre y las posibles contingencias. Esto vincula legalmente a ambas partes a los términos acordados.

• Finalizar la financiación: Finalice sus acuerdos de financiación, incluida la obtención de una hipoteca y la realización de los trámites necesarios. Asegúrese de que todos los aspectos financieros están en orden antes de proceder al cierre.

• Cierre: Asista a la reunión de cierre, donde la propiedad se transfiere a su propiedad, y complete cualquier papeleo restante. Este es el paso final en el proceso de compra, donde usted se convierte oficialmente en el dueño de la propiedad.

13. ¿Cuáles son los requisitos en materia de seguros y servicios públicos?

Como comprador extranjero, es esencial tener en cuenta la inversión extranjera en bienes inmuebles en EE.UU., los seguros, los servicios públicos y la planificación patrimonial a la hora de adquirir una propiedad en el país.

• Seguros: Obtenga un seguro para proteger su propiedad contra daños, pérdidas o responsabilidad civil. Puede incluir un seguro de vivienda, un seguro de título de propiedad y un seguro de responsabilidad civil. Estas pólizas proporcionan protección financiera y tranquilidad en caso de imprevistos.

• Servicios públicos: Ponga a su nombre los servicios públicos, incluidos los de electricidad, gas, agua e internet. Asegúrate de que todos los servicios necesarios estén activados y transferidos a tu nombre para evitar interrupciones.

Recibimos muchas preguntas sobre el sector inmobiliario de Nueva York. ¿Le interesa que respondamos a sus preguntas? Las tratamos en 'Respuestas a las preguntas más frecuentes de extranjeros interesados en comprar y vender propiedades inmobiliarias en Nueva York':

¡ME INTERESA!

14. ¿Qué pasa con la planificación patrimonial y los impuestos?

• Planificación patrimonial: Como he mencionado anteriormente, la estructuración de la operación es muy importante para la planificación del patrimonio. Esto asegurará que su propiedad se distribuye de acuerdo a sus deseos en caso de su fallecimiento, así como limitar la tributación de la transacción. Esto puede incluir la creación de un testamento, el establecimiento de un fideicomiso, la creación de un poder notarial o la creación de una LLC y una sociedad extranjera. Una planificación patrimonial adecuada ayuda a gestionar sus bienes y proporciona instrucciones claras para su distribución.

Agentes inmobiliarios y abogados con experiencia pueden guiarle a través de estos procesos y garantizar una transacción sin problemas.

Implicaciones fiscales: Como comprador extranjero, es esencial comprender las implicaciones fiscales de poseer una propiedad en Estados Unidos. Esto puede incluir:

• Impuesto sobre plusvalías: Pagar el impuesto sobre las plusvalías por los beneficios obtenidos de la venta del inmueble. Conocer los tipos y la normativa puede ayudarte a planificar tu estrategia de inversión.

• Impuesto sobre la renta: Pagar el impuesto sobre la renta por cualquier ingreso de alquiler generado por la propiedad. Declarar correctamente los ingresos y gastos de alquiler es crucial para cumplir la legislación fiscal estadounidense.

• Impuesto sobre bienes inmuebles: Pago de impuestos sobre el valor de la propiedad. Estos impuestos suelen calcularse anualmente y varían según el lugar.

Consulte con un profesional fiscal para asegurarse de que comprende sus obligaciones fiscales y las posibles implicaciones fiscales.

Propiedad extranjera: Como comprador extranjero, es esencial conocer las normas y reglamentos que rigen la propiedad extranjera de bienes inmuebles en Estados Unidos. Esto puede incluir:

• FIRPTA: Comprensión de la Ley del Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles (FIRPTA) y sus implicaciones para los compradores extranjeros. La FIRPTA obliga a los vendedores extranjeros a pagar una retención fiscal por la venta de bienes inmuebles en Estados Unidos.

• Convenios fiscales: Comprender cualquier tratado fiscal entre EE.UU. y su país de origen que pueda afectar a sus obligaciones fiscales. Estos tratados pueden ofrecer ventajas como tipos impositivos reducidos o exenciones.

Consulte con un abogado inmobiliario o un profesional fiscal para asegurarse de que comprende las normas y reglamentos que rigen la propiedad extranjera de bienes inmuebles en EE.UU. Esto le ayudará a navegar por las complejidades del mercado inmobiliario estadounidense y a tomar decisiones con conocimiento de causa. Esto le ayudará a navegar por las complejidades del mercado inmobiliario estadounidense y a tomar decisiones con conocimiento de causa.

15. Conclusión: Comprar con éxito una propiedad en EE.UU. como comprador extranjero

Comprar una propiedad en EE.UU. como comprador extranjero puede ser un proceso complejo y difícil, pero con la orientación y el asesoramiento adecuados, también puede ser una experiencia satisfactoria y gratificante. Los compradores extranjeros pueden alcanzar su objetivo de poseer una propiedad en EE.UU. si comprenden las condiciones y los requisitos necesarios, sortean las complejidades de la propiedad extranjera, obtienen financiación y trabajan con un agente inmobiliario con experiencia. Tanto si es usted un inversor extranjero que busca diversificar su cartera como un comprador extranjero que desea adquirir una vivienda de vacaciones, el mercado inmobiliario estadounidense ofrece una amplia gama de oportunidades. Con los conocimientos y la orientación adecuados, podrá navegar con éxito por el proceso y alcanzar sus objetivos.