Normas tributarias para extranjeros que compran propiedades en los Estados Unidos

La compra de una propiedad residencial en otro país puede ser intimidante, pero con el socio agente adecuado, los ciudadanos extranjeros que compran una propiedad en los Estados Unidos tienen poco de qué preocuparse. Los ciudadanos extranjeros pueden comprar legalmente propiedades residenciales en los Estados Unidos, pero tendrán que seguir ciertas normas fiscales tanto en los Estados Unidos como posiblemente en sus países de origen. El hecho de que un comprador sea no residente no significa automáticamente que deba pagar impuestos adicionales. Algunos de estos impuestos podrían incluso ser pagados por un ciudadano estadounidense, también, bajo ciertas circunstancias.

Aquí se explica cómo comprar una propiedad en Estados Unidos como extranjero, para casas en Manhattan y Miami.

1. ¿Puede un ciudadano extranjero adquirir bienes inmuebles en Estados Unidos?

Sí, un ciudadano extranjero puede comprar una propiedad en Estados Unidos. Las cooperativas (co-ops) pueden ser muy difíciles de comprar para los extranjeros y no son el mejor tipo de propiedad para un ciudadano no estadounidense, ya que las cooperativas suelen tener muchas restricciones, incluido el subarrendamiento. Por lo tanto, a la mayoría de los extranjeros les resulta más fácil comprar un condominio (condo). 

Los consejos de administración de las cooperativas entrevistan a todos los compradores, independientemente de su nacionalidad, y pueden legalmente aceptar o rechazar a un comprador sin ninguna razón. Este proceso de entrevista requiere una larga revisión de la información personal y financiera del comprador, y los consejos de administración de las cooperativas no suelen atender a los propietarios que no viven principalmente en el inmueble. 

Sin embargo, los condominios suelen tener un proceso de revisión mucho más sencillo, en el que la junta directiva del condominio renuncia a lo que se denomina "derecho de tanteo", que les da el privilegio de adquirir apartamentos antes que los compradores externos. Los condominios también permiten compradores de viviendas subarrendar sus propiedades y realizar la compra utilizando un fideicomiso, una LLC nacional o incluso una corporación extranjera. 

Cada una de estas estructuras empresariales puede ayudar a dar a los compradores una protección adicional contra la responsabilidad, y también concede ventajas fiscales a los compradores extranjeros.

Más información sobre el Diferencia entre condominio y cooperativa.

 2. ¿Qué es la "FIRPTA"?

La FIRPTA es una ley que crea normas especiales en materia de impuestos cuando un propietario extranjero o ciertos tipos de agentes legales venden una propiedad. Se trata de un impuesto de retención que todos los vendedores extranjeros de propiedades deben pagar para asegurarse de que no tienen obligaciones pendientes con el IRS.

Cuando un extranjero adquiere una propiedad en EE.UU., los representantes del comprador son responsables de retener entre el 10% y el 15% del producto de la venta y de presentar dichas cantidades al IRS. Se trata sólo de una retención y no de un impuesto adicional. La cantidad retenida se devuelve cuando se comprueba que los impuestos sobre la propiedad están al día.

 3. ¿Qué impuestos pagan los compradores extranjeros cuando quieren comprar un apartamento en Manhattan?

Todo comprador de una vivienda que utilice financiación para su compra en el Estado de Nueva York debe prever el "impuesto de registro de la hipoteca", cuyo tipo varía en función del valor de su nueva vivienda. El prestamista siempre pagará el 0,25% de este impuesto. Para las transacciones inferiores a 500.000 dólares, el impuesto es del 2,05% (con un 1,8% pagado por el comprador), y para el resto de transacciones, el tipo es del 2,175% (con un 1,925% pagado por el comprador).

• Para compras de más de 1.000.000 de dólares, hay un "impuesto de mansión" del 1% que sube al 4% para propiedades con un precio de 25 millones de dólares o más.
• En el caso de ciertas propiedades -algunos tipos de nuevas urbanizaciones-, los promotores del inmueble pueden exigir al comprador el pago de los "impuestos de transferencia", que se cobran tanto a nivel municipal como estatal. La ciudad de Nueva York cobra un impuesto de transferencia del 1% para las ventas inferiores a 500.000 dólares, y del 1,425% para las que superan ese umbral. El impuesto de transferencia del Estado de Nueva York es un 0,4% fijo para todas las ventas.

4. ¿Qué pasa con los extranjeros que venden inmuebles en NYC?

• Todo el dinero obtenido por el alquiler de una propiedad en EE.UU. estará sujeto a los impuestos de EE.UU., y también posiblemente a los de su propio país, como ingresos sujetos al impuesto FIRPTA. 
• A nivel federal, el impuesto sobre las ganancias de capital asciende al 21% de la ganancia neta de capital. 
• La ciudad de Nueva York cobra un impuesto sobre las ganancias de capital a los vendedores no residentes del 8,82%.
• Si está recibiendo ingresos por alquiler de su propiedad en Miami, es posible que tenga que registrarse como distribuidor de impuestos sobre las ventas con el Departamento de Ingresos de Florida
• Los agentes inmobiliarios deben poner en contacto a los compradores extranjeros con un abogado u otro experto para que todo quede claro antes de realizar la compra

5. ¿Están los propietarios extranjeros de bienes estadounidenses obligados a pagar el impuesto sobre el patrimonio?

Un "impuesto sobre el patrimonio", o impuesto que debe pagarse sobre el valor de la herencia de alguien cuando ha fallecido, es común en muchas naciones. Si los ciudadanos extranjeros poseen propiedades en Estados Unidos en el momento de su muerte, estarán sujetos a este impuesto.

• En el Estado de Nueva York, el tipo máximo del impuesto sobre el patrimonio es del 16%. 
• A nivel federal, Estados Unidos cobra hasta un 46%.
• La planificación previa puede ayudar a los ciudadanos extranjeros a aprovechar los tratados fiscales de EE.UU. o a crear empresas extranjeras o sociedades de responsabilidad limitada para evitar o protegerse de este impuesto.
  
  

6. ¿Qué ventajas o desventajas tiene la compra de una propiedad como persona física en lugar de como sociedad o LLC?

Comprar como individuo

• Ventajas: Las personas físicas pagan impuestos sobre las ganancias de capital a un tipo máximo ligeramente superior (23,8%) que las entidades corporativas pagan sus impuestos federales (21%).
• Desventajas: menos privacidad y mayor responsabilidad en caso de demandas.

Comprar como una LLC o una corporación extranjera

• Ventajas: Mayor privacidad y protección contra demandas. Si la LLC tiene un comprador extranjero como único miembro, paga un impuesto sobre las ganancias de capital del 23,8% frente al tipo de las empresas del 21%. Si se compra como entidad extranjera, el comprador evita el impuesto sobre el patrimonio al fallecer
• Desventajas: Mayor impuesto sobre las plusvalías. Si el comprador es una LLC como persona física, el comprador es responsable del impuesto sobre el patrimonio. Si la LLC es una entidad extranjera, pagan el impuesto sobre las ganancias de capital tan alto como el 21%.

7. ¿Cómo afectará el convenio fiscal de mi país de origen a mis obligaciones fiscales?

Estados Unidos tiene muchos tratados fiscales con otros países que determinan los tipos impositivos y las exenciones. Algunos extranjeros pueden solicitar exenciones del impuesto sobre el patrimonio de hasta 11,2 millones de dólares. Otros tratados no cubren el impuesto sobre el patrimonio en absoluto, limitando la exención del impuesto sobre el patrimonio de un comprador extranjero a 60.000 dólares.

Visite el Sitio web del IRS para ver los detalles del tratado de su país.

8. ¿Qué es el intercambio I.R.C. 1031 y pueden utilizarlo los compradores extranjeros?

Cuando un inversor vende una propiedad de inversión, puede aplazar todos sus impuestos sobre las ganancias de capital si decide invertir el 100% de la ganancia neta de la venta en la compra de una nueva propiedad de inversión en los Estados Unidos. Esto se llama "Transacción 1031"y es algo que un comprador extranjero puede utilizar para evitar los impuestos sobre las plusvalías, así como la retención de la FIRPTA (véase más arriba). Tenga en cuenta que si un vendedor extranjero opta por utilizar este intercambio, debe identificar su nueva propiedad de inversión dentro de los 45 días de la venta, y debe cerrar esa propiedad dentro de los 180 días.

Para obtener más información sobre cuestiones jurídicas y fiscales, consulte estos recursos:

• Datos rápidos del comprador extranjero

• Cómo invertir en bienes raíces en Manhattan