Cómo se puede reducir o diferir el impuesto sobre la plusvalía de los bienes inmuebles cuando se vende la propiedad

Anthony Guerriero...1/2/19 2:31 PM...

¿Por qué darle al gobierno más de lo que le corresponde cuando vende su casa principal o su propiedad de inversión? Hay más de una manera de diferir, y reducir, el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) cuando se vende una propiedad. Aunque se necesita planificar y seguir estrictas normas gubernamentales, si las circunstancias lo permiten, definitivamente funcionan.

Cuando un cliente vende su propiedad, el objetivo principal es maximizar los beneficios de la apreciación del precio. Uno de los mayores costos que todos los vendedores de propiedades enfrentan es el CGT, que es un impuesto que pueden deber en la apreciación de la propiedad en el momento de la venta. Los astutos dueños de propiedades planean con anticipación, siempre que sea posible, para minimizar o diferir cualquier responsabilidad de la CGT.

La responsabilidad fiscal depende, en muchos sentidos, de las circunstancias específicas del vendedor. Por ejemplo, la propiedad puede ser:

  • Una residencia primaria

  • Una casa secundaria o de vacaciones, o un pied-à-terre

  • Una propiedad de inversión


La propiedad puede ser propiedad de:

  • Un individuo

  • Una pareja de casados

  • Una corporación u otra entidad comercial

La obligación de pagar el impuesto sobre las ganancias de capital depende, de muchas maneras, de detalles como estos. El otro específico es el tiempo. El tiempo que alguien posee una propiedad también afecta la responsabilidad de la CGT. En este artículo discutiremos los detalles y las opciones en general. Todo el que quiera consejos específicos sobre sus propias circunstancias, debería consultar a su contador de impuestos en los Estados Unidos. Y, si eres extranjero, deberías consultar a un contador fiscal de tu país de origen que entienda las implicaciones de los tratados fiscales, si los hay.

 

¿Qué es el impuesto sobre la ganancia de capital?

El impuesto sobre la plusvalía es un impuesto que el IRS aplica a los beneficios obtenidos cuando, en este contexto, se venden bienes inmuebles en propiedad. Si la venta resulta en una pérdida o un punto de equilibrio, entonces no se debe pagar ningún impuesto. Sin embargo, en la mayoría de los casos habrá ganancias de capital, ya que los precios de las propiedades tienden a aumentar con el tiempo con la inflación.

 

¿Cómo se calcula la "ganancia" y cómo se puede reducir?

El beneficio, o la ganancia neta de capital, se calcula restando el costo de la propiedad del producto neto de la venta. La base de costos es el precio de costo pagado para comprar la propiedad, más los costos de cierre incurridos para completar la compra, más el costo de cualquier mejora de capital permanente hecha a la propiedad durante la propiedad menos la recuperación de la depreciación (que no entraremos aquí).

El reemplazo de los aparatos no es una mejora permanente, por lo que no se puede utilizar para aumentar la base de costos y reducir la ganancia. Sin embargo, el reequipamiento de la cocina con nuevos armarios y encimeras se considera una mejora permanente y aumenta la base de costos de la propiedad (compensaría la ganancia de capital y el impuesto resultante). El costo de repintar la misma cocina se considera mantenimiento no es una mejora de capital. Los propietarios deben guardar todos los recibos relacionados con las mejoras de capital para demostrar su base de costos en caso de que el IRS necesite confirmación.

Los costos de cierre de la venta de la propiedad reducen la ganancia de capital. Elementos como las comisiones de los corredores, los impuestos de transferencia de la ciudad, y otros costos directos asociados con la venta pueden ser utilizados para reducir la cifra de ganancia y así reducir la CGT debida.

 

¿Cómo puede el tiempo afectar al impuesto sobre la plusvalía de los bienes inmuebles?

Las propiedades vendidas después de menos de un año dan lugar a ganancias de capital a corto plazo, que el IRS considera como ingresos ordinarios. A menudo, el impuesto sobre la renta normal sobre la ganancia será mucho más alto que las tasas de impuestos sobre ganancias de capital a largo plazo, dependiendo de cuál de los rangos de impuestos sobre la renta se caiga. Por lo tanto, es mejor ser dueño de la propiedad por más de un año. Si la propiedad se vende por una razón inesperada y aprobada por el IRS, entonces la responsabilidad fiscal puede ser exonerada o reducida. Las razones incluyen el divorcio o la separación, una enfermedad grave, la pérdida del trabajo o el sufrimiento de un desastre natural, por ejemplo.

 

La razón de la propiedad afecta al impuesto sobre las ganancias de capital

Una residencia primaria vendida con fines de lucro estará sujeta a una CGT limitada. Una sola persona puede reducir la responsabilidad de la ganancia imponible en 250.000 dólares antes de que se calcule el CGT. Una pareja casada puede reducir la ganancia imponible en 500.000 dólares. El Impuesto sobre Ganancias de Capital puede, por lo tanto, reducirse al casarse.

Si está planeando vender su casa y se trata de una segunda casa o una casa de vacaciones, algunos planes anticipados pueden pagar dividendos. El IRS considera que una casa es una residencia principal si ha sido ocupada como tal durante un mínimo de dos años en el período de cinco años anterior. El establecimiento de una nueva dirección primaria para el correo, el registro de votantes, la licencia de conducir, etc., dos años antes de vender la propiedad puede reducir sustancialmente la responsabilidad de la CGT.

Cambiar cada propiedad de inversión o el estatus de la segunda casa al de residencia primaria antes de venderla diferirá continuamente hasta $500,000 de responsabilidad de la CGT. El IRS no limita el número de veces que una residencia personal puede ser utilizada para beneficiarse de la reducción de impuestos. Esta cantidad de planificación puede no ser posible, por lo que un inversor debe buscar la siguiente ruta para el aplazamiento de la CGT.

 

¿Qué pasa con las propiedades de inversión?

Vender una propiedad de inversión para obtener un beneficio atraerá a la CGT. Afortunadamente, el gobierno introdujo un programa para que un inversor pueda aplazar la CGT por un período de tiempo ilimitado. Se deben seguir reglas específicas, pero es otro ejemplo de cómo los EE.UU. apoyan la propiedad de los inversores nacionales y extranjeros.

 

Guía de Inversión en Bienes Raíces 

 

El 1031 Exchange Rules - Impuesto diferido de cambio

Un Intercambio 1031 (también llamado Intercambio Starker, Intercambio Like-Kind o Intercambio de Impuestos Diferidos 1031) permite a los inversores diferir todos los CGT siempre que reinviertan el producto de la venta en otra propiedad aprobada. Las reglas son estrictas y deben ser seguidas con precisión, pero también tienen amplios parámetros que hacen que el aplazamiento sea más fácil de lo que sería. A continuación se dan algunos consejos para evitar el pago de impuestos al vender una casa.

 

1031 Proceso de intercambio

Cuando se vende una propiedad de inversión, y todos los beneficios se utilizan para comprar otra propiedad de inversión, la responsabilidad de la CGT se transfiere a la siguiente propiedad. Cuando esa propiedad se vende y se compra otra, la responsabilidad de la CGT se transfiere de nuevo. Esto puede continuar para siempre. En algún momento, si se vende una propiedad de inversión, y se liquidan las ganancias, la ganancia por la venta de esa propiedad, por sí sola, atraerá a la CGT que debe ser pagada.

El IRS requiere que, para que se aplique el aplazamiento de la responsabilidad fiscal, la próxima compra debe ser "similar". Esto significa que si se venden bienes raíces de inversión, entonces se deben comprar más bienes raíces de inversión. Un condominio de lujo en Manhattan puede ser vendido y más de una propiedad de bajo costo en Miami puede ser comprada.

Lo que importa es que todas las 1031 propiedades de Exchange son para inversión y todos los ingresos de la venta se utilizan para comprar la nueva propiedad "similar". Esto significa que, por ejemplo, un pedazo muy caro de tierra cruda en Nevada comprado para el desarrollo pero que nunca fue desarrollado podría ser "intercambiado" por una casa en Manhattan más un condominio en Miami Beach. Una pieza de propiedad inmobiliaria de inversión por otra pieza (o piezas) de propiedad inmobiliaria de inversión o de igual o mayor valor.

El impuesto sobre las ganancias de capital en los bienes raíces

¿Por qué se llama Intercambio?

La venta y la compra debe ser realizada por un intermediario aprobado y calificado o QI. El QI retiene el producto de la venta y lo pasa al vendedor o vendedores de la propiedad o propiedades de reemplazo, sin que el vendedor original lo toque. Así que legalmente, la compraventa se considera "un intercambio". La idea fue introducida por el congresista Stalker, y las reglas están en la Sección 1031 del Código del IRS, de ahí los dos nombres.

 

 Vender su casa

 

¿Qué reglas debe seguir un vendedor para aplazar la CGT?

  • Todas las propiedades deben estar en los Estados Unidos.

  • Todas las propiedades deben ser "similares", por lo que los bienes inmuebles no pueden ser "intercambiados" por acciones y bonos o dinero en efectivo, por ejemplo.

  • El inmueble de intercambio comprado (recién adquirido) 1031 debe tener un valor igual o superior al del inmueble vendido (cedido).

  • La propiedad cedida debe haber sido utilizada para la inversión, no para ningún otro propósito, y la propiedad adquirida también debe ser destinada a fines de inversión. (es decir, 1031 exchange nyc propiedad de inversión residencial por 1031 exchange florida propiedad comercial).

  • Los límites de tiempo, establecidos por el IRS, deben ser respetados. La venta y la compra no tienen que ser simultáneas. Es por eso que un QI se encarga de todo. El QI completa la venta y se queda con todas las ganancias. El vendedor tiene 45 días para encontrar una propiedad (o propiedades) de reemplazo y la compra de los reemplazos debe ser completada dentro de los 180 días de la venta anterior. El agente de calidad retendrá los ingresos de la venta, cerrará la compra y transferirá los fondos sin que el propietario original tenga acceso a ellos.

  • El vendedor puede elaborar una lista corta aprobada de posibles propiedades de adquisición para los registros del informante, y luego permitir que su agente inmobiliario negocie la compra para que el informante pueda cerrar la(s) transacción(es).

  • Es aceptable hacer un "intercambio inverso", lo que significa que el inversor encuentra y cierra la propiedad adquirida antes de cerrar la venta de la propiedad cedida. El QI explicará cómo funciona eso, pero lo que importa es que el inversor podrá aplazar el CGT cuando se cierre la transacción de la propiedad cedida.

  • El Acuerdo de Intercambio el QI redactado debe confirmar que todos los pasos requeridos por el IRS han sido completados correctamente y son parte del plan general de Aplazamiento de Impuestos 1031.

  • Si el vendedor (cedente) financia la compra (adquisición), el préstamo debe ser "apropiado". No debe ser lo suficientemente grande como para proporcionar un superávit de efectivo al vendedor, de lo contrario se anula el intercambio, y la CGT se vence.

  • El QI (a veces llamado acomodador) debe estar en el negocio a tiempo completo como intermediario. El QI no debe tener ninguna relación financiera con el vendedor, por lo que el QI no puede ser el agente inmobiliario del vendedor, el contador público o el abogado habitual, por ejemplo.


Eso es todo. La CGT puede ser minimizada y aplazada conociendo y siguiendo las reglas.

Una nota final sobre "Boot"

1031 Los intercambios tienen su propia jerga: renunciar, adquirir, intermediar, etc. Otra pieza de la jerga que los inversores escuchan es la palabra "bota". Esto generalmente se refiere a cualquier dinero recibido directamente de la venta de la propiedad. Significa dinero en efectivo que no pasó por el control de calidad. Tan pronto como se recibe físicamente el dinero en la venta, ese dinero es imponible. Por lo tanto, es mejor rodearse de asesores, como nosotros, que conocen todas las reglas muy estrictas de los intercambios 1031. 

Programe un tiempo para charlar con nuestro corredor de bienes raíces de Manhattan Anthony Guerriero que se especializa en impuestos de bienes raíces de la ciudad de Nueva York.

 

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