Se venden adosados en la ciudad de Nueva York

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta comprar una casa en la ciudad de Nueva York?

Una casa adosada en venta en Manhattan es una opción cara, se mire por donde se mire. La oferta de casas adosadas en Nueva York es limitada, así que hay que pagar por el lujo. 

Según el informe Douglas Elliman Townhouse, en julio de 2022, el precio medio de venta de una casa adosada en Manhattan se situaba en 7 millones de dólares o 1.500 dólares por pie cuadrado. A continuación desglosamos los precios por regiones de la ciudad.

El precio medio de las casas adosadas en venta en Nueva York en el centro de Manhattan fue de 9,2 millones de dólares o 2.000 dólares por pie cuadrado, con una anchura media de 21,4 pies y un tamaño medio de 4.674 pies cuadrados. 

• El precio medio de una casa adosada en el lado este fue de 10,1 millones de dólares, es decir, 1.758 dólares por pie cuadrado, y la anchura media fue de 6,1 metros. Las casas adosadas del lado este son aproximadamente 1.000 pies más grandes, de ahí la diferencia de precio. 
• En el UES, las casas adosadas situadas a una o dos manzanas de Central Park pueden costar 20 millones de dólares o más. 
• El precio medio de una casa adosada en el West Side fue de 6,07 millones de dólares, o 1.139 dólares por pie cuadrado. El tamaño medio fue de 5.439 pies cuadrados y estas casas adosadas tenían una media de 19,1 pies. 
• El norte de Manhattan desvirtúa bastante la media total de Manhattan, ya que el precio medio de venta fue mucho más bajo, 2,2 millones de dólares o 628 dólares por pie cuadrado. Estas fueron las casas adosadas más delgadas y más pequeñas, con 18 pies y 3.500 pies cuadrados respectivamente.
• En el segmento de lujo (el 10% más alto de las ventas de casas adosadas), los precios promediaron 21,3 millones de dólares o 2.710 dólares por pie cuadrado y fueron enormes con 8.115 pies cuadrados. Estas casas fueron las más anchas, con un promedio de 25,9 pies de ancho. El precio de entrada para el segmento de lujo fue de 12,25 millones de dólares. 

¿Cuál es el tamaño medio de una casa adosada en Manhattan?

La anchura media de una casa adosada en Nueva York es de 18 a 20 pies: cuanto más ancha sea la casa, más valiosa será. Todo lo que sea más estrecho se considera difícil de vender. Las casas adosadas más anchas de 25 pies se consideran "propiedades trofeo", o mansiones, y es probable que estén en el segmento de lujo cuando se analizan las casas adosadas. 

La mayoría de las casas adosadas tienen más de 3.000 pies cuadrados, con algunas casas de lujo de hasta 10.000 pies cuadrados. El tamaño medio, sin embargo, es de aproximadamente 4.500 pies cuadrados. 

¿Cuáles son los pros y los contras de comprar una casa adosada en Nueva York?

Pros:

• Ser propietario de una casa adosada es lo más parecido a tener una casa propia en Nueva York.
• La mayoría de las casas adosadas tienen patios traseros que permiten el entretenimiento, la jardinería, la barbacoa, etc. 
• En una casa adosada, no hay vecinos de arriba ni de abajo cuando se trata de una casa unifamiliar. 
• No hay junta, por lo que no se requiere una entrevista o aprobación de la junta.
• No hay gastos comunes ni cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA)
• Alto nivel de privacidad
• Permite a los residentes disponer de espacios vitales muy amplios, ya que algunas casas adosadas pueden tener 9.000 pies cuadrados. 
• Es mucho más fácil tener un perro cuando se vive en una casa adosada, donde pueden salir a pasear por el propio patio trasero que confinados en un gallinero o condominio. 
• Los inversores inmobiliarios pueden alquilar unidades del edificio y utilizar ese flujo de caja para pagar su hipoteca u otros gastos, incluso viviendo en uno de los apartamentos. 
• Dado que Nueva York carece de espacios verdes en toda la ciudad, a los compradores de casas adosadas les encanta la idea de poder tener su propio espacio verde en el patio trasero.  

Contras:

• Potencialmente muy caro si la casa adosada necesita reparaciones importantes, ya que los costes no se pueden compartir entre otros propietarios. El propietario es responsable de cada parte de la casa. 
• No hay servicios como gimnasio, conserje, portero 24 horas. 
• Las casas adosadas pueden parecer estrechas en su interior, especialmente si tienen menos de 6 metros de ancho. 
• Muchas escaleras, aunque la tecnología actual permite instalar fácilmente un ascensor.
• Si uno decide alquilar la propiedad, se convertirá en propietario y eso puede ser problemático para algunos propietarios
• Muchos propietarios tendrán que contratar a un administrador de fincas para que se encargue de la propiedad, de lo contrario, pueden acabar arrepintiéndose de su compra. Un buen gestor de la propiedad puede aliviar el estrés de poseer una casa de 5.000 pies cuadrados en medio de la ciudad más cara del mundo. 
• Si uno adquiere una casa adosada con inquilinos, esto puede ser un verdadero problema. En NYC, los inquilinos de renta controlada son imposibles de sacar de una propiedad. Los inquilinos de renta estabilizada tampoco pueden ser removidos, pero al menos podrían irse antes que un inquilino de renta controlada. 
• De acuerdo con las directrices de la ciudad de Nueva York, el propietario de la casa es responsable del mantenimiento de la acera frente a la propiedad, lo que también puede añadirse al coste de mantenimiento. 

¿Cuál es la diferencia entre las casas de piedra rojiza y las casas de pueblo?

Una brownstone se distingue por el color de su fachada, que es una arenisca de color marrón rojizo. La mayoría de las brownstones de Nueva York se encuentran en Upper West Side, Harlem y Brooklyn. Un edificio que utiliza un material distinto de la piedra arenisca, como el mármol, la piedra caliza o el ladrillo, se denomina townhouse o row house.

Los brownstones y las casas adosadas son casas urbanas de varios pisos, adosadas o independientes. Se construyen cerca de la calle y tienen un tamaño similar al de las propiedades circundantes. 

¿Cuánto cuesta reformar una casa de piedra rojiza en Nueva York?

Ser propietario de una casa de piedra rojiza en Manhattan es un privilegio, pero renovar una es un proyecto ambicioso. Son inversiones versátiles, pero a menudo tienen más de un siglo de antigüedad y necesitarán actualizaciones.

El coste de la vida en Nueva York es muy elevado, por lo que el coste de las reformas también lo será. Para renovar un edificio de piedra rojiza o una casa adosada, hay que gastar al menos 400 dólares por metro cuadrado.  

En el segmento de lujo, hemos visto que los costes de renovación llegan a los 1.000 dólares por pie cuadrado. A menudo, los brownstones se diferencian de otras viviendas de Nueva York por su tamaño: una media de 3.200 pies cuadrados. Esto puede suponer un gasto millonario en una reforma. 

¿Me beneficiará utilizar un agente inmobiliario para comprar una casa adosada en Nueva York?

Un comprador de una casa adosada debería contratar a su propio agente cuando compre una casa adosada. Si se va a mudar a Nueva York y quiere invertir en bienes inmuebles, debería hablar con un agente que conozca el mercado, las tasas de capitalización del mercado y los barrios. 

El mercado inmobiliario de Manhattan es competitivo y complejo. Para los compradores, especialmente los de casas adosadas, este proceso puede ser extremadamente estresante. Las limitaciones financieras pueden presentar aún más obstáculos. 

Un comprador y un vendedor de una casa adosada tienen dos objetivos totalmente diferentes, ya que el vendedor quiere maximizar el precio que obtendrá por su casa adosada y un comprador quiere minimizar el precio que pagará por una casa adosada. Estos objetivos son totalmente opuestos y la razón por la que un comprador nunca debe dirigirse directamente al propietario o a su representante (su agente). 

Asegúrese de recurrir a un agente de compras experimentado que tenga en cuenta sus intereses. Acudir directamente al agente del vendedor es intrínsecamente arriesgado e ilegal en muchos estados. Un agente de compras puede suponer una gran diferencia a la hora de comprar una casa, ya que obtendrá una representación objetiva. Un buen agente del comprador siempre incluirá la experiencia de un inspector de viviendas experimentado, así como de un abogado inmobiliario experimentado de la ciudad de Nueva York (con experiencia en la compra y venta de casas adosadas), ya que la compra de una casa adosada tendrá toda una serie de cuestiones diferentes a la compra de un condominio o cooperativa. 

Aunque uno no vea una casa adosada de Nueva York en venta en la MLS, es posible que aún esté en venta porque hay muchos listados de bolsillo en el mercado de casas adosadas. Un buen agente sabrá dónde buscar oportunidades fuera del mercado. 

¿Debo comprar una casa adosada con inquilinos?

En cualquier otra ciudad o estado, la respuesta sería probablemente afirmativa. Pero vivir en Nueva York complica la respuesta a esta pregunta. Pero, si usted es un inversor que busca comprar una propiedad de alquiler, tal vez una casa adosada en Nueva York no sea la mejor opción. 

Si compra una casa adosada con inquilinos de renta controlada o estabilizada, estos inquilinos suelen pagar menos que el valor actual del mercado. Comprar una casa adosada con un inquilino de renta controlada es quizás lo peor que un comprador de casas adosadas podría hacer, ya que están pagando significativamente por debajo del mercado y por lo general se quedan en el apartamento hasta la muerte. 

En la ciudad de Nueva York, hay nuevas leyes que hacen que tener una propiedad con ciertos tipos de inquilinos sea un gran problema para los inversores. Los inquilinos con alquileres controlados y estabilizados pagan por sus apartamentos precios inferiores a los del mercado. La ciudad y el estado regulan cuánto puede aumentar el alquiler un inversor cada año. 

Además, cuando se heredan inquilinos al comprar un edificio, no se sabe mucho sobre ellos, incluyendo su puntuación de crédito, nivel de activos, etc. Uno podría estar comprando un montón de problemas y no lo sabrá durante un tiempo hasta que pase el tiempo para ver si pagan el alquiler a tiempo. 

¿Cuáles son los barrios más populares de la ciudad de Nueva York para comprar una casa rodante?

Ningún barrio de Nueva York tendrá todo lo que desea, pero cada uno tiene algo único que ofrecer. Sin embargo, cuando se trata de casas unifamiliares, el Upper East Side, Upper West side y el West Village son los que tienen más casas adosadas en venta nyc. 

¿Cuál es la diferencia entre comprar una casa adosada unifamiliar y una multifamiliar?

Una casa adosada multifamiliar es una con 3 o más unidades. Comprar una casa adosada multifamiliar es como comprar una propiedad de inversión. En este caso, el comprador hereda todos los arrendamientos existentes en el edificio. Por lo tanto, el nuevo propietario no puede desalojar a nadie del edificio.  

La compra de una vivienda plurifamiliar utilizada por el comprador tiene muchas ventajas fiscales. En primer lugar, como el propietario es un inversor, puede deducir todos los gastos de mantenimiento, los intereses de la hipoteca, los gastos de seguro, los impuestos sobre la propiedad y la depreciación. Todo ello puede compensarse con los ingresos por alquiler, lo que permite al propietario tener una renta imponible negativa en los primeros años de propiedad. 

¿Cómo asegurarse de que no está comprando una casa adosada en Nueva York que tiene problemas? 

Al realizar la diligencia debida para la compra de una casa adosada, los agentes trabajan estrechamente con el inspector de viviendas y el abogado de la transacción para asegurarse de que el comprador sabe exactamente lo que está comprando. 

En primer lugar, la diligencia debida incluirá la lectura de los registros del Departamento de Edificios ("DOB") que muestran los permisos de construcción y las violaciones del código y la zonificación. Cualquier infracción o permiso de construcción abierto tendrá que ser resuelto por el vendedor antes del cierre. 

En segundo lugar, una inspección de la vivienda permitirá realizar un examen visual de la misma. Si uno va a obtener una hipoteca, el banco exigirá un inspector de viviendas.  

Un inspector de viviendas evaluará la construcción de la propiedad y emitirá un informe sobre cualquier deficiencia. Uno de los elementos más importantes a tener en cuenta en una inspección de la vivienda son los cambios en la misma que no aparecen en los registros del DOB. 

A menudo, para pellizcar, el propietario de una casa puede hacer trabajos sin trabajadores con licencia. Comparando lo que se ha examinado visualmente en el edificio con los registros del DOB, el inspector de viviendas puede identificar qué trabajos han sido aprobados y construidos por carpinteros, fontaneros y electricistas con licencia y cuáles no. El trabajo sin licencia es una gran bandera roja y probablemente acabará con un acuerdo a menos que pueda ser evaluado o compensado adecuadamente. 

Si el inspector de viviendas encuentra problemas, ¿qué pasará?

Si el inspector de la vivienda detecta deficiencias, el comprador pedirá al vendedor que haga las reparaciones antes del cierre. A veces el vendedor hará estas reparaciones, pero otras veces puede negarse a pagarlas. En Nueva York, la mayoría de los contratos se redactan "tal cual", por lo que es probable que el vendedor no arregle nada antes del cierre.  

En ese momento, el comprador debe evaluar si las reparaciones son fundamentales para la vivienda. Si es así, esto podría dar lugar a una nueva negociación del precio o a un crédito en el momento del cierre. 

Dado que un contrato no se cierra hasta que el vendedor y el comprador firman el contrato, puede haber algún tiempo para hacer esta evaluación incluso antes de firmar el contrato. Un contrato puede incluir un periodo de inspección, que permitiría al comprador salirse del contrato después de firmarlo. Sin embargo, esto no es muy común en la ciudad de Nueva York.