Venta de casas adosadas en Nueva York

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta comprar una casa adosada en Nueva York?

Una casa adosada en venta en Manhattan es una opción cara se mire por donde se mire. La oferta de casas adosadas en Nueva York es limitada, así que hay que pagar por el lujo. 

Según el informe Douglas Elliman Townhouse, en julio de 2022, el precio medio de venta de una casa adosada en Manhattan era de 7 millones de dólares o 1.500 dólares por pie cuadrado. A continuación desglosamos los precios por regiones de la ciudad.

El precio medio de las casas adosadas en venta en Nueva York en el centro de Manhattan fue de 9,2 millones de dólares o 2.000 dólares por pie cuadrado, con una anchura media de 21,4 pies y un tamaño medio de 4.674 pies cuadrados. 

• El precio medio de una casa adosada en la zona este era de 10,1 millones de dólares, es decir, 1.758 dólares por metro cuadrado, y la anchura media era de 6,1 metros. Las casas adosadas de East Side son aproximadamente 1.000 pies más grandes, de ahí la diferencia de precio. 
• En el UES, las casas adosadas situadas a una o dos manzanas de Central Park pueden costar 20 millones de dólares o más. 
• El precio medio de una casa adosada en el West Side fue de 6,07 millones de dólares, o 1.139 dólares por pie cuadrado. El tamaño medio fue de 5.439 pies cuadrados y estas casas tienen una media de 19,1 pies. 
• Norte de Manhattan sesga el promedio total de Manhattan hacia abajo un poco como el precio medio de venta fue mucho menor en $ 2.2M o $ 628 por pie cuadrado. Estas fueron las casas más delgadas y más pequeñas, de 18 pies y 3.500 pies cuadrados, respectivamente.
• En el segmento de lujo (el 10% de las ventas de casas adosadas), los precios alcanzaron una media de 21,3 millones de dólares o 2.710 dólares por pie cuadrado y fueron enormes, con 8.115 pies cuadrados. Estas casas eran las más anchas, con un promedio de 25,9 pies de ancho. El precio de entrada para el segmento de lujo fue de $ 12.25M. 

¿Cuál es el tamaño medio de una casa adosada en Manhattan?

La anchura media de una casa adosada en Nueva York oscila entre 6 y 7 metros: cuanto más ancha, más valiosa. Todo lo que sea más estrecho se considera difícil de vender. Las casas adosadas de más de 7 metros se consideran "propiedades trofeo", o mansiones, y probablemente pertenezcan al segmento de lujo cuando se analizan las casas adosadas. 

La mayoría de las casas adosadas tienen más de 3.000 pies cuadrados, y algunas de lujo llegan a los 10.000 pies cuadrados. El tamaño medio, sin embargo, es de aproximadamente 4.500 pies cuadrados. 

¿Cuáles son los pros y los contras de comprar una casa adosada en Nueva York?

Pros:

• Ser propietario de una casa adosada es muy parecido a tener una casa propia en Nueva York.
• La mayoría de las casas adosadas tienen patios traseros que permiten el entretenimiento, la jardinería, la barbacoa, etc. 
• En una casa adosada, no hay vecinos en el piso de arriba ni en el de abajo, cuando se trata de una casa unifamiliar. 
• No hay junta, por lo que no se requiere entrevista ni aprobación de la junta.
• Sin gastos comunes ni cuotas de HOA
• Alto nivel de privacidad
• Permite a los residentes disponer de espacios vitales muy amplios, ya que algunas casas adosadas pueden tener 9.000 pies cuadrados. 
• Es mucho más fácil tener un perro cuando se vive en una casa adosada, donde pueden salir a pasear por el patio trasero propio que confinados en un gallinero o en un condominio. 
• Los inversores inmobiliarios pueden alquilar unidades del edificio y utilizar ese flujo de caja para pagar su hipoteca u otros gastos, incluso viviendo en uno de los apartamentos. 
• Dado que Nueva York carece de zonas verdes en toda la ciudad, a los compradores de casas adosadas les encanta la idea de poder tener su propio espacio verde en el patio trasero.  

Contras:

• Puede resultar muy caro si la casa necesita reparaciones importantes, ya que los costes no pueden repartirse entre los demás propietarios. El propietario es responsable de cada parte de la casa. 
• No hay servicios como gimnasio, conserje, portero 24 horas. 
• Las casas adosadas pueden parecer estrechas por dentro, sobre todo si miden menos de 6 metros de ancho. 
• Muchas escaleras, aunque la tecnología actual permite instalar fácilmente un ascensor.
• Si uno decide alquilar la propiedad, se convertirá en propietario y eso puede ser problemático para algunos propietarios
• Muchos propietarios tendrán que contratar a un administrador de fincas para que cuide de la propiedad; de lo contrario, pueden acabar arrepintiéndose de su compra. Un buen administrador de fincas puede aliviar el estrés de poseer una casa de 5.000 pies cuadrados en medio de la ciudad más cara del mundo. 
• Si uno compra una casa adosada con inquilinos, esto puede ser un verdadero problema. En Nueva York, los inquilinos de alquiler controlado son imposibles de sacar de una propiedad. Los inquilinos con alquiler estabilizado tampoco pueden ser expulsados, pero al menos podrían irse antes que un inquilino con alquiler controlado. 
• De acuerdo con las directrices de la ciudad de Nueva York, el propietario de la casa adosada es responsable del mantenimiento de la acera frente a la propiedad, lo que también puede añadirse al coste de mantenimiento. 

¿Cuál es la diferencia entre brownstones y adosados?

Una brownstone se distingue por el color de su fachada, que es una arenisca de color marrón rojizo. La mayoría de las brownstones de Nueva York se encuentran en el Upper West Side, Harlem y Brooklyn. Los edificios en los que se utiliza un material distinto de la arenisca, como el mármol, la piedra caliza o el ladrillo, se denominan casas adosadas o en hilera.

Los brownstones y las casas adosadas son viviendas urbanas de varias plantas, adosadas o aisladas. Se construyen cerca de la calle y tienen un tamaño similar al de las propiedades circundantes. 

¿Cuánto cuesta reformar por completo un edificio de piedra rojiza de Nueva York?

Ser propietario de una casa de piedra rojiza en Manhattan es un privilegio, pero renovarla es un proyecto ambicioso. Son inversiones versátiles, pero a menudo tienen más de un siglo y necesitarán actualizaciones.

El coste de la vida en Nueva York es muy elevado, por lo que también lo será el de las reformas. Para reformar un edificio de piedra rojiza o una casa adosada, el coste mínimo es de 400 dólares por metro cuadrado.  

En el segmento de lujo, hemos visto costes de renovación de hasta 1.000 dólares por metro cuadrado. A menudo, los brownstones se diferencian del resto de viviendas de Nueva York por su tamaño: una media de 3.200 metros cuadrados. Esto puede suponer un gasto millonario en una reforma. 

¿Me beneficiará recurrir a un agente inmobiliario para comprar una casa adosada en Nueva York?

El comprador de una casa adosada debería contratar a su propio agente inmobiliario. Si se muda a Nueva York y quiere invertir en el sector inmobiliario, debería hablar con un agente que conozca el mercado, los índices de capitalización y los barrios. 

El mercado inmobiliario de Manhattan es competitivo y complejo. Para los compradores, especialmente los de viviendas adosadas, este proceso puede ser extremadamente estresante. Las limitaciones financieras pueden presentar aún más obstáculos. 

Un comprador y un vendedor de una casa adosada tienen dos objetivos totalmente diferentes, ya que el vendedor quiere maximizar el precio que obtendrá por su casa adosada y un comprador quiere minimizar el precio que pagará por una casa adosada. Estos objetivos son totalmente opuestos y la razón por la que un comprador nunca debe dirigirse directamente al propietario o a su representante (su agente). 

Asegúrese de recurrir a un agente de compradores experimentado que tenga en cuenta sus intereses. Acudir directamente al agente del vendedor es intrínsecamente arriesgado e ilegal en muchos estados. Un agente de compradores puede suponer una gran diferencia a la hora de comprar una vivienda, ya que le representará de forma objetiva. Un buen agente del comprador siempre incluirá la experiencia de un inspector de viviendas experimentado, así como un abogado inmobiliario experimentado de Nueva York (con experiencia en compras y ventas de casas adosadas), ya que la compra de una casa adosada tendrá toda una serie de cuestiones diferentes a la compra de un condominio o cooperativa. 

Aunque una casa adosada en Nueva York no aparezca en la MLS, es posible que aún esté en venta, ya que hay muchas propiedades en el mercado de casas adosadas. Un buen agente sabrá dónde buscar oportunidades fuera del mercado. 

¿Debería comprar una casa adosada con inquilinos?

En cualquier otra ciudad o estado, la respuesta sería probablemente sí. Pero, vivir en Nueva York complica la respuesta a esta pregunta. Pero, si usted es un inversor que busca comprar una propiedad para alquilar, quizás una casa adosada en Nueva York no sea la mejor opción. 

Si compra una casa adosada con inquilinos de alquiler controlado o estabilizado, estos inquilinos suelen pagar menos que el valor actual de mercado. Comprar una casa adosada con un inquilino de alquiler controlado es quizás la peor cosa que un comprador de casa adosada podría hacer, ya que están pagando significativamente por debajo del mercado y por lo general se quedan en el apartamento hasta la muerte. 

En la ciudad de Nueva York, hay nuevas leyes que hacen que tener propiedades con ciertos tipos de inquilinos sea un gran problema para los inversores. Los inquilinos con alquiler controlado y alquiler estabilizado pagan por sus pisos precios inferiores a los del mercado. La ciudad y el Estado regulan cuánto puede subir el alquiler un inversor cada año. 

Además, cuando se heredan inquilinos al comprar un edificio, no se sabe mucho sobre ellos, incluida su puntuación crediticia, nivel de activos, etc. Uno podría estar comprando un montón de problemas y no lo sabrá durante un tiempo hasta que pase el tiempo para ver si pagan el alquiler a tiempo. 

¿Cuáles son los barrios más populares de Nueva York para comprar una casa de piedra rojiza?

Ningún barrio de Nueva York tendrá todo lo que buscas, pero cada uno tiene algo único que ofrecer. Sin embargo, cuando se trata de casas unifamiliares, el Upper East Side, Upper West side y el West Village tienen la mayoría de casas adosadas en venta nyc. 

¿Cuál es la diferencia entre comprar una casa adosada unifamiliar y una casa adosada plurifamiliar?

Una casa adosada multifamiliar es una casa con 3 o más unidades. Comprar un adosado plurifamiliar es como comprar una inversión inmobiliaria. En este caso, el comprador hereda todos los contratos de arrendamiento existentes en el edificio. Por lo tanto, el nuevo propietario no puede desalojar a nadie del edificio.  

Hay muchas ventajas fiscales en la compra de una vivienda plurifamiliar que es utilizada por el comprador. En primer lugar, como el propietario es un inversor, puede deducir todos los gastos de mantenimiento, los intereses hipotecarios, los gastos de seguro, los impuestos sobre la propiedad y la depreciación. Todo ello puede compensarse con los ingresos por alquiler, lo que permite al propietario tener ingresos imponibles negativos en los primeros años de propiedad. 

¿Cómo asegurarse de que no está comprando una casa adosada en Nueva York que tiene problemas? 

Al realizar la diligencia debida para la compra de una casa adosada, los agentes trabajan en estrecha colaboración con el inspector de viviendas y el abogado de la transacción para asegurarse de que el comprador sabe exactamente lo que está comprando. 

En primer lugar, la diligencia debida incluirá la lectura de los registros del Departamento de Edificios ("DOB") que muestran los permisos de construcción y las infracciones del código y la zonificación. El vendedor deberá resolver cualquier infracción o permiso de construcción pendiente antes del cierre. 

En segundo lugar, una inspección de la vivienda permitirá realizar un examen visual de la misma. Si usted va a obtener una hipoteca, el banco exigirá un inspector de viviendas.  

Un inspector de viviendas evaluará la construcción de la propiedad y emitirá un informe sobre cualquier deficiencia. Uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta en una inspección de vivienda son los cambios en la vivienda que no aparecen en los registros del DOB. 

A menudo, para pellizcar centavos, un propietario puede hacer el trabajo sin trabajadores con licencia. Comparando lo que se ha examinado visualmente en el edificio con los registros del DOB, el inspector de viviendas puede identificar qué obras han sido aprobadas y construidas por carpinteros, fontaneros y electricistas con licencia y cuáles no. El trabajo sin licencia es una gran señal de alarma y probablemente echará por tierra un acuerdo a menos que pueda evaluarse o compensarse adecuadamente. 

Si el inspector de viviendas encuentra problemas, ¿qué ocurrirá?

Si el inspector de viviendas detecta deficiencias, el comprador pedirá al vendedor que haga las reparaciones antes del cierre. A veces el vendedor hará estas reparaciones, pero otras veces puede negarse a pagarlas. En Nueva York, la mayoría de los contratos se redactan "tal cual", por lo que es probable que el vendedor no arregle nada antes del cierre.  

En ese momento, el comprador debe valorar si las reparaciones son esenciales para la casa. En caso afirmativo, esto podría dar lugar a una nueva negociación del precio o a un crédito en el momento del cierre. 

Dado que un contrato no se formaliza hasta que el vendedor y el comprador lo firman, puede haber tiempo para hacer esta evaluación antes incluso de firmar el contrato. Un contrato puede incluir un periodo de inspección, que permitiría al comprador salirse del contrato después de firmarlo. Sin embargo, esto no es muy común en la ciudad de Nueva York.