Manhattan Townhouses for Sale

Preguntas frecuentes

How Much Do Manhattan Townhouses for Sale Cost?

A Manhattan townhouse for sale is an expensive option, especially for high-end buyers. New York City townhouses are in limited supply, so expect to pay for the luxury. Luxurious properties like the Lenox Hill limestone mansion, known for its original architectural details and prime location near Central Park, cater to high-end buyers seeking elegant urban living.

Según el informe Douglas Elliman Townhouse, en julio de 2022, el precio medio de venta de una casa adosada en Manhattan era de 7 millones de dólares o 1.500 dólares por pie cuadrado. A continuación desglosamos los precios por regiones de la ciudad.

El precio medio de las casas adosadas en venta en Nueva York en el centro de Manhattan fue de 9,2 millones de dólares o 2.000 dólares por pie cuadrado, con una anchura media de 21,4 pies y un tamaño medio de 4.674 pies cuadrados.

The average price for a townhouse on the East Side was $10.1M or $1,758 per square foot and the average width was 20.1 feet. East Side townhomes are approximately 1,000 feet larger, hence the difference in price. The Upper East Side is known for its prime real estate, especially those townhouses located within 1 to 2 blocks from Central Park, which can be $20 million and more.

The average price of a townhouse on the West Side was $6.07M, or $1,139 per square foot. The average size clocked in at 5,439 square feet and these townhomes averaged 19.1 feet.

Northern Manhattan skews the total Manhattan average down quite a bit as the average sales price was much lower at $2.2M or $628 per square foot. These were the thinnest and smallest townhomes, at 18 feet and 3,500 square feet respectively.

In the Luxury segment (top 10% of townhome sales), prices averaged $21.3M or $2,710 per square foot and were huge at 8,115 square feet. These homes were the widest, averaging 25.9 feet wide. The entry level price for the Luxury segment was $12.25M. Realty International Corp townhouse listings often highlight these high-end properties, emphasizing their competitive nature in the New York City market.

¿Cuál es el tamaño medio de una casa adosada en Manhattan?

The average width of a townhouse in NYC is 18 to 20 feet—the wider the townhouse, the more valuable it is. Townhouses wider than 25ft are considered luxury properties and are likely in the Luxury segment when analyzing townhomes. Anything narrower than this is considered hard to sell.

La mayoría de las casas adosadas tienen más de 3.000 pies cuadrados, y algunas de lujo llegan a los 10.000 pies cuadrados. El tamaño medio, sin embargo, es de aproximadamente 4.500 pies cuadrados.

¿Cuáles son los pros y los contras de comprar una casa adosada en Nueva York?

Pros:

• Owning a townhouse is most similar to having one’s own home in NYC.

• La mayoría de las casas adosadas tienen patios traseros que permiten el entretenimiento, la jardinería, la barbacoa, etc.

• En una casa adosada, no hay vecinos en el piso de arriba ni en el de abajo, cuando se trata de una casa unifamiliar.

• No hay junta, por lo que no se requiere entrevista ni aprobación de la junta.

• Sin gastos comunes ni cuotas de HOA

• Alto nivel de privacidad

• Permite a los residentes disponer de espacios vitales muy amplios, ya que algunas casas adosadas pueden tener 9.000 pies cuadrados.

• Es mucho más fácil tener un perro cuando se vive en una casa adosada, donde pueden salir a pasear por el patio trasero propio que confinados en un gallinero o en un condominio.

• Real estate investors can rent out units in the building and use that cash flow to pay for their mortgage or other cost, even while living in one of the apartments, generating rental income.

• Dado que Nueva York carece de zonas verdes en toda la ciudad, a los compradores de casas adosadas les encanta la idea de poder tener su propio espacio verde en el patio trasero.

• Townhouses can be an excellent investment property, providing rental income and potential appreciation in value.

Contras:

• Potentially very expensive if the townhome is a historic residence or needs major repairs as costs can’t be shared among other owners. The owner is responsible for every part of the house.

• No hay servicios como gimnasio, conserje, portero 24 horas.

• Las casas adosadas pueden parecer estrechas por dentro, sobre todo si miden menos de 6 metros de ancho.

• Muchas escaleras, aunque la tecnología actual permite instalar fácilmente un ascensor.

• If one decides to rent out the property, they will become a landlord and that can be troublesome for some owners.

• Muchos propietarios tendrán que contratar a un administrador de fincas para que cuide de la propiedad; de lo contrario, pueden acabar arrepintiéndose de su compra. Un buen administrador de fincas puede aliviar el estrés de poseer una casa de 5.000 pies cuadrados en medio de la ciudad más cara del mundo.

• If one purchases a townhouse with tenants, this can be a real problem. In NYC, rent controlled tenants are impossible to remove from a property. Rent stabilized tenants can’t be removed either, but at least they might leave sooner than a rent controlled tenant.

• Dealing with existing lease agreements and tenant rights are perhaps the biggest challenge when buying a NYC townhouse.

• De acuerdo con las directrices de la ciudad de Nueva York, el propietario de la casa adosada es responsable del mantenimiento de la acera frente a la propiedad, lo que también puede añadirse al coste de mantenimiento.

¿Cuál es la diferencia entre brownstones y adosados?

A brownstone is distinguished by the color of its facade, which is a reddish-brown colored sandstone.  The majority of brownstones in New York can be found in the Manhattan's Upper West Side, Harlem and Brooklyn. A building that uses a material other than sandstone, such as marble, limestone or brick, is called a townhouse or row house. 

Brownstones and Townhouses are multi-story urban houses that are attached or detached. They're built close to the street and sized similarly to the surrounding properties. 

¿Cuánto cuesta reformar por completo un edificio de piedra rojiza de Nueva York?

Owning a brownstone in Manhattan is a privilege, but renovating one is an ambitious project. They’re versatile investments, but they’re often more than a century old and will need updates.

The cost of living in NYC is very high, therefore, expect the cost of renovations to also be very high. To gut renovate a brownstone or townhouse, expect to spend at least $400 per square foot.

In the luxury segment, we have seen renovation costs to be as high as $1,000 per square foot. Often, brownstones differ from other NYC living in sheer size—an average of 3,200 square feet. This can mean spending millions on a renovation.

Should I buy a tenant occupied investment property in Manhattan?

In any other city or state, the answer would probably be yes. But, living in New York complicates the answer to this question. But, if you are an investor looking to purchase a property for investment, a NYC townhouse might not be the best option because of some political issues.

Si compra una casa adosada con inquilinos de alquiler controlado o estabilizado, estos inquilinos suelen pagar menos que el valor actual de mercado. Comprar una casa adosada con un inquilino de alquiler controlado es quizás la peor cosa que un comprador de casa adosada podría hacer, ya que están pagando significativamente por debajo del mercado y por lo general se quedan en el apartamento hasta la muerte.

In New York City, there are new laws that make owning property with certain kinds of tenants a big problem for investors. Rent controlled and rent stabilized tenants pay below market prices for their apartments. The city and state regulate how much an investor can raise the rent each year. Tenant issues can complicate the investment potential of a townhouse, making it less attractive for investors.

Además, cuando se heredan inquilinos al comprar un edificio, no se sabe mucho sobre ellos, incluida su puntuación crediticia, nivel de activos, etc. Uno podría estar comprando un montón de problemas y no lo sabrá durante un tiempo hasta que pase el tiempo para ver si pagan el alquiler a tiempo.

¿Cuáles son los barrios más populares de Nueva York para comprar una casa de piedra rojiza?

No single neighborhood in New York will have everything you want, but they each have something unique to offer. However, when it comes to single family homes, the tree lined Upper West Side, the prime Upper East Side, the happening Chelsea neighborhood, and the historic West Village have the most townhouses for sale. Usually, you will find brownstones in areas that have lovely tree lined street.

What is the difference between buying a Single Family Townhouse and a Multi Family Townhouse?

A multi-family townhouse is one with 3 or more units. Buying a multi-family townhouse can provide rental income opportunities, making it similar to buying for investment. In this case, the buyer inherits all the existing leases in the building. Therefore, the new owner can’t evict anyone in the building.

There are a lot of tax benefits in buying a multi-family home that is used by the buyer. First, since the owner is an investor, he or she can deduct all the maintenance costs, mortgage interest, insurance costs, property taxes and depreciation. All of these can be offset against rental income, allowing the owner to have negative taxable income in the early years of ownership.

¿Cómo asegurarse de que no está comprando una casa adosada en Nueva York que tiene problemas? 

Al realizar la diligencia debida para la compra de una casa adosada, los agentes trabajan en estrecha colaboración con el inspector de viviendas y el abogado de la transacción para asegurarse de que el comprador sabe exactamente lo que está comprando.

En primer lugar, la diligencia debida incluirá la lectura de los registros del Departamento de Edificios ("DOB") que muestran los permisos de construcción y las infracciones del código y la zonificación. El vendedor deberá resolver cualquier infracción o permiso de construcción pendiente antes del cierre.

Second, a home inspection will allow for a visual examination of the property. If one is going to obtain a mortgage, the bank will require a home inspector.

Un inspector de viviendas evaluará la construcción de la propiedad y emitirá un informe sobre cualquier deficiencia. Uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta en una inspección de vivienda son los cambios en la vivienda que no aparecen en los registros del DOB.

A menudo, para pellizcar centavos, un propietario puede hacer el trabajo sin trabajadores con licencia. Comparando lo que se ha examinado visualmente en el edificio con los registros del DOB, el inspector de viviendas puede identificar qué obras han sido aprobadas y construidas por carpinteros, fontaneros y electricistas con licencia y cuáles no. El trabajo sin licencia es una gran señal de alarma y probablemente echará por tierra un acuerdo a menos que pueda evaluarse o compensarse adecuadamente.

Si el inspector de viviendas encuentra problemas, ¿qué ocurrirá?

Si el inspector de viviendas detecta deficiencias, el comprador pedirá al vendedor que haga las reparaciones antes del cierre. A veces el vendedor hará estas reparaciones, pero otras veces puede negarse a pagarlas. En Nueva York, la mayoría de los contratos se redactan "tal cual", por lo que es probable que el vendedor no arregle nada antes del cierre.

At that point, the buyer needs to assess whether the repairs are critical to the townhome. If so, the repair costs could lead to further price negotiations or credits at closing.

Dado que un contrato no se formaliza hasta que el vendedor y el comprador lo firman, puede haber tiempo para hacer esta evaluación antes incluso de firmar el contrato. Un contrato puede incluir un periodo de inspección, que permitiría al comprador salirse del contrato después de firmarlo. Sin embargo, esto no es muy común en la ciudad de Nueva York.

¿Me beneficiará recurrir a un agente inmobiliario para comprar una casa adosada en Nueva York?

A townhouse buyer should definitely engage their own broker when purchasing a townhouse. If you are moving to New York and want to invest in real estate, you should definitely speak to a broker that understands the market, market capitalization rates, and neighborhoods. A broker with market expertise can help identify prospective properties consumers, ensuring that the real estate listings held meet the interests of potential buyers.

The Manhattan real estate market is competitive and complex. For prospective properties consumers, especially buyers of townhomes, this process can be extremely stressful. Financial constraints can present even more hurdles.

Un comprador y un vendedor de una casa adosada tienen dos objetivos totalmente diferentes, ya que el vendedor quiere maximizar el precio que obtendrá por su casa adosada y un comprador quiere minimizar el precio que pagará por una casa adosada. Estos objetivos son totalmente opuestos y la razón por la que un comprador nunca debe dirigirse directamente al propietario o a su representante (su agente).

Make sure to use a seasoned buyers broker who has your best interest at heart. Going directly to the seller’s broker is inherently risky and illegal in many states. A buyer’s broker can make a world of difference when buying a home as you will get objective representation.

A good buyer’s broker will always include the expertise of a seasoned home inspector as well as a seasoned NYC real estate attorney (with experience the purchase and sale of NY townhomes), as buying a townhouse will have a whole set of different issues than buying a condo or coop.

While one may not see a New York townhouse for sale on the MLS, it might still be for sale because there are lots of pocket listings in the townhouse market. A good broker will know where to look for off market opportunities and provide transparency about real estate listings held by different brokerage firms.