Financiación hipotecaria para compradores internacionales en Miami y Nueva York

Financiación para ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes

Los ciudadanos estadounidenses y los titulares de tarjetas verdes tienen acceso a toda la gama de productos hipotecarios convencionales con las condiciones más favorables. La calificación se basa en criterios de suscripción estándar: puntuación crediticia (normalmente superior a 680 para préstamos jumbo), ratio deuda-ingresos, verificación de empleo y reservas documentadas.

Requisitos de pago inicial según el importe del préstamo

Las propiedades de lujo en Miami y Manhattan suelen superar los límites de los préstamos conformes, lo que requiere una financiación jumbo con pagos iniciales más elevados:

El cierre suele tardar entre 30 y 45 días. Las cartas de preaprobación pueden emitirse en un plazo de 1 a 2 semanas con la documentación completa.

Programas hipotecarios para extranjeros: Miami y Nueva York

Los extranjeros —ciudadanos no estadounidenses sin residencia permanente— pueden obtener financiación hipotecaria para adquirir propiedades inmobiliarias en Estados Unidos. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, los compradores internacionales adquirieron 78 100 viviendas en Estados Unidos entre abril de 2024 y marzo de 2025, lo que supone un aumento del 44 % con respecto al año anterior, con un volumen total de transacciones que alcanzó los 56 000 millones de dólares.

Miami y Nueva York se encuentran entre los mercados más activos para los compradores extranjeros, y las entidades crediticias especializadas han desarrollado programas diseñados específicamente para clientes internacionales que carecen de historial crediticio en EE. UU. o de documentación sobre sus ingresos.

Requisitos estándar para hipotecas de ciudadanos extranjeros

• Pago inicial: mínimo del 25-30 % (algunos programas exigen un 35 % para los condoteles o los condominios no garantizables).
• LTV máximo: 70-75 % del valor del préstamo.
• Reservas: 12-36 meses de pagos hipotecarios en activos líquidos.
• Importes de los préstamos: normalmente entre 150 000 y 5 millones de dólares (hay disponibles préstamos superjumbo de hasta 25 millones de dólares).
• No se requiere número de la Seguridad Social: se aceptan pasaportes y visados válidos.
• Sin historial crediticio en EE. UU.: Muchos programas no exigen una puntuación crediticia en EE. UU.
• Plazo de cierre: 45-60 días (algunas plataformas digitales cierran en 14-30 días)

Documentación que se suele exigir

1. Pasaporte válido (sin caducar)
2. Documentación de visado o exención de visado
3. Extractos bancarios extranjeros (normalmente de 2 a 3 meses)
4. Prueba de ingresos del país de residencia (carta de empleo, declaraciones de impuestos o documentos de propiedad de la empresa).
5. Prueba de fondos para el pago inicial y las reservas
6. Cuenta bancaria en EE. UU. (se puede abrir durante el proceso)

Nota sobre el ITIN: No se requiere un número de identificación fiscal individual (ITIN) para todos los programas, pero puede ser necesario para ciertos prestamistas o si planea alquilar la propiedad y presentar impuestos en los Estados Unidos.

Préstamos DSCR para inversores extranjeros: financiación de propiedades de inversión

Los préstamos DSCR (Debt Service Coverage Ratio, índice de cobertura del servicio de la deuda) se han convertido en una de las opciones de financiación más populares para los extranjeros que compran propiedades de inversión en Miami y Nueva York. Estos préstamos califican a los prestatarios en función de los ingresos por alquiler de la propiedad en lugar de los ingresos personales, lo que los hace ideales para los inversores internacionales que no pueden proporcionar declaraciones de impuestos estadounidenses o verificación de empleo.

¿Es un préstamo DSCR un préstamo comercial?

No. A pesar de la terminología, los préstamos DSCR son préstamos para propiedades de inversión residencial, no préstamos comerciales. Se utilizan para propiedades residenciales de 1 a 4 unidades, incluyendo viviendas unifamiliares, condominios, casas adosadas y pequeños edificios multifamiliares.

La confusión surge porque «DSCR» es una métrica que se utiliza tradicionalmente en los préstamos comerciales. Sin embargo, en el contexto de las hipotecas residenciales, los préstamos DSCR son productos no QM (hipotecas no cualificadas) diseñados para inversores inmobiliarios; siguen siendo hipotecas residenciales con plazos típicos de 30 años, registradas contra propiedades residenciales.

Distinción clave:

• Préstamos DSCR: propiedades residenciales de 1 a 4 unidades (apartamentos, casas, pequeños edificios multifamiliares)
• Préstamos comerciales: edificios de más de 5 unidades, oficinas, locales comerciales, industriales, hostelería.
  
  

Cómo funciona la calificación DSCR

El DSCR mide si los ingresos por alquiler de una propiedad cubren sus obligaciones de deuda. El cálculo es sencillo:

DSCR = Ingresos mensuales por alquiler ÷ Pago mensual de la hipoteca (PITIA)

PITIA incluye el capital, los intereses, los impuestos, los seguros y las cuotas de la comunidad de propietarios. La mayoría de los prestamistas exigen:

• DSCR de 1,0 o superior: los ingresos de la propiedad cubren el pago de la hipoteca.
• DSCR de 1,25+: Cumple los requisitos para obtener las mejores tasas y condiciones.
• Programas DSCR sin ratio: disponibles para propiedades con valor añadido o alquileres por debajo del mercado.
  
  

Requisitos del préstamo DSCR para ciudadanos extranjeros

Ventajas para los inversores extranjeros

• Sin documentación de ingresos en EE. UU.: No se requieren formularios W-2, declaraciones de impuestos ni recibos de sueldo.
• Sin historial crediticio en EE. UU.: la calificación se basa únicamente en el rendimiento de la propiedad.
• Funciona para alquileres a corto plazo: se aceptan ingresos por Airbnb y alquileres vacacionales.
• Propiedad de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC): La propiedad puede titularse a nombre de una entidad para protegerla frente a responsabilidades.
• Cierre más rápido: menos documentación significa una suscripción simplificada (30-45 días).
• Refinanciación con liquidación: disponible para acceder al capital para el crecimiento de la cartera.

Financiación de condominios en Miami: retos para la aprobación de edificios

La financiación de un condominio en Miami presenta retos únicos que los compradores, especialmente los extranjeros, deben comprender antes de hacer una oferta. Tras el derrumbe de las Torres Champlain en Surfside en 2021, las entidades crediticias han endurecido considerablemente sus requisitos de aprobación de edificios. Muchos condominios que antes eran financiables ahora se consideran no garantizables y no aptos para la financiación convencional.

Por qué los bancos rechazan los edificios de condominios de Miami

Los prestamistas ahora realizan revisiones detalladas de las finanzas de la asociación de propietarios y las condiciones del edificio. Las razones comunes para denegar la financiación incluyen:

• Morosidad en las cuotas de la comunidad de propietarios: si más del 15 % de las unidades acumulan más de 60 días de morosidad en el pago de las cuotas de la comunidad, la mayoría de los prestamistas rechazarán el edificio.
• Déficit de reservas: Los edificios deben contar con reservas adecuadas (normalmente el 10 % del presupuesto anual). Las reservas insuficientes son indicio de futuras cuotas extraordinarias.
• Litigios pendientes: Las demandas contra la comunidad de propietarios, el promotor inmobiliario o relacionadas con defectos de construcción pueden hacer que una propiedad no sea susceptible de hipotecarse.
• Evaluaciones especiales: Las evaluaciones importantes, ya sean actuales o previstas, son una señal de alerta sobre el estado del edificio y las dificultades financieras del propietario.
• Problemas estructurales: inspecciones de hitos fallidas , mantenimiento aplazado o informes de ingenieros que citan el deterioro del hormigón.
• Problemas con el seguro: cobertura insuficiente de la póliza principal o imposibilidad de obtener un seguro contra riesgos a precios razonables.
• Proporción de ocupación por parte del propietario: algunas entidades crediticias exigen una ocupación mínima por parte del propietario (a menudo superior al 50 %); los edificios con un alto porcentaje de inversores pueden no cumplir los requisitos.
• Propiedad de una sola entidad: si un propietario posee más del 10-20 % de las unidades, las directrices de Fannie Mae descalifican el edificio.
  
  

Nuevos requisitos de seguridad para condominios en Florida

Tras la tragedia de Surfside, Florida promulgó la ley SB 4-D (2022) y la legislación posterior que exige inspecciones estructurales periódicas para los edificios de más de tres plantas que tengan 30 años (o 25 años si se encuentran a menos de 3 millas de la costa). Los edificios también deben mantener reservas totalmente financiadas para los componentes estructurales para 2025, sin más exenciones de reserva para tejados, sistemas estructurales, impermeabilización y otros elementos críticos.

Estos requisitos han provocado una oleada de cuotas especiales en los edificios de apartamentos más antiguos de Miami, ya que los edificios se apresuran a financiar el mantenimiento aplazado y cumplir con los requisitos de reserva. Los compradores deben revisar cuidadosamente los documentos de la comunidad de propietarios para ver si hay cuotas pendientes o previstas antes de comprar.

Opciones de financiación para condominios sin garantía

Si el inmueble que desea no cumple los requisitos para obtener financiación convencional, aún existen otras opciones:

• Prestamistas no QM: Se especializan en condominios no garantizables; tasas más altas (normalmente entre un 1 % y un 2 % por encima de las convencionales), pero con criterios de aprobación flexibles.
• Prestamistas de cartera: bancos locales que mantienen los préstamos en su cartera en lugar de venderlos a Fannie/Freddie; pueden hacer excepciones con prestatarios solventes.
• Bancos privados: préstamos basados en la relación con mayor flexibilidad en la aprobación de la construcción para clientes con un elevado patrimonio neto.
• Préstamos DSCR: algunos prestamistas DSCR tienen requisitos de construcción menos restrictivos para las propiedades de inversión.
• Compra en efectivo: en algunos casos, pagar en efectivo y refinanciar más adelante (si se resuelven los problemas del edificio) es la única opción viable.

Consejo: Antes de hacer una oferta por cualquier condominio en Miami, solicite el cuestionario de la asociación de propietarios (Formulario 1073) y el estudio de reservas más reciente. Su prestamista le pedirá estos documentos, y revisarlos con antelación puede evitar sorpresas durante la suscripción. Podemos ayudarle a interpretar estos documentos e identificar posibles obstáculos financieros antes de que firme el contrato.

Financiación cooperativa en Nueva York: aprobación de la junta y requisitos financieros

El parque inmobiliario de Manhattan está compuesto aproximadamente en un 75 % por cooperativas, lo que las convierte en una opción ineludible para muchos compradores. Sin embargo, la financiación de las cooperativas plantea retos únicos, especialmente para los extranjeros, que difieren significativamente de la compra de pisos en propiedad.

Cooperativa frente a condominio: una distinción fundamental

Cuando compras un condominio, eres propietario de un bien inmueble y recibes una escritura. Cuando compras una cooperativa, estás comprando acciones de una sociedad que es propietaria del edificio, además de un contrato de arrendamiento exclusivo que te otorga el derecho a ocupar tu unidad. Esta estructura tiene importantes implicaciones:

• Se requiere la aprobación de la junta: La junta de la cooperativa debe aprobar cada compra, y puede rechazar a los compradores por casi cualquier motivo (excepto en el caso de las clases protegidas legalmente).
• Restricciones de financiación: muchas cooperativas limitan la cantidad que se puede financiar (algunas exigen un pago inicial del 50 % o la compra al contado).
• Análisis financiero: Las juntas directivas revisan tu perfil financiero completo: ingresos, activos, deudas, empleo, referencias y declaraciones de impuestos.
• Restricciones al subarrendamiento: la mayoría de las cooperativas limitan o prohíben el subarrendamiento, lo que las hace inadecuadas para fines de inversión.
• Restricciones para compradores extranjeros: algunas cooperativas prohíben explícitamente la propiedad extranjera; otras exigen ingresos procedentes de Estados Unidos o reservas adicionales.
  
  

Requisitos financieros típicos de las cooperativas

Las juntas cooperativas establecen sus propias normas financieras, que a menudo superan los requisitos de los prestamistas. Los umbrales comunes incluyen:

• Relación deuda-ingresos: 25-30 % como máximo (más estricta que la del 43 % que suelen permitir los prestamistas).
• Liquidez posterior al cierre: 1-2 años de hipoteca + pagos de mantenimiento en activos líquidos después del cierre.
• Pagos iniciales mínimos: entre el 20 % y el 50 % dependiendo del edificio; algunas cooperativas de lujo exigen el pago íntegro en efectivo.
• Verificación de ingresos: ingresos estables y documentables procedentes de un empleo o inversiones verificables.
• Cartas de referencia: Referencias personales y profesionales; algunas juntas realizan entrevistas.
  
  

Impuestos sobre transmisiones patrimoniales y tasas de transferencia

La mayoría de las cooperativas de Manhattan cobran un «impuesto de reventa» cuando se venden las unidades, que suele ser del 1 al 3 % del precio de venta, pagado por el vendedor (aunque esto es negociable). Algunos edificios calculan los impuestos de reventa en función de los beneficios en lugar del precio de venta, o cobran tarifas fijas. Esto no afecta directamente a su financiación, pero sí repercute en el coste total de la propiedad y en la eventual reventa.

Financiación cooperativa para extranjeros

Los extranjeros se enfrentan a importantes obstáculos con las cooperativas de Nueva York:

• Muchas juntas rechazan directamente a los compradores extranjeros: especialmente si los ingresos se obtienen en el extranjero o si el comprador no va a ser el residente principal.
• A menudo se exige el pago íntegro en efectivo: incluso los consejos de administración que aceptan compradores extranjeros pueden exigir compras en efectivo para reducir el riesgo.
• Opciones limitadas de prestamistas: son menos los bancos que ofrecen préstamos cooperativos a ciudadanos extranjeros en comparación con las hipotecas para condominios.
• Se requieren mayores reservas: los consejos de administración pueden exigir a los compradores internacionales una liquidez superior a dos años tras el cierre de la operación.

Nuestra recomendación: Para los compradores extranjeros que buscan propiedades inmobiliarias en Manhattan, los condominios suelen ser la opción más sencilla. Las juntas de condominios tienen derechos de aprobación limitados (normalmente solo un derecho de tanteo), no imponen restricciones financieras y aceptan inversiones internacionales. Si tiene en mente una cooperativa concreta, investigaremos el historial del edificio en lo que respecta a compradores extranjeros y requisitos financieros antes de que invierta tiempo en presentar una solicitud.

Restricciones estatales sobre la propiedad extranjera: lo que necesita saber

Aunque Estados Unidos suele acoger con agrado las inversiones inmobiliarias extranjeras, varios estados han promulgado leyes que restringen la compra de propiedades por parte de ciudadanos de determinados países. Estas restricciones son especialmente importantes para los compradores procedentes de China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela y Siria.

Florida SB 264: Restricciones a los ciudadanos chinos

A partir del 1 de julio de 2023, el proyecto de ley 264 del Senado de Florida restringe significativamente la compra de propiedades por parte de ciudadanos chinos (así como de ciudadanos de Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela y Siria). Esta ley afecta directamente al mercado inmobiliario de Miami.

Disposiciones clave:

• Prohibición general: los ciudadanos chinos que no sean ciudadanos estadounidenses ni residentes permanentes (titulares de la tarjeta verde) no pueden adquirir bienes inmuebles en Florida.
• Excepción limitada: los titulares de visados de residencia no permanente pueden adquirir UNA propiedad residencial de hasta 2 acres, pero NO a menos de 5 millas de ninguna instalación militar o infraestructura crítica.
• Sanciones severas: los compradores se enfrentan a hasta 5 años de prisión y multas sustanciales; los vendedores que infrinjan la ley a sabiendas se enfrentan a hasta 1 año de prisión y multas de 1000 dólares.
• Requisito de registro: los ciudadanos chinos que poseían propiedades en Florida antes del 1 de julio de 2023 deben registrarse en el estado.

Importante: Esta ley se aplica en función de la ciudadanía/nacionalidad, no de la residencia. Un ciudadano chino que viva en los Estados Unidos con un visado de trabajo seguiría estando sujeto a estas restricciones. Sin embargo, los ciudadanos chinos que hayan obtenido la residencia permanente (tarjeta verde) o la ciudadanía estadounidense no están sujetos a estas restricciones.

Nueva York: Sin restricciones actuales

A fecha de 2025, Nueva York no ha promulgado restricciones similares sobre la propiedad inmobiliaria extranjera. Los ciudadanos chinos y otros compradores extranjeros pueden adquirir libremente inmuebles en Manhattan y en todo el estado de Nueva York, sujetos a los procesos estándar de aprobación de la junta cooperativa (que evalúa las cualificaciones financieras, no la nacionalidad, aunque algunas juntas pueden tener preocupaciones prácticas sobre la verificación de los ingresos extranjeros).

Otros estados con restricciones

Más de 20 estados han promulgado o están considerando legislar para restringir la propiedad extranjera, principalmente en lo que respecta a terrenos agrícolas y propiedades cercanas a instalaciones militares. Entre los estados con restricciones activas se encuentran Texas, Montana, Utah, Virginia y otros. Si está pensando en adquirir una propiedad fuera de Miami o Nueva York, le recomendamos que consulte con un abogado local para verificar las restricciones vigentes.

Controles de capital en China: transferencia de fondos para compras

Más allá de las restricciones legales en los Estados Unidos, los ciudadanos chinos se enfrentan a dificultades prácticas para sacar fondos de China. El Gobierno chino limita a los particulares a 50 000 dólares estadounidenses equivalentes al año en divisas. Los compradores suelen sortear esta restricción mediante:

• Acumulación de fondos durante varios años en cuentas extraterritoriales.
• Acumulación de cuotas de los miembros de la familia
• Utilizar fondos que ya se encuentran fuera de China continental (Hong Kong, Singapur, etc.).
• Transferencias relacionadas con actividades comerciales con la documentación adecuada.

Los prestamistas exigirán documentación sobre el origen de los fondos: cualquier asegurador hipotecario querrá verificar que los fondos proceden de fuentes legales y se han transferido correctamente. Trabaje con un prestamista con experiencia en transacciones con extranjeros para garantizar el cumplimiento normativo.

Opciones para los compradores afectados

Si usted es ciudadano chino, está interesado en el mercado inmobiliario estadounidense, pero se ve afectado por las restricciones de Florida, considere lo siguiente:

• Nueva York: Sin restricciones de propiedad; los condominios de Manhattan siguen siendo totalmente accesibles para los compradores chinos.
• Vía de inmigración: la obtención de la tarjeta verde elimina todas las restricciones; los visados de inversor EB-5 siguen siendo una opción.
• Miembros de la familia: los familiares que sean ciudadanos estadounidenses o residentes permanentes pueden adquirir propiedades.
• Asesoramiento legal: Un abogado especializado en inmigración puede asesorarle sobre circunstancias específicas y posibles vías.

Nota: Esta información está actualizada a finales de 2025, pero la legislación en este ámbito está evolucionando rápidamente. Si tiene dudas sobre su elegibilidad, le recomendamos que consulte con un abogado especializado en derecho inmobiliario antes de proceder con cualquier compra.

Entidades crediticias recomendadas para Miami y Nueva York

Las siguientes entidades crediticias se especializan en hipotecas para extranjeros y cuentan con programas activos en Florida y Nueva York:

Bancos privados: mejores tasas y LTV más bajos para compradores con alto patrimonio neto

Para los ciudadanos extranjeros con activos importantes, los bancos privados suelen ofrecer las tasas hipotecarias más competitivas, que en ocasiones igualan o se acercan a las tasas disponibles para los ciudadanos estadounidenses. La contrapartida es que los bancos privados exigen una relación bancaria, que suele implicar un millón de dólares o más en activos gestionados (depósitos, inversiones o una combinación de ambos).

Las ventajas de la banca privada incluyen tipos de interés más bajos (a menudo entre un 0,5 % y un 1 % por debajo de los prestamistas no QM), mayores permisos de LTV (hasta un 80-90 % en algunos casos, lo que significa tan solo un 10 % de entrada), una suscripción flexible que tiene en cuenta los activos globales y acceso a precios especiales que mejoran con una mayor implicación. Muchos compradores con un patrimonio neto muy elevado consideran que establecer una relación con la banca privada se amortiza por sí sola gracias a las mejores condiciones hipotecarias.

Bancos privados activos en Miami y Nueva York que conceden préstamos a ciudadanos extranjeros:

• HSBC Private Banking: sólidos programas para ciudadanos extranjeros; relación Premier (depósitos superiores a 75 000 dólares) o banca privada (activos superiores a 1 millón de dólares).
• Citi Private Bank: Tasas competitivas para clientes con más de 5 millones de dólares en activos invertibles; consideración de relaciones globales.
• J.P. Morgan Private Bank: mínimo de 10 millones de dólares ; condiciones excepcionales para clientes UHNW con gestión patrimonial integral.
• BNY Mellon Wealth Management: Soluciones de préstamo personalizadas para clientes con relaciones de inversión existentes.
• East West Bank: Especializado en clientes asiáticos; el programa «Bridge to Home» no exige declaraciones de impuestos estadounidenses ni ciudadanía; personal multilingüe (más de 10 idiomas); puede suscribir pólizas basándose en activos extranjeros; disponible en Nueva York (no en Florida).

Consejo: Si va a comprar una propiedad por encima de los 3 millones de dólares y tiene activos líquidos por valor de 1 millón de dólares o más, vale la pena explorar la posibilidad de establecer una relación con un banco privado antes de recurrir a prestamistas no QM. Sin embargo, muchos bancos privados como JP Morgan y Citi exigen 10 millones de dólares en activos invertibles para establecer una relación directa con ellos. Dado que los bancos privados suelen ofrecer las mismas tasas a los extranjeros que a los locales, el ahorro en las tasas de una hipoteca grande puede ser considerable a lo largo de la vida del préstamo.

Prestamistas no QM y especializados

• HSBC Bank USA: Hasta un 75 % del valor de tasación (LTV) para ciudadanos extranjeros; requiere un depósito mínimo de 25 000 $.
• Financiación Griffin: DSCR y programas para extranjeros; préstamos de hasta 5 millones de dólares.
  
  

Especialistas con sede en Miami

• Bennett Capital Partners: agente hipotecario para extranjeros centrado en Miami ; trabaja con más de 130 prestamistas.
• Préstamos hipotecarios: pago inicial mínimo del 25 % ; programas para extranjeros residentes y comerciales.
• DAK Mortgage: Préstamos superjumbo de hasta 25 millones de dólares; especialistas en DSCR y préstamos puente.
  
  

Preguntas frecuentes

¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en los Estados Unidos sin un número de la Seguridad Social?

Sí. Muchas entidades crediticias ofrecen programas hipotecarios para extranjeros que no requieren un número de la Seguridad Social (SSN). Necesitará un pasaporte válido, documentación de visado y una prueba de ingresos de su país de origen. Algunos programas pueden requerir un número de identificación fiscal individual (ITIN), que se puede obtener a través del IRS.

¿Cuál es el pago inicial mínimo para una hipoteca para extranjeros?

La mayoría de los programas exigen un pago inicial del 25-30 % a los ciudadanos extranjeros. Los tipos de propiedades de mayor riesgo (condoteles, condominios sin garantía) o los préstamos de mayor cuantía pueden exigir un 35 % o más. Algunas entidades crediticias ofrecen un pago inicial del 20 % a los prestatarios con relaciones bancarias sólidas.

¿Necesito un historial crediticio en EE. UU. para obtener una hipoteca?

No. Los préstamos DSCR y muchos programas para extranjeros no requieren historial crediticio en EE. UU. La calificación se basa en los ingresos de la propiedad (para DSCR) o en los ingresos y activos extranjeros verificados. Algunas entidades crediticias pueden solicitar un informe crediticio internacional o cartas de referencia de bancos extranjeros.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo DSCR y una hipoteca convencional?

Las hipotecas convencionales califican a los prestatarios en función de sus ingresos personales, su puntuación crediticia y su ratio deuda-ingresos. Los préstamos DSCR califican en función de los ingresos por alquiler de la propiedad en relación con el pago de la hipoteca. Los préstamos DSCR suelen tener tipos de interés más altos (entre un 0,5 % y un 2 % por encima de los convencionales), pero no requieren verificación de ingresos, lo que los hace ideales para prestatarios autónomos e inversores extranjeros.

¿Puedo utilizar un préstamo DSCR para una residencia principal?

No. Los préstamos DSCR son estrictamente para propiedades de inversión, es decir, propiedades que se alquilarán. No pueden utilizarse para residencias principales ni viviendas ocupadas por sus propietarios. Para una residencia principal, los extranjeros necesitan un programa hipotecario tradicional para extranjeros con verificación de ingresos.

¿Puedo cerrar la operación de forma remota sin viajar a los Estados Unidos?

Sí. Muchos prestamistas ofrecen ahora cierres remotos utilizando los servicios notariales de las embajadas o consulados estadounidenses en el extranjero. Plataformas digitales como Waltz se especializan en transacciones totalmente remotas. Algunos estados (entre ellos Florida) permiten la notarización remota en línea (RON), lo que elimina por completo la necesidad de comparecer en persona.

¿Son deducibles de impuestos los pagos de intereses hipotecarios para los inversores extranjeros?

Sí. Si alquila la propiedad y declara los impuestos estadounidenses sobre los ingresos por alquiler, los intereses hipotecarios son deducibles como gastos comerciales. Los inversores extranjeros deben trabajar con un asesor fiscal estadounidense familiarizado con la FIRPTA (Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles) y las obligaciones fiscales de los no residentes.

¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar una hipoteca para extranjeros?

Las hipotecas tradicionales para extranjeros tardan entre 45 y 60 días. Los préstamos DSCR pueden cerrarse en 30-45 días gracias a la simplificación de la documentación. Algunas plataformas digitales anuncian cierres en tan solo 14-21 días con la documentación completa presentada por adelantado.

¿Necesito una cuenta bancaria en Estados Unidos?

En general, ¡sí! La mayoría de los prestamistas exigen una cuenta bancaria en EE. UU. para los pagos ACH (pagos hipotecarios automáticos). Algunos prestamistas exigen que la cuenta lleve abierta más de 30 días antes del cierre. Sin embargo, no es un requisito imprescindible, ya que su abogado de Nueva York o Miami puede gestionar el depósito en garantía para los pagos relacionados con la compra y un inversor puede contratar a una empresa de gestión inmobiliaria para que cobre el alquiler y realice los pagos del apartamento. Póngase en contacto con nosotros para obtener información al respecto. 

¿Puedo financiar un nuevo desarrollo inmobiliario o un condominio en fase de preconstrucción?

Sí, pero con limitaciones. La mayoría de las financiaciones para extranjeros exigen que el edificio esté terminado y cuente con un certificado de ocupación. Durante la construcción, los compradores suelen pagar depósitos (entre el 20 % y el 50 %) directamente al promotor. La financiación permanente se acuerda una vez finalizada la construcción. Algunas entidades crediticias ofrecen préstamos para la construcción y la financiación permanente a extranjeros que cumplan los requisitos.

¿Qué es la FIRPTA y cómo afecta a los compradores extranjeros?

La ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, Ley de impuestos sobre inversiones extranjeras en bienes inmuebles) exige a los compradores de propiedades de vendedores extranjeros que retengan el 15 % del precio de compra en concepto de posibles impuestos sobre las ganancias de capital. Esto le afecta a usted cuando vende, no cuando compra. Cuando finalmente venda su propiedad en Estados Unidos, el comprador (o su compañía de títulos) retendrá el 15 %, a menos que usted obtenga un certificado de retención del IRS. Consulte con un asesor fiscal para planificar esto.

¿Debo pagar en efectivo o financiar?

La financiación ofrece varias ventajas incluso para los compradores que pueden pagar en efectivo: preservar la liquidez para otras inversiones, posibles beneficios fiscales sobre los intereses hipotecarios, apalancamiento para amplificar los rendimientos y protección contra las fluctuaciones monetarias (fijar el tipo de cambio actual). Sin embargo, las ofertas en efectivo son más competitivas en situaciones de puja y eliminan los costes de los intereses. La elección correcta depende de su estrategia de inversión, el coste de oportunidad del capital y su situación fiscal.

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