Guía para la compra de casas en Nueva York y Miami

Para tomar la mejor decisión posible en la compra de una casa, necesitas tener la mejor representación posible, lo que significa tener tu propio agente de compras trabajando en tu nombre. En cualquier transacción de bienes raíces, habrá un agente vendedor que represente los intereses del vendedor. De la misma manera, con un agente del comprador, usted tiene a alguien que se dedica a sus intereses. Trabajar con un agente del comprador no tiene ningún costo para el comprador, ya que el vendedor siempre paga la comisión del agente.

Uno de los aspectos más importantes del agente de un comprador es que no tiene intereses creados en una propiedad específica. El agente de ventas, por otro lado, tiene un interés personal en vender el apartamento o edificio que ha puesto a la venta. El vendedor y el agente que trabaja en su nombre sólo están interesados en obtener el precio más alto en las mejores condiciones para su vendedor, lo contrario del interés del comprador.

Piénsalo así: Si usted fuera el acusado en un caso judicial, no usaría el abogado del demandante para que lo representara. La misma situación aquí. ¡Sé inteligente! Usa tu propio corredor. Otros consejos sobre la contratación de un agente:

• No uses varios agentes, ya que ninguno se comprometerá plenamente a ayudarte. Comprométase con un agente profesional, dígaselo, y ellos se inclinarán para encontrarle la mejor propiedad.
• Un buen agente podrá hacerte entrar para ver todos los apartamentos disponibles en el mercado, incluyendo algunos que aún no están listados.

"Por qué necesita usar un agente de compras de bienes raíces en Manhattan"

"Por qué necesitas un agente de bienes raíces con mucha experiencia en Miami"

Obtener una carta de pre-aprobación antes de comenzar la búsqueda de la propiedad es una necesidad si quiere una hipoteca. Ser pre-aprobado por el banco:

• le permite determinar mejor el rango de precios de las casas que puede permitirsey
• demuestra al vendedor y a su corredor que usted tiene la capacidad financiera para completar la transacción

A menudo, los vendedores ni siquiera negocian con un comprador que hace una oferta con una contingencia de hipoteca y sin carta de preaprobación. El hecho de no estar preaprobado demuestra al vendedor que tal vez el comprador no es serio, no sabe lo que se necesita para completar la transacción, y tal vez ni siquiera tiene la capacidad financiera para comprar.

La pre-aprobación de una hipoteca sólo toma uno o dos días para obtenerla, así que es mejor completar este paso primero. Le dará una buena idea de los puntos de precio que quiere alcanzar en su búsqueda.

Ahora es el momento de hacer una lista de deseos de lo que quieres en una propiedad. ¿Quieres estar en un lugar prometedor? ¿O uno que esté muy establecido? ¿Quieres vivir en una torre de cristal o en una cooperativa histórica de preguerra? Las respuestas a estas preguntas ayudarán a su agente de compras a entender qué propiedades podrían ser adecuadas para sus gustos, y cuáles no.

También es importante que entiendas lo que es sólo un deseo y lo que no es negociable. Puedes esperar encontrar un condominio con jacuzzi o terraza, pero te conformarías con algo sin él. Por otro lado, es posible que necesites tres dormitorios. Tener claras sus expectativas le ayudará a usted y a su agente a ampliar su búsqueda y a encontrar propiedades que de otra manera se perderían.

"Los mejores barrios de Manhattan para comprar un condominio en 2020"

"Estos nuevos condominios en venta en Miami cambiarán el horizonte en el 2020"

Con su lista de deseos en la mano, puede comenzar a buscar propiedades en línea. Empiece con el sitio web de Manhattan Miami, que ofrece potentes funciones para ayudarle a encontrar su casa ideal. Tenemos acceso a todos los listados de Manhattan y Miami. Si desea buscar por sí mismo los listados de propiedades de Manhattan o Miami, haga clic aquí para Manhattan y aquí para Miami.

La mayoría de nuestros clientes prefieren que les sugiramos propiedades interesantes. Si quiere que le preparemos una búsqueda de propiedades a medida, haga clic aquí para Manhattan y aquí para Miami y volveremos a usted resultados basados en sus parámetros únicos.

Nota:  Al buscar en los listados, los compradores extranjeros deben enfocar su búsqueda de propiedades en condominios, condominios y casas adosadas, como las cooperativas son para la primaria dueños de casa.

"No persiga el rendimiento al comprar propiedades de inversión"

Para las propiedades que seleccione, le proporcionaremos una estimación de la valoración de la propiedad que se basa en propiedades comparables. Hacemos una estrategia con nuestros compradores para determinar la estrategia de licitación a la luz de lo que está pasando actualmente en el mercado. Desarrollaremos tácticas de negociación dependiendo de la propiedad, la ubicación y las condiciones actuales del mercado.

Prepararemos un análisis de propiedades comparables, similar al análisis de mercado comparable (CMA) utilizado por un vendedor, para determinar el precio de oferta. Nuestro análisis se centrará en los datos de ventas cerradas más recientes de los apartamentos vecinos en edificios de características similares. Proporcionaremos todos los datos más recientes que se necesitan para hacer un análisis de ventas cerradas, el promedio de descuento de la lista para el trimestre, las condiciones actuales del mercado, último precio medio por metro cuadrado, tendencias, etc. A partir de todos estos datos e información de mercado, destilaremos un precio de oferta de apertura.

"Comprar una propiedad de inversión"

"Piensa en la reventa cuando compres un apartamento en Miami"

En Nueva York, las ofertas se hacen oralmente a través del agente inmobiliario del comprador. Las ofertas orales no son legalmente vinculantes. Sólo los contratos escritos son exigibles para las transacciones de bienes raíces en Nueva York. Por lo tanto, hasta que se firme el contrato, no hay obligación por parte del comprador o del vendedor. En consecuencia, un comprador puede hacer varias ofertas en diferentes apartamentos para tratar de obtener el mejor trato. En Florida, sin embargo, las ofertas se hacen por escrito y se requiere un depósito del 10% para acompañar la oferta. Por lo tanto, cualquier oferta hecha por el comprador es legalmente vinculante.

El vendedor normalmente regresará con una contraoferta. El comprador y el vendedor irán de un lado a otro hasta que acuerden el precio de compra final y cualquier condición especial del trato. Un término especial podría ser una contingencia de hipoteca, que permite al comprador salirse del contrato y recibir su depósito de vuelta si el banco no entra en una hipoteca para la propiedad. Las contingencias hipotecarias prevén que el comprador obtenga la hipoteca en un plazo de 45 días.
El vendedor podría aceptar un plazo de 60 días, pero la mayoría de los vendedores preferiría que no hubiera ninguna contingencia hipotecaria. Sin ninguna contingencia, el vendedor puede bajar el precio.

A veces los vendedores no permiten una contingencia hipotecaria para los compradores extranjeros, ya que al vendedor le resulta difícil saber si el comprador fue realmente rechazado por un banco o si simplemente cambió de opinión sobre la compra de la propiedad. Esto puede convertirse en un problema para algunos compradores extranjeros si el vendedor no permite la contingencia. Tener una carta de pre-aprobación del banco a menudo ayuda al comprador extranjero a superar este obstáculo.

"Lo que debe saber cuando compre un apartamento en la ciudad de Nueva York"

"Lo que necesitas saber cuando compras un condominio en pre-construcción en Miami"

Aunque es aconsejable consultar por lo menos a un abogado de bienes raíces de la ciudad de Nueva York de antemano, una vez que el vendedor ha aceptado una oferta, el comprador tendrá que contratar a un abogado de bienes raíces. En Nueva York, se requiere que el comprador contrate un abogado. En Miami, no se requiere, pero la mayoría usará abogados para realizar sus compras. Los riesgos son demasiado grandes para ir solo aquí, así que siempre sugerimos que el comprador tenga su propia representación legal. 

Una vez aceptada la oferta, el agente del comprador rellenará una "hoja de oferta" que contiene los nombres de los compradores, así como toda la información de contacto, incluidos el nombre y la dirección del abogado del comprador. Por lo tanto, el comprador debe saber con qué abogado trabajará en este momento. Dentro de un día, los documentos del condominio serán enviados al abogado del comprador para su revisión.

El abogado del comprador leerá los documentos del condominio y los estados financieros del edificio, entre otros documentos, para determinar el estado de salud del edificio y las cuestiones que deben abordarse. El abogado del comprador hará preguntas al abogado del vendedor y al patrocinador del edificio. A continuación, se revisará el contrato para abordar cualquier cuestión señalada en la revisión, si la hubiera.

Hasta que el contrato sea firmado por el comprador, el vendedor puede mostrar el apartamento y aceptar ofertas más altas, si lo desea. Por lo tanto, el tiempo es esencial al pasar por el proceso.

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EN NUEVA YORK

A la firma del contrato, que no suele ser más de 10 días después de que se acepte la oferta, el comprador debe presentar un depósito del 10% del precio de compra al abogado del vendedor. El depósito se mantiene en custodia, generalmente por el abogado del vendedor, hasta el cierre.

EN FLORIDA

El depósito del 10% que se hizo junto con la oferta inicial por escrito sólo es reembolsable en determinados casos, como los de una cláusula de contingencia hipotecaria en la que la solicitud de préstamo del comprador ha sido rechazada por el banco.

Si el comprador está obteniendo financiación hipotecaria, trabajará para obtener una Carta de Compromiso Hipotecario del banco para la hipoteca. La Carta de Compromiso Hipotecario se emite una vez que el comprador ha asegurado el préstamo. Para condominios y cooperativas, esta carta es un requisito del Paquete de la Junta, que se someterá a la aprobación de la Junta después de llegar a un acuerdo con un vendedor.

ASEGURANDO EL PRÉSTAMO

La solicitud de una hipoteca puede comenzar antes de encontrar una casa o después de haber presentado una oferta. Sin embargo, es mejor hacerlo lo más pronto posible en el proceso para eliminar cualquier sorpresa. El comprador tendrá que llenar una solicitud que implica mucho papeleo. El prestamista echará un vistazo detallado al historial crediticio del comprador, el registro de empleo y activos y pasivos financieros. 

EMISIÓN DE LA CARTA DE COMPROMISO DE LA HIPOTECA

Una Carta de Compromiso Hipotecario es el documento que un suscriptor envía al oficial de préstamos una vez que el préstamo es aprobado. ¡Esto es de verdad! La Carta de Compromiso Hipotecario detallará cada aspecto de la hipoteca. Incluirá los términos y la tasa de interés. Detallará las "condiciones" (los elementos que deben ser proporcionados o explicados para la aprobación final). La Carta de Compromiso Hipotecario estará fechada y tendrá una fecha de vencimiento. Podrá ser firmada por el suscriptor.

Aunque la carta de pre-aprobación es una gran cosa para tener al comenzar su búsqueda, el comprador no es aprobado hasta que la Carta de Compromiso Hipotecario es emitida, ya que la Carta de Compromiso Hipotecario es un documento formal y legalmente vinculante.

"Tasaciones vs. Inspecciones de vivienda: Conozca la diferencia"

No hay aprobación de la junta para casas adosadas o unifamiliares, pero los compradores de un condominio o cooperativa tendrán que solicitarlo formalmente a la junta de condominios o cooperativas para completar la compra.

Una vez que el contrato es ejecutado tanto por el comprador como por el vendedor, el comprador debe presentar un Paquete de la Junta al condominio o a la junta de la cooperativa. La junta de un condominio tiene lo que se llama "derecho de prioridad", lo que significa que tienen la oportunidad de comprar el condominio antes de aprobar la compra de un comprador externo. La junta de la cooperativa tiene el poder de aprobar o rechazar a los compradores. El paquete de la Junta, a veces llamado Solicitud de Venta, incluirá/requerirá:

• Una solicitud y una cuota
• El contrato firmado y la carta de compromiso de la hipoteca, si la hay.
• Estados financieros, incluidos los estados bancarios o las cartas de confirmación
• Cartas personales de referencia
• Cartas de referencia de negocios
• Las declaraciones de impuestos de los últimos tres años
• Cartas de verificación de empleo e ingresos
• Autorización para la comprobación de delitos, créditos y empleo

El paquete de la Junta se presenta a la empresa gestora del edificio para su revisión.

• Si es una cooperativa, la junta solicitará una entrevista con todos los futuros residentes de la unidad. Esta entrevista es muy seria y debe ser considerada como una reunión de negocios.
• La junta de un condominio no entrevistará al posible comprador, sino que hará comprobaciones de crédito y criminales y leerá el paquete de la junta.

Una vez que la junta renuncia al "derecho de prioridad", o en otras palabras, aprueba al comprador, entonces se puede programar un cierre.

El cierre tendrá lugar dentro de los 30/45/60 días de la firma del contrato, dependiendo de los términos que se hayan acordado. Si se paga en efectivo, entonces es más probable un cierre de 30 días. Si se obtiene una hipoteca, el comprador probablemente obtendrá hasta 60 días, con un promedio de 45 días. En preparación para el cierre:

• Fijar la fecha de cierre.
• Cumplir con las condiciones de la oferta de préstamo.
• El abogado del comprador realizará una búsqueda de título para asegurarse de que el comprador recibió un "título limpio", lo que garantizará que el vendedor es el propietario de la propiedad y que no existen embargos preventivos contra la propiedad.
• Obtener un seguro de propiedad para proteger al propietario (y al prestamista) de las pérdidas si alguna vez la casa es dañada o destruida.
• Inspección final antes de cerrar.

El cierre, o acuerdo, es el paso final en una transacción de bienes raíces. En la fecha de cierre, las partes consuman el contrato de compraventa y transfieren la propiedad de la propiedad del vendedor al comprador: 

• El comprador (o el banco del comprador) entrega el pago del saldo adeudado en la compra, que suele ser el 90% restante del precio de compra más los gastos de cierre del 3,5% (sin hipoteca) al 5,5% (con hipoteca).
• El vendedor firma la escritura al comprador y entrega las llaves de la casa.
• Una compañía de títulos registrará la nueva escritura en el registro de tierras local.
• El vendedor recibirá el dinero debido del producto de la venta, menos los costos de cierre y los pagos de la hipoteca si el vendedor tenía una hipoteca existente al momento del cierre.

Para los compradores extranjeros, el cierre puede tener lugar sin que el comprador esté físicamente presente en los Estados Unidos. El comprador simplemente asignaría un poder al abogado del comprador (o firmaría una carta de consentimiento si compra con una LLC) para cerrar el trato en nombre del comprador. Esta es una práctica común.

"Gestión de la propiedad para los inversores"