Guía de compra de viviendas en Nueva York y Miami

To make the best possible home buying decision, you need to have the best possible representation, which means having your own buyer agent working on your behalf. In any real estate transaction, there will be a seller agent who represents the interests of the seller. Likewise, with a buyer’s agent, you have someone who is dedicated to your interests. It is the practice for the Seller to pay cooperating buyers brokers although this is not always the case. 

Uno de los aspectos más importantes de un agente del comprador es que no tiene intereses creados en una propiedad concreta. En cambio, el agente vendedor tiene un interés personal en vender el piso o edificio concreto que ha puesto a la venta. El vendedor y el agente que lo representa sólo están interesados en obtener el precio más alto en las mejores condiciones para el vendedor, lo contrario de lo que le interesa al comprador.

Piénselo así: Si usted fuera el demandado en un juicio, no recurriría al abogado del demandante para que le representara. Es la misma situación. Sea inteligente. Utilice su propio agente. Otros consejos sobre la contratación de un agente:

• No recurra a varios agentes, ya que ninguno se comprometerá plenamente a ayudarle. Comprométete con un agente profesional, díselo, y se desvivirá por encontrarte la mejor propiedad.
• Un buen agente podrá llevarte a ver todos los apartamentos disponibles en el mercado, incluidos algunos que aún no están en la lista.

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"Por qué necesitas un agente inmobiliario con mucha experiencia en Miami"

Obtener una carta de preaprobación antes de iniciar la búsqueda de vivienda es imprescindible si desea obtener una hipoteca. Ser preaprobado por el banco:

• le permite determinar mejor el rango de precios de las viviendas que puede permitirsey
• demuestra al vendedor y a su agente que usted tiene la capacidad financiera para completar la transacción

A menudo, los vendedores ni siquiera negocian con un comprador que hace una oferta con una contingencia hipotecaria y sin una carta de preaprobación. No estar pre-aprobado demuestra al vendedor que tal vez el comprador no es serio, no sabe lo que se necesita para completar la transacción, y tal vez ni siquiera tiene la capacidad financiera para comprar.

La preaprobación de una hipoteca sólo tarda uno o dos días en obtenerse, así que es mejor completar este paso primero. Le dará una buena idea de los precios a los que quiere dirigirse en su búsqueda.

Ahora es el momento de hacer una lista de deseos de lo que quiere en una propiedad. ¿Quiere estar en un lugar prometedor? ¿O en una muy consolidada? ¿Quiere vivir en una torre de cristal o en una cooperativa histórica de antes de la guerra? Las respuestas a estas preguntas ayudarán a su agente a saber qué propiedades se ajustan mejor a sus gustos y cuáles no.

También es importante que entienda qué es sólo un deseo y qué no es negociable. Puede que desees encontrar un piso con bañera de hidromasaje o terraza, pero que te conformes con algo sin ella. Por otro lado, es posible que necesite tres dormitorios. Tener claras sus expectativas le ayudará a usted y a su agente a ampliar su búsqueda y a encontrar propiedades que, de otro modo, podría perderse.

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Con su lista de deseos en la mano, puede empezar a buscar propiedades en línea. Comience con el sitio web de Manhattan Miami, que ofrece potentes funciones para ayudarle a encontrar su casa ideal. Tenemos acceso a todos los listados de Manhattan y Miami. Si desea buscar por su cuenta en los listados de propiedades de Manhattan o Miami, haga clic aquí para Manhattan y aquí para Miami.

La mayoría de nuestros clientes prefieren que les sugiramos propiedades interesantes. Si desea que le preparemos una búsqueda de propiedades a medida, haga clic aquí para Manhattan y aquí para Miami y volveremos a usted resultados basados en sus parámetros exclusivos.

Nota:  A la hora de buscar inmuebles, los compradores extranjeros deben centrarse en los condominios, los condops y casas adosadas, ya que las cooperativas son propietarios.

"No persiga la rentabilidad al comprar propiedades de inversión"

Para las propiedades que seleccione, le proporcionaremos una estimación de la valoración de la propiedad basada en propiedades comparables. Elaboramos estrategias con nuestros compradores para determinar la estrategia de oferta a la luz de lo que está sucediendo actualmente en el mercado. Desarrollaremos tácticas de negociación en función de la propiedad, la ubicación y las condiciones actuales del mercado.

Prepararemos un análisis de propiedades comparables, similar al análisis de mercado comparable (CMA) utilizado por un vendedor para determinar el precio de oferta. Nuestro análisis se centrará en los datos más recientes de ventas cerradas de pisos vecinos en edificios de características similares. Le proporcionaremos todos los datos más recientes que necesite para tomar una decisión: análisis de las ventas cerradas, descuento medio de cotización del trimestre y condiciones actuales del mercado, última precio medio por pie cuadrado, tendencias, etc. A partir de todos estos datos e información de mercado, extraeremos un precio de oferta inicial.

"Comprar una propiedad de inversión"

"Piense en la reventa cuando compre un apartamento en Miami"

En Nueva York, las ofertas se hacen verbalmente a través del agente inmobiliario del comprador. Las ofertas verbales no son legalmente vinculantes. Sólo los contratos por escrito son vinculantes para las transacciones inmobiliarias en Nueva York. Por lo tanto, hasta que no se firma el contrato, no existe ninguna obligación por parte del comprador ni del vendedor. En consecuencia, un comprador puede hacer varias ofertas por distintos pisos para intentar conseguir el mejor trato. En Florida, sin embargo, las ofertas se hacen por escrito y se exige que la oferta vaya acompañada de un depósito del 10%. Por lo tanto, cualquier oferta realizada por el comprador es legalmente vinculante.

El vendedor suele responder con una contraoferta. Comprador y vendedor irán y vendrán hasta que lleguen a un acuerdo sobre el precio final de compra y las condiciones especiales del trato. Una condición especial puede ser una contingencia hipotecaria, que permite al comprador rescindir el contrato y recuperar su depósito si el banco no concede una hipoteca sobre la propiedad. Las contingencias hipotecarias prevén que el comprador obtenga la hipoteca en un plazo de 45 días.
El vendedor puede aceptar un plazo de 60 días, pero la mayoría de los vendedores prefieren que no haya ninguna contingencia hipotecaria. Si no hay contingencia, el vendedor puede bajar el precio.

A veces, los vendedores no permiten una contingencia hipotecaria para los compradores extranjeros, ya que es difícil para el vendedor saber si el comprador fue realmente rechazado por un banco o simplemente cambió de opinión sobre la compra de la propiedad. Esto puede convertirse en un problema para algunos compradores extranjeros si el vendedor no permite la contingencia. Contar con una carta de aprobación previa del banco suele ayudar al comprador extranjero a superar este obstáculo.

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Si bien es aconsejable al menos consultar previamente a un abogado inmobiliario de Nueva York, una vez que el vendedor haya aceptado una oferta, el comprador deberá contratar a un abogado inmobiliario. En Nueva York, es obligatorio que el comprador contrate a un abogado. En Miami, no es obligatorio, pero la mayoría recurre a abogados para tramitar sus compras. Los riesgos son demasiado grandes para hacerlo solo, por lo que siempre sugerimos que el comprador tenga su propia representación legal. 

Una vez aceptada la oferta, el agente del comprador rellenará una "hoja de negociación" que contendrá los nombres de los compradores, así como toda la información de contacto, incluidos el nombre y la dirección del abogado del comprador. Por lo tanto, el comprador debe saber con qué abogado trabajará en ese momento. En el plazo de un día, los documentos del condominio se enviarán al abogado del comprador para que los revise.

El abogado del comprador leerá los documentos del condominio y los estados financieros del edificio, entre otros documentos, para determinar la salud del edificio y cualquier problema que deba abordarse. El abogado del comprador planteará preguntas al abogado del vendedor y al patrocinador del edificio. A continuación, se revisará el contrato para abordar las cuestiones señaladas en la revisión, si las hubiere.

Hasta que el comprador firme el contrato, el vendedor puede mostrar el piso y aceptar ofertas más altas, si lo desea. Por lo tanto, el tiempo es esencial durante el proceso.

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EN NUEVA YORK

A la firma del contrato, que no suele superar los 10 días desde la aceptación de la oferta, el comprador debe entregar un depósito del 10% del precio de compra al abogado del vendedor. El depósito se mantiene en custodia, normalmente por el abogado del vendedor, hasta el cierre.

EN FLORIDA

El depósito del 10% que se hizo junto con la oferta inicial por escrito sólo es reembolsable en determinados casos, como los que se rigen por una cláusula de contingencia hipotecaria cuando la solicitud de préstamo del comprador ha sido rechazada por el banco.

Si el comprador está obteniendo financiación hipotecaria, trabajará en la obtención de una Carta de Compromiso Hipotecario del banco para la hipoteca. La carta de compromiso hipotecario se emite una vez que el comprador ha obtenido el préstamo. Para condominios y cooperativas, esta carta es un requisito del Paquete de la Junta, que usted presentará para su aprobación por la junta después de llegar a un acuerdo con un vendedor.

GARANTIZAR EL PRÉSTAMO

La solicitud de una hipoteca puede comenzar antes de encontrar una vivienda o después de haber presentado una oferta. Sin embargo, es mejor hacerlo lo antes posible para evitar sorpresas. El comprador tendrá que rellenar una solicitud que implica mucho papeleo. El prestamista examinará detalladamente el historial crediticio del comprador, su historial laboral y activos y pasivos financieros. 

EMISIÓN DE LA CARTA DE COMPROMISO HIPOTECARIO

Una carta de compromiso hipotecario es el documento que un suscriptor envía al gestor de préstamos una vez aprobado el préstamo. Se trata de un documento auténtico. La carta de compromiso hipotecario detallará todos los aspectos de la hipoteca. Incluirá las condiciones y el tipo de interés. Detallará las "condiciones" (los elementos que deben proporcionarse o explicarse para la aprobación final). La carta de compromiso hipotecario estará fechada y tendrá una fecha de vencimiento. Puede ir firmada por el suscriptor.

Si bien la carta de preaprobación es una gran cosa para tener al comenzar su búsqueda, el comprador no está aprobado hasta que se emite la Carta de Compromiso de Hipoteca, ya que la Carta de Compromiso de Hipoteca es un documento formal y jurídicamente vinculante.

"Tasaciones vs. Inspecciones de vivienda: Conozca la diferencia"

Las casas adosadas o unifamiliares no necesitan la aprobación de la junta, pero los compradores que adquieran un condominio o una cooperativa deberán presentar una solicitud formal a la junta del condominio o la cooperativa para completar la compra.

Una vez que tanto el comprador como el vendedor han firmado el contrato, el comprador debe presentar un Paquete de la Junta a la junta del condominio o cooperativa. Una junta de condominio tiene lo que se llama el "derecho de preferencia", lo que significa que tienen la oportunidad de comprar el condominio antes de aprobar la compra de un comprador externo. La junta de una cooperativa tiene la facultad de aprobar o rechazar compradores. El Paquete de la Junta, a veces llamado Solicitud de Venta, incluirá/requerirá:

• Una solicitud y una tasa
• El contrato ejecutado y la carta de compromiso hipotecario, en su caso
• Estados financieros, incluidos extractos bancarios o cartas de confirmación
• Cartas personales de referencia
• Cartas de referencia comerciales
• Las declaraciones de la renta de los tres últimos años
• Cartas de verificación de empleo e ingresos
• Autorización para realizar comprobaciones de antecedentes penales, de crédito y de empleo

El Paquete de la Junta se presenta a la empresa gestora del edificio para su revisión.

• Si se trata de una cooperativa, la junta solicitará una entrevista a todos los futuros residentes de la unidad. Esta entrevista es muy seria y debe considerarse una reunión de negocios.
• La junta de un condominio no entrevistará al posible comprador, pero realizará comprobaciones de solvencia y antecedentes penales y leerá el Paquete de la Junta.

Una vez que la junta renuncia al"derecho de tanteo" o, en otras palabras, aprueba al comprador, puede programarse el cierre.

El cierre tendrá lugar en un plazo de 30/45/60 días a partir de la firma del contrato, en función de las condiciones acordadas. Si se paga en efectivo, lo más probable es que el cierre se produzca en 30 días. Si obtiene una hipoteca, es probable que el comprador disponga de hasta 60 días, siendo la media de 45 días. En preparación para el cierre:

• Fije la fecha de cierre.
• Cumplir las condiciones de la oferta de préstamo.
• El abogado del comprador realizará una búsqueda de títulos para asegurarse de que el comprador recibió un "título limpio", lo que garantizará que el vendedor es el dueño de la propiedad y que no hay embargos presentados contra la propiedad.
• Obtenga un seguro de vivienda para proteger al propietario (y al prestamista) de pérdidas si alguna vez la casa resulta dañada o destruida.
• Inspección final antes del cierre.

El cierre, o liquidación, es el paso final de una transacción inmobiliaria. En la fecha de cierre, las partes consuman el contrato de compraventa y transfieren la propiedad del inmueble del vendedor al comprador: 

• El comprador (o el banco del comprador) entrega el pago del saldo adeudado por la compra, que suele ser el 90% restante del precio de compra más unos gastos de cierre del 3,5% (sin hipoteca) al 5,5% (con hipoteca).
• El vendedor firma la escritura al comprador y le entrega las llaves de la vivienda.
• Una empresa de títulos registrará la nueva escritura en el registro de la propiedad local.
• El vendedor recibirá el dinero adeudado del producto de la venta, menos los gastos de cierre y los pagos de la hipoteca si el vendedor tenía una hipoteca existente en el momento del cierre.

En el caso de los compradores extranjeros, el cierre puede realizarse sin que el comprador esté físicamente presente en EE.UU.. El comprador simplemente asignaría un poder al abogado del comprador (o firmaría una carta de consentimiento si compra con una LLC) para cerrar el trato en nombre del comprador. Se trata de una práctica habitual.

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