NORMAS DE INTERCAMBIO 1031
APLAZAMIENTO DEL IMPUESTO SOBRE PLUSVALÍAS

Impuestos sobre plusvalías

In a 1031 Exchange, the seller does't actually pay taxes on the disposition of the property. Instead, the capital gains taxes on the relinquished property are deferred to a later date than they would normally be paid. A capital gain results when the selling price of an asset is higher than its original purchase price. Capital gains are subject to a minimum of 15% tax for individuals and 21% tax for corporations.

Ventajas del intercambio 1031

La principal ventaja de un intercambio de impuestos diferidos es que el contribuyente puede disponer de la propiedad sin incurrir en ninguna responsabilidad fiscal inmediata. Esto permite al contribuyente mantener el poder de ganancia de los dólares de impuestos diferidos, mientras que al mismo tiempo el intercambio de activos.

Rather than selling real estate, paying the capital gains tax, and then using the net proceeds to buy another property, the 1031 Exchange rules allow an investor to forego paying the capital gains tax and use the total proceeds of the sale to invest in the new property, thereby deferring the capital gains tax until the new property is sold.

Investment Property Example

For example, John, who personally owns an investment property in New York City worth $10 million, wants to sell his property and buy a different one. Without the ability to use a 1031 tax deferred exchange, John would have to pay the government approximately $2.34 million in capital gains taxes, reducing the amount that he can reinvest in the replacement property to only $7.66 million. For simplicity, I have left out the treatment of closing costs on entry and exit of the investment. These costs can be deducted from the capital gain to get the true capital gains tax.

However, following Revenue procedure 2000-37 of the IRC, John acquires the replacement property and transfers the tax basis of the old property to the new property. He would be able to forego the $2.34 million tax and defer it until he sells the replacement property, usually many years later. Reinvesting pre-tax dollars in another a replacement property acquired using a 1031 tax exchange has great value and most sophisticated property investors know this is one of the quickest ways to grow wealth.

Sheltered Gains Due When Replacement Property is Sold

The sheltered gain will be ultimately due upon the sale of the replacement property, although that is not always the case if the property is inherited, as investor’s heirs get a stepped-up cost basis on such inherited property. Upon the investor’s death, his or her heirs would receive the property at fair market value at the date of transfer to the heirs; not the basis transferred to the replacement property from the original purchase.

When the heir goes to sell the property, they will pay tax on the difference between the new selling price and the fair market value of the property at the time of inheritance.

Además, otra ventaja de utilizar un intercambio 1031 es que, en última instancia, la propiedad de inversión se puede convertir en una residencia principal, siempre que esto se haga después de 2 años de propiedad bajo las normas de puerto seguro.

Tenga en cuenta que para que un 1031 sea efectivo, la titularidad de la propiedad de sustitución debe mantenerse utilizando el mismo número de identificación fiscal de la propiedad que se vendió.

Propiedad similar

Las normas del Intercambio 1031 exigen que las dos propiedades sean "similares". Las normas consideran que el intercambio de bienes de inversión residencial por bienes de inversión residencial, bienes de inversión comercial por bienes de inversión comercial, bienes de inversión residencial por bienes de inversión comercial y viceversa, son bienes similares.

No obstante, los bienes deben encontrarse en Estados Unidos, ya que el intercambio de bienes estadounidenses por bienes extranjeros no se considera "en especie" con arreglo a las normas.

Desventajas del intercambio 1031

El contribuyente también debe tener en cuenta que hay un par de desventajas de un intercambio de impuestos diferidos, como sigue:

1. Habrá una base reducida (es decir, el valor fiscal) en la propiedad de reemplazo, ya que la base más baja de la propiedad antigua se transferirá a la nueva propiedad. Debido a esto, el contribuyente tendrá menores deducciones por depreciación en la nueva propiedad de las que habría tenido si hubiera comprado la propiedad sin un intercambio 1031.

2. Habrá un aumento de los costes de transacción para completar un intercambio de impuestos diferidos, ya que el propietario incurrirá en honorarios profesionales adicionales y gastos de cierre. 

3. El contribuyente no puede utilizar ninguno de los ingresos netos procedentes de la enajenación de la propiedad para otro fin que no sea la reinversión en bienes inmuebles. De lo contrario, se producirán consecuencias fiscales sobre el importe de los ingresos no utilizados como reinversión.

Eligible Properties for a 1031 Exchange

A 1031 exchange allows savvy real estate investors to exchange one investment property for another, deferring federal capital gains taxes in the process. To qualify for a 1031 exchange, the properties involved must be “like-kind,” meaning they are of the same nature or character. This can include a wide range of property types, such as:

• Apartment buildings

• Duplexes

• Single-family rental properties

• Commercial office building rentals

• Vacation home rentals

• Restaurant property rentals

The Internal Revenue Service (IRS) considers real estate property to be like-kind regardless of how the real estate is improved. For example, an investor can exchange a small apartment building for a larger apartment project, an office building, or vacant land. This flexibility allows real estate investors to diversify their portfolios while deferring capital gains taxes, making the 1031 exchange a powerful tool for growing wealth in the real estate market.

1031 exchange only relates to real estate and not other business property.

1031 Exchange Requirements

To qualify for a 1031 exchange, real estate investors must meet specific requirements and follow certain rules. The exchange process must follow the below rules:

• The property must be held for investment or used in a trade or business.

• The property must be exchanged for a like-kind property.

• The exchange must be completed within 180 days.

• Identify potential replacement properties within 45 days of the sale. Investors are allowed to identify up to three properties. Of these three potential replacement properties, at least one of which must be used in the transaction.

• The exchange must be completed through a qualified intermediary.

Additionally, the replacement property must be of equal or greater value to the sold property to defer capital gains taxes on the entire amount of the proceeds from the sale of the original property. Meeting these requirements is crucial for real estate investors looking to leverage the benefits of a 1031 exchange and defer capital gains taxes effectively.

You can purchase multiple properties as long as their combined value is equal to or greater than the property being sold.

Intermediario cualificado

Un Intercambio 1031 requiere un Intermediario Cualificado, tal y como se define en la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, para gestionar todo el proceso.

All of the proceeds from the sale, including non-cash proceeds (such as a car that you might receive in trade in addition to the property), must go to the Qualified Intermediary to be used for the purchase of the new property. Anything received directly or indirectly by the seller (no matter how insignificant) will disqualify the entire transaction, resulting in the recognition of the entire gain (and in the case of a Foreign Buyer, resulting in FIRPTA withholding).

Cronología del intercambio 1031:

Normas muy específicas sobre los plazos de identificación e intercambio

1. La nueva propiedad debe estar situada en Estados Unidos.

2. A partir de la fecha de cierre de la antigua propiedad, el vendedor dispone de 45 días para facilitar al intermediario cualificado una lista de propiedades que desea comprar (esta lista se denomina "lista de los 45 días" y suele haber más de una propiedad en la lista por si se frustrara la operación).

3. A partir de la fecha de cierre de la antigua propiedad, el vendedor dispone de 180 días naturales para adquirir una o varias de las propiedades de la Lista de 45 días;

4. El vendedor de la antigua propiedad debe asumir la titularidad de la nueva propiedad con el mismo nombre legal con el que poseía la antigua propiedad.

5. El vendedor debe comprar la nueva propiedad por un importe igual o superior al precio de venta de la antigua.

6. El efectivo procedente de la venta de la antigua propiedad, una vez pagados los gastos de cierre y las responsabilidades, debe ir a parar al Intermediario Cualificado y utilizarse para la compra de la nueva propiedad.

El plazo de 45 días debe cumplirse estrictamente, ya que no es prorrogable en modo alguno, aunque el día 45 caiga en sábado, domingo o festivo legal en Estados Unidos. 

El Periodo de Intercambio finaliza exactamente 180 días después de la fecha en la que la persona transfiere la propiedad cedida o en la fecha de vencimiento de la declaración de la renta de la persona para ese ejercicio fiscal en el que se ha producido la transferencia de la propiedad cedida, lo que ocurra primero. Una vez más, el plazo de 180 días debe cumplirse estrictamente, ya que no es prorrogable en modo alguno, incluso si el día 180 cae en sábado, domingo o día festivo legal en Estados Unidos.

Intercambio inverso 1031

Los intercambios inversos son una herramienta que los inversores pueden utilizar para aplazar el impuesto sobre las plusvalías incluso cuando la propiedad de sustitución debe cerrarse antes que la propiedad cedida. 

The investor, however, can't take possession of the replacement property in a reverse 1031 exchange until the whole transaction is done. Generally, the replacement property must be held by an Exchange Accommodation Titleholder (similar in concept to the qualified intermediary requirement in a 1031 exchange) until the relinquished property is sold.  

Desventajas del intercambio inverso 1031

1. Existen normas aún más estrictas en torno a este proceso que en un intercambio 1031 normal, que tiene muchas normas, por lo que necesitará ayuda profesional para llevarlo a cabo. 
2. Posibles problemas con la financiación, ya que puede ser necesario tener capacidad para comprar primero la propiedad de sustitución antes de recibir fondos de la venta de la propiedad cedida. 

Cronología del intercambio inverso 1031

Los plazos para un intercambio inverso 1031 son los mismos que para otros tipos de intercambios 1031: 45 días: La propiedad cedida debe identificarse en un plazo de 45 días a partir del cierre de la compra de la propiedad de sustitución, y el cierre debe tener lugar en un plazo de 180 días.  

Ventajas del intercambio inverso 1031 

1. Un intercambio inverso 1031 permite a un inversor diferir el impuesto sobre la plusvalía de la propiedad cedida, aunque el inversor compre primero la propiedad de sustitución. 

2. Un intercambio inverso 1031 puede aliviar la presión asociada con una transacción 1031 porque el inversor ya tiene la propiedad de reemplazo alineado de antemano. 

3. Permite al inversor asegurarse una propiedad de sustitución en el momento y al precio que elija. 

4. Un inversor tiene más control sobre el precio de cierre cuando pone en venta una propiedad cedida.

Desventajas del intercambio inverso 1031

1. Existen normas aún más estrictas en torno a este proceso que en un intercambio 1031 normal, que tiene muchas normas, por lo que necesitará ayuda profesional para llevarlo a cabo. 

2. Potential issues with financing, as one may need to have the capacity to purchase the replacement property first before receiving any exchange funds from the initial sale of the relinquished property. 

Tax Implications of a 1031 Exchange

A 1031 exchange is a tax-deferral strategy, not a tax-elimination one. Eventually, if you sell an investment property and choose not to reinvest the proceeds through a 1031 exchange, the capital gains tax comes due. However, by using a 1031 exchange, a real estate investor can defer paying capital gains taxes when the proceeds from real estate sold are used to buy replacement real estate.

The tax implications of a 1031 exchange can be significant. For example, if an investor sells a property for $2 million and uses the proceeds to purchase a replacement property worth $2.5 million, they can defer paying capital gains taxes on the $500,000 profit. This can result in significant tax savings, especially for a savvy businessperson who appreciates the benefits of real estate investing. Growing a portfolio pre-tax has obvious benefits.

It’s worth noting that the Tax Cuts and Jobs Act of 2017 eliminated personal and intangible property from being included in tax-deferred exchanges. However, opportunity zones are still available in all 50 states and U.S. Territories, and are designed to encourage long-term and tax-deferred investments in urban and rural areas with low incomes.

In conclusion, a 1031 exchange is a powerful tool for real estate investors looking to defer capital gains taxes and grow their portfolios. By understanding the eligible properties, requirements, and tax implications of a 1031 exchange, investors can make informed decisions and maximize their tax savings.

Consideraciones sobre el intercambio 1031 para inversores extranjeros

Los vendedores no estadounidenses también pueden optar al tratamiento 1031 de sus activos 

The US government makes it possible for a Foreign Seller to use the 1031 Exchange provisions. In addition to the normal rules noted above, FIRPTA imposes an additional requirement upon 1031 Exchange rules in order to avoid the 15% withholding. The additional requirement is that the individual responsible for transferring the old property from the Foreign Seller to the buyer/transferee (such as a title or escrow company) must receive from the Foreign Seller either:

1. A Withholding Certificate issued by the IRS that sanctions the particular exchange and allows the transferee to avoid withholding any tax, or;

2. Notificación del Vendedor Extranjero que certifica que el vendedor ha solicitado un Certificado de Retención.

En primer lugar, cualquier propietario extranjero debe planificar con antelación la obtención de un ITIN antes de transferir cualquier bien inmueble, y solicitar un certificado de retención tan pronto como se haya acordado la transferencia de la propiedad. 

En segundo lugar, es fundamental que cualquier vendedor extranjero que desee realizar un intercambio 1031 consulte con un intermediario cualificado, profesional y experto al principio del proceso de venta, y que además obtenga asesoramiento fiscal o financiero de asesores experimentados, para que le ayuden con el proceso de cierre y de declaración de impuestos en EE.UU.. Si desea referencias de un intermediario cualificado, háganoslo saber. 

Recurso adicional de nuestro CPA re: Los extranjeros que utilizan intercambios 1031:

El inmueble es propiedad de un extranjero a efectos fiscales, por lo que este intercambio entraría en el ámbito de aplicación de la FIRPTA. Según la FIRPTA, si se compra un inmueble a un extranjero no residente, el comprador estadounidense debe retener el 15% del valor del inmueble en la transacción para enviarlo al IRS. Sin embargo, si se cumplen determinadas condiciones, no se exige retención alguna.

Si el cedente notifica por escrito al cesionario que la transferencia no está sujeta al reconocimiento de ganancias o pérdidas en virtud de una disposición de no reconocimiento del IRC, y el cesionario notifica por escrito al IRS en un plazo de 20 días a partir de la transferencia, el cesionario no está obligado a retener.

Además de los pasos enumerados anteriormente, el artículo 1445-2(d)(2)(iv) establece que la exclusión de la retención mencionada anteriormente sólo está disponible para los participantes de una operación según el artículo 1031, si la operación se realiza simultáneamente, es decir, si ambas transferencias en virtud del intercambio según el artículo 1031 surten efecto el mismo día. 

The FIRPTA withholding requirement is triggered if a foreign individual receives cash (or other property) as part of a transaction, and the value of the property surrendered by the foreign individual is greater than the value of the property received. This could happen, for example, if the property surrendered has no mortgage but the property received has a mortgage which is assumed.

En caso de que se cumplan las limitaciones especiales de la sección 1031, es decir, el requisito de simultaneidad y la regla de no arranque, la única forma de evitar la retención FIRPTA es obtener un certificado de retención del IRS.

En resumen, son necesarios los siguientes pasos, suponiendo que por lo demás se cumplan los requisitos del artículo 1031:

1. Asegúrese de que no hay absolutamente ningún arranque, es decir, no se está transfiriendo dinero en efectivo en el cambio al individuo extranjero.

2.  Asegúrese de que el contrato de intercambio y los documentos de cierre dan lugar específicamente a que ambas transferencias sean efectivas el mismo día.

3. Asegúrese de que la persona extranjera entrega a la otra parte en el canje una notificación escrita de no reconocimiento que contenga los requisitos para la notificación enumerados anteriormente.

4. Asegúrese de que la otra parte del intercambio que recibe la notificación la envía al IRS, a la siguiente dirección P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Nota: Deberá consultarse a un asesor jurídico para asegurarse de que estas cuestiones se lleven a cabo en el momento del cierre.

Intercambio 1031 Florida y Nueva York 

While the Federal Tax rules still apply, allowing the deferral of capital gains as noted above, for a 1031 Exchange New York rules require those who are not New York residents to pay 7.7%  state income tax on any gain realized from the sale. However, for a 1031 exchange nyc rules 

For a 1031 Exchange Florida has no state income tax, so there is no state income tax on any gain realized from the sale. 

Tiempo de retención de propiedades de alquiler vacacional en Florida

Para evitar que el IRS impugne si una propiedad de alquiler vacacional cumple los requisitos para un intercambio 1031, debe alquilarse al menos 14 noches al año durante un periodo de dos años.

Su uso personal de una propiedad de alquiler vacacional no debe superar las 14 noches al año o el 10% del número de días en un periodo de un año que la propiedad esté alquilada. El tiempo que pases en la propiedad para realizar reparaciones, el mantenimiento anual, etc., no se contabiliza en el límite de 14 días.

Manhattan Miami Real Estate LLC puede ayudarle con su Intercambio 1031

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Podemos:

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Prestar servicios de gestión de la propiedad mientras esté alquilada (algunos de los cuales realizamos sin coste alguno para el propietario);

Guiar a los propietarios a través de todo el proceso 1031 junto con nuestro equipo de abogados e intermediarios cualificados que tienen muchos años de experiencia con los intercambios 1031. 

Tenemos mucha experiencia con transacciones 1031 y podemos proporcionar asistencia en cualquier punto dentro del ciclo de vida de una propiedad de inversión.

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