1031 EXCHANGE RULES
APLAZAMIENTO DEL IMPUESTO SOBRE LAS PLUSVALÍAS

Ventajas de un intercambio 1031

La principal ventaja de un intercambio de impuestos diferidos es que el contribuyente puede disponer de la propiedad sin incurrir en ninguna obligación fiscal inmediata. Esto permite al contribuyente mantener el poder de ganancia de los dólares de impuestos diferidos al mismo tiempo que intercambia activos. 

En lugar de vender una propiedad de inversión, pagar el impuesto sobre la plusvalía y luego utilizar los ingresos netos para comprar otra propiedad, la página web 1031 Exchange rules permite a un inversor renunciar a pagar el impuesto sobre la plusvalía y utilizar los ingresos totales de la venta para invertir en el nueva propiedadEl inversor puede renunciar a pagar el impuesto sobre la plusvalía y utilizar el producto total de la venta para invertir en el nuevo inmueble. 

Por ejemplo, John, que posee personalmente un inversión inmobiliaria en la ciudad de Nueva York valor de 10 millones de dólares, quiere vender su propiedad y comprar otra. Sin la posibilidad de utilizar un intercambio de impuestos diferidos 1031, John tendría que pagar al gobierno aproximadamente 2,34 millones de dólares en impuestos sobre las ganancias de capital, reduciendo la cantidad que puede reinvertir en la propiedad de reemplazo a sólo 7,66 millones de dólares. Para simplificar, he omitido el tratamiento de los costes de cierre al entrar y salir de la inversión. Estos costes pueden deducirse de la plusvalía para obtener el verdadero impuesto sobre las plusvalías. 

Sin embargo, siguiendo el procedimiento tributario 2000-37 del IRC, John adquiere la propiedad de sustitución y transfiere la base fiscal de la antigua propiedad a la nueva. Podría renunciar a los 2,34 millones de dólares de impuestos y aplazarlos hasta que venda la propiedad de sustitución, normalmente muchos años después. La reinversión de dólares antes de impuestos en otra propiedad mediante un intercambio de impuestos 1031 tiene un gran valor y la mayoría de los inversores inmobiliarios sofisticados saben que esta es una de las formas más rápidas de hacer crecer la riqueza. 

La ganancia protegida se deberá pagar en última instancia en el momento de la venta del inmueble de sustitución, aunque no siempre es así si el inmueble se hereda, ya que los herederos del inversor obtienen un incremento de la base de dicho inmueble heredado. A la muerte del inversor, sus herederos recibirán la propiedad al valor justo de mercado en la fecha de la transferencia a los herederos; no la base transferida a la propiedad de sustitución desde la compra original. 

Cuando el heredero vaya a vender la propiedad, pagará impuestos por la diferencia entre el nuevo precio de venta y el valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la herencia.

Además, otra ventaja de utilizar un intercambio 1031 es que, en última instancia, la propiedad de inversión puede convertirse en una residencia principal, siempre que se haga después de 2 años de propiedad bajo las normas de puerto seguro. 

Tenga en cuenta que para que un 1031 sea efectivo, el título de la propiedad de reemplazo debe tener el mismo número de identificación fiscal de la propiedad que se vendió.

Propiedad similar

1031 Exchange rules exigen que las dos propiedades sean de "tipo similar". Las normas consideran que el intercambio de bienes de inversión residencial por bienes de inversión residencial, bienes de inversión comercial por bienes de inversión comercial, bienes de inversión residencial por bienes de inversión comercial y viceversa, son bienes similares.

Sin embargo, la propiedad debe estar en los Estados Unidos, ya que un intercambio de propiedad estadounidense por propiedad extranjera no se considera "en especie" según las normas.

Desventajas de un intercambio 1031

El contribuyente también debe considerar que hay un par de desventajas en un intercambio de impuestos diferidos, como las siguientes:

1. Habrá una base reducida (es decir, el valor fiscal) en la propiedad de reemplazo, ya que la base más baja de la antigua propiedad se transferirá a la nueva. Debido a ello, el contribuyente tendrá deducciones de depreciación más bajas en la nueva propiedad que las que habría tenido si hubiera comprado la propiedad sin un intercambio 1031.
2. Habrá un aumento de los costes de transacción para completar un intercambio de impuestos diferidos, ya que el propietario incurrirá en honorarios profesionales adicionales y costos de cierre. 
3. El contribuyente no puede utilizar ninguno de los ingresos netos de la enajenación de la propiedad para nada, excepto para reinvertir en bienes inmuebles. De lo contrario, habrá consecuencias fiscales sobre el monto de los ingresos no utilizados como reinversión.

Intermediario cualificado

Un Intercambio 1031 requiere un Intermediario Calificado, como se define en la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, para manejar todo el proceso.

Todos los ingresos de la venta, incluidos los que no son en efectivo (como un coche que podría recibir en el comercio además de la propiedad), deben ir al Intermediario Calificado para ser utilizado en la compra de la nueva propiedad. Todo lo que reciba directa o indirectamente el vendedor (por insignificante que sea) descalificará la totalidad de la operación, lo que dará lugar al reconocimiento de la totalidad de la ganancia (y en el caso de un Comprador Extranjero, dará lugar a FIRPTA retención).

Cronología del intercambio 1031:

Normas muy específicas sobre los periodos de identificación e intercambio

1. La nueva propiedad debe estar ubicada dentro de los Estados Unidos.
2. A partir de la fecha de cierre de la antigua propiedad, el vendedor dispone de 45 días para proporcionar al intermediario cualificado una lista de propiedades que desea comprar (esta lista se denomina "Lista de 45 días" y normalmente hay más de una propiedad en la lista por si se produce un fracaso en la operación).
3. A partir de la fecha de cierre de la antigua propiedad, el vendedor dispone de 180 días naturales para adquirir una o varias de las propiedades de la Lista de 45 días;
4. El vendedor de la antigua propiedad debe tomar el título de la nueva propiedad con el mismo nombre legal con el que poseía la antigua propiedad.
5. El vendedor debe comprar una nueva propiedad por un monto igual o mayor que el precio de venta de la antigua.
6. El dinero de la venta de la antigua propiedad, después de pagar los gastos de cierre y las obligaciones, debe ir al intermediario cualificado y utilizarse para la compra de la nueva propiedad.

El plazo de 45 días debe seguirse estrictamente, ya que no es prorrogable de ninguna manera, incluso si el día 45 cae en sábado, domingo o día festivo legal en Estados Unidos. 

El Periodo de Intercambio termina exactamente 180 días después de la fecha en que la persona transfiere la propiedad cedida o en la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos de la persona para ese año fiscal en el que se ha producido la transferencia de la propiedad cedida, lo que ocurra primero. Una vez más, el plazo de 180 días debe seguirse estrictamente, ya que no es prorrogable en modo alguno, incluso si el día 180 cae en sábado, domingo o día festivo legal en Estados Unidos.

Intercambio inverso 1031

Los intercambios inversos son una herramienta que los inversores pueden utilizar para aplazar el impuesto sobre las plusvalías, incluso cuando la propiedad de sustitución debe cerrarse antes que la propiedad cedida. 

El inversor de El inversor, sin embargo, no puede tomar posesión de la propiedad de sustitución en un intercambio inverso 1031 hasta que se realice la transacción completa. Por lo general, la propiedad de reemplazo debe ser mantenida por un Titular de Acomodación de Intercambio (similar en concepto al requisito de intermediario calificado en un intercambio 1031) hasta que la propiedad cedida sea vendida.

Cronología del intercambio inverso 1031

Los plazos de un intercambio inverso 1031 son los mismos que los de otros tipos de intercambios 1031: 45 días: La propiedad cedida debe ser identificada dentro de los 45 días siguientes al cierre de la compra de la propiedad de reemplazo, y el cierre debe tener lugar dentro de los 180 días siguientes.  

Ventajas del intercambio inverso 1031 

1. Un intercambio inverso 1031 permite al inversor aplazar el impuesto sobre la plusvalía de la propiedad cedida, aunque el inversor compre primero la propiedad de sustitución. 
2. Un intercambio inverso de 1031 puede aliviar la presión asociada a una transacción de 1031 porque el inversor ya tiene la propiedad de reemplazo alineada de antemano. 
3. Permite al inversor asegurar una propiedad de sustitución en el momento y al precio que elija. 
4. Un inversor tiene más control sobre el precio de cierre cuando pone en venta una propiedad cedida.

Desventajas del intercambio inverso 1031

1. Hay reglas aún más estrictas en torno a este proceso que un intercambio 1031 normal, que tiene muchas reglas, por lo que necesitará ayuda profesional para implementarlo. 
2. Posibles problemas de financiación, ya que puede ser necesario tener la capacidad de comprar primero la propiedad de sustitución antes de recibir los fondos de la venta de la propiedad cedida. 

Consideraciones sobre el intercambio 1031 para inversores extranjeros

Los vendedores no estadounidenses también pueden calificar para el tratamiento 1031 de sus activos 

El gobierno de EE.UU. hace posible que un vendedor extranjero utilice las disposiciones del intercambio 1031. Además de las normas normales señaladas anteriormente, la FIRPTA impone un requisito adicional a 1031 Exchange rules para evitar la retención del 15%. El requisito adicional es que la persona responsable de la transferencia de la propiedad antigua del vendedor extranjero al comprador / beneficiario de la transferencia (como un título o empresa de custodia) debe recibir del vendedor extranjero

1. A Certificado de retención emitido por el IRS que sanciona el intercambio particular y permite al cesionario evitar la retención de cualquier impuesto, o;
2. Aviso del Vendedor Extranjero que certifica que el vendedor ha solicitado un Certificado de Retención.

En primer lugar, cualquier propietario extranjero debe planificar la obtención de un ITIN con mucha antelación a la transferencia de cualquier bien inmueble, y solicitar un certificado de retención tan pronto como se haya organizado la transferencia de la propiedad. 

En segundo lugar, es fundamental que cualquier vendedor extranjero que desee realizar un intercambio 1031 consulte a un intermediario cualificado, profesional y con conocimientos en la fase inicial del proceso de venta, y que también obtenga asesoramiento fiscal o financiero de asesores experimentados, para que le ayuden en el proceso de cierre y de declaración de impuestos en EE.UU. Si desea obtener referencias de un intermediario cualificado, háganoslo saber. 

Recurso adicional de nuestro CPA re: Los ciudadanos extranjeros que utilizan los intercambios 1031:

La propiedad es de un individuo extranjero a efectos fiscales, lo que haría que este intercambio cayera bajo la FIRPTA. Según la FIRPTA, si se compra una propiedad a un extranjero no residente, el comprador estadounidense debe retener el 15% del valor de la propiedad en la transacción para enviarlo al IRS. Sin embargo, si se cumplen ciertas condiciones, no se requiere ninguna retención.

Si el cedente proporciona una notificación por escrito al cesionario indicando que la transferencia no está sujeta al reconocimiento de ganancias o pérdidas en virtud de una disposición de no reconocimiento del IRC, y el cesionario proporciona la notificación por escrito al IRS dentro de los 20 días de la transferencia, el cesionario no está obligado a retener.

Además de los pasos enumerados anteriormente, el artículo 1445-2(d)(2)(iv) establece que la exclusión de la retención mencionada anteriormente sólo está disponible para los participantes de una transacción de la sección 1031, si la transacción se realiza de forma simultánea, es decir, si ambas transferencias en el marco del intercambio de la sección 1031 surten efecto el mismo día. 

El requisito de retención de la FIRPTA se activa si un individuo extranjero recibe dinero en efectivo (u otra propiedad) como parte de una transacción, y el valor de la propiedad entregada por el individuo extranjero es mayor que el valor de la propiedad recibida. Esto podría ocurrir, por ejemplo, si la propiedad entregada no tiene hipoteca pero la propiedad recibida tiene una hipoteca que se asume.

En el caso de que se cumplan las limitaciones especiales de la sección 1031, es decir, el requisito de simultaneidad y la regla de no arranque, la única forma de evitar la retención de la FIRPTA es obtener un certificado de retención del IRS.

En resumen, son necesarios los siguientes pasos, suponiendo que se cumplan los requisitos de la sección 1031:

1. Asegúrese de que no hay absolutamente ningún arranque, es decir, que no se está transfiriendo dinero en efectivo en el cambio al individuo extranjero.
2.  Asegúrese de que el contrato de intercambio y los documentos de cierre den lugar específicamente a que ambas transferencias sean efectivas el mismo día.
3. Asegúrese de que la persona extranjera entrega una notificación escrita de no reconocimiento a la otra parte del intercambio que contenga los requisitos para la notificación enumerados anteriormente.
4. Asegúrese de que la otra parte del intercambio que recibe la notificación la envía al IRS, a la siguiente dirección P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Nota: Debe consultarse a un asesor jurídico y proporcionarle consejo legal para asegurarse de que estas cuestiones se cumplen en el momento del cierre.

Intercambio 1031 Florida y Nueva York 

Mientras que las normas fiscales federales siguen siendo aplicables, permitiendo el aplazamiento de las ganancias de capital como se ha señalado anteriormente, para un intercambio 1031 las normas de Nueva York requieren que aquellos que no son residentes de Nueva York paguen el 7,7% de impuesto sobre la renta estatal sobre cualquier ganancia realizada por la venta. Sin embargo, para un intercambio 1031 las reglas de Nueva York 

En el caso de un intercambio 1031, Florida no tiene impuesto sobre la renta estatal, por lo que no hay impuesto sobre la renta estatal en cualquier ganancia obtenida de la venta. 

Tiempo de espera de la propiedad de alquiler vacacional en Florida

Para evitar que el IRS impugne si una propiedad de alquiler vacacional puede ser objeto de un intercambio 1031, debe ser alquilada al menos 14 noches cada año durante un período de dos años.

Su uso personal de una propiedad de alquiler vacacional no debe superar las 14 noches al año o el 10% del número de días en un período de un año que la propiedad esté alquilada. El tiempo que pase en la propiedad para realizar reparaciones, el mantenimiento anual, etc., no se contabiliza para el límite de 14 días.

Manhattan Miami Real Estate LLC puede ayudarle con su intercambio 1031

¿Busca empresas de intercambio 1031 en Florida o NY? A continuación le mostramos cómo podemos ayudarle como inversor inmobiliario.

Podemos:

1. Ayudarle a actualizar o rebajar utilizando un Intercambio 1031 de Florida o un Intercambio 1031 de Nueva York;
2. Liste y venda su propiedad en NYC o Miami de forma exclusiva;
3. Buscar propiedades de inversión individuales, oportunidades de compra al por mayor de condominios y propiedades multifamiliares; 
4. Facilitar el traslado de sus inquilinos;
5. Encontrar y seleccionar inquilinos cualificados;
6. Gestionar la rotación de la propiedad; 
7. Proporcionar servicios de gestión de la propiedad mientras se alquila (algunos de los cuales realizamos sin coste alguno para el propietario);
8. Guiar a los propietarios a través de todo el proceso 1031 junto con nuestro equipo de abogados e intermediarios calificados que tienen muchos años de experiencia con los intercambios 1031. 

Tenemos mucha experiencia con las transacciones 1031 y podemos proporcionar asistencia en cualquier punto del ciclo de vida de una propiedad de inversión.

¿Cuál es el siguiente paso?  

Programe una cita para hablar con nuestro corredor gerente Anthony Guerriero, MBA, CPA para que podamos entender mejor sus necesidades. Y mientras tanto, a continuación puede buscar propiedades de condominios residenciales tanto en Manhattan como en Miami.