1031 EXCHANGE RULES - IMPUESTO SOBRE LAS GANANCIAS DE
CAPITAL DEFFERAL

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Un intercambio 1031 es un intercambio de impuestos diferidos que el IRS permite en la propiedad de inversión. "Intercambio" no se refiere al intercambio real de propiedades entre dos propietarios, sino al proceso de venta de una propiedad y la compra de otra. La sección 1031 del Código de Rentas Internas rige estas transacciones, de ahí la referencia al Intercambio 1031.

Una ganancia de capital resulta cuando el precio de venta de un activo es mayor que su precio de compra original. Las ganancias de capital están sujetas a un mínimo de 15% de impuesto para individuos y 35% de impuesto para corporaciones. El Intercambio 1031 difiere el impuesto sobre la ganancia de capital a una fecha posterior a la que normalmente se pagaría. 

VENTAJAS DE 1031 EXCHANGE RULES

La principal ventaja de un intercambio con impuestos diferidos es que el contribuyente puede disponer de los bienes sin incurrir en ninguna obligación fiscal inmediata. Esto permite al contribuyente mantener la capacidad de ganancia de los dólares de impuestos diferidos y al mismo tiempo intercambiar activos.

Por ejemplo, en lugar de vender una propiedad de inversión y pagar el impuesto sobre las ganancias de capital y luego utilizar el producto neto para comprar otra propiedad, 1031 Exchange rules permite a un inversor renunciar al pago del impuesto sobre las ganancias de capital y utilizar el producto total de la venta para invertir en la nueva propiedad, aplazando así el impuesto sobre las ganancias de capital hasta que se venda la nueva propiedad.

Otra ventaja es que los herederos del inversionista obtienen una base incrementada de dicha propiedad heredada. Mientras que el inversor recibe una base reducida en la propiedad (por ejemplo, la base en la antigua propiedad), a la muerte del inversor, sus herederos recibirían la propiedad a un valor justo de mercado en la fecha de transferencia a los herederos. Cuando el heredero vaya a vender la propiedad, pagará el impuesto sobre la diferencia entre el nuevo precio de venta y el valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la herencia.

 

PROPIEDAD SIMILAR

1031 Exchange rules requieren que las dos propiedades sean propiedades "similares". Las reglas consideran que el intercambio de propiedades de inversión residencial por propiedades de inversión comercial, y viceversa, es similar. Sin embargo, la propiedad debe estar en los EE.UU., como un intercambio de propiedad de EE.UU. para la propiedad extranjera no se considera "like-kind" en virtud de las normas.


DESVENTAJAS DE UN INTERCAMBIO 1031

El contribuyente también debe considerar que hay un par de desventajas en un intercambio de impuestos diferidos, como las siguientes:

  1. Habrá una base reducida (es decir, el valor fiscal) en la propiedad de reemplazo, ya que la base más baja de la antigua propiedad se transferirá a la nueva. Debido a ello, el contribuyente tendrá deducciones de depreciación más bajas en la nueva propiedad que las que habría tenido si hubiera comprado la propiedad sin un intercambio 1031.
  2. Habrá un aumento de los costos de transacción para completar un intercambio con impuestos diferidos, ya que el propietario incurrirá en honorarios profesionales adicionales.
  3. El contribuyente no puede utilizar ninguno de los ingresos netos de la enajenación de la propiedad para nada, excepto para reinvertir en bienes inmuebles. De lo contrario, habrá consecuencias fiscales sobre el monto de los ingresos no utilizados como reinversión.

 

INTERMEDIARIO CUALIFICADO

Un Intercambio 1031 requiere un Intermediario Calificado, como se define en la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, para manejar todo el proceso.

Todas las ganancias de la venta, incluyendo las que no son en efectivo (como un bote que podría recibir en el comercio además de la propiedad), deben ir al Intermediario Calificado para ser usadas para la compra de la nueva propiedad. Todo lo que reciba directa o indirectamente el vendedor (por insignificante que sea) descalificará toda la transacción, lo que dará lugar al reconocimiento de la totalidad de la ganancia (y en el caso de un comprador extranjero, a la retención de la FIRPTA).

 

NORMAS MUY ESPECÍFICAS SOBRE: LOS PERÍODOS DE IDENTIFICACIÓN
Y DE INTERCAMBIO

  1. La nueva propiedad debe estar ubicada dentro de los Estados Unidos.
  2. A partir de la fecha de cierre de la antigua propiedad, el vendedor tiene 45 días naturales para proporcionar al intermediario calificado una lista de las propiedades que desea comprar (esta lista se denomina "La lista de los 45 días" y suele haber más de una propiedad en la lista en caso de que el trato no se lleve a cabo).
  3. A partir de la fecha de cierre de la antigua propiedad, el vendedor tiene 180 días naturales para comprar una o más de las propiedades de la lista de 45 días;
  4. El vendedor de la antigua propiedad debe tomar el título de la nueva propiedad con el mismo nombre legal con el que poseía la antigua propiedad.
  5. El vendedor debe comprar una nueva propiedad por un monto igual o mayor que el precio de venta de la antigua.
  6. El dinero de la venta de la antigua propiedad, después de pagar los costos de cierre y las responsabilidades, debe ir al intermediario calificado y ser usado para la compra de la nueva propiedad.

El plazo de 45 días debe ser seguido estrictamente, ya que no es prorrogable de ninguna manera, incluso si el día 45 cae en un sábado, domingo o día festivo legal de los Estados Unidos. El Período de Intercambio termina exactamente 180 días después de la fecha en que la persona transfiere la propiedad cedida o en la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos de la persona para ese año fiscal en el que se ha producido la transferencia de la propiedad cedida, lo que ocurra primero. Una vez más, el plazo de 180 días debe ser seguido estrictamente, ya que no es prorrogable de ninguna manera, incluso si el día 180 cae en un sábado, domingo o día festivo legal de los Estados Unidos.

1031 Exchange Rules - intercambio de impuestos diferidos

 

1031 INTERCAMBIO PARA LOS INVERSORES EXTRANJEROS 

Los vendedores no estadounidenses también pueden calificar para el tratamiento 1031 de sus activos 

El gobierno de EE.UU. hace posible que un vendedor extranjero utilice las disposiciones de intercambio 1031. Además de las reglas normales señaladas anteriormente, la FIRPTA impone un requisito adicional para 1031 Exchange rules evitar la retención del 10%. El requisito adicional es que la persona responsable de transferir la antigua propiedad del Vendedor Extranjero al comprador/transferido (como una empresa de títulos o de depósito en garantía) debe recibir del Vendedor Extranjero

  1. Un Certificado de Retención emitido por el IRS que sanciona el intercambio en particular y permite al cesionario evitar la retención de cualquier impuesto, o;
  2. Aviso del Vendedor Extranjero que certifica que el vendedor ha solicitado un Certificado de Retención.

En primer lugar, cualquier propietario extranjero debe planificar con antelación la obtención de un ITIN mucho antes de transferir cualquier propiedad, y solicitar un certificado de retención tan pronto como se haya organizado cualquier transferencia de propiedad. En segundo lugar, es fundamental que cualquier vendedor extranjero que desee completar un Intercambio 1031 consulte con un intermediario profesional y cualificado al principio del proceso de venta, y que también obtenga asesoramiento fiscal o financiero de asesores experimentados, para ayudarles con el cierre y el proceso de presentación de impuestos en los Estados Unidos. Si desea referencias para un intermediario calificado, por favor háganoslo saber. 

Recurso adicional de nuestro CPA:

En general, una transferencia conforme al artículo 1031, o un intercambio del mismo tipo, es un método utilizado para diferir los impuestos sobre las ganancias de capital de las propiedades inmobiliarias de inversión en los Estados Unidos cuando se venden, o se intercambian, por una inversión diferente propiedad inmobiliaria que se considera "como-especie propiedad"lo que significa que los bienes inmuebles de inversión real deben ser intercambiados por bienes inmuebles de inversión, y no bienes inmuebles utilizados por razones personales o bienes no inmobiliarios. Asumimos, sin decidirlo, que a los efectos de este memorándum se cumplen los requisitos de la sección 1031.

Sin embargo, en este caso, la propiedad es propiedad de una persona no estadounidense a efectos fiscales (persona física extranjera), lo que también haría que este intercambio quedara comprendido en la FIRPTA. La retención de la FIRPTA se rige por las normas del artículo 1445. Bajo la FIRPTA, si una propiedad es comprada a un extranjero no residente, el comprador estadounidense debe retener el 15% del valor de la propiedad en la transacción para enviarla al IRS. Sin embargo, como se trata de una transacción 1031, en circunstancias limitadas si se cumplen ciertas condiciones no se requiere ninguna retención.

Por regla general, en virtud del artículo 1. 1445-2 d) 2), no se exige al cesionario que retenga si existe una excepción de retención disponible, por ejemplo, si el cedente proporciona una notificación por escrito al cesionario en la que declare que, debido a una disposición de no reconocimiento del IRC, el cedente no está obligado a reconocer ninguna ganancia o pérdida con respecto a la transferencia, y el cesionario proporciona la notificación por escrito al IRS en un plazo de 20 días a partir de la transferencia, en la siguiente dirección

P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Esta notificación escrita debe contener la siguiente información, de acuerdo con la sección 1445-2(d)(2)(iii), y debe ser verificada como verdadera y firmada bajo pena de perjurio por el transferidor, el extranjero no residente:

  1. a) Una declaración de que el documento presentado constituye una notificación de una transacción de no reconocimiento o una disposición de un tratado de conformidad con los requisitos del artículo 1.1445-2 d) 2);

  2. b) El nombre, el número de seguridad social (o algún otro número de identificación) y la dirección del domicilio de la persona extranjera;

  3. c) Una declaración de que la persona extranjera no está obligada a reconocer ninguna ganancia o pérdida con respecto a la transferencia;

  4. d) Una breve descripción de la transferencia; y

  5. e) Un breve resumen de la ley, la sección 1031 en nuestro caso, y los hechos que apoyan la afirmación de que el reconocimiento

    de ganancia o pérdida no se requiere con respecto a la transferencia.

 

Además de los pasos enumerados anteriormente, el inciso iv) del apartado 2 del párrafo d) del artículo 1445-2 establece que la exclusión de la retención mencionada anteriormente sólo está disponible para los participantes de una operación con arreglo al artículo 1031, si la operación se realiza simultáneamente, es decir, si ambas transferencias con arreglo al intercambio con arreglo al artículo 1031 entran en vigor el mismo día. Además, no debe haber ningún arranque, por ejemplo, efectivo, recibido por la persona extranjera como parte de las transacciones. Así pues, si la propiedad entregada por el individuo extranjero tiene un valor superior al de la propiedad que recibe el individuo extranjero, y hay un pago en efectivo al individuo extranjero para igualar la consideración, se activa la FIRPTA y la retención será obligatoria. Esto también podría ocurrir si la propiedad entregada por el individuo extranjero no tiene una hipoteca pero la propiedad recibida tiene una hipoteca que se asume.

Si no se cumplen las restricciones de la sección especial 1031, es decir, el requisito simultáneo y el requisito de no arranque, la única forma de evitar la retención de la FIRPTA es obtener un certificado de retención del IRS. Los detalles y la planificación de ese certificado están fuera del alcance de este memorando.
En resumen, los siguientes pasos son necesarios, suponiendo que se cumplan los requisitos de la sección 1031:

  1. 1) Asegurarse de que no haya absolutamente ninguna bota, es decir, que no se transfiera dinero en efectivo en el intercambio al individuo extranjero.

  2. 2) Asegurarse de que el contrato de intercambio y los documentos de cierre den lugar específicamente a que ambas transferencias sean efectivas en el mismo día.

  3. 3) Asegurarse de que el individuo extranjero que es la otra parte en el intercambio proporcione una notificación escrita de no reconocimiento que contenga los requisitos para la notificación antes mencionados.

  4. 4) Asegurarse de que la otra parte de la bolsa que recibe la notificación la envíe al IRS, a la siguiente dirección:

              a. P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Se debe consultar a un abogado y proporcionarle asesoramiento jurídico para asegurarse de que estos asuntos se lleven a cabo al cierre.

 

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