Guía para la inversión inmobiliaria en NYC

El éxito de la inversión inmobiliaria se basa directamente en la elaboración de una estrategia basada en los objetivos empresariales que ayude a elegir la mejor ubicación y tipo de propiedad de inversión. Entender el mercado de las propiedades de inversión requiere tiempo para aprender y comprender, por lo que la cuarta parte de una estrategia exitosa (además del objetivo, la ubicación y el tipo) es hacer el mejor uso del mejor asesoramiento disponible. Hablamos de los objetivos de inversión en "Una estrategia probada para comprar su primera propiedad de alquiler" y en "No persiga la rentabilidad al comprar una propiedad de inversión". Los inversores de éxito se preguntan continuamente: "¿Es este el mejor consejo que puedo recibir, y estoy haciendo el mejor uso de ese consejo?

Responder a esa pregunta es de lo que trata este artículo.

Los bienes raíces son globales. Muchos factores, desde los globales hasta los locales, afectan a los precios actuales, al valor futuro del capital y a los ingresos actuales por alquiler. Además de los factores globales y regionales a considerar, cada país tiene sus propias regulaciones de impuestos sobre ingresos, bienes raíces y ganancias de capital. También tienen sus propios costos de compra, financiación y venta. Estos costos tienen un efecto directo en la tasa máxima, el flujo de caja neto, el apalancamiento y las ganancias futuras.

Dentro de cada país hay ciudades. Cada ciudad tiene ventajas y desventajas para el inversionista inmobiliario (tanto para los inversionistas nacionales como para los extranjeros). Al tener en cuenta los factores regionales y nacionales, y luego desglosarlos por ciudades, los inversionistas están más capacitados para tomar decisiones acertadas y las mejores opciones, de modo que maximizan los resultados que ofrecen las siete razones enumeradas anteriormente.

Visión general del vecindario para los inversores inmobiliarios de la ciudad de Nueva York

La ubicación correcta es crítica para el éxito final. En nuestro artículo "Un análisis de las mejores ciudades para invertir en propiedades de alquiler en 2019" verán un análisis detallado del sujeto. En resumen, el Fondo Monetario Internacional estudió 57 economías y las dividió en tres categorías en lo que respecta a la inversión inmobiliaria. Vinculamos este estudio con el informe más reciente de UBS Wealth Management sobre 20 ciudades individuales. Es evidente que algunas de las ciudades del mundo, como Hong Kong, Toronto y Londres están en lo que UBS llama territorio de "riesgo de burbuja". Otras figuran como sobrevaloradas, bastante valoradas e infravaloradas.

Nuestro enfoque como agentes inmobiliarios es la ciudad de Nueva Yorkparticularmente Manhattan y sus barrios. Sin embargo, también tenemos información sobre Downtown Miami así como consejos generales para invertir en bienes raíces de lujo en Miami.

Al comprar una propiedad de inversión en Nueva York, la ubicación es importante. La ubicación correcta de la propiedad de inversión, además de la elección de la propiedad correcta en sí misma, dará lugar a las siete razones enumeradas anteriormente. Cada ciudad tiene barrios, y esos barrios proporcionarán una apreciación del precio en mayor o menor medida. Cada barrio también atraerá a determinados tipos de mercado de alquiler. Estos tipos incluyen, por ejemplo:

• Profesionales que prefieren alquilar en lugar de ser propietarios de una propiedad cercana a su lugar de trabajo, y que además cumple con sus objetivos sociales y de estilo de vida familiar.
• Los individuos ricos que quieren un ocasional pied-à-terre para visitas de negocios o propiedades vacacionales para una ocupación más larga, para que su familia pueda aprovechar al máximo los servicios sociales, de comedor y de compras del edificio y del área.
• Personas con familias jóvenes que prefieren, o deben, alquilar la casa adecuada en el lugar adecuado.
• Los estudiantes que asisten a la universidad local o a una escuela o academia privada.
• Cada uno de estos cuatro ejemplos de mercado de alquiler ayudará al inversor a determinar qué ubicación elegir y qué tipo de propiedad elegir. Todos estos mercados tienden a ver altas tasas de ocupación a altos precios de alquiler. Por lo tanto, generan un alto rendimiento, un buen flujo de efectivo y una buena apreciación del precio de la propiedad.

Los distintos tipos de inmuebles atraen a diferentes tipos de inquilinos. Cuando los inversores eligen el tipo de propiedad inmobiliaria que van a comprar, deben fijarse bien y elegir el edificio adecuado para los tipos de inquilinos que quieren atraer. Hay varios tipos de buenos inmuebles de alquiler.

Las viviendas multifamiliares son excelentes propiedades de alquiler. Una propiedad multifamiliar es, básicamente, un edificio en el que hay más de una vivienda independiente. El edificio puede ser un dúplex (dos viviendas), un tríplex (tres viviendas), un cuádruple o cuádruple (cuatro viviendas) o un edificio de apartamentos (condominio o cooperativa).

La inversión en una casa multifamiliar tiene varias ventajas. Elegir una propiedad que cumpla específicamente con los objetivos inmediatos y a largo plazo del inversor es sencillo. Muchos inquilinos eligen casi automáticamente una unidad multifamiliar, por lo que el mercado es fuerte. Van por este camino porque son los tipos de propiedad más disponibles, por lo que les resulta fácil elegir la propiedad específica que les conviene. Encontrarán vecinos "como ellos" para que la vida social y familiar sea agradable.

El edificio tendrá un administrador profesional de la propiedad tanto para mantener las comodidades, como para manejar los problemas.

Las propiedades de inversión multifamiliares maximizan o, como mínimo, suavizan las tasas de rendimiento. Si una propiedad de inversión unifamiliar está vacía durante un mes, el rendimiento se reduce en un 100%. Si una unidad de un cuádruple está desocupada durante un mes...el rendimiento total se reduce sólo en un 25%.

Si un miembro de la familia vive en una unidad y es el administrador de la propiedad para los demás - para aprender los fundamentos de la gestión y el funcionamiento de un negocio - entonces los ingresos de las otras unidades pagan o contribuyen a los costos de la casa del miembro de la familia y generan ganancias para invertir en la próxima compra de la propiedad. Esos dos factores son un incentivo para asegurar el éxito del negocio de propiedades en alquiler.

Una vez que los inversores eligen la ubicación y el tipo de propiedad, la siguiente decisión es sobre elegir el edificio correcto. Hay dos lados en esta decisión; el lado del inversor y el lado del inquilino. Si acierta en ambos, el resultado será una inversión exitosa.

El lado del inversor

Una vez más, las decisiones incorporan los objetivos subyacentes. En términos simples y prácticos, las decisiones se basan en cosas como:

• ¿Las normas y reglas permiten que las tarifas de alquiler y arrendamiento sean aceptables? Una cooperativa puede tener reglamentos que impidan el arrendamiento de la unidad por un período mínimo. Las cooperativas también exigen que los posibles inquilinos sean entrevistados y aprobados.
• ¿Existen reglas de la ciudad o de la comunidad que puedan limitar la cantidad de alquiler que se puede cobrar o cuántos (o cuántos) días en un año la propiedad puede casa cada inquilino?
• ¿Cuándo estará lista la propiedad para ser alquilada? ¿Vale la pena comprar una propiedad sin terminar a un precio excelente, para maximizar la futura apreciación de los precios y perder los ingresos iniciales de alquiler o debería comprar una propiedad lista para ser ocupada para maximizar el rendimiento inmediato y compensar el costo de la compra, etc.?
• Si la propiedad está completa, ¿cuál es su condición? Una inspección profesional por parte de un inspector de viviendas cualificado, preferiblemente trabajando para Normas de la ASHI (Sociedad Americana de Inspectores de Viviendas) para asegurarse de que todo lo que debe ser inspeccionado es inspeccionado. Los problemas de seguridad o funcionalidad deben ser abordados en el acuerdo de compra y manejados antes del cierre.

El lado del inquilino

Los inquilinos tienden a elegir un hogar basado en cinco criterios. Se reducen al prestigio, la privacidad, el espacio, la vista y la conveniencia. "El PPSVC del alquiler". Estos factores no tienen ningún orden de importancia ya que algunos inquilinos valoran uno o más sobre los otros. Discutamos sobre ellos:

• El prestigio puede ser muy importante. Un inquilino rico que busca una unidad urbana ocasional, porque prefiere una casa a una suite de hotel, puede poner el prestigio de la propiedad y su ubicación en lo alto de su lista. Una familia de estudiantes o profesionales puede no hacerlo.
• La privacidad es a menudo importante para muchas personas. Una celebridad o una familia con niños pequeños puede buscar privacidad.
• El espacio es importante para los inquilinos con hijos o para alguien que necesita una oficina en casa, pero menos para un estudiante o un inquilino soltero que sólo quiere estar cerca de su universidad o de la oficina.
• Los puntos de vista importan a mucha gente. Comprar una unidad multifamiliar que es lo suficientemente alta para dar una sensación de espacio cuando se mira por las ventanas, a menudo tiene un precio superior al de una unidad que está en un piso inferior con vista a una pared de ladrillo. Una vista del Central Park, por ejemplo, exige un alto precio de compra, genera un mayor rendimiento y entrega un alto precio de venta cuando llega el momento de liquidar las ganancias.

Es posible que una vista menos impresionante no ofrezca un rendimiento lo suficientemente alto como para cubrir la prima del coste de compra, pero al apalancar la inversión se mitiga ese problema. Las unidades con mejores vistas, especialmente si hay poco que elegir en los pagos de alquiler, siempre verán tasas de ocupación más altas que las unidades con malas vistas.

• La conveniencia importa a muchos inquilinos. Quieren estar cerca de la oficina, de la universidad, de un área de juego si tienen niños, un buen transporte, etc. La conveniencia es un poderoso motivador y a menudo ofrece mayores tasas de ocupación para el propietario.

Cuando se tiene en cuenta tanto el lado del propietario como el del inquilino, es más fácil elegir el edificio adecuado y luego maximizar el flujo de caja y los beneficios.

Los inversores prudentes comprenden los costes tanto de la compra de bienes inmuebles en Nueva York como de su posterior propiedad. Los componentes del coste se dividen en tres categorías principales:

• Costo de adquisición
• Los costos de operación...
• Costo de venta

Los costos de adquisición incluyen el precio pagado por la propiedad más la compra de los artículos necesarios para alquilarla. En Manhattan y Miami, los electrodomésticos de cocina suelen estar incluidos en la compra. En Manhattan el suelo en un nuevo apartamento será pero en Miami, puede que no. Estos comentarios sobre los precios de compra más bajos de los apartamentos de Miami interesará a los inversores para los que los costes iniciales son una prioridad.

Los compradores pagan sus inspecciones, el seguro del título, los honorarios del agente del título y los honorarios del abogado de cierre, además de los costes prorrateados, como los impuestos o los gastos de gestión que el vendedor ha pagado por adelantado. Los gastos de funcionamiento incluyen elementos como los gastos de gestión de la propiedad, el seguro, los impuestos, los servicios públicos y los gastos de la hipoteca, etc. Estos deberían estar cubiertos por los alquileres de los inquilinos. Los propietarios también pueden ser responsables de sus propios costes de marketing cuando buscan inquilinos.

Cuando los propietarios venden su propiedad de inversión, pagan los honorarios del corredor para comercializar la propiedad y encontrar un comprador listo, dispuesto y capaz. También pueden contratar a su propio asesor legal, así como ser responsables de cualquier reparación para que la propiedad sea segura y funcional.

Si bien hay costos, también hay valiosos beneficios fiscales que los inversores utilizan para minimizar sus costos. A los inversores les conviene comprender normas y reglamentos del impuesto sobre la propiedad porque la compra y la gestión de la propiedad es una transacción comercial, por lo que todos los gastos válidos son deducibles de impuestos.

Las normas de Hacienda son muy favorables al inversor, a diferencia de lo que ocurre en muchos países. Además de que los costes directos de compra y propiedad son deducibles fiscalmente, el propietario puede amortizar el valor de la propiedad durante 27,5 años. Por lo tanto, aunque la propiedad gane en valor de mercado, puede seguir depreciándose a efectos fiscales. Cuando llegue el momento de la venta, utilizando un intercambio 1031 (véase más abajo), el impuesto potencial puede diferirse siempre que los ingresos de la venta se inviertan en otro artículo "similar". A efectos fiscales, "similar" no significa necesariamente otro bien inmueble.

La ciudad de Nueva York ofrece oportunidades de reducción de impuestos, y Florida no tiene un impuesto estatal sobre la renta. Los inversores extranjeros deben buscar consejo sobre el establecimiento de una entidad corporativa y otros asuntos fiscales, para evitar o minimizar la responsabilidad fiscal de los EE.UU.

El Intercambio de Impuestos Diferidos 1031 (denominado así por la Sección 1031 del Código de Rentas Internas de los Estados Unidos) permite a un inversor vender una propiedad y utilizar todo el producto de la venta para comprar una o más propiedades "similares" de igual o mayor valor, dentro de un plazo aprobado, sin pagar ningún impuesto sobre las ganancias de capital de la propiedad que se vende. El impuesto se aplaza hasta que haya una liquidación final sin más inversiones.

La regla 1031, por lo tanto, es una excelente manera de maximizar el rendimiento de la inversión porque todo el beneficio puede ser utilizado para comprar la siguiente propiedad (o propiedades) sin pasar nada del beneficio al gobierno.

Los inversores pueden utilizar este beneficio para consolidar o diversificar las inversiones actuales, sacar el máximo provecho de un mercado emergente, obtener mejores rendimientos en otros lugares o reajustar el reloj de depreciación. Las brownstones que se mantienen en Nueva York pueden ser "intercambiadas" por un condominio de lujo en Miami, por ejemplo. Un terreno baldío o un edificio comercial en Miami pueden ser "intercambiados" por otras inversiones inmobiliarias en Nueva York. Las opciones son muchas, las normas que rigen los intercambios son estrictas y las transacciones deben ser manejadas por un intermediario aprobado.

Confiando en el consejo del agente inmobiliario o del administrador de la propiedad, los inversores pueden maximizar sus ganancias. Esto nos lleva a la siguiente sección.

"Impuesto sobre la ganancia de capital en bienes raíces"

Obviamente, hay tres componentes principales para obtener el mayor rendimiento de su inversión. El primero es el precio que pagas. Considerando la eventual reventa durante el proceso de compra es una señal de un inversor exitoso. El artículo the link se centra en Miami, pero los principios discutidos son componentes de cualquier proceso de pensamiento de compra/venta de propiedades de inversión.

Los costos y los ingresos de la propiedad son de importancia crítica para el rendimiento final. Una pregunta que nuestros clientes suelen hacer es cómo obtener el máximo rendimiento de su dinero - además de negociar un gran precio de compra en la propiedad adecuada en el lugar correcto. Una manera poderosa de asegurar eso es apalancar la compra.

Dos enfoques para aprovechar

El primero, y obvio, es sacar un préstamo hipotecario en la propiedad. Los inversores extranjeros aprenden que hay prestamistas americanos bien establecidos y dispuestos cuando buscan préstamos inmobiliarios. Los inversores nacionales a menudo ponen el 20% y piden prestado el resto. Los inversionistas extranjeros a menudo hacen un pago inicial del 50%.

El pago inicial puede provenir de la obtención de beneficios en el mercado de valores, o de la venta de una propiedad existente para aprovechar al máximo la apreciación del precio y los beneficios de la Bolsa 1031. El costo de la amortización es deducible de impuestos, por supuesto, y el inquilino está ahí para cubrir los costos del préstamo a través de su alquiler.

La segunda forma más común es usar el capital de una propiedad actual para usar como anticipo. Las dos maneras de hacer esto son sacar un préstamo hipotecario usando el capital de la propiedad como garantía. La segunda forma es usar un línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC.) La principal diferencia es que la línea de crédito puede ser utilizada para cualquier cosa y el interés sólo se paga por el crédito utilizado. Por lo tanto, permite un enfoque más sutil para buscar la propiedad de inversión adecuada, y para cubrir los costos de compra y los de cualquier renovación, etc.

Un beneficio obvio de la financiación de la compra es que la revalorización del precio de la propiedad se financia con el pago inicial y los ingresos por alquiler. Un pago inicial de 600.000 dólares en una propiedad de 3 millones de dólares que ve una apreciación de precio del 5% (150.000 dólares) significa que la apreciación representa un 25% de retorno en la cantidad del pago inicial.

La financiación para los inversores acreditados tiene buen sentido comercial.

El uso del administrador de la propiedad adecuado maximizará la ocupación porque la empresa de administración comercializará la propiedad a los posibles inquilinos, los examinará y administrará el contrato de alquiler mientras esté activo. La decisión de contratar esa actividad a menudo produce mejores inquilinos y mayores tasas de ocupación. Ambas se traducen en un mayor rendimiento.

El tercer elemento para obtener la rentabilidad adecuada es poner la venta en manos de un hábil y exitoso agente inmobiliario que la comercialice correctamente. El agente ayudará a negociar el mejor precio que el mercado pueda soportar, en las mejores condiciones para el propietario actual, y dentro del plazo preferido por el propietario.

Si se juntan estos tres elementos, incluyendo un Intercambio 1031 si es apropiado, la propiedad generará el mayor rendimiento de la inversión. En eso consiste tomar la mejor decisión de inversión inmobiliaria.

La gestión de las propiedades de inversión de manera efectiva requiere tiempo, habilidad y experiencia. Hay dos tipos de administración de propiedades, "administración ligera de propiedades" y "administración completa de propiedades". La administración ligera de propiedades es una ruta que muchos clientes toman porque se encarga de los elementos iniciales y críticos, y puede comenzar tan pronto como la propiedad de inversión elegida está bajo contrato.

Gestión de la propiedad de la luz

Este servicio gestiona todos los pasos empezando por encontrar al inquilino adecuado. Se comercializa la propiedad de inversión a los posibles inquilinos, se examina al inquilino, se prepara el contrato de arrendamiento, se apoyan las solicitudes a las juntas de condominio y se organizan las reparaciones necesarias, etc. La administración de propiedades ligeras excluye el manejo de dinero del inquilino o del propietario, pero incluye la terminación y renovación de los contratos de arrendamiento.

Gestión completa de la propiedad

Este servicio incluye la gestión de alquileres y el pago de facturas, etc. con servicios completos de contabilidad e informes financieros. También se ocupa de los desalojos de inquilinos en caso de que sea necesario.

Servicios de Administración de Propiedades de Manhattan Miami

Comprar y poseer propiedades de inversión es un modelo de negocio rentable, y una forma bien probada de construir y proteger la riqueza. Apalancando las inversiones, aprovechando todas las posibles desgravaciones y aplazamientos fiscales, e instalando a los inquilinos adecuados se maximiza el rendimiento y la revalorización del precio. La inversión inmobiliaria en Nueva York es siempre una apuesta sólida.

La elección de una empresa de administración de propiedades con experiencia para comercializar la propiedad de inversión, seleccionar a los inquilinos y organizar los documentos de arrendamiento con protección del propietario es otro elemento sensato para convertirse en un exitoso propietario de propiedades de inversión. Las propiedades de inversión demuestran ser una forma sólida de lograr muchos objetivos.

Póngase en contacto con nosotros hoy mismo y aprenda a invertir en bienes raíces en Manhattan o Miami.