COMPONENTES DEL COSTO DE
UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA

GASTOS DE FUNCIONAMIENTO (GASTOS EN EFECTIVO)

GASTOS COMUNES (O GASTOS DE MANTENIMIENTO)

En el caso de los condominios, los gastos comunes suelen oscilar entre 0,80 y 1,25 dólares por metro cuadrado al mes. Estos gastos incluyen la calefacción, la electricidad y la limpieza de las zonas comunes, el agua, el cable básico, la seguridad, el seguro del edificio y el funcionamiento de los servicios del edificio (gimnasio, conserjería, salón, piscina, sala de juegos, etc.).

Las cooperativas cobran una cuota de mantenimiento, que incluye todos los gastos comunes más los impuestos (que no paga por separado el propietario) y los intereses de la hipoteca del edificio, si los hay. La sociedad anónima de la cooperativa puede tener hipotecas pendientes sobre el edificio (para la reparación del tejado o por alguna otra razón) y los intereses se traspasarían a los accionistas de la cooperativa. Por lo tanto, a menudo verá que los cargos de mantenimiento de una cooperativa pueden ser más altos (incluso después de ajustar los impuestos que se incluyen en los cargos de mantenimiento), ya que la ley no permite que los condominios se endeuden.

IMPUESTOS DE BIENES RAÍCES

Impuestos de bienes raíces (o impuestos sobre la propiedad) se calculan sobre el valor de tasación - un valor dado a la propiedad por su gobierno municipal. Luego se aplica una tasa sobre este valor tasado. El proceso es algo esotérico, pero la regla general es el 0,1% del precio de compra por mes en Manhattan y el 0,2% del precio de compra por mes en Miami.

Manhattan tiene un número de programas de reducción de impuestos para ciertos edificios que reducen los impuestos por 10, 15 o 20 años en algunos casos. Vea el Impuestos de bienes raíces para más información.

Miami tiene una exención de 25.000 dólares para los compradores primarios, pero el valor de dicha exención es bastante insignificante. Ver más discusión de esto en la Impuestos de bienes raíces página.

HIPOTECAS

Si el propietario decide obtener una hipoteca, entonces tendrá un gasto mensual que incluye tanto el interés como el capital. Debido a la naturaleza de los cálculos de la hipoteca, en los primeros años, el comprador pagará sobre todo intereses, que son deducibles a efectos fiscales en los Estados Unidos. En los últimos años, el comprador pagará la mayor parte del capital.

Por ejemplo, si el comprador comprara una propiedad por 1.000.000 de dólares y financiara 500.000 dólares al 5,5% por un plazo fijo de 30 años, el total de los pagos de la hipoteca para el año sería de 34.067 dólares (o 2.839 dólares por mes). De esta cantidad, 27.332 dólares serían intereses deducibles de impuestos. Con el tiempo, a medida que el capital del préstamo se vaya pagando, la cantidad de interés deducible de impuestos disminuirá. En los primeros años, sin embargo, es un gasto muy grande para compensar los ingresos por alquiler.

Para más información sobre las hipotecas, vaya a la Financiación de hipotecas página.

SEGURO

Un propietario debe obtener un seguro de la propiedad en sí, así como un seguro de responsabilidad civil. Este costo es sólo unos pocos cientos de dólares por año. A menudo, el propietario exigirá a sus inquilinos que también obtengan un seguro, de modo que se mitigue el riesgo para el propietario.

En Florida, el dueño de una casa independiente querría obtener un seguro contra inundaciones y huracanes.

GASTOS DE CORRETAJE

En Estados Unidos, los vendedores siempre pagan la comisión en una transacción de compra. El vendedor suele pagar una comisión del 6% del precio de compra, que se divide a partes iguales entre el agente del comprador y el del vendedor. Por lo tanto, los compradores no pagan nada por tenernos trabajando en su nombre en una transacción de compra.

Si el comprador decide que quiere alquilar su nuevo apartamento, en Manhattan, pagaría una comisión de corredor igual a un mes de alquiler (sólo en el primer año). En Miami, sin embargo, es habitual que el propietario pague la comisión (10% del alquiler anual, dividido a partes iguales entre los corredores del comprador y del vendedor) para encontrar un inquilino.

Obtenga más información sobre el alquiler de su vivienda en la página de Gestión de la Propiedad.

GASTOS NO OPERACIONALES

DEPRECIACIÓN

El gobierno de los Estados Unidos permite a los propietarios de propiedades de inversión depreciar el precio de compra y los costos de cierre no relacionados con la financiación en 27,5 años. Por ejemplo, si el comprador compra una propiedad por 1.000.000 de dólares y tiene unos costes de cierre no relacionados con la financiación de 25.000 dólares (1.000.000 de dólares multiplicado por el 2,5% mencionado anteriormente), el comprador podría deducir 37.273 dólares al año, o 3.106 dólares al mes, como depreciación. Este es un gasto no monetario significativo que puede ser deducido de los ingresos por alquiler.

AMORTIZACIÓN

El gobierno de los Estados Unidos también permite al propietario de una propiedad de inversión deducir la amortización de la porción de financiación de los costos de cierre durante el plazo del préstamo. Este es también un gasto no monetario que puede ser deducido de los ingresos por alquiler.

INGRESOS IMPONIBLES NEGATIVOS

En última instancia, con todas las deducciones (tanto en efectivo como no en efectivo señaladas anteriormente) que el gobierno de los EE.UU. permite, en los primeros años, un inversor que financie su compra de bienes raíces tendrá ingresos imponibles negativos (o pérdidas fiscales). Esto no debe confundirse con las pérdidas de efectivo, ya que con un anticipo del 40%, es probable que un propietario alcance el punto de equilibrio para fines de efectivo (por ejemplo, no generar ni ingresos ni pérdidas de efectivo). Estas pérdidas fiscales pueden trasladarse a los años en que la propiedad obtiene ingresos con fines fiscales, compensando dichos ingresos y eliminando los impuestos de esos años. Sin embargo, con el tiempo, los ingresos en efectivo crecerán al igual que el valor de la propiedad.

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