DOWNTOWN MIAMI LOS APARTAMENTOS EN VENTA SE BENEFICIAN DEL CRECIMIENTO DE LA POBLACIÓN

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Según los economistas del Estado de Florida en la Conferencia de Estimación Demográfica de mayo de 2019, Florida seguirá creciendo en más de 330.000 personas al año hasta 2024. Eso equivale a más de 900 personas por día. Tal crecimiento de la población es análogo a Florida añadiendo la población de una ciudad ligeramente más grande que Orlando cada año! Los condados de Miami-Dade y Palm Beach Broward han capturado el 45% de este crecimiento. 


 

Sin embargo, dentro de Florida, Miami ha sido el mayor ganador. 

Downtown Miami Los datos demográficos muestran que ahora es el hogar de 92.235 personas, que se proyecta que crezca a 109.617 residentes para el 2021 según la Autoridad de Desarrollo del Centro de Miami. ¡Eso es un enorme aumento del 18% en los próximos 3 años! 

Downtown Miami Condominios en venta

¿De dónde viene toda esta gente? ¿Por qué vienen a Miami?

La mayoría Downtown Miami de los residentes son jóvenes profesionales que disfrutan de un estilo de vida 24/7 en un núcleo urbano con opciones culturales y de entretenimiento.

Cada vez más, los residentes de estados con altos impuestos como Nueva Jersey, Nueva York, California, Illinois, Massachusetts y Connecticut están haciendo traslados permanentes al Estado del Sol. 

Promulgada a principios de 2018, la nueva ley fiscal ha tenido efectos negativos en los propietarios de viviendas primarias en los estados con impuestos elevados. Por ejemplo, casi de la noche a la mañana, el nuevo límite de deducción de impuestos estatales y locales (SALT) de 10.000 dólares esencialmente hizo que poseer una casa primaria fuera más caro. Además, la nueva ley de impuestos redujo la cantidad de interés que un propietario de vivienda primaria podría deducir a 750.000 dólares de 1.000.000 de dólares en la compra de viviendas primarias después de 2017.


¿Qué Downtown Miami vecindarios han visto el mayor crecimiento? 

Miami ha alcanzado un punto de inflexión que impulsará a la ciudad a un ritmo más rápido, creando aún más demanda. La verdad es que Miami estaba, y sigue estando en algunas zonas, en una necesidad imperiosa de un renacimiento. Sin embargo, el hiperdesarrollo ha funcionado para estimular la economía y el crecimiento de la población. Brickell ha sido el que más desarrollo ha visto, como señalamos a continuación. Además, hemos visto un fuerte crecimiento en Edgewater. En el futuro, esperamos que Brickell continúe con un fuerte crecimiento, pero vemos que otros vecindarios, como el Distrito Central de Negocios y Park West y Wynwood, serán los impulsores del crecimiento en los próximos 5-10 años.   

Brickell

Brickell ha experimentado el mayor crecimientoDowntown Miami , ya que su población se triplicó entre 2000 y 2016. La visión de Swire Properties de un futuro Brickell es lo que hizo posible este crecimiento. Incubada en el último ciclo inmobiliario, su visión fue resucitada en 2012.

En última instancia, Swire Properties invirtió más de 1.000 millones de dólares en la fase I del centro de la ciudad de Brickell, que incluía dos torres residenciales Reach and Rise (entregadas en 2016 con 773 unidades), un enorme y magnífico centro comercial, el moderno East Hotel y dos torres de oficinas. Brickell City Center abrió sus puertas en 2016. 

En la fase II del centro de la ciudad de Brickell se ampliarán dos manzanas de la ciudad, incluyendo dos torres de condominios (con un total de 1.000 unidades) y dos torres de oficinas. 

Otros promotores siguieron a Squire Properties en tropel hasta Brickell. De 2012 a 2018, Brickell vio la entrega de cerca de 5.000 condominios. Sólo en 2017, Brickell vio la entrega de 1.400 unidades de condominios, incluyendo Brickell Heights (600 unidades), 1010 Brickell (387 unidades), Echo Brickell (185 unidades) y Brickell Ten (155 unidades). 

Brickell no sólo ha visto un hipercrecimiento en el desarrollo residencial para la venta y el alquiler, sino que también ha visto un aumento significativo en el desarrollo auxiliar que viene con el hipercrecimiento con la adición de innumerables restaurantes, bares, tiendas de comestibles, gimnasios, cines, etc. 

Con todo este desarrollo, Brickell ya no es sólo un vecindario para los miamenses, ya que ahora es rutinariamente la opción preferida por los visitantes, que optan por alojarse en los nuevos hoteles como SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Miami, Mandarin Oriental y Four Seasons Downtown en lugar de los de South Beach, que está a sólo 15 minutos.

Edgewater

Edgewater ha experimentado un desarrollo significativo, añadiendo 2.800 unidades desde 2014 hasta junio de 2019. La mayor parte de esto se atribuye a los proyectos que se entregaron en los últimos 18 meses, en los que Related Group entregó sus proyectos de Paraíso Gran Paraíso (317 unidades), One Paraíso (275 unidades), Paraíso Bay Views (396 unidades), Paraíso Bay Tower 1 (360 unidades). Los dos proyectos más recientes de Edgewater, Elysee y Missoni Baia el juego está en alza.

Givenchy Tom Ford Miami Design District

 

¿Qué otros vecindarios verán un futuro hipercrecimiento?

Park West / Central Business District cerca de Miami Worldcenter

Otros vecindarios seguirán el hipercrecimiento residencial de Brickell, especialmente el Distrito Central de Negocios y Park West. Estos barrios se beneficiarán enormemente con la adición del Centro Mundial de Miami, que está previsto que se abra en etapas más adelante en 2019. El CBD también tiene Bayside Marketplace y Bayfront Park.

Miami Worldcenter 

Como el Brickell City Center, que ha tenido un efecto transformador en el vecindario de Brickell, Miami Worldcenter está destinado a tener un efecto transformador similar. Miami Worldcenter es un ambicioso desarrollo de uso mixto de 17 acres en el núcleo urbano de Miami, situado entre las calles 6 y 11 del noreste, y entre las avenidas Northeast Second y North Miami, en el cruce de la I-95 y la I-395. 

Miami Worldcenter tendrá un centro comercial de primer nivel, un enorme hotel Marriott y centro de convenciones, un centro comercial peatonal al aire libre, y más de 1.000 condominios en Miami a la venta.

Este proyecto transformador es exactamente lo que Miami necesita para convertirse en un ambiente verdaderamente urbano, creando densidad en el núcleo no sólo durante el día, sino también después de que oscurezca, algo que la mayoría de las veces Downtown Miami los barrios han carecido durante décadas. 

Para los que no conocen Miami, Miami Worldcenter se encuentra en el "Distrito de las Artes y el Entretenimiento". Sin embargo, es un nombre bonito para un área llena de clubes nocturnos de almacenes dudosos, estacionamientos vacíos y actividades inapropiadas, que han ensuciado el vecindario por años. 

La adición de Miami Worldcenter traerá el vecindario más en línea con las grandes residencias modernas que se han levantado a lo largo del flanco este del desarrollo a lo largo de Biscayne Boulevard, a saber, los edificios de condominios de lujo Marquis, Ten Museum Park, 1000 Museum (en desarrollo), 900 Biscayne y Marina Blue. Así como en línea con los nuevos museos Pérez Art y Frost Science en Museum Park más al este a lo largo de la bahía y el Adrienne Arsht Center for the Performing Arts, unas pocas cuadras al noreste.

El centro comercial en el Miami Worldcenter que se presentarán 765.000 pies cuadrados de venta al por menor, incluyendo un Bloomingdales y Macy's como tiendas de anclaje. Como el de Lincoln Road, el paseo de la calle 7 contará con tiendas especializadas, restaurantes, bares y clubes nocturnos. 

Además, el Marriott Marquis Hotel y Centro de Convenciones, de 56 pisos y 1.800 habitaciones, será uno de los centros de convenciones más grandes de EE.UU. y estará directamente conectado con el centro comercial y el resto de la ciudadMiami Worldcenter. Además, el transporte público a través del Metro Mover y All Aboard Florida estará muy cerca, haciendo que el centro sea fácilmente accesible no sólo en coche.

Vemos un gran valor en el Centro Mundial de Miami, no sólo para sus residentes adyacentes, sino también para los residentes y visitantes de Miami por igual. Una vez más, esperamos ver anuncios en el área de más torres con condominios en Miami para la venta, así como para la renta, creando aún más densidad necesaria. En última instancia, este proyecto será un gran salto hacia adelante para convertirse Downtown Miami en un verdadero entorno urbano 24/7 creando un lugar vibrante para trabajar, comprar y vivir.  

Centro Mundial de Miami

 

Wynwood

Wynwood, que está siendo sometido a un aburguesamiento masivo, también será un catalizador para el hipercrecimiento de los residentes que vengan a Miami. Lo que una vez fue conocido por sus cansados almacenes y tiendas de descuento, Wynwood está emergiendo como un centro comercial y residencial. Aunque no hay mucho desarrollo residencial planeado para Wynwood en el próximo año, creemos que Wynwood se convertirá en un centro residencial y de hospitalidad. 

Wynwood no será una comunidad de gran altura, pero esperamos ver proyectos más pequeños en todo el vecindario. La construcción de dos grandes proyectos comerciales en la 2ª Avenida han comenzado y el Garaje Goldman ha sido completado y abierto, con más proyectos de oficinas anunciados este año. Wynwood se expandirá a un ritmo mucho mayor que antes, convirtiéndose en uno de los barrios más prometedores de toda Florida. 

La transformación del antiguo rincón industrial de Miami data del debut en 2002 de Art Basel Miami Beach. En los años intermedios, la jet set internacional atraída por esta muestra de arte ha buscado a menudo a los artistas que trabajan en los estudios dentro de los almacenes convertidos de Wynwood. Esta afluencia artística contribuyó a la evolución de Wynwood de un distrito lleno de almacenes cansados y tiendas de descuento a un barrio a punto de convertirse en un floreciente centro comercial y residencial.

El barrio alcanzó un nuevo estatus en 2009, cuando Tony Goldman, que ya había encabezado los esfuerzos de aburguesamiento en Nueva York y Miami Beach, creó el Wynwood Walls, un proyecto de murales al aire libre con contribuciones de artistas callejeros mundialmente conocidos como Shepard Fairey y Ron English. Pronto otros grandes desarrolladores neoyorquinos como David Edelstein y Moishe Mana siguieron el ejemplo de Goldman.

El desarrollo del distrito dio un gran salto adelante en 2015, cuando Miami creó el Distrito de Revitalización del Vecindario Wynwood, una superposición de zonas para fomentar la construcción de más condominios, apartamentos de alquiler y tiendas minoristas. Desde entonces, se han propuesto una serie de proyectos de uso mixto de alta densidad. En total, podrían añadir unas 1.000 unidades residenciales y 3,9 millones de pies cuadrados de espacio comercial.

Wynwood Walls

 

¿Por qué es ahora el mejor momento para comprar en Miami?

El Downtown Miami mercado inmobiliario está actualmente en el punto dulce. El exceso de construcción Downtown Miami ha creado temporalmente un exceso de oferta de condominios. Pronto esperamos que los precios suban debido a que prácticamente no hay inventario futuro en línea en un momento en que la demanda está aumentando. 

Esto creará una oportunidad única a corto plazo para los compradores en los próximos 6 a 9 meses (hasta el invierno). En algún momento a principios de 2020, la falta de nuevas construcciones será muy pronunciada, ya que el oleoducto se seca y no se reabastece al mismo ritmo que en Miami. 

¿Hay suficiente suministro de nuevas construcciones para albergar a toda esta gente que emigra a Miami? 

Probablemente no. Los inicios y las futuras puestas en marcha de condominios están virtualmente en cero, desde Coconut Grove hasta Fort Lauderdale. Además, los nuevos suministros de construcción Downtown Miami se caerán de un acantilado en los próximos 6 a 9 meses, ya que casi todo en este ciclo inmobiliario habrá sido entregado para entonces. 

Al mismo tiempo, sin embargo, la demanda de propiedades en Miami se está calentando debido a la migración fiscal y la gente está viendo los resultados del hiper aburguesamiento de Miami. Y, ellos aman Miami ahora. Con los precios de las casas en Florida a una fracción de lo que son en algunos estados con altos impuestos, creemos que la demanda puede calentarse bastante rápido. Si el dólar se debilita, como Trump ha estado hablando con el dólar hacia abajo, Miami podría ver rápidamente un repunte en los compradores de Brasil, Argentina, Colombia y México, etc.

¿Qué proyectos se están construyendo ahora enDowntown Miami...?

Al 1 de julio de 2019, sólo Downtown Miami había 7 proyectos (o 2.186) unidades en construcción. De los 7 proyectos, tres proyectos con un total de 1.452 unidades serán entregados a finales de 2019. De esas unidades en construcción hoy en día, es probable que veamos sólo 349 unidades completadas en 2020 y las 385 restantes entregadas en 2021.

 

Proyectos en construcción al 1 de julio de 2019

# de unidades de condominio

Ocupación anticipada

Precio medio por pie cuadrado

Precio medio de lista por unidad

Tamaño - Promedio Cuadrado pies por unidad

Brickell Flatiron

549

2019

$766

$1,100,000

1,437

Paramount Miami Worldcenter

513

2019

$706

$1,130,000

1,600

Missoni Baia

249

2020

$808

$1,580,000

1,956

Elysee

100

2020

$781

$2,340,000

3,303

Aston Martin Residencias

390

2021

$1,000

$2,240,000

2,240

Yotel Pad

215

2021

$660

$330,000

500

El inteligente Brickell

170

2021

$657

$550,000

838

Total/Wtd. Promedio 

2,186

 

$780

   

 

Obsérvese que el promedio ponderado de todas las unidades que se están entregando es de 780 dólares por pie cuadrado y que 5 de los 7 proyectos tuvieron un precio medio superior a 1.000.000 de dólares. Esto demuestra la trayectoria ascendente de Downtown Miami los bienes raíces residenciales.  

 

¿Qué nuevos proyectos de desarrollo que aún no están en construcción pero que están tomando reservas y redactando contratos?

Como se muestra en el cuadro siguiente, sólo cuatro proyectos que están tomando reservas y redactando contratos. Llamamos proyectos de la Etapa de Planificación a aquellos que han sido aprobados por el , que consideramos aquellos proyectos que están tomando reservas o firmando contratos. Con un número tan escaso de proyectos en trámite, Downtown Miami está garantizado que habrá una crisis de inventario en 2020 y 2021. 

Los proyectos en las etapas de reserva y contrato son un poco más cuestionables en cuanto a cuándo serán entregados. Lo más probable es que ninguno de los proyectos siguientes se entregue en 2020 y sólo un proyecto, Una en Brickell, se entregará en 2021. 

 

Etapa de Reserva y Contratos a partir del 1 de julio de 2019

# de unidades de condominio

Ocupación anticipada

One River Point

426

2022

Natiivo

400

2022

Okan Tower

236

2022

Una Residences

135

2021

Total

1,114

 

 

Nótese que durante los últimos 5 ½ años, Downtown Miami se entregaron 9.661 condominios. Añade 1.400 que se espera sean entregados a finales de este año, que se traduce en unos Downtown Miami 3.064 condominios entregados en 2018, además de 1.821 condominios entregados en 2017 y 2.209 condominios entregados en 2016. 

El exceso de inventario temporal, los incentivos de alto precio, la falta de nuevas construcciones y un entorno fiscal favorable favorecen Downtown Miami apartamentos en venta en 2019. Combinado con el aumento de la migración de otros estados, esperamos que Miami crezca, en términos de su población, su economía y, en última instancia, los precios de sus casas. 

Lo que sucede en el Downtown Miami segmento de mercado de apartamentos en venta no debe confundirse con los bienes raíces de lujo de Miami Beach, que no siguen la misma trayectoria Downtown Miami dada la escasez de tierra en Miami Beach - son dos segmentos distintos con diferentes impulsores de mercado. La sobreconstrucción, sin embargo, se ha producido en un barrio particular de la playa, Sunny Islesque probablemente siga la pista del Mercado del Centro, aunque a precios mucho más altos.

¿Qué significa todo esto para Miami?

Es un buen momento para invertir en apartamentos en venta en Downtown Miami, ya que vemos esto como un punto de inflexión que impulsa una mayor tasa de migración fiscal, al mismo tiempo, en unos 6 meses a principios de 2020, las futuras entregas de nuevas construcciones se caerán por un precipicio. Y, hay muy poco en las etapas planeadas del ciclo de desarrollo, que verán a continuación. 

"Downtown Miami vs. Bienes Raíces de Miami Beach"

 

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Si has estado sentado al margen esperando el momento adecuado para invertir en Downtown Miami bienes raíces de lujo, ahora puede ser el momento perfecto. La baja oferta de nuevas construcciones es un indicador de la acción futura de los precios. Incluso si los desarrolladores llenan el vacío y lanzan un montón de nuevos desarrollos, para el momento en que se entreguen, pasarán aproximadamente 36-48 meses o incluso más antes de que se entregue el inventario.

Con el fin de ayudar a los compradores e inversionistas de viviendas, recientemente lanzamos nuestra sección Preguntas y Respuestas Frecuentes al Comprar Condominios de Lujo en Miami donde tratamos temas como:

  • ¿Cómo sé si ahora es el momento adecuado para comprar?
  • ¿Qué vecindario debería considerar al comprar una propiedad en Miami?
  • ¿Debería comprar un condominio en Miami en un proyecto de construcción nuevo o en un edificio existente?
  • Cuando compro un apartamento en Miami, ¿cómo sé que obtengo el mejor precio?
  • ¿Cuáles son las implicaciones fiscales cuando se compran apartamentos de lujo en Miami?
     

 

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