DIFERENCIA ENTRE LA COOPERACIÓN Y EL CONDOMINIO

DETERMINAR EL TIPO DE PROPIEDAD A COMPRAR
 

SOLICITAR UNA REUNIÓN

Antes de comenzar una búsqueda de propiedades, los compradores deben comprender los diferentes tipos de propiedades que están disponibles para la venta en su mercado. Por ejemplo, Manhattan tiene cuatro tipos de propiedades únicas, que incluyen: cooperativas (co ops), condominios (condos), casas adosadas (o brownstones) y condominios. Los bienes raíces de Manhattan se componen aproximadamente de un 25% de condominios, un 70% de cooperativas y un 5% de condominios y casas adosadas. En Miami, sólo hay dos tipos de propiedades: condominios y casas independientes. Un buen agente de bienes raíces sabrá todos los pros y los contras de comprar un condominio, una cooperativa, un condominio o una casa independiente.  

CONDOS

Un condominio es una propiedad inmobiliaria, como la posesión de una casa, en la que el propietario posee el título de propiedad de un apartamento y un porcentaje de sus áreas comunes. Los propietarios pagan impuestos sobre la propiedad a la ciudad y cuotas mensuales en forma de cargos comunes a la Junta de Condominios, que supervisa el funcionamiento del condominio. El financiamiento tradicional puede obtenerse para las compras de condominios con un pago inicial del 20% en la mayoría de los casos para los residentes de EE.UU. y un pago inicial del 30% para los extranjeros.

Para muchos, los pros de comprar un condominio superan a los contras. Comprar un condominio es mucho más democrático que comprar una cooperativa, ya que los condominios son mucho menos restrictivos y están abiertos a cualquiera que tenga fondos para comprar uno. Generalmente, los condominios permiten a los propietarios subarrendar sus apartamentos con pocas restricciones. Además, los condominios permiten la propiedad extranjera, tienen menos restricciones, requieren pagos iniciales más bajos y son más fáciles de financiar que las cooperativas. La mayoría de los condominios han sido construidos en los últimos 30 años e incluyen muchas comodidades que los actuales propietarios e inquilinos esperan, incluyendo gimnasios, piscinas, salones, etc. Estos servicios no se encuentran en la mayoría de las cooperativas. Todas estas características hacen que un condominio sea más comercializable, aumentando su capacidad de venta. Los condominios de la ciudad de Nueva York comprenden sólo el 25% del total de propiedades residenciales en venta en Manhattan. Esta limitación de la oferta y la conveniencia de nuevos condominios con muchas comodidades hacen que los condominios sean más caros que las cooperativas.

Otro gran punto de venta de los condominios de Manhattan son las deducciones de impuestos que algunos de ellos ofrecen como el 421G y 421A Reducción de impuestos. En los años 70, la ciudad lanzó un programa para incentivar a los promotores a construir en terrenos baldíos y recibir una exención de 10 años en el pago de impuestos. Los compradores e inversores que compraran unidades en un condominio con reducción de impuestos también se beneficiarían de estas exenciones fiscales de 10 años. Recientemente vimos el regreso de estas reducciones de impuestos en un puñado de condominios de Manhattan y puedes aprender más en el blog de abajo:

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Los inversionistas y los compradores extranjeros, por lo tanto, deben centrar sus búsquedas de propiedades en los condominios.

Para recapitular, los condominios son/tienen:

  • Pocas restricciones

  • Amigable con los inversores

  • Facilidad de acceso a la financiación

  • Pro compradores extranjeros

 

CONDOMINIOS DE NYC EN VENTA

 

COOPS

Las cooperativas son edificios de propiedad de las empresas que venden acciones de una empresa a los accionistas a cambio de arriendos de propiedad a largo plazo. El arrendamiento de propiedad permite a un accionista que está comprando acciones utilizar un apartamento particular en el edificio de la cooperativa. Cuanto más grande sea el apartamento de la cooperativa, más acciones tendrá el accionista y mayor será la parte de los costos de mantenimiento que pagará el accionista. Los gastos de mantenimiento se pagan a la corporación e incluyen todos los gastos del edificio, incluyendo los impuestos de bienes raíces y los intereses de la hipoteca si la corporación tiene una hipoteca sobre el edificio. Comparativamente, los edificios de condominios están prohibidos de obtener hipotecas, por lo que los gastos de mantenimiento de los condominios nunca pueden incluir los intereses de la hipoteca.

Hay muchos pros y contras de la compra de un apartamento en una cooperativa. Primero, los condominios son usualmente más caros que las cooperativas porque las cooperativas son más antiguas y representan el 70% del mercado. Las cooperativas, sin embargo, pueden crear las reglas que quieran y sus accionistas deben adherirse a esas reglas. Bajo la propiedad cooperativa, los accionistas generalmente deben ocupar sus apartamentos como su residencia principal. Además, las cooperativas tienen normas que limitan o prohíben en gran medida los subarriendos, por lo que los inversores deben tener cuidado de que una cooperativa no se considere una buena inversión.

Una regla común de la cooperación en Nueva York es la prohibición de la propiedad extranjera. Por lo general, las cooperativas prohíben a los compradores extranjeros, ya que puede resultar imposible demandar a un ciudadano extranjero que tenga la mayor parte de sus activos y fuentes de ingresos fuera de los Estados Unidos. Incluso si la sociedad cooperativa obtuviera una sentencia contra un propietario extranjero, probablemente sería incobrable si los activos del propietario estuvieran situados a 4.000 millas de distancia en otro país.

La financiación de un apartamento de la cooperativa requiere el uso de un préstamo personal en lugar de una hipoteca. La corporación cooperativa dictará la cantidad del precio de compra que puede ser financiada, igual al 50% - 75% del valor de la propiedad. Al igual que con una hipoteca, los intereses del préstamo personal son deducibles para fines fiscales. Un rasgo común de las cooperativas es un impuesto sobre la venta, generalmente del 2-3% del precio de venta del apartamento, pagado por el vendedor a la corporación cooperativa sobre la venta de un apartamento. Los posibles propietarios (y los inquilinos, si lo permite la Junta) deben ser entrevistados por el Consejo de Administración de la cooperativa y presentar solicitudes formales a la Junta para su aprobación. Este proceso puede llevar meses, no semanas, como en el caso de un condominio. Si bien los condominios también requieren una solicitud, los compradores e inquilinos no son entrevistados por la junta del condominio y el proceso de aprobación es mucho más fácil.

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Los pros y contras de la operación incluyen lo siguiente:

  • Restrictivo

  • No es amigable con los inversionistas

  • Prohibir la propiedad extranjera

  • Por lo general, prohíbe o limita los subarrendamientos

  • Preferir la propiedad de la vivienda principal

 

NYC COOPS EN VENTA

 

CONDOPS

El término condominio se usa en los círculos inmobiliarios de la ciudad de Nueva York como una cooperativa con reglas de condominio. Técnicamente, sin embargo, un condominio se define como una cooperativa residencial que ha vendido su planta baja como una unidad comercial. En la práctica, sin embargo, el término se utiliza para referirse a una cooperativa con reglas de condominio. Según las normas de los condominios, éstos permiten los subarriendos y la propiedad extranjera. A menudo, los edificios construidos con arreglo a contratos de arrendamiento de terrenos entran en la categoría de condominio. Un edificio con un contrato de arrendamiento de tierra requiere que los propietarios paguen el alquiler del terreno subyacente durante un largo período, por lo general de 99 años (como en el caso de la propiedad en Londres). Estos arrendamientos, en la práctica, suelen renovarse antes de que expire el contrato de arrendamiento de la tierra.

Para recapitular, un edificio de Condop son/tienen:

  • Pocas restricciones

  • Amigable con los inversores

  • Pro compradores extranjeros

 

Diferencia entre el condominio y el apartamento

La principal diferencia entre un condominio y un apartamento es la estructura de propiedad. Un apartamento es una propiedad de alquiler que es propiedad de una empresa que está en el negocio de la gestión de la propiedad para generar ingresos de alquiler. Generalmente, en un edificio de apartamentos, todas las unidades son iguales y el propietario es el mismo. En cambio, un condominio es una residencia privada que puede ser alquilada a inquilinos. Cuando alquilas un condominio, el propietario individual es tu arrendador. Cuando alquilas un apartamento, la empresa propietaria del edificio es tu propietario. Los condominios son de mayor calidad que los edificios de apartamentos, ya que muchos propietarios principales viven en edificios de condominios. A primera vista, muchas de las comodidades de los edificios de apartamentos y condominios pueden parecer iguales, pero es más probable que encuentre versiones más elegantes con los condominios, ya que las mejores comodidades ayudan a aumentar el valor de la propiedad.

 

CASAS ADOSADAS (Y CASAS INDEPENDIENTES)

Ser dueño de una casa en la ciudad, o Brownstone, como algunos se llaman, es como ser dueño de una casa familiar. El propietario recibe el título por escritura y es el único responsable de pagar los impuestos y el mantenimiento del edificio. Mucha gente usa los términos de Townhouse y Brownstone indistintamente, sin embargo, una Townhouse puede estar revestida de ladrillo rojo, piedra caliza, arenisca marrón o madera, mientras que una Brownstone está revestida de arenisca marrón.

Una casa de la ciudad es una vivienda de varios pisos (adosada o separada) construida cerca de la calle y a escala similar a las casas de los alrededores. Manhattan tiene muchos tipos de casas adosadas, incluidos los estilos arquitectónicos federal, griego, gótico, italiano y del Segundo Imperio de principios y mediados del siglo XIX, así como los estilos neogriego, románico, renacentista y colonial americano. Casas adosadas (y casas independientes).

Condo vs COOP NYC

 

CASA UNIFAMILIAR O MULTIFAMILIAR EN LA CIUDAD

Un comprador de Townhouse tiene dos opciones: una Townhouse unifamiliar o una Townhouse multifamiliar. Decidir cuál elegir dependerá de las necesidades de libertad y privacidad del propietario, ya que la primera ofrecería la mayor parte de cada una. Sin embargo, la compra de una multifamiliar puede hacer que la propiedad de la vivienda sea más asequible, ya que el propietario cobrará el alquiler a los inquilinos.

ESTADÍSTICAS DE TOWNHOUSE PARA MANHATTAN EN 2010

Los Townhouses de la ciudad de Nueva York representan sólo el 3% de las ventas de propiedades en Manhattan, ya que sólo hubo 196 transacciones. El precio medio de venta de una Townhouse unifamiliar en todo Manhattan fue de 7.948.000 dólares con un tamaño medio de 4.909 pies cuadrados o 1.619 dólares por pie cuadrado (o 17.428 dólares por metro cuadrado). Para el mercado del lujo, el 10% de todas las ventas, el precio medio de venta de una Townhouse unifamiliar en todo Manhattan fue de 18.130.000 dólares por 8.914 pies cuadrados, o 2.034 dólares por pie cuadrado (o 21.893 dólares por metro cuadrado).

FACTORES PRIMARIOS QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE UNA CASA DE PUEBLO

Los principales factores que proporcionan valor a una casa adosada son: 1) si existen o no inquilinos de control de alquiler, 2) la ubicación, 3) el estado del edificio, y 4) la fachada o el ancho del edificio.

CONTROL DE ALQUILER

Si decide tomar la ruta multifamiliar, recuerde que la ciudad de Nueva York tiene formidables controles de alquiler en toda la ciudad (o controles de precios) que pueden aplicarse si hay seis o más unidades en el edificio. Sería prudente que el comprador se mantuviera alejado de los edificios con control de alquileres o inquilinos con alquileres estabilizados, ya que una vez que la propiedad se transfiere a los nuevos propietarios, también lo hacen todos los controles de alquileres. Es probable que el nuevo propietario no pueda desalojar a los inquilinos de la propiedad si decide construir una casa unifamiliar. El control de rentas favorece al inquilino, así que los propietarios deben conocer estas reglas por dentro y por fuera. En la búsqueda de casas unifamiliares en la ciudad de Nueva York, los compradores deben buscar edificios con inquilinos de "tarifa de mercado" o "mercado libre". Eso no quiere decir que un inversor no deba comprar nunca una propiedad con inquilinos de control de alquiler. Sin embargo, el inversor debe saber que su libertad estará severamente restringida por las leyes de control de rentas de la ciudad de Nueva York y, por lo tanto, el valor de la propiedad probablemente también se verá afectado si hay inquilinos con control de rentas.

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UBICACIÓN, UBICACIÓN, UBICACIÓN

Los Townhouses de la ciudad de Nueva York se valoran en base a la cuadra en la que están. Además, la configuración de cada bloque influye en el valor, ya que se percibe más valor en un bloque que tiene filas de Townhouses ininterrumpidas que en un bloque con un gran edificio en medio del bloque que está interrumpiendo la continuidad. Tanto en el Upper East Side y Upper West SideLas Townhouses más caras son generalmente las manzanas adyacentes a Central Park en los años 60 y 70. En elUpper West Side, las Townhouses que están en bloques adyacentes a Riverside Park en los 70s y 80s son más caras que las adyacentes a Central Park en los 80s y 90s. En el Upper East SideLas Townhouses en las cuadras adyacentes a Park Avenue en los años 60, 70, 80 y 90 son más caras que el resto de las Townhouses de la zona.

ESTADO DEL EDIFICIO

La mayoría de los Townhouses de la ciudad de Nueva York fueron construidos en el siglo XIX, por lo que son los edificios más antiguos de la ciudad. En consecuencia, un comprador tendrá que decidir cuanta renovación y reconfiguración está dispuesto a hacer para poner la Townhouse en condiciones de satisfacer las necesidades del comprador. Mientras que muchas Townhouses han sido completamente restauradas o renovadas, muchas no lo han sido.

FRONTALIDAD

Generalmente, la fachada, o el ancho del edificio, tiene un gran impacto en el valor de un Townhouse. Un comprador pagaría mucho más por un Townhouse de 24 pies de ancho que por uno de 15 pies de ancho, todo en igualdad de condiciones, incluyendo el total de metros cuadrados. Si quiere que le preparemos una búsqueda de Townhouses, por favor vaya a nuestra Búsqueda a Medida.

Para recapitular, casas de pueblo:

  • No hay restricciones

  • Amigable con los inversores

 

CASAS ADOSADAS EN VENTA

 

Condo vs Townhouse

Una casa de pueblo se refiere al estilo de construcción. Las casas adosadas suelen tener al menos dos pisos y están conectadas entre sí en una fila. Aunque es como una casa, donde el propietario es dueño de la estructura y el terreno, no es libre. Una casa adosada comparte una o más paredes con otras unidades de propiedad independiente. Los costos de mantenimiento de la casa son determinados por la asociación de propietarios de la comunidad. En cambio, un edificio de apartamentos es un edificio con una unidad independiente propiedad de residentes individuales. Los residentes son dueños y mantienen el interior de su unidad, pero no son dueños directos de la propiedad en la que se encuentra el edificio. 

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El retorno de la mansión unifamiliar

Los inversores están comprando edificios de apartamentos en NYC y convirtiéndolos de nuevo en casas unifamiliares. Las ventas de casas adosadas de Manhattan en NYC, en particular, se están volviendo cada vez más populares. En los últimos tres años se han comprado más unidades unifamiliares que en los tres años anteriores juntos. ¿Pero por qué está pasando esto? Parece que los bienes raíces de lujo que cambian de manos entre los inversionistas ricos son más rentables que las ventas más pequeñas del propietario ordinario, que está comprando una propiedad por razones completamente diferentes.

A los compradores a largo plazo les resulta tan difícil encontrar una casa unifamiliar en Manhattan que están creando la suya propia. Irónicamente, muchas de estas casas adosadas fueron inicialmente casas unifamiliares para empezar. Ahora, los propietarios de las casas están invirtiendo millones para renovarlas y reconstruirlas a sus diseños originales de su actual estado multifamiliar. Esto a menudo implica rehacer la plomería, el cableado y arrancar las paredes colocadas después del hecho.

Los agentes de bienes raíces de Manhattan estiman que el promedio de casa completa en el Upper West Side cuesta aproximadamente 10 millones de dólares. Las renovaciones para devolver al edificio a su disposición inicial pueden retrasar de 3 a 5 millones de dólares adicionales.

Por otro lado, los alquileres multifamiliares se están volviendo más populares en la ciudad. El entorno laboral posterior a 2008 es todavía incierto, lo que significa que cada vez más personas están alquilando, a veces con varias otras familias. No es el escenario ideal para un propietario. Con cada nuevo miembro en el contrato, las probabilidades de que se pierda el alquiler o de que surjan problemas aumentan. A la luz de un mercado de alquileres débil, la idea de alquilar unidades individuales en la propia casa adosada se vuelve menos atractiva, lo que tal vez indique por qué más propietarios optan por convertir las casas adosadas multifamiliares en viviendas individuales, y por atender exclusivamente al mercado de lujo de Manhattan, en contraposición a la población en general.

Una cosa es ser propietario de una residencia para que tu familia eche raíces, y otra es analizar el estado actual del mercado de la vivienda en términos de potencial de alquiler y facilidad de reventa en el futuro. Con los alquileres multifamiliares cada vez más populares, parece que las renovaciones para convertirse en una casa unifamiliar pueden valer la pena la inversión.


 

Ahora, esperemos que entiendan la diferencia entre edificios de apartamentos y condominios, casas adosadas y condominios, así como otro tipo de propiedades disponibles en Nueva York y Miami.

 

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