Guía para la inversión inmobiliaria en Nueva York

El sector inmobiliario es global. Son muchos los factores, desde los globales a los locales, que afectan a los precios actuales, al valor futuro del capital y a los ingresos por alquiler actuales. Además de los factores globales y regionales que hay que tener en cuenta, cada país tiene sus propias normativas en materia de impuestos sobre la renta, bienes inmuebles y plusvalías. También tienen sus propios costes de compra, financiación y venta. Estos costes tienen un efecto directo en la tasa de capitalización, el flujo de caja neto, el apalancamiento y los beneficios futuros.

Dentro de cada país hay ciudades. Si se tienen en cuenta los factores regionales y nacionales, y luego se profundiza hasta el nivel de la ciudad, los inversores están más capacitados para tomar decisiones acertadas y hacer las mejores elecciones, de modo que maximicen los resultados que ofrecen las siete razones enumeradas anteriormente.

Descripción del barrio para los inversores inmobiliarios de Nueva York

Nueva York es un centro neurálgico para la inversión inmobiliaria, con una gran variedad de barrios que ofrecen oportunidades únicas a los inversores. Desde las boutiques de moda del SoHo hasta las históricas casas de piedra rojiza de Brooklyn Heights, cada barrio tiene su propio carácter y encanto. Como inversor inmobiliario, es esencial comprender los matices de cada barrio para tomar decisiones de inversión con conocimiento de causa.

El SoHo, conocido por su ambiente artístico y sus tiendas de lujo, atrae a inquilinos adinerados que buscan espacios de vida lujosos. Por otro lado, Brooklyn Heights ofrece un ambiente más residencial con sus pintorescas calles y casas históricas, atrayendo a familias y profesionales que buscan un estilo de vida más tranquilo. Barrios como Williamsburg y Greenwich Village son populares entre jóvenes profesionales y estudiantes por su animada vida nocturna y su oferta cultural.

Comprender los atributos únicos de cada barrio ayuda a los inversores a dirigirse a la demografía de inquilinos adecuada y a maximizar sus beneficios. Tanto si buscas apartamentos de lujo, casas familiares o pisos de moda, los distintos barrios de Nueva York ofrecen una gran variedad de oportunidades de inversión.

Entender el mercado inmobiliario de Nueva York

El mercado inmobiliario de Nueva York es una entidad compleja y dinámica, influida por una amplia gama de factores, como las tendencias económicas, los cambios demográficos y las políticas gubernamentales. Para navegar con éxito por este mercado, los inversores deben estar al día de las últimas tendencias y estrategias de inversión.

Tendencias del mercado

El mercado inmobiliario de Nueva York está experimentando un cambio hacia opciones de vivienda más asequibles, impulsado por iniciativas gubernamentales y el cambio de preferencias de los consumidores. Esta tendencia está abriendo nuevas oportunidades para los inversores que puedan ofrecer viviendas de calidad a precios competitivos.

El auge de las empresas tecnológicas en Nueva York está impulsando la demanda de oficinas, sobre todo en barrios como Hudson Yards y el distrito financiero. Estas zonas se están convirtiendo en puntos neurálgicos para las empresas tecnológicas, creando un efecto dominó en el mercado inmobiliario local.

Además, la creciente población de jóvenes profesionales de la ciudad está impulsando la demanda de alquileres y pisos de lujo en barrios de moda como Williamsburg y Greenwich Village. Estas zonas ofrecen una mezcla de comodidades modernas y estilos de vida vibrantes, lo que las hace atractivas para inquilinos con altos ingresos.

Estrategias de inversión

Las empresas de capital riesgo invierten cada vez más en el sector inmobiliario de Nueva York, atraídas por la estabilidad y el crecimiento de la economía de la ciudad. Estas empresas suelen centrarse en promociones a gran escala y propiedades de alto valor, aprovechando su fortaleza financiera para asegurarse activos de primera categoría.

Los fondos de cobertura también operan en el mercado inmobiliario de Nueva York, utilizando estrategias como la deuda distressed y la inversión oportunista para generar beneficios. Estos fondos suelen centrarse en propiedades infravaloradas o que necesitan ser rehabilitadas, con el fin de aprovechar las ineficiencias del mercado.

Los inversores particulares pueden beneficiarse de trabajar con directores generales y gestores de inversiones experimentados que conocen a fondo el mercado inmobiliario de Nueva York. Estos profesionales aportan valiosos conocimientos y orientación, ayudando a los inversores a navegar por las complejidades del mercado y a tomar decisiones con conocimiento de causa.

Oportunidades de inversión en Nueva York

Propiedades residenciales

Las propiedades residenciales en Nueva York ofrecen una amplia gama de oportunidades de inversión, desde condominios de lujo en Manhattan hasta alquileres asequibles en los barrios periféricos. Los inversores pueden beneficiarse de trabajar con gestores inmobiliarios y servicios de apoyo experimentados para maximizar la rentabilidad y minimizar el riesgo.

El estudio de mercado es esencial para identificar las mejores oportunidades de inversión en Nueva York. Analizando las tendencias de los barrios, los cambios demográficos y los indicadores económicos, los inversores pueden tomar decisiones basadas en datos que mejoren los resultados de sus inversiones.

Las relaciones con los inversores son fundamentales en el sector inmobiliario de Nueva York, donde el establecimiento de relaciones con las partes interesadas locales y los grupos comunitarios puede ayudar a los inversores a desenvolverse en entornos normativos complejos. Comprometerse con la comunidad y comprender la dinámica local puede proporcionar una ventaja competitiva.

La gestión de datos también es esencial en el sector inmobiliario de Nueva York. Los inversores necesitan estar al tanto de las tendencias del mercado y de los cambios normativos para tomar decisiones de inversión con conocimiento de causa. El uso de herramientas avanzadas de análisis y gestión de datos puede proporcionar información valiosa y agilizar el proceso de inversión.

Al comprender los matices del mercado inmobiliario de Nueva York y mantenerse al día sobre las últimas tendencias del mercado y estrategias de inversión, los inversores pueden sacar provecho de las muchas oportunidades disponibles en esta ciudad vibrante y dinámica. Tanto si es un inversor experimentado como si está empezando, el mercado inmobiliario de Nueva York ofrece una amplia gama de oportunidades de inversión que pueden ayudarle a alcanzar sus objetivos financieros.

Panorama del barrio para los inversores de capital privado inmobiliario de Nueva York

La ubicación adecuada es fundamental para el éxito final. En nuestro artículo "Un análisis de las mejores ciudades para invertir en inmuebles de alquiler en 2019" verás un análisis detallado del tema. En resumen, el Fondo Monetario Internacional estudió 57 economías y las dividió en tres categorías en lo que a inversión inmobiliaria se refiere. Vinculamos este estudio con el informe más reciente de UBS Wealth Management sobre 20 ciudades concretas. Está claro que algunas de las ciudades del mundo, como Hong Kong, Toronto y Londres, se encuentran en lo que UBS denomina territorio de "riesgo de burbuja". Otras aparecen como sobrevaloradas, bastante valoradas e infravaloradas.

Como agentes inmobiliarios, nos centramos en la ciudad de Nueva York, especialmente en Manhattan y sus barrios. Sin embargo, también tenemos información sobre el centro de Miami, así como consejos generales para invertir en bienes raíces de lujo en Miami.

A la hora de comprar una inversión inmobiliaria en Nueva York, la ubicación es importante. La ubicación correcta de la propiedad de inversión, más la elección de la propiedad correcta en sí, cumplirán las siete razones enumeradas anteriormente. Cada ciudad tiene sus barrios, y esos barrios harán que el precio se revalorice en mayor o menor medida. Cada barrio también atraerá a tipos específicos de mercado de alquiler. Estos tipos incluyen, por ejemplo:

• Profesionales que prefieren alquilar en lugar de poseer una propiedad cerca de su lugar de trabajo, y que además cumpla sus objetivos de estilo de vida social y familiar.

• Particulares adinerados que desean una vivienda ocasional para visitas de negocios o una propiedad de vacaciones para una ocupación más prolongada, de modo que su familia pueda aprovechar al máximo los servicios sociales, gastronómicos y comerciales del edificio y de la zona.

• Personas con familias jóvenes que prefieren, o deben, alquilar la vivienda adecuada en el lugar adecuado.

• Estudiantes que asisten al colegio, universidad o escuela o academia privada local.

Cada uno de estos cuatro ejemplos de mercado de alquiler ayudará al inversor a determinar qué ubicación elegir y qué tipo de propiedad escoger. Los barrios con centros de enseñanza superior pueden atraer a estudiantes y profesores, lo que los convierte en lugares privilegiados para la inversión. Todos estos mercados tienden a registrar altas tasas de ocupación a precios de alquiler elevados. Por lo tanto, generan un alto rendimiento, un buen flujo de caja y una buena revalorización del precio de la propiedad.

Una vez que los inversores eligen la ubicación del inmueble y el tipo de propiedad, la siguiente decisión es sobre el edificio adecuado. Esta decisión tiene dos caras: la del inversor y la del inquilino. Si se acierta en ambos, la inversión será un éxito.

El lado inversor de los mercados financieros

Una vez más, las decisiones incorporan los objetivos subyacentes. En términos sencillos y prácticos, las decisiones se basan en aspectos como:

• ¿Permiten las normas y reglamentos unas tarifas de alquiler y arrendamiento aceptables? Una cooperativa puede tener normas que impidan arrendar la unidad durante un periodo mínimo. Las cooperativas también exigen que se entreviste y apruebe a los posibles inquilinos.

• ¿Existe alguna normativa municipal o comunitaria que limite el importe del alquiler o el número de días al año que el inmueble puede alojar a cada inquilino?

• ¿Cuándo estará la propiedad lista para alquilar? ¿Merece la pena comprar una propiedad inacabada a un precio excelente, para maximizar la revalorización futura del precio y perderse los ingresos iniciales por alquiler, o debería comprar una propiedad lista para ser ocupada, para maximizar el rendimiento inmediato y compensar el coste de compra, etc.?

• Si la propiedad está completa, ¿en qué estado se encuentra? Una inspección profesional realizada por un inspector de viviendas cualificado, preferiblemente que trabaje según las normas de la ASHI (American Society of Home Inspectors) para asegurarse de que se inspecciona todo lo que debe inspeccionarse. Los problemas de seguridad o funcionalidad deben abordarse en el acuerdo de compra y tratarse antes del cierre.

El lado del inquilino

Los inquilinos suelen elegir una vivienda en función de cinco criterios. Se reducen a prestigio, privacidad, espacio, vistas y comodidad. "El PPSVC del alquiler". Estos factores no siguen un orden de importancia, ya que algunos inquilinos dan más importancia a uno o a varios que a los demás. Hablemos de ellos:

• El prestigio puede ser muy importante. Un inquilino adinerado que busque una vivienda ocasional en la ciudad, porque prefiere un hogar a una suite de hotel, puede dar prioridad en su lista al prestigio del inmueble y a su ubicación. Una familia de estudiantes o profesionales, no.

• La privacidad suele ser importante para muchas personas. Una celebridad o una familia con niños pequeños pueden buscar privacidad.

• El espacio es importante para los inquilinos con hijos o para alguien que necesita una oficina en casa, pero no tanto para un estudiante o un inquilino soltero que sólo quiere estar cerca de su universidad o de la oficina.

• Las vistas son importantes para mucha gente. Comprar una vivienda plurifamiliar lo bastante alta como para dar sensación de espacio al mirar por las ventanas suele conllevar un sobreprecio con respecto a una vivienda situada en una planta más baja con vistas a una pared de ladrillos. Una vista de Central Park, por ejemplo, exige un alto precio de compra, genera un mayor rendimiento y ofrece un alto precio de venta cuando llega el momento de liquidar los beneficios.

Una vista menos impresionante puede no ofrecer un rendimiento lo suficientemente alto como para cubrir la prima del coste de compra, pero al apalancar la inversión se mitiga ese problema. Las unidades con mejores vistas, especialmente si hay poco que elegir en los pagos de alquiler, siempre verán tasas de ocupación más altas que las unidades con malas vistas.

• La comodidad es importante para muchos inquilinos. Quieren estar cerca de la oficina, de la universidad, de una zona de juegos si tienen hijos, de un buen transporte, etc. La comodidad es una poderosa motivación y a menudo aumenta la tasa de ocupación del propietario.

Cuando se tienen en cuenta tanto el lado del propietario como el del inquilino, es más fácil elegir el edificio adecuado y maximizar el flujo de caja y los beneficios.

El Intercambio de Impuestos Diferidos 1031 (llamado así por la Sección 1031 del Código de Rentas Internas de EE.UU.) permite a un inversor vender una propiedad y utilizar todos los ingresos de la venta para comprar una o más propiedades "similares" de igual o mayor valor, dentro de un plazo aprobado, sin pagar ningún impuesto sobre las plusvalías de la propiedad que se vende. El impuesto se aplaza hasta que se produce una liquidación final sin más inversión.

La regla 1031, por lo tanto, es una forma excelente de maximizar el rendimiento de la inversión, ya que todo el beneficio puede utilizarse para comprar la siguiente propiedad (o propiedades) sin pasar nada del beneficio al gobierno.

Los inversores pueden utilizar esta ventaja para consolidar o diversificar sus inversiones actuales, aprovechar al máximo un mercado emergente, obtener mejores rendimientos en otro lugar o poner a cero el reloj de la depreciación. Por ejemplo, un edificio de piedra rojiza en Nueva York puede "intercambiarse" por unapartamento de lujo en Miami ( ). Un terreno baldío o un edificio comercial en Miami pueden "intercambiarse" por otras inversiones inmobiliarias en Nueva York. Las opciones son muchas, las normas que rigen los intercambios son estrictas y las transacciones deben ser gestionadas por un intermediario autorizado.

Confiando en el buen asesoramiento del agente inmobiliario o del administrador de fincas, los inversores pueden maximizar sus beneficios. Esto nos lleva a la siguiente sección.

"Impuesto sobre plusvalías inmobiliarias"

Dos enfoques para aprovechar la investigación de mercado

La primera, y obvia, es pedir un préstamo hipotecario sobre la propiedad. Los inversores extranjeros aprenden que hay prestamistas estadounidenses bien establecidos y dispuestos cuando buscan préstamos inmobiliarios. Los inversores nacionales suelen dar un 20% de entrada y pedir prestado el resto. Los inversores extranjeros suelen dar un 50% de entrada.

El pago inicial puede provenir de la obtención de beneficios en bolsa, o de la venta de una propiedad existente para aprovechar al máximo la revalorización del precio y las ventajas del intercambio 1031. El coste de la amortización es deducible de impuestos, por supuesto, y el inquilino está ahí para cubrir los costes del préstamo a través de su alquiler.

La segunda forma más común es utilizar el capital de una propiedad actual como pago inicial. Las dos formas de hacerlo son pedir un préstamo hipotecario utilizando el capital de la propiedad como garantía. La principal diferencia es que la línea de crédito puede utilizarse para cualquier cosa y sólo se pagan intereses por el crédito utilizado. Por lo tanto, permite un enfoque más sutil para buscar la propiedad de inversión adecuada y cubrir los costes de compra y los de cualquier renovación, etc.

Una ventaja obvia de financiar la compra es que la revalorización del precio de la propiedad se financia con el pago inicial y los ingresos por alquiler. Un pago inicial de 600.000 $ por una propiedad de 3 millones de $ que experimenta una revalorización del 5% (150.000 $) significa que la revalorización representa un rendimiento del 25% del importe del pago inicial. Los programas de asistencia técnica pueden ayudar a los inversores a sortear las complejidades del apalancamiento de sus inversiones.

La financiación para inversores acreditados tiene sentido desde el punto de vista empresarial.

Utilizar el gestor inmobiliario adecuado maximizará la ocupación porque la empresa de gestión comercializará la propiedad entre los posibles inquilinos, los investigará y gestionará el contrato de alquiler mientras esté activo. La decisión de subcontratar esa actividad suele generar mejores inquilinos y mayores tasas de ocupación. Ambos se traducen en un mayor rendimiento.

El tercer elemento para obtener la rentabilidad adecuada es poner la venta en manos de un agente inmobiliario experto y de éxito que la comercialice correctamente. El agente ayudará a negociar el mejor precio que pueda ofrecer el mercado, en las mejores condiciones para el propietario actual y en el plazo que éste prefiera.

Junte esos tres elementos, incluido un Intercambio 1031 si procede, y la propiedad generará el mayor rendimiento de la inversión. En eso consiste tomar la mejor decisión de inversión inmobiliaria.

Gestionar eficazmente las propiedades de inversión requiere tiempo, habilidad y experiencia. Hay dos tipos de gestión inmobiliaria: "gestión inmobiliaria ligera" y "gestión inmobiliaria completa". La gestión ligera de la propiedad es una vía que toman muchos clientes porque se ocupa de los elementos iniciales y críticos, y puede comenzar tan pronto como la propiedad de inversión elegida esté bajo contrato.

Servicios ligeros de apoyo a la gestión inmobiliaria

Este servicio gestiona todos los pasos, empezando por encontrar al inquilino adecuado. La inversión inmobiliaria se comercializa entre posibles inquilinos, se selecciona al inquilino, se prepara el contrato de arrendamiento, se apoyan las solicitudes a las juntas de condominios y se organizan las reparaciones necesarias, etc. Muchas empresas de gestión inmobiliaria funcionan como pequeñas empresas que prestan servicios personalizados a los inversores. La gestión inmobiliaria ligera excluye la gestión del dinero del inquilino o del propietario, pero incluye la rescisión y renovación de los contratos de arrendamiento.

Gestión integral de la propiedad

Este servicio incluye la gestión de alquileres y el pago de facturas, etc., con servicios completos de contabilidad e informes financieros. También se encarga de los desahucios de inquilinos si fuera necesario. Los servicios completos de gestión inmobiliaria suelen incluir la preparación de informes trimestrales para mantener informados a los inversores sobre el rendimiento de su propiedad.

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