No persiga el rendimiento cuando compre propiedades de inversión

Anthony Guerriero, 9/25/18 8:02 AM

Invertir en acciones e invertir en bienes raíces

Los inversores experimentados en acciones ganan dinero eligiendo sus acciones sabiamente. Pueden invertir en una empresa cotizada en bolsa bien establecida, ya sea grande, mediana o pequeña. Pueden elegir poner su dinero en una prometedora oferta pública inicial, o incluso en un negocio que no cotice en bolsa porque ven su futuro muy claramente.

Los inversionistas exitosos entienden lo suficiente sobre el mercado en general, la industria y la entidad comercial individual antes de separarse de su dinero. Como resultado, maximizan la probabilidad de ganancias futuras.

una vista desde el suelo de los magníficos rascacielos de Manhattan

Un factor que tienen en cuenta es el rendimiento. Pero el rendimiento es raramente el único factor porque "perseguir el rendimiento" requiere que el inversor use anteojeras (o anteojeras, como decimos en algunos países.)

Los inversores compran acciones y también pueden invertir en bonos. Toman una decisión clara "ser propietario" o "ser prestatario". Hay ventajas para ambos, dependiendo de los objetivos del inversor, el plazo y el estado del mercado. El rendimiento importa pero es sólo un factor en la decisión.

Lo mismo ocurre con la inversión en bienes raíces. El rendimiento importa. Muchos inversores inmobiliarios sin experiencia, sin embargo, toman lo que consideran la ruta segura hacia la propiedad mirando el precio de compra y durante el período de gestión de la propiedad, el posible rendimiento mensual que recibirán del alquiler que pagará su inquilino. Se basan en el alquiler que paga el inquilino actual o en lo que suponen que pagará un futuro inquilino.

Este simple principio se refuerza con la idea de que en el sector inmobiliario "no se obtiene un beneficio por la venta de una propiedad, sino que se construye un beneficio futuro en la compra". Usando este principio, los inversores menos experimentados creen que una dura negociación conducirá a un menor precio de compra, por lo que el rendimiento será por lo tanto mayor, así que ese es el camino a seguir.

Los inversores inmobiliarios más experimentados y con más éxito saben que deben mirar más ampliamente la compra de propiedades de la misma manera que un inversor exitoso en acciones mira más ampliamente las acciones. Exploremos eso.

 

Por qué los inversores no sólo persiguen el rendimiento

El porcentaje de rendimiento de las acciones de una sociedad puede ser bajo o alto por diferentes razones, y el inversor puede querer poseer acciones de esa sociedad por razones distintas del rendimiento. Al comprender el mercado y su futuro probable, además de la corporación y su futuro probable, el inversionista puede probar esos factores en relación con sus objetivos de inversión.

Si el objetivo es obtener un gran beneficio en algún momento, pueden comprar acciones de bajo rendimiento. Google, Amazon, y Microsoft, todos entregaron bajos rendimientos, pero sus futuros eran lo suficientemente brillantes como para hacer que la persecución de rendimientos no fuera importante.

Algunas corporaciones pagan altos dividendos y producen un alto rendimiento. Pero pueden alcanzar ese porcentaje gastando demasiado poco en, por ejemplo, el aumento de su cuota de mercado o en la investigación y el desarrollo de nuevos productos. Al ofrecer un alto rendimiento ahora, atraen a los inversores que sólo miran el rendimiento actual. Es posible que estas empresas no ofrezcan altos rendimientos por mucho tiempo porque su competencia las dejará muy atrás por haber aumentado su propia cuota de mercado o por haber desarrollado nuevos productos que competirán con éxito. El inversor experimentado tiene en cuenta estos factores.

Invertir en bienes raíces tiene las mismas lecciones cuando se compran propiedades de inversión.

Comencemos con un ejemplo perfecto. El dueño de un condominio de lujo puede necesitar vender rápidamente para generar dinero por una razón urgente. Hay otros condominios similares a la venta en el mismo desarrollo. Compiten entre sí por un número limitado de compradores listos, dispuestos y capaces. El desesperado propietario anuncia su condominio a un precio más bajo que el de la competencia. La Ley de Sustitución dice que un inversor comprará primero la unidad de menor costo. El probable rendimiento del alto alquiler pagado por el actual inquilino de la unidad de lujo está ahí, más el potencial beneficio futuro de la reventa hace que sea una elección inteligente.

Pero, ¿qué otros factores pueden contribuir a animar a esos otros propietarios de unidades a vender ahora? El inversor experimentado lo averigua. Tal vez el gobierno local o la Asociación de Propietarios de Condominios está a punto de cambiar sus normas para los alquileres. Puede ser que las nuevas normas requieran alquileres de al menos seis meses más un día en lugar de un mínimo mensual. Algunas ciudades redefinen un condominio que permite alquileres a corto plazo, como un hotel. Eso cambia el estatus legal del desarrollo del condominio.

mirando a las propiedades de Manhattan desde la ventana de un apartamento

Puede ser que los futuros inquilinos deban satisfacer una prueba de edad mínima (para mantener el ambiente preferido del desarrollo del condominio, y para evitar que los padres ricos alquilen unidades de lujo a sus hijos adolescentes amantes de las fiestas). Esto puede limitar el mercado de alquileres y, por lo tanto, forzar a la baja el precio de mercado de la renta. Al hacerlo, afectará negativamente el rendimiento.

He aquí un tercer ejemplo; tal vez la administración del condominio esté fallando de alguna manera, por lo que algunos propietarios están liquidando anticipadamente para evitar la prisa de las ventas futuras cuando los precios unitarios puedan bajar aún más. Los posibles inquilinos de un condominio de lujo serán lo suficientemente prudentes como para comprobar la empresa de gestión y los servicios que querrán utilizar antes de firmar cualquier contrato de arrendamiento. La mala gestión o los servicios fuera de los límites hacen que bajen los alquileres y reducen el rendimiento a largo plazo. También reducen los precios de venta futuros, incluso después de que estos problemas se resuelvan. "Darle a un perro un mal nombre" se aplica a los condominios así como a otras situaciones de mala publicidad.

Un cuarto ejemplo; digamos que un desarrollo separado ha sido aprobado cerca. Ese nuevo proyecto puede afectar negativamente al desarrollo del condominio donde la unidad actual está en venta. El rendimiento y los valores de reventa podrían, por lo tanto, verse afectados negativamente. El propietario actual lo sabe, pero el inversor extranjero no, por lo que paga al posible comprador para que aprenda más antes de invertir.

 

¿Cómo toman los inversores decisiones sabias?

Toman decisiones sabias basadas en todos los factores apropiados y siguen el consejo de los expertos. La Ley de Renta de Ricardo (llamado así por David Ricardo, 1809) rige el significado y el valor de la renta. Por lo tanto, da poderosas razones para basar una decisión de compra de bienes raíces en mucho más que el rendimiento.

En resumen, dice que el mercado de un producto básico que goza de una demanda de larga data y es rentable afectará el precio de otros productos y actividades que apoyan ese producto básico rentable. Por ejemplo, si un propietario sabe que los agricultores arrendatarios pueden vender su cosecha a precios altos, pagará un alquiler elevado para poder cultivarla. El propietario también sabe que, como el mercado de la cosecha seguirá siendo fuerte, cuando venda la tierra obtendrá un buen beneficio futuro, además de disfrutar de un alto rendimiento actual.

Puede haber tierras más baratas disponibles en otros lugares, pero si no producen cultivos de alta calidad para vender a un precio elevado, entonces los agricultores arrendatarios no pagarán el mismo alquiler elevado. Si la tierra más barata es fértil, pero los costos de cultivo, cosecha y transporte de la cosecha al mercado son demasiado altos, entonces la renta, y por lo tanto el rendimiento del propietario, será baja.

El propietario experimentado sabe que debe mirar más allá del precio de compra de la tierra y el esperado rendimiento futuro. El exitoso inversor de tierras tiene más en cuenta que los rendimientos actuales de tierras similares, pero no idénticas en otros lugares. Al comprender las leyes económicas básicas, los inversores experimentados cosechan mayores beneficios a largo plazo.

 

Administración de propiedades en Nueva York para inversores y propietarios de condominios

 

¿Cómo se aplica este principio a las propiedades de inversión?

En Manhattan, por ejemplo, hay muchas propiedades de gran calidad y valor. Algunas de ellas están a la venta por el promotor que busca generar dinero en efectivo. Esas unidades que se ofrecen pueden tener un precio muy atractivo. Producirán un rendimiento cero porque todavía se están construyendo pero, al final, el inversor obtendrá un alto beneficio porque las unidades de lujo terminadas en el lugar adecuado tendrán un precio alto. Rendimiento cero pero alto beneficio de reventa en dos o tres años.

Para tomar un ejemplo diferente, un condominio completo en, digamos, One57un desarrollo de clase mundial con vista a Central Park, está en una ubicación privilegiada y es buscado por residentes muy ricos. El precio de compra puede ser más alto que una unidad que no pase por alto Central Park, pero el alquiler aquí será consistente con un producto en ese lugar, y la demanda continuará. Esto debería resultar tanto en un rendimiento aceptable, bajas tasas de vacantes, y un aceptable beneficio en la reventa.

Estos son sólo dos ejemplos sencillos, pero muestran diferentes razones para invertir en bienes raíces de lujo, basadas en sólidos principios económicos que no se centran simplemente en perseguir el rendimiento.

 

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