No se deje llevar por la rentabilidad al comprar propiedades de inversión

Invertir en acciones e invertir en inmuebles

Los inversores en bolsa experimentados ganan dinero eligiendo sabiamente sus valores. Pueden invertir en una empresa bien establecida que cotiza en bolsa, ya sea de gran, mediana o pequeña capitalización. Pueden optar por invertir en una OPV prometedora o incluso en una empresa no cotizada porque ven su futuro muy claro.

Los inversores de éxito entienden lo suficiente sobre el mercado global, el sector y la entidad empresarial individual antes de desprenderse de su dinero. Como resultado, maximizan la probabilidad de obtener beneficios en el futuro.

Un factor que tienen en cuenta es el rendimiento. Pero el rendimiento rara vez es el único factor, porque "perseguir el rendimiento" requiere que el inversor lleve anteojeras (o anteojeras, como decimos en algunos países).

Los inversores compran acciones y también pueden invertir en bonos. Toman una decisión limpia: "ser propietario" o "ser prestamista". Ambas opciones tienen ventajas, dependiendo de los objetivos del inversor, el plazo y el estado del mercado. El rendimiento importa, pero es sólo un factor en la decisión.

Lo mismo ocurre con la inversión inmobiliaria. El rendimiento importa. Sin embargo, muchos inversores inmobiliarios inexpertos toman lo que consideran el camino seguro hacia la propiedad, fijándose en el precio de compra y, durante el periodo de gestión de la propiedad, en el posible rendimiento mensual que recibirán del alquiler que pagará su inquilino. Se basan en el alquiler que paga el inquilino actual o en lo que suponen que pagará un futuro inquilino.

Este sencillo principio se ve reforzado por la idea de que en el sector inmobiliario "no se obtienen beneficios con la venta de la propiedad, sino que se construyen beneficios futuros en la compra." Utilizando este principio, los inversores menos experimentados creen que una negociación dura conducirá a un precio de compra más bajo, por lo que el rendimiento será por tanto mayor, así que ese es el camino a seguir.

Los inversores inmobiliarios de Nueva York más experimentados y con más éxito saben que deben tener una visión más amplia de la compra de una propiedad, del mismo modo que un inversor bursátil de éxito tiene una visión más amplia de las acciones. Analicémoslo.

Por qué los inversores no sólo buscan rentabilidad

La rentabilidad porcentual de las acciones de una empresa puede ser baja o alta por diferentes motivos, y el inversor puede querer poseer acciones de esa empresa por razones distintas de la rentabilidad. Conociendo el mercado y su futuro probable, así como la empresa y su futuro probable, el inversor puede contrastar esos factores con sus objetivos de inversión.

Si el objetivo es obtener grandes beneficios en algún momento, pueden comprar acciones de bajo rendimiento. Google, Amazon y Microsoft ofrecieron rendimientos bajos, pero sus futuros eran lo suficientemente brillantes como para que perseguir el rendimiento careciera de importancia.

Algunas empresas pagan dividendos elevados y producen un alto rendimiento. Pero pueden alcanzar ese porcentaje gastando muy poco en, por ejemplo, aumentar su cuota de mercado o en investigación y desarrollo de nuevos productos. Al ofrecer ahora una alta rentabilidad, atraen a los inversores que sólo se fijan en la rentabilidad actual. Es posible que esas empresas no ofrezcan rendimientos elevados durante mucho tiempo, porque su competencia las dejará muy atrás al haber aumentado su propia cuota de mercado o desarrollado nuevos productos con los que competir con éxito. El inversor experimentado tiene en cuenta estos factores.

La inversión inmobiliaria tiene las mismas lecciones que la compra de propiedades de inversión.

Empecemos con un ejemplo perfecto. Un propietario de un condominio de lujo puede necesitar venderlo rápidamente para generar efectivo por un motivo urgente. Hay otros condominios similares en venta en la misma urbanización. Compiten entre sí por un número limitado de compradores listos, dispuestos y capaces. El propietario desesperado anuncia su piso a un precio inferior al de la competencia. La ley de sustitución dice que un inversor comprará primero la unidad más barata. El rendimiento probable del alto alquiler pagado por el inquilino actual de la unidad de lujo está ahí, más el beneficio potencial futuro en la reventa hace que sea una elección inteligente.

Pero, ¿qué otros factores pueden estar influyendo para animar a esos otros propietarios a vender ahora? El inversor experimentado lo averiguará. Puede que la administración local o la comunidad de propietarios estén a punto de cambiar sus normas sobre alquileres. Puede que las nuevas normas exijan alquileres de al menos seis meses más un día en lugar de un mínimo mensual. Algunas ciudades redefinen un condominio que permite alquileres a corto plazo como un hotel. Eso cambia el estatus legal del condominio.

Es posible que los futuros inquilinos deban cumplir un requisito de edad mínima (para mantener el ambiente preferido de la urbanización y evitar que padres adinerados alquilen viviendas de lujo a sus hijos adolescentes amantes de las fiestas). Esto puede limitar el mercado de alquileres y, por tanto, hacer bajar el precio de mercado. Al hacerlo, afectará negativamente al rendimiento.

He aquí un tercer ejemplo; tal vez la gestión del condominio esté fallando de alguna manera, por lo que algunos propietarios están liquidando anticipadamente para evitar las prisas de las ventas futuras, cuando los precios de las unidades pueden caer aún más. Los posibles inquilinos de un condominio de lujo serán lo suficientemente prudentes como para comprobar la empresa de gestión y los servicios que van a querer utilizar antes de firmar cualquier contrato de arrendamiento. Una mala gestión o unos servicios no permitidos hacen bajar los alquileres y reducen el rendimiento a largo plazo. También hacen bajar los precios de venta, incluso después de resolver estos problemas. Lo de "dar mala fama a un perro" se aplica tanto a los condominios como a otras situaciones de mala publicidad.

Un cuarto ejemplo: supongamos que se ha aprobado otro proyecto en las proximidades. Ese nuevo proyecto puede afectar negativamente a la promoción en la que se vende la unidad actual. El rendimiento y el valor de reventa podrían, por tanto, verse afectados negativamente. El propietario actual lo sabe, pero el inversor extranjero no, por lo que merece la pena que el comprador potencial se informe antes de invertir.

¿Cómo toman decisiones acertadas los inversores?

Toman decisiones sabias basadas en todos los factores apropiados y se dejan asesorar por expertos. La Ley de la Renta de Ricardo (llamada así por David Ricardo, 1809) regula el significado y el valor de la renta. Por tanto, ofrece poderosas razones para basar una decisión de compra inmobiliaria en mucho más que el rendimiento.

En pocas palabras, dice que el mercado de un producto básico que goza de una demanda duradera y es rentable afectará al precio de otros productos y actividades que apoyan a ese producto básico rentable. Por poner un ejemplo sencillo, si un terrateniente sabe que los agricultores arrendatarios pueden vender su cosecha a precios elevados, pagarán un alquiler alto para cultivar su cosecha. El terrateniente también sabe que, como el mercado de la cosecha seguirá siendo fuerte, cuando venda la tierra obtendrá un buen beneficio en el futuro, además de disfrutar de un alto rendimiento en el presente.

Puede haber tierras más baratas disponibles en otros lugares, pero si no producen cosechas de alta calidad para vender a un precio superior, entonces los agricultores arrendatarios no pagarán la misma renta elevada. Si la tierra más barata es fértil, pero los costes de cultivo, siega y transporte de la cosecha al mercado son demasiado elevados, entonces la renta, y por lo tanto el rendimiento del terrateniente, será bajo.

El terrateniente experimentado sabe que debe mirar más allá del precio de compra del terreno y del rendimiento futuro esperado. El inversor en tierras con éxito tiene en cuenta algo más que los rendimientos actuales de tierras similares, pero no idénticas, en otros lugares. Al comprender las leyes económicas básicas, los inversores experimentados obtienen mayores beneficios a largo plazo.

¿Cómo se aplica este principio a los bienes de inversión?

En Manhattan, por ejemplo, hay muchas propiedades de gran calidad y valor. Algunas de ellas están a la venta por el promotor que busca generar liquidez. Las unidades que se ofrecen pueden tener un precio muy atractivo. Su rendimiento será nulo porque aún se están construyendo, pero, una vez terminadas, el inversor obtendrá un beneficio elevado porque las unidades de lujo terminadas en la ubicación adecuada tendrán un precio elevado. Rendimiento cero, pero grandes beneficios de reventa en dos o tres años.

Por poner otro ejemplo, una vivienda terminada en One57, una urbanización de categoría mundial con vistas a Central Park, está en una ubicación privilegiada y la buscan residentes muy adinerados. El precio de compra puede ser más alto que el de una unidad que no tenga vistas a Central Park, pero el alquiler aquí será coherente con un producto en esa ubicación, y la demanda continuará. Esto debería traducirse en un rendimiento aceptable, bajas tasas de desocupación y un beneficio aceptable en la reventa.

Estos son sólo dos ejemplos sencillos, pero muestran diferentes razones para invertir en inmuebles de lujo, basadas en principios económicos sólidos que no se centran simplemente en perseguir la rentabilidad.

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