Un análisis de las mejores ciudades para invertir en propiedades de alquiler en 2019

Anthony Guerriero9/30/18 5:00 AM

Invertir en bienes raíces

Antes de que alguien decida cuál es la mejor ciudad para invertir en bienes raíces, decide por qué debe elegir los bienes raíces en lugar de las acciones y los bonos, por ejemplo. En este artículo discutiremos el por qué y el dónde ayudar a nuestros muchos clientes actuales, y a nuestros futuros clientes, a tomar decisiones sabias y las mejores elecciones.

Ganar dinero con las propiedades de alquiler depende de varios factores diferentes. Cubrimos la estrategia de inversión en uno de nuestros primeros blogs. Ganar dinero depende de factores como dónde está la propiedad, el tipo de propiedad, su precio de compra, el rendimiento de los ingresos por alquiler, y el precio de reventa cuando es el momento de liquidar. El rendimiento depende tanto del alquiler cobrado como de los costes de propiedad.

En este artículo discutimos qué ciudades hacen una elección sabia o menos sabia para decidir cuáles son las mejores ciudades para invertir en propiedades de alquiler en 2019.

Boom, Gloom, o Bust: Saber dónde importa

La mayoría de los inmuebles residenciales se encuentran en los mercados más maduros: América del Norte y Europa. El 44% del valor total es propiedad del 17% de la población mundial. Asia, particularmente China, está emergiendo rápidamente a medida que su industria inmobiliaria crece. Curiosamente, el crecimiento de la propiedad inmobiliaria residencial de China se debe principalmente a la política del gobierno de construir más viviendas y a la venta de terrenos baldíos a los promotores inmobiliarios.

En muchos países, la política gubernamental tiene un gran impacto en el crecimiento así como en la contracción. Esto implica que una estrategia a largo plazo para el crecimiento sostenido de los activos ya no consiste en dejar de lado un ciclo natural del mercado. Los gobiernos están afectando a los mercados inmobiliarios como nunca antes. Algunos en beneficio de los inversores, y otros no tanto. Esto es particularmente importante para los inversores que no son ciudadanos de un país en particular. El FMI estudió el mercado inmobiliario mundial y determinó que de las 57 economías nacionales estudiadas:

  1. 18 vio caer el valor de los bienes inmuebles durante la crisis financiera de 2007-12, y han seguido disminuyendo desde entonces.
  2. 18 vieron caer bruscamente los mercados de la vivienda, pero se han recuperado desde 2013.
  3. 21 vieron una modesta caída de los precios, pero también vieron una rápida recuperación.

Dentro de ciertos países, como se mencionó anteriormente, algunas ciudades han prosperado más que otras. Por ejemplo, Beijing ha visto un incremento anual del 25% debido a la venta de terrenos del gobierno, pero Xian ha visto menos de un 10% de incremento (ajustado por la inflación.) Muchos de los nuevos desarrollos serán tomados por inquilinos, no por compradores. No está claro cómo el gobierno puede regular los acuerdos de alquiler y los impuestos sobre los ingresos por alquiler, por lo tanto el rendimiento.

En Europa, ciudades como Londres, Munich, Ámsterdam, Oslo y Viena han visto rápidos aumentos de los precios de los inmuebles que han superado con creces los promedios nacionales. Estos incrementos parecen deberse a que la oferta no se ha mantenido al ritmo de la demanda. Cuando la oferta se pone al día y supera la demanda, como es común en el sector inmobiliario, los inversores que compraron durante los años de auge pueden ver que el valor de sus activos se reduce más de lo que les gustaría. Es probable que los ingresos por alquiler sean lucrativos hasta que la oferta se ponga al día, y los inquilinos puedan permitirse convertirse en compradores. Los mercados con precios excesivos siempre ven una corrección, por lo que los precios de reventa pueden ser decepcionantes en esas ciudades.

Algunas ciudades norteamericanas, como San Francisco y Los Ángeles, han visto que los precios superan los ingresos en tal medida, que esos valores no parecen tan seguros a largo plazo. Un punto a destacar es que un estudio de UBS Wealth Management enumeró varias ciudades en el territorio más arriesgado por signos de una burbuja inmobiliaria.

Estas ciudades incluyen Hong Kong, Munich, Toronto, Vancouver, Amsterdam y Londres. Los precios en estas ciudades han aumentado un promedio de casi 35% en los últimos 5 años, mientras que otras grandes ciudades vieron un aumento del 15%. Los inversionistas que poseen en estas ciudades pueden considerar prudente liquidar antes de que cualquier burbuja estalle y mover su capital liquidado a un lugar más seguro.

Los organismos reguladores nacionales e internacionales están más atentos que antes a la hora de controlar los períodos de auge. Sus "políticas macroprudenciales" se están utilizando para domar el crecimiento. Los países en los puntos 1. y 3. anteriores han visto, por ejemplo, el FMI, las políticas macroprudenciales más extensas. Las subidas de precios que se aceleran demasiado rápido simplemente sacan a muchos residentes del mercado, por lo que se ven obligados, o simplemente prefieren, alquilar.

Dado que las políticas gubernamentales rara vez, o nunca, son sensibles a "la mano invisible del mercado", es probable que las políticas de esos países tengan un mayor efecto amortiguador del que se pretende. Este punto es especulativo, por supuesto, pero la historia tiende a repetirse. Por lo tanto, tal vez sea más prudente examinar los países que fomentan las fuerzas del mercado en lugar de la dominación del gobierno cuando se trata del crecimiento de los activos a largo plazo.

 

Las mejores ciudades para invertir en propiedades de alquiler

Esta encuesta indica dónde los inversores, en particular los no residentes, pueden optar por comprar propiedades en alquiler.

 

1. Nueva York

La ciudad de Nueva York tiene un gran número de residentes profesionales con trabajos estables y bien pagados. Su infraestructura de transporte facilita los viajes dentro de la ciudad, regionales, nacionales e internacionales. Es un centro de cultura, artes, restaurantes y entretenimiento en general, por lo que atrae continuamente a individuos y familias para que vengan y se queden. La diversificación de empleos es mucho mayor que hace diez años y el mayor número de personas empleadas en más de 50 años hace que el mercado sea estable y fuerte, incluyendo el mercado de alquileres. Debido a que los trabajos bien pagados en la ciudad apoyan los precios de las propiedades, Nueva York se considera de riesgo relativamente bajo.

 

Los mejores vecindarios de la ciudad de Nueva York para comprar un apartamento en 2019

 

El informe anual de UBS sobre burbujas globales reveló que una vez más los precios de los bienes raíces en Nueva York son bastante valorado.... Los economistas de UBS analizaron los datos de 20 centros financieros, de los cuales se determinó que Nueva York, Boston, Milán y Chicago no estaban valorados de forma justa o infravalorados. Las 16 ciudades restantes fueron clasificadas como en territorio de burbuja o sobrevaloradas.

¿Qué significa ser valorado justamente? Significa que el valor percibido de un activo es igual al valor de mercado o al valor real del activo. Por el contrario, una burbuja de activos se produce cuando el precio del activo ha superado su valor real. Esto puede ocurrir por diversas razones, como la especulación, la demanda y la exuberancia. Una burbuja suele comenzar con un aumento de la demanda, ante una oferta limitada. Los especuladores entran en el mercado, lo que hace que la demanda y los precios suban aún más. Sin embargo, en algún momento la demanda disminuye o se estanca al mismo tiempo que aumenta la oferta, lo que da lugar a una fuerte caída de los precios. Es entonces cuando la burbuja estalla. Quieres asegurarte de que estás fuera del activo antes de que esto ocurra.

 

Las mejores ciudades para invertir en propiedades de alquiler

 

2. Miami

Miami es otro importante centro comercial y financiero. La ciudad tiene más bancos extranjeros y más oficinas regionales comerciales que sirven a los negocios de América Latina que cualquier otra ciudad en todos los estados del sur de los EE.UU.. Debido a que es el centro financiero para tantos negocios, goza de un suministro continuo de profesionales que, como en Nueva York, eligen alquilar cerca de sus lugares de negocios que comprar más lejos y sufren largos desplazamientos.

Los desarrollos comerciales y de infraestructura que está experimentando Miami sugieren con fuerza que la demanda de viviendas y alquileres se mantendrá fuerte durante mucho tiempo y una de las razones para ello es el crecimiento de la población. Miles de inmigrantes extranjeros acuden a las playas de Florida cada año, en su mayoría de países de habla hispana como Argentina, Colombia, México y Venezuela, así como europeos e incluso recientemente chinos. Además, después de los disturbios de los últimos años en la economía de Brasil, cientos de brasileños ricos salieron del país con visados EB-5 e hicieron de Miami su ciudad de residencia principal. Tiene la mayor población de nacidos en el extranjero que cualquier otra ciudad importante de los Estados Unidos. El clima favorable juega un factor, así como el hecho de que no hay impuestos estatales sobre la renta.

En la última década Bienes raíces en Miami se ha trasladado a un mercado más maduro, especialmente para el sector del lujo que ha experimentado un crecimiento acelerado de dos dígitos en los últimos años. Con el influjo de la inversión extranjera, tampoco parece que vaya a disminuir pronto. Esta rápida tasa de crecimiento no sólo está impulsada por el deseo de sol y de playas amplias, sino que los inversores ricos también encuentran un lugar seguro para guardar su dinero.

"Los apartamentos en venta en Miami son mucho menos caros que en otras ciudades del mundo"

El siguiente video fue compartido con nosotros por el equipo de ventas de Paramount Miami y destaca las 10 razones principales para invertir en bienes raíces en Miami.

Las diez razones principales para invertir en Miami

 

 

3. San Francisco

San Francisco está clasificado por UBS como "sobrevalorado" con una puntuación de +1,44. Los alquileres y los precios de las casas han superado los ingresos. Mientras que el área de la bahía seguirá suministrando casas de alquiler para los residentes hay dos factores que hacen que los inversores duden.

Una es que el Valle del Silicio es un área de una sola industria. Hubo un "desastre de las punto com" en el pasado. Otra caída de la alta tecnología podría tener un efecto negativo tanto en el valor de la propiedad como en los ingresos por alquiler.

El otro factor es más sutil. 20 - 30% de las ventas de bienes raíces de alta gama no se comparten públicamente en SF. Es usual que los bienes raíces se anuncien en el servicio de listado múltiple (MLS) y en muchos otros sitios de Internet. Se está volviendo común que los bienes raíces de lujo se vendan "bajo el radar" para evitar que el mundo vea qué líderes y patrocinadores de la industria están vendiendo. Si bien esto no podría ser más que un deseo de privacidad, también podría verse como una forma de que los líderes de la alta tecnología y otros negocios desalienten a los observadores de mirar demasiado de cerca su negocio o la industria local en su conjunto. La falta de transparencia puede no ser un buen presagio para los futuros precios de venta.

 

 

4. Boston

Boston está clasificado como "justo" con una puntuación de +0.45 por UBS. Los precios de las propiedades de lujo cayeron un 16,7% en el segundo trimestre de 2018 comparado con el segundo trimestre de 2017. El área del Gran Boston tiene un alto número de profesionales que alquilan sus casas. Un informe reciente dice que la oferta de casas disponibles no ha seguido el ritmo de la demanda aunque se han construido miles de nuevos condominios en la última década.

Un problema importante es que se construyeron el tipo de casas equivocadas. Eran demasiado pequeñas. Esto implica una mala planificación a largo plazo. Un resultado es que muchos bostonianos simplemente se mudaron y sufren largos desplazamientos diarios. Más del 50% de los que trabajan en Boston pasan tres horas al día viajando. En los fríos y húmedos inviernos, esto puede ser un problema serio.

Con la tecnología actual, las personas se convertirán en teletrabajadores y podrán mudarse lejos de Boston, reduciendo la necesidad de alquilar aún más. Un inversionista de propiedades de alquiler con base local puede ser capaz de rastrear las micro-tendencias y elegir exactamente el área correcta para comprar su próxima propiedad de alquiler. Un inversor extranjero o de otro estado puede preferir centrarse en un área más amplia y estable.

 

5. Londres

Londres, Inglaterra, ha sido por mucho tiempo un gran lugar para tener propiedades de alquiler. UBS ahora le da a Londres una puntuación de +1.61, lo que lo coloca en la categoría de "Riesgo de burbujas". Las seis razones principales de esto son un exceso de oferta de viviendas de calidad unido a una caída en la demanda de las mismas, un aumento en los tipos de interés, altos impuestos de timbre para la compra de propiedades por parte de una entidad corporativa, un nuevo impuesto sobre las ganancias de capital para los no residentes de entre el 18% y el 28%, Brexit, y el temor de que un gobierno de extrema izquierda gane las próximas elecciones y aumente los impuestos aún más.

Las mejores ciudades para invertir en bienes raíces

Brexit hizo que algunos negocios importantes abandonaran Londres. Brexit hizo que la moneda perdiera el 13% de su valor frente al dólar americano, y se teme que después de la separación, la libra esterlina caiga otro 12%. Estos factores, en conjunto, impactan negativamente en las compras, el rendimiento de los alquileres y los valores de reventa.

Varios países asiáticos están experimentando un rápido desarrollo económico que repercute positivamente en los precios de los bienes inmuebles. Las políticas gubernamentales también están repercutiendo en los mercados, en algunos casos para forzar una corrección del mercado.

 

6. Hong Kong

HK ha sido por mucho tiempo atractivo para los inversionistas chinos ricos del continente. UBS calificó a Hong Kong como sobrevaluada, y en territorio en peligro de burbuja con una puntuación de +2.03 (desde +1.74 en el anterior informe de UBS.) El mercado inmobiliario de Hong Kong está sobrecalentado y no ha visto una corrección de los precios, lo que sugiere que se producirá. El aumento del 18% de los precios en 2017, junto con el promedio del 8% anual desde 2012 no se cree que sea sostenible.

Los inversores extranjeros sufren un 30% de impuesto de timbre en las compras. El impuesto sobre la renta es del 11,4% y el rendimiento bruto de la renta es del 2,75%. No es un rendimiento alto comparado con otras ciudades, o con los bonos respaldados por el gobierno. Con el dólar HK atado al dólar americano, las subidas de los tipos de interés, junto con los otros costes de compra y propiedad, podrían perjudicar a los inversores extranjeros.

 

7. Singapore

Singapore está bien situado geográficamente y es un centro financiero. Ha visto una reciente corrección de precios, por lo que la propiedad residencial está clasificada por UBS como valor justo (+0,44.) Las recientes medidas macroprudenciales del gobierno, como el impuesto de timbre del comprador del 25%, introducido para estabilizar el mercado, han impactado negativamente a los inversores extranjeros. El gobierno también instituyó un impuesto sobre la renta del 15,1%, contribuyendo a un rendimiento de la renta de sólo el 2,54%. Las políticas del gobierno estaban destinadas a frenar los precios de la propiedad, y lo han hecho. Los compradores nacionales de viviendas primarias se beneficiarán a expensas de los compradores extranjeros y de aquellos que quieran invertir en segundas y terceras propiedades.

 

8. Ciudad Ho Chi Minh

Saigón - HCM City ha tenido una historia mixta, pero en julio de 2018 en el seminario "Ciclo de crisis y oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario", los expertos dijeron que una crisis es "poco probable durante los próximos dos años" porque la oferta es ahora menor que en 2017. Vietnam ha visto anteriormente una crisis inmobiliaria cada diez años más o menos. El PIB está creciendo al mismo ritmo que cuando hubo crisis anteriores, pero esta vez el gobierno está tomando medidas para amortiguar el mercado para evitar cualquier crisis futura.

Ciudad de Saigón Ho Chi Minh

Entre los pasos son una tasa de impuesto corporativo del 20%, una tasa de impuesto de ganancias de capital también del 20%, un impuesto de timbre del 5% sobre las compras, y un impuesto sobre la renta de alquiler de entre el 10% y el 20%. Y a partir de 2019, los bancos no podrán usar más del 40% de su capital a corto plazo para proporcionar préstamos a medio y largo plazo.

La principal característica del mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh de hoy es la falta de casas para residentes de bajos ingresos y una sobreoferta de apartamentos de alta gama. El Vicepresidente del Comité del Pueblo emitió una advertencia sobre una burbuja, y también declaró que los corredores y especuladores están dando información falsa con el fin de aumentar los precios. Declaraciones oficiales como estas pueden dar a los inversores una pausa para pensar.

 

9. Tokio

Los precios de los bienes raíces de Tokio han aumentado, año tras año, alrededor de un 5% en los últimos cinco años, y están sobrevalorados según el UBS, dándole una puntuación de +1,09. Sus alquileres del segundo trimestre de 2018 aumentaron en los 23 distritos, y se espera que los niveles de 2008 se alcancen o superen en 2020 por primera vez desde la crisis financiera. A medida que la población envejece, el pequeño apartamento de una sola persona puede volverse menos atractivo. En ese caso, las tasas de ocupación deberían disminuir junto con los ingresos por concepto de alquiler. La tasa de inflación japonesa en agosto de 2018 fue del 2,54%. La fiscalidad japonesa es bastante compleja, especialmente para los no residentes. Los impuestos sobre la adquisición y la venta se recaudan, así como el impuesto sobre los ingresos por alquiler, y se aplica una retención del 20,42% antes de que se paguen los ingresos.

 

10. Seúl

Seúl el mercado inmobiliario vio aumentar los precios en un 6,9% en 2018. Para frenar estas subidas el gobierno ha intervenido imponiendo nuevos impuestos sobre la propiedad, especialmente a los propietarios de múltiples propiedades. El gobierno tiene la intención de construir 300.000 nuevas casas en el área metropolitana de Seúl para ayudar a estabilizar el mercado. El ministro responsable ha dicho que si las medidas actuales no tienen el efecto requerido, se implementarán más medidas nuevas.

 

11. Phnom Penh

La capital de Camboya, está en el centro de una expansión económica masiva. El PIB del país ronda el 7%. Gran parte del crecimiento es impulsado por la inversión extranjera de Japón, China y otros países. El mercado inmobiliario, especialmente el de la tierra, parece positivo a corto plazo. Pero parece haber problemas subyacentes.

El crecimiento no es orgánico, sino que está impulsado por inversiones externas. Muchas casas nuevas no están en consonancia con la cultura camboyana, y por lo tanto no atraen a muchos ciudadanos. La urbanización supera con creces la infraestructura necesaria, por lo que el suministro de agua, el tratamiento de aguas residuales, el transporte, etc. se han quedado muy atrás. Además, como las leyes bancarias tradicionales de Camboya son débiles y muchos chinos adinerados están pagando en efectivo por los nuevos apartamentos, el gobierno teme que las compras puedan estar impulsadas por tácticas de blanqueo de dinero. El resultado neto, en un futuro previsible, puede ser que los inversores posteriores sean los que sufran.

 

12. São Paulo

SP es la última ciudad que miraremos. El perfil político de Brasil es probable que tenga un fuerte impacto en el mercado. El mercado residencial en Sao Paulo muestra un perfil estable, pero con muchas propiedades fuera del alcance de muchos residentes. Los inversionistas extranjeros compraron muchas casas, y ahora son tratados como ocupantes ilegales. Dicen que es en parte porque no pueden pagar los alquileres, y en parte para protestar contra el mercado en general. Las tasas de inflación no ayudan a la asequibilidad, que varían mucho. En 2012, la inflación fue del 5,4% y alcanzó un máximo del 9,03% en 2015. En última instancia, la tasa de inflación ha caído al 3,5% en 2018. Con una inflación excesiva, las ganancias de los precios reales son mucho menores de lo que parecerían a valor nominal.

El extenso escándalo de corrupción, "Operación Lavado de Coches", ha tenido un efecto escalofriante en el país, empujándolo a una de las peores recesiones de la historia. Las elecciones de octubre son una señal de incertidumbre política y de mercado, ya que muchos políticos no son bien recibidos. Con los tipos de interés al 6,5% y la inflación a un máximo de 15 meses, los inversores en propiedades de alquiler pueden optar por evitar saltar durante algún tiempo.

 

Comentario final

Elegir una ciudad para comprar propiedades de alquiler fomenta la especulación valiente o la consideración equilibrada. Algunas ciudades tienen propiedades sobrevaloradas y otras bien cotizadas. Algunas tienen un historial de obtener buenos ingresos para los inversionistas, tienen bajos impuestos y alientan a los inversionistas de todo el mundo. Algunas ciudades y gobiernos nacionales desalientan a los inversores no residentes e inhiben tanto el rendimiento antes de impuestos como el potencial de ganancia después de impuestos.

Mirar de cerca las oportunidades lleva a muchos inversionistas -primeros y experimentados- a elegir ciudades americanas, especialmente Nueva York y Miami cuando buscan las mejores ciudades para invertir en bienes raíces.

 

Casos de estudio - Homebuyers & Real Estate Investors

 

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