Manhattan Apartamentos en venta

Dónde compraría ahora mismo

No todos los barrios ofrecen el mismo valor. Aquí está mi evaluación sincera de dónde están las oportunidades y dónde es posible que esté pagando de más.

La mejor oferta del momento

Distrito Financiero

FiDi se ha transformado. Ya no es la ciudad fantasma que era durante la COVID, sino que ahora bulle día y noche. One Wall Street y The Greenwich (125 Greenwich) no solo ofrecen un gran valor, sino que elevan todo el barrio. One Wall Street cuenta con Whole Foods, Lifetime Fitness y Printemps en la planta baja, lo que convierte al centro de la ciudad en un destino comercial. The Greenwich fue diseñado por Rafael Viñoly (arquitecto del 432 Park) y cuenta con servicios en las tres plantas superiores. Ambos edificios están elevando el listón de lo que FiDi puede llegar a ser.

Rango de precios: 1200 -2200 $/pie cuadrado. Mi veredicto: infravalorado . Compre ahora antes de que suban los precios.

Upper East Side (al este de la Tercera Avenida)

La zona más cotizada del Upper East Side (desde la Quinta Avenida hasta Lexington) está dominada por cooperativas con juntas directivas que hacen que el Tribunal Supremo parezca informal. ¿Pero al este de la Tercera Avenida? Nuevas construcciones a precios razonables. El Strathmore, en el 400 E 84th, es un buen ejemplo: los precios son atractivos y esa parte del Upper East Side es muy popular ahora mismo.

Rango de precios: 1400 -1800 $ /pie cuadrado. Mi veredicto: buena relación calidad-precio, con fácil acceso a Central Park y Museum Mile.

¿Alguna novedad en el mercado hoy?

Esto puede parecer un argumento de venta, pero es economía. Todas las nuevas promociones que se venden actualmente se construyeron con los costes de los materiales anteriores a los aranceles. Con los aranceles del 20-50 % que ahora gravan el acero, el aluminio, la madera, el yeso y el cobre, la próxima generación de edificios costará entre un 20 y un 30 % más, y esos costes se repercutirán en los compradores. Los edificios que hay actualmente en el mercado son los últimos del inventario «barato». Una vez que se agoten, se aplicarán los precios de reposición.

Mi veredicto: cómpralo ahora. El inventario actual es una ganga en comparación con lo que está por venir.

Barrios prestigiosos (si el dinero no es un problema)

El pueblo

La gran dama del centro de la ciudad. La mayoría de los inmuebles de Village están protegidos como monumentos históricos, por lo que rara vez hay nuevos proyectos y el mercado siempre favorece a los vendedores. Cuando se lanza algo nuevo, se vende rápidamente. El 80 de Clarkson Street es la joya de la corona actual: los Zeckendorf (famosos por el 15 de Central Park West) están construyendo 45 pisos de ultra lujo. Se han firmado contratos por más de 1000 millones de dólares, aunque aún no se han hecho públicas las ventas. El Village West, en el 525 de la Sexta Avenida, también se está vendiendo rápidamente.

Rango de precios: 2500-4500 $ /pie cuadrado. Mi veredicto: estás pagando un sobreprecio, pero la oferta nunca aumentará. Si quieres vivir en The Village, compra cuando encuentres algo.

Tribeca

Tribeca atrae a financieros, empresarios tecnológicos y famosos que buscan espacio y privacidad. El barrio cuenta con numerosos lofts, almacenes reconvertidos y algunas promociones nuevas. La competencia por las viviendas a buen precio es muy dura.

Rango de precios: 2200 -4000 $/pie cuadrado. Mi veredicto: barrio de primera categoría . Mantiene su valor en cualquier mercado.

La calle de los multimillonarios (calle 57)

Central Park Tower es un edificio destacado: el más alto del hemisferio occidental, con zonas comunes en la planta 100 y una piscina al aire libre, algo muy poco habitual en Nueva York. El 111 West 57th Street (Steinway Tower) ofrece una arquitectura increíble. El 53 W 53 se encuentra sobre el MoMA y cuenta con un diseño de Jean Nouvel. Edificios como One57, 432 Park y 220 Central Park South se han vendido casi en su totalidad, lo que demuestra el mercado de lujo en la calle 57.

Rango de precios: entre 3000 y más de 10 000 dólares por metro cuadrado. Mi veredicto: Central Park Tower es el buque insignia de Billionaire's Row.

Condominio frente a cooperativa: las diferencias reales

Manhattan tiene aproximadamente un 75 % de cooperativas y un 25 % de condominios. La mayoría de los compradores se decantan por los condominios porque han oído que las cooperativas son «difíciles». Pero la realidad es más matizada.

Mi opinión: Las cooperativas pueden ofrecer más espacio por el mismo precio, pero el proceso de la junta es invasivo: declaraciones de impuestos, cartas de referencia, entrevistas. Y las restricciones sobre el alquiler y la reventa pueden ser limitantes. Para la mayoría de los compradores, especialmente los clientes internacionales, los condominios son la mejor opción.

Compradores internacionales: lo que necesita saber

Más del 70 % de mis clientes son compradores internacionales. Manhattan da la bienvenida a la inversión extranjera: no se requiere visado ni residencia para comprar. Pero hay matices:

• Compra condominios, no cooperativas. Las juntas de las cooperativas pueden rechazar (y de hecho lo hacen) a los compradores extranjeros sin dar explicaciones.
• Retención FIRPTA. Cuando usted vende, se retiene el 15 % del precio de venta para posibles impuestos sobre las ganancias de capital. Puede solicitar un reembolso si su obligación tributaria real es menor.
• Hay financiación disponible. HSBC , Citibank y entidades crediticias especializadas ofrecen hipotecas a ciudadanos extranjeros. Se espera un pago inicial del 30-40 % y tipos de interés más elevados.
• La planificación patrimonial es importante. Los bienes inmuebles en EE. UU. están sujetos al impuesto sobre el patrimonio de EE. UU. para los no residentes. Considere la posibilidad de mantenerlos a través de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) o una sociedad extranjera; consulte a un abogado especializado en fiscalidad transfronteriza.

Los mejores barrios para compradores internacionales: el distrito financiero (One Wall Street, The Greenwich), Hudson Yards, Midtown East (Waldorf Astoria) y cualquier nuevo complejo de apartamentos. Estos edificios están acostumbrados a los compradores extranjeros y el proceso de transacción es más fluido.

Nuevo desarrollo frente a reventa

¿Por qué comprar una vivienda nueva?

• No necesita reformas. Listo para entrar a vivir , con acabados, electrodomésticos y sistemas modernos.
• Reducciones fiscales. Algunos edificios disfrutan de reducciones fiscales de entre 10 y 25 años que reducen significativamente los costes de mantenimiento.
• Servicios. Piscinas , gimnasios, salones, salas de juegos para niños, spas para mascotas... cosas que la mayoría de los edificios anteriores a la guerra no pueden igualar.
• Ventaja negociadora. Los patrocinadores están motivados para cerrar la venta de los edificios. He conseguido descuentos del 5 al 15 %, créditos para los gastos de cierre y aparcamiento gratuito para los clientes.

¿Por qué comprar de segunda mano?

• Carácter de antes de la guerra. Techos de 3 metros de altura , suelos en espiga, detalles originales irrepetibles.
• Barrios consolidados. Sabes exactamente lo que vas a encontrar: la calle, los vecinos, el historial del edificio.
• Disponibilidad inmediata. No hay que esperar 2-3 años a que finalice la construcción.

Mi opinión: Para compradores e inversores internacionales: los apartamentos de nueva construcción son la opción más clara. Para compradores que desean más espacio y no les importa renovar: los apartamentos de antes de la guerra ofrecen más metros cuadrados por dólar. Para todos los demás: depende de sus prioridades. Ayudo a mis clientes a sopesar estas ventajas e inconvenientes a diario.

El proceso de compra: qué esperar

Costos de cierre a presupuestar

• Impuesto sobre mansiones: 1-3 ,9 % sobre compras superiores a 1 millón de dólares (escala móvil).
• Impuestos de transferencia de la ciudad y el estado de Nueva York: ~ 1,825 % (pagados por el comprador en promociones nuevas)
• Honorarios del abogado: 3000 -5000 dólares
• Seguro de título: ~ 0,5 % (solo para condominios)
• Impuesto sobre el registro de hipotecas: 1 ,8-1,925 % del importe del préstamo.

Regla general: calcule entre un 3 % y un 5 % del precio de compra para los gastos de cierre de un piso en propiedad horizontal, y entre un 2 % y un 3 % para una cooperativa (sin seguro de título). Nuevas promociones: añada otro 1 % o 2 %, ya que el comprador suele pagar los impuestos de transferencia.

Costes de transporte: lo que pagarás mensualmente

Más allá del precio de compra, los apartamentos de Manhattan tienen gastos continuos que varían significativamente según el tipo y la antigüedad del edificio. Comprender estos gastos es fundamental para elaborar un presupuesto.

Condominios

• Gastos comunes: entre 1 y 2,50 dólares por pie cuadrado al mes. Incluye personal del edificio, servicios, mantenimiento y seguros. Un apartamento de 2000 pies cuadrados puede pagar entre 2000 y 5000 dólares al mes.
• Impuestos sobre la propiedad: Se pagan por separado. Presupuesta entre el 1 % y el 1,5 % del valor catastral anual. Las nuevas promociones suelen tener exenciones fiscales de entre 10 y 25 años que reducen esta cantidad de forma significativa.
• Reducciones fiscales: el programa 421a y otros programas pueden reducir los impuestos sobre la propiedad entre un 50 % y un 90 % durante un periodo de entre 10 y 25 años. Pregunte siempre por el estado de la reducción y la fecha de vencimiento, ya que esto afecta considerablemente a los costes de mantenimiento.

Cooperativas

• Mantenimiento: entre 1 ,50 y 4,00 dólares por pie cuadrado al mes. Incluye impuestos sobre la propiedad, gastos de comunidad y, a menudo, calefacción y agua caliente. Es más caro que los gastos comunes de un piso, pero incluye todo.
• Hipoteca subyacente: algunas cooperativas tienen deudas inmobiliarias que se incluyen en los gastos de mantenimiento. Comprueba el porcentaje: unas hipotecas subyacentes elevadas implican unos costes mensuales más altos.
• Impuesto de transferencia: muchas cooperativas cobran entre el 1 % y el 3 % del precio de venta cuando se vende una vivienda. Este impuesto lo paga el vendedor (a veces se divide). Tenga en cuenta este factor en sus costes de salida.
• Tasaciones: Los edificios antiguos pueden imponer tasaciones especiales para mejoras de capital (obras en la fachada, sustitución de ascensores, tejados). Revise las actas de la junta y los estados financieros antes de comprar.

Mi opinión: Los condominios de nueva construcción con reducciones fiscales suelen tener unos costes totales más bajos que las cooperativas más antiguas, a pesar de que los gastos comunes son más elevados. Analice todas las cifras antes de dar por sentado que las cooperativas son más baratas.

Nueva York frente a Miami: ¿qué mercado es el adecuado para usted?

Vendo en ambos mercados. Muchos de mis clientes tienen propiedades en ambos. A continuación, les muestro una comparación entre ambos y cuándo es más conveniente optar por uno u otro.

Elija Nueva York si: desea el mercado inmobiliario más profundo y líquido del mundo. Una revalorización probada a largo plazo. Prestigio mundial. Cultura, gastronomía y facilidad para desplazarse a pie que Miami no puede igualar. Está dispuesto a pagar impuestos más altos por el estilo de vida de Nueva York.

Elija Miami si: El ahorro fiscal es una prioridad. Desea vivir frente al mar. Necesita ingresos por alquiler y flexibilidad. Prefiere construcciones nuevas con comodidades. Desea una segunda residencia en un clima cálido.

Elija ambas opciones si: Muchos de mis clientes mantienen su residencia principal en Nueva York (por motivos laborales, culturales o por su estilo de vida) y una propiedad en Miami (por motivos fiscales, para pasar el invierno o por los ingresos que genera el alquiler). Establecer su domicilio en Florida y mantener una segunda residencia en Nueva York es una estrategia habitual; consulte a un abogado fiscalista para hacerlo correctamente.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto necesito para el pago inicial en Manhattan?

Los condominios suelen requerir un pago inicial del 10-20 %. Las cooperativas suelen requerir un pago inicial del 20-50 %, y algunos edificios exigen que la compra se realice íntegramente en efectivo o limitan la financiación al 50 % del precio de compra. Las nuevas promociones de los promotores inmobiliarios a veces ofrecen condiciones más flexibles.

¿Cuál es la diferencia entre un condominio y una cooperativa en Nueva York?

Cuando compras un condominio, eres propietario de un bien inmueble (la unidad en sí). Cuando compras una cooperativa, adquieres acciones de una sociedad que es propietaria del edificio, además de un contrato de arrendamiento exclusivo para tu unidad. Las cooperativas tienen requisitos más estrictos para la aprobación de la junta directiva, pagos iniciales más elevados y más restricciones en cuanto al alquiler, pero a menudo cuestan menos por metro cuadrado.

¿Pueden los extranjeros comprar apartamentos en Manhattan?

Sí. Los compradores extranjeros pueden adquirir apartamentos sin restricciones, sin necesidad de visado ni residencia. Las cooperativas suelen restringir o rechazar a los compradores extranjeros. La retención FIRPTA (15 % del precio de venta) se aplica cuando los propietarios extranjeros venden. Se puede obtener financiación a través de determinados prestamistas internacionales con un pago inicial del 30-40 %.

¿Cuánto tiempo se tarda en comprar un apartamento en Manhattan?

Desde la aceptación de la oferta hasta el cierre: entre 60 y 90 días para los apartamentos en propiedad horizontal y entre 90 y más de 120 días para las cooperativas (debido al proceso de aprobación de la junta). La fase de búsqueda varía entre semanas y meses, dependiendo de sus criterios y las condiciones del mercado. Los paquetes para la junta de la cooperativa tardan entre 2 y 4 semanas en prepararse.

¿Cuáles son los gastos de cierre en Manhattan?

Presupuesta entre un 3 % y un 5 % para los condominios (impuesto sobre mansiones, impuestos de transferencia, abogado, seguro de título) y entre un 2 % y un 3 % para las cooperativas (sin seguro de título). Compras de nuevas promociones: añade entre un 1 % y un 2 %, ya que los compradores suelen pagar los impuestos de transferencia del estado de Nueva York y de la ciudad de Nueva York. Solo el impuesto sobre mansiones es del 1 % al 3,9 % en compras superiores a 1 millón de dólares.

¿Cuáles son los barrios más caros de Manhattan?

Billionaire's Row (corredor de la calle 57), Tribeca, West Village, Central Park South y Gold Coast, en el Upper East Side, a lo largo de las avenidas Quinta y Park, alcanzan los precios más altos: entre 3000 y más de 12 000 dólares por metro cuadrado para las propiedades más exclusivas.

¿Son altos los impuestos sobre la propiedad en Manhattan?

Los impuestos sobre la propiedad varían considerablemente. Sin reducciones, presupueste entre el 1 % y el 1,5 % del valor catastral anual. El mantenimiento de las cooperativas incluye los impuestos sobre la propiedad. Pregunte siempre por el estado de las reducciones antes de comprar.

¿Puedo alquilar mi apartamento en Manhattan?

Los condominios suelen permitir alquileres con restricciones mínimas. Las cooperativas suelen limitar el subarriendo a 1-2 años de cada 5, y algunas prohíben los alquileres por completo. Si la flexibilidad en el alquiler es importante, compre un condominio. Verifique siempre la política específica del edificio antes de comprar.

¿Es ahora un buen momento para comprar en Manhattan?

El inventario de nuevas construcciones ha bajado un 28 % desde 2022 y no parece que vaya a recuperarse: la reducción fiscal 421a ha terminado, los costes de construcción han subido un 30 % y los aranceles del 20-50 % harán que los proyectos futuros sean aún más caros. El inventario actual se construyó con los costes anteriores a los aranceles. Si estás esperando a que bajen los precios, puede que tengas que esperar mucho tiempo.

Manhattan vs Miami: ¿cuál es mejor para invertir en bienes raíces?

Diferentes mercados para diferentes objetivos. Manhattan ofrece: la mayor liquidez del mercado, una revalorización probada de más de 100 años, prestigio mundial y ausencia de riesgo de huracanes. Miami ofrece: cero impuestos estatales sobre la renta, precios más bajos por metro cuadrado, mayores rendimientos por alquiler y un proceso de compra más sencillo. Muchos inversores poseen propiedades en ambos lugares. Puedo ayudarle a evaluar su situación específica.

¿Por qué trabajar con Manhattan Miami Real Estate?

Llevo vendiendo apartamentos en Manhattan desde 2005. Más del 70 % de mis clientes son compradores internacionales, procedentes de Brasil, Europa, Asia y Oriente Medio. Entiendo los retos únicos que esto supone: financiación, FIRPTA, planificación patrimonial y lidiar con edificios que no siempre acogen con agrado a los compradores extranjeros.

• Conocimiento del mercado: sigo cada novedad, cada variación de precios, la velocidad de venta de cada edificio. El análisis que se presenta en esta guía es fruto de ese trabajo diario.
• Acceso fuera del mercado: No todos los apartamentos salen al mercado abierto. Las relaciones son importantes.
• Negociación: Sé qué patrocinadores están motivados, qué edificios tienen dificultades y dónde hay margen para negociar. He ahorrado a mis clientes millones en total.
• Servicio completo: desde la búsqueda hasta el cierre, pasando por la gestión de la propiedad y su eventual reventa. Estoy aquí para quedarme.

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Informes de mercado

• Nuevo desarrollo inmobiliario en venta en Nueva York — manhattanmiami.com/new-development-nyc-for-sale-properties
• Análisis del mercado inmobiliario de Manhattan — manhattanmiami.com/manhattan-condo-market-analysis

Tipos de propiedad

• Las 50 mejores áticos de Nueva York — manhattanmiami.com/manhattan/top-50-nyc-penthouses-for-sale
• Casas adosadas en venta en Nueva York — manhattanmiami.com/manhattan/casas-adosadas-en-venta-en-nueva-york
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Edificios destacados

• One Wall Street — nyc.manhattanmiami.com/1-wall-street
• The Greenwich (125 Greenwich) — nyc.manhattanmiami.com/125-greenwich
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• One High Line — nyc.manhattanmiami.com/one-high-line
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Recursos para compradores

• Guía para comprar un apartamento en Nueva York
• Guía sobre condominios y cooperativas
• ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en los EE. UU.?
• Guía de los barrios de Manhattan

Última actualización: diciembre de 2025