9 consejos para comprar bienes raíces de lujo en Nueva York

Busca comprar inmuebles de lujo en Nueva York? Está en el lugar adecuado. Antes de avanzar demasiado en su búsqueda, asegúrese de comprender estos nueve consejos esenciales sobre el mercado inmobiliario de Nueva York. 

1. Conoce los 3 tipos de inmuebles de Nueva York 

Hay tres tipos principales de inmuebles en venta en Manhattan: cooperativas, condominios y casas adosadas. Las cooperativas representan el 65% del mercado inmobiliario residencial de Manhattan, pero sus estrictos requisitos de propiedad y las normas sobre subarriendo las convierten en una opción poco ideal para la mayoría de los compradores extranjeros e inversores en general. Los condominios ofrecen más libertad y representan alrededor del 25% de las propiedades residenciales de Manhattan disponibles para la compra. También existe la posibilidad de un condop, un condominio en un edificio de uso mixto que se gestiona de forma similar a una cooperativa de apartamentos. Las casas adosadas son más escasas en el mercado, en torno al 5% en un momento dado, y son muy caras.

Residencial inmuebles en Manhattan presenta una gran variedad de precios y estilos. Compuesta por un 25% de condominios, un 65% de cooperativas (co-ops) y un 5% de casas adosadas, la población y el estilo metropolitano de Manhattan hacen que no haya muchas casas unifamiliares a la venta en la isla. Tanto si es usted un inversor que busca obtener ingresos con la compra de su propiedad como si es un nuevo residente que espera encontrar un hogar para siempre, le interesará saber qué tipos de propiedades tiene a su disposición. 

A continuación encontrará un desglose del mercado inmobiliario de Manhattan que le ayudará a hacerse una idea de las numerosas ofertas de la ciudad.

Viviendas cooperativas de Nueva York 

Las cooperativas (o coops) son increíblemente comunes en Nueva York. Se componen principalmente de edificios antiguos construidos antes de 1985. Algunos de estos edificios son prestigiosos y tienen relevancia histórica, pero carecen de comodidades. Están destinados a personas que compran una vivienda para vivir en ella a tiempo completo. Las cooperativas tienen un consejo que realiza entrevistas con cada posible comprador, incluyendo la comprobación de sus antecedentes y una revisión de sus finanzas. Esto se debe a que la junta quiere evaluar si desean vivir con los posibles compradores y tenerlos como vecinos.

La compra de un apartamento en régimen de cooperativa es diferente de cualquier otra compra. El comprador adquiere acciones de una empresa propietaria de un edificio. A cambio, el comprador recibirá un contrato de arrendamiento de propiedad para utilizar un apartamento concreto. Las cooperativas suelen imponer normas muy estrictas:

• Prohibición de subarrendar la vivienda o de utilizarla como piso de alquiler 
• Exigir el pago de un porcentaje del precio de compra a la Junta de Propietarios en caso de venta. 
• Limitar el importe de la hipoteca que se puede pedir sobre la propiedad (algunos limitan las hipotecas al 50% del valor, otros no permiten hipotecas en absoluto). 

Debido a estos factores, las cooperativas no son aptas para inversores, habitantes de la zona que planeen mudarse pronto o personas que no quieran invertir una parte importante de su dinero en su vivienda.

Buscar Co Ops en venta en Nueva York

Condominios en Nueva York 

Comprar un condominio en Nueva York es mucho más flexible que comprar un apartamento en régimen de cooperativa. Un condominio se refiere a una gran propiedad que se divide en unidades y se vende. Ser propietario de un condominio es muy parecido a ser propietario de una vivienda unifamiliar, ya que el propietario tiene muchos derechos y posee la titularidad absoluta de la unidad. Juntos, todos los propietarios de una unidad son dueños del terreno y de las zonas comunes (ascensores, vestíbulo, gimnasio, sala de estar, etc.). Aunque existe un consejo de administración, su función es gestionar el edificio, no imponer normas tan restrictivas como las de las cooperativas. Los condominios de Nueva York son los edificios más nuevos de la ciudad y constituyen la principal opción de compra entre los compradores extranjeros, los inversores, los padres que compran para sus hijos y los propietarios de primera vivienda que quieren vivir en los edificios más nuevos.

Búsqueda de condominios en venta en Nueva York

Adosados en Nueva York 

Las casas adosadas son similares a las viviendas independientes. A diferencia de los condominios y las cooperativas, la palabra "adosado" no se aplica al estilo de gestión del edificio, sino al tipo de estructura. Las casas adosadas, también llamadas brownstones, son como viviendas unifamiliares. El propietario es dueño tanto de la estructura como del terreno en el que se asienta. Las casas adosadas ocupan poco espacio en una ciudad. Sin embargo, al tener varias plantas (a veces seis o más), disponen de un gran espacio habitable. Las casas adosadas tienen pocas comodidades, pero suelen disponer de espacio exterior en forma de patio trasero. Dependiendo de la ubicación, el precio medio de una casa adosada en 2017 fue de tan solo 6,8 millones de dólares en el East Village a 13,6 millones de dólares en el Upper East Side.

Buscar casas adosadas en venta en NYC

2. Conozca los precios inmobiliarios de Nueva York 

Los titulares siempre hablan de las últimas noticias sobre los pisos más caros que se venden (o no se venden) en Nueva York, como la compra de 250 millones de dólares por Ken Griffin o la del ático de 100 millones de Michael Dell. Los periódicos pretenden llamar tu atención destacando ventas caras que no tienen ninguna relación con el resto del mercado. Funciona para captar su atención, pero debe evitar tomar decisiones inmobiliarias basándose en los titulares de los periódicos. 

En su lugar, asegúrese de conocer el promedio reciente y la mediana de los precios de venta de bienes raíces de lujo de nueva york para que pueda tomar decisiones informadas (junio de 2020).  

Condominios

• Precio medio de venta - 2.642.424 dólares
• Promedio Precio PSF - $2,067
• Precio medio de venta - 1.575.000 dólares

Cooperativas 

• Precio medio de venta - 1.207.446 dólares
• Precio medio Precio PSF - $1,147
• Precio medio de venta - 795.000 dólares

Nuevo desarrollo

• Precio medio de venta - 4.301.136 dólares
• Precio medio Precio PSF - $3,071
• Precio medio de venta - 2.481.756 dólares

Inmuebles de lujo

• Precio medio de venta - 7.649.618 dólares
• Promedio Precio PSF - $2,864
• Precio medio de venta - 4.800.000 dólares
• Umbral de entrada - 3.240.000 dólares

3. Crear una lista de deseos realista

Tanto si como inversióno para futuras generaciones, siéntese y haga una lista de lo que espera que le aporte su nueva residencia. Considere también qué características son absolutamente esenciales. Si necesita una cierta cantidad de espacio, sueña con arquitectura y carácter, o quiere comodidades a la puerta de su casa, busque propiedades con estas características. 

En primer lugar, tómate un tiempo para dividir tu lista ideal en deseos y necesidades. Si puede comprar un piso de tres dormitorios a buen precio, ¿importa realmente si las ventanas dan al este o al oeste? ¿La terraza de sus sueños es realmente una "necesidad" si sólo la va a utilizar unos meses al año? Puede que en algunos aspectos haya que transigir, pero al final se abrirá la puerta adecuada.

Hay muchos pequeños detalles que hay que tener en cuenta a la hora de hacer una oferta por una propiedad en Nueva York. Es fácil quedarse atascado en quién pagará los costes de cierre, los problemas estéticos de la propiedad y otras cuestiones. Es importante no dejar que estas cosas nos distraigan de lo importante. Si se trata de la propiedad adecuada para usted, céntrese en los datos más importantes. ¿Pasará la inspección? ¿No tiene problemas estructurales? ¿Está bien de precio? Si es así, ya has empezado a preparar tu oferta. Eche un vistazo al inmueble en su conjunto. ¿Tiene una buena estructura? Una propiedad con buena estructura tiene una buena distribución, alturas de techo decentes y la exposición o exposiciones adecuadas. Los problemas estéticos son fáciles de solucionar. En cambio, un inmueble sin una buena estructura nunca tendrá el aspecto deseado.

4. Sepa dónde buscar casas de lujo en Nueva York 

A la hora de buscar inmuebles en venta en Manhattan, es importante buscar en el lugar adecuado, tanto física como digitalmente. En primer lugar, comente con su agente qué tipo de zona es la adecuada para su residencia. Al fin y al cabo, el distrito es muy grande. ¿Quiere una propiedad que esté al borde del boom, o una bien establecida con todo a su alcance? El presupuesto suele dictar dónde puede vivir realmente, así que sea franco con su agente acerca de sus finanzas. Su agente puede ayudarle a maximizar su poder adquisitivo y a situarle en el barrio que desea. 

Una de las mejores opciones para hacer una búsqueda por su cuenta es nyc.manhattanmiami.com que es nuestro propio sitio. Además, StreetEasy ha sido el sitio de referencia para quienes buscan propiedades en Nueva York, pero recientemente varias agencias de valores han boicoteado el sitio, por lo que ahora no incluye todo el inventario. El New York Times también es una buena fuente. 

Puede que tengas la tentación de buscar en Trulia y Zillow, pero yo evitaría esos sitios. Desafortunadamente, no listan correctamente las propiedades de Manhattan y sus estimaciones de precios no tienen en cuenta la altura del piso y las vistas, lo que afecta significativamente a los precios en el mercado inmobiliario de Manhattan. Por lo tanto, evite buscar en uno de estos sitios para inmuebles en Manhattan. 

La mayoría de nuestros clientes prefieren que hagamos todo el trabajo duro y preparemos una búsqueda personalizada basada en sus preferencias y en nuestro profundo conocimiento del edificio y del barrio. Si desea una búsqueda personalizada adaptada a sus intereses, sólo tiene que rellenar la información en nuestra página de búsqueda inmobiliaria personalizada en Nueva York y le enviaremos una búsqueda personalizada.

4. Visite propiedades en NYC en persona 

Hemos vendido al menos una docena de casas de lujo en Nueva York para nuestros clientes que no pudieron visitar la propiedad. Por lo tanto, es definitivamente posible comprar bienes raíces NYC sin visitar la propiedad a través de visitas virtuales, video y Facetime. 

Nosotros, sin embargo, le sugerimos que se ponga manos a la obra y empiece a visitar algunas propiedades con su agente inmobiliario. Una vez que empiece a ver un puñado de propiedades, su lista de deseos podría cambiar y su idea de lo que quiere en una propiedad empezará a solidificarse. En esta fase necesitará a su lado a un agente inmobiliario con experiencia. Ellos le guiarán en la dirección correcta, que puede incluir propiedades fuera de mercado y nuevas oportunidades de desarrollo que aún no son públicas. Además, también serán un valioso asesor a la hora de hacer una oferta o elegir un abogado. Todos estos pasos se describen en nuestra Guía para la compra de vivienda.

Comprar una propiedad en Nueva York es un proceso complejo, y hacer una oferta es una parte importante de ese proceso. Decidir su oferta es a la vez un arte y una ciencia. Quieres pagar la cantidad más baja posible por tu nueva propiedad, pero también quieres asegurarte de no ofender al vendedor. 

5. Conocer el mercado inmobiliario actual de Nueva York 

¿Se encuentra en un mercado de compradores o de vendedores? La respuesta a esta pregunta le indicará cómo proceder. 

En un mercado de vendedores, las propiedades se venden rápidamente, sin permanecer mucho tiempo en el mercado. También suelen venderse por un precio cercano o superior al que se pedía. En cambio, en un mercado de compradores, las propiedades pueden venderse por mucho menos de lo que el vendedor había previsto en un principio. En un mercado de compradores, las propiedades pueden permanecer vacías durante mucho tiempo a la espera del comprador adecuado.

En un mercado de compradores, puede hacer una oferta más baja por la propiedad y esperar que el vendedor la considere seriamente. En cambio, en un mercado de vendedores, puede que tenga que hacer una oferta cercana al precio de venta.

En un mercado de compradores, una contingencia hipotecaria es una petición normal. En un mercado de vendedores, es posible que no se acepte. Si conoce el mercado en el que se encuentra, puede crear un plan de juego ganador. 

En nuestra página de análisis de mercado puede explorar nuestro análisis actualizado de los precios inmobiliarios en Manhattan, la disponibilidad de condominios y mucho más.

6. Aprenda a ceder en su oferta 

Es muy raro que el vendedor acepte la primera oferta por la propiedad, especialmente cuando se trata de Manhattan inmobiliaria. En su lugar, prepárese para llegar a un acuerdo. Deje un margen de maniobra en su oferta. Por ejemplo, ¿necesita que el vendedor cubra los gastos de cierre? Si hay ciertos puntos en los que no está dispuesto a ceder, también debe estar preparado para negociar otros menos importantes. Es posible que el vendedor esté dispuesto a dejar algunos artículos (como electrodomésticos o muebles) que no estaban incluidos en la venta original de la casa, pero usted deberá pagar por ellos. 

Si hace una oferta baja en un mercado de vendedores, el vendedor puede optar por ignorar su oferta y confiar en que llegará algo mejor. Si quieres evitar ofender al vendedor con una oferta baja, sigue algunos de estos pasos:

• Muestre las ventajas de su oferta. ¿Está realizando una compra en efectivo? ¿Ofrece una venta rápida, lo que puede ayudar al vendedor a tener el dinero en sus manos más rápidamente?
• Explique por qué hace la oferta. ¿Va a utilizar el inmueble como inversión? ¿Tiene problemas importantes que tendrá que arreglar antes de mudarse o alquilarla?
• Sea firme y coherente. No es necesario que insulte al vendedor. En lugar de eso, recuerda ser firme en tu oferta para que sepan qué esperar de ti. 

7. Saber gestionar las guerras de ofertas

En una guerra de ofertas, más de un comprador puja al mismo tiempo por la misma propiedad. Esto significa que, a medida que llega cada oferta, el siguiente comprador ofrece una cantidad ligeramente superior en un esfuerzo por convencer al vendedor de que le venda la propiedad. ¿Debe participar en una guerra de ofertas? Hay varias ocasiones en las que merece la pena aumentar la oferta para intentar superar la de un comprador competidor:

• La propiedad es exactamente lo que está buscando. Tienes poco tiempo y no estás seguro de poder encontrar otra propiedad que se ajuste a las mismas necesidades.
• Sabe que la propiedad sigue teniendo un precio razonable incluso con la tasa de oferta más alta.
• Le aprueban previamente el aumento del importe del préstamo.

Recuerde que si gana, tendrá que pagar la cantidad que haya pujado por la propiedad. Asegúrate de que tu presupuesto te lo permite.

8. Saber cuándo alejarse

¿Ha aceptado ya el vendedor una oferta por la propiedad? Si no se ha producido el traspaso definitivo de la propiedad, es posible que aún pueda comprar el inmueble. Sin embargo, es posible que tenga que hacer una oferta en efectivo con un aumento significativo sobre el precio actual para convencer al vendedor de volver a empezar. Hable con su agente inmobiliario para saber si merece la pena o no hacer una oferta por una propiedad de Nueva York que ya tiene una oferta aceptada. Su agente inmobiliario también sabrá cuándo es el momento de retirarse y buscar otra propiedad.

Preparar una oferta por una propiedad en Nueva York es un arte difícil. Sin embargo, si trabaja con su agente inmobiliario, descubrirá rápidamente que es más fácil encontrar la propiedad adecuada para usted y hacer una oferta que se ajuste a sus necesidades. 

9. Déjelo en manos de los expertos: ¡nosotros!

Trabajar con un agente inmobiliario es la forma más eficaz de que el proceso de negociación se desarrolle sin problemas. Tu agente inmobiliario sabe cómo negociar, en qué estás dispuesto a negociar y cómo hacer que el vendedor acepte tu punto de vista. Comuníquese abiertamente con su agente y hágale saber en qué está dispuesto a ceder, y luego déjelo en sus manos.  

Si buscas un agente inmobiliario con experiencia en Nueva York, estamos aquí para ayudarte.

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Imagen principal por cortesía de Central Park Tower