9 consejos para comprar bienes raíces de lujo en Nueva York

Anthony Guerriero7/28/20 6:10 PM

Buscando comprar bienes raíces de lujo en Nueva York? Estás en el lugar correcto. Antes de llegar demasiado lejos en tu búsqueda, asegúrate de que entiendes estos nueve consejos esenciales sobre el mercado inmobiliario de Nueva York

1. Conozca los 3 tipos de propiedades de la ciudad de Nueva York 

Hay tres tipos principales de bienes raíces en venta en Manhattan: cooperativas, condominios, y casas adosadas/piedras de mar. Las cooperativas constituyen el 65% del mercado inmobiliario residencial de Manhattan, pero sus estrictos requisitos de propiedad y las normas sobre subarriendos las convierten en una opción menos que ideal para la mayoría de los compradores e inversores extranjeros en general. Los condominios ofrecen más libertad, y constituyen alrededor del 25% de la propiedad residencial de Manhattan disponible para la compra. También existe la posibilidad de un condominio, un condominio en un edificio de uso mixto que se gestiona de forma similar a una cooperativa de apartamentos. Las casas adosadas son más raras en el mercado, alrededor del 5% en un momento dado y son muy caras.

Residencial bienes raíces en Manhattan presenta una amplia variedad en precio y estilo. Comprende alrededor del 25% de condominios, 65% de cooperativas y 5% de casas adosadas. La población y el estilo metropolitano de Manhattan significa que no hay muchas casas unifamiliares en venta en la isla. Ya sea que usted sea un inversionista que busca obtener ingresos de la compra de su propiedad o un nuevo residente con la esperanza de encontrar un hogar para siempre, usted querrá saber qué tipos de propiedad están disponibles para usted. 

A continuación se muestra un desglose del mercado inmobiliario de Manhattan para ayudarle a tener una idea de las muchas ofertas de la ciudad.

Vivienda Cooperativa de Nueva York 

Las cooperativas son increíblemente comunes en la ciudad de Nueva York. Consisten principalmente en viejos edificios construidos antes de 1985. Algunos de estos edificios son prestigiosos y tienen prominencia histórica, pero carecen de comodidades. Estos están destinados a personas que compran una casa para vivir a tiempo completo. Las cooperativas tienen una junta que realiza entrevistas con cada posible comprador, incluyendo la verificación de antecedentes y una revisión de sus finanzas. Esto se debe a que la junta quiere evaluar si quieren vivir con los posibles compradores y tenerlos como sus vecinos.

La compra de un apartamento en cooperativa es diferente a cualquier otra compra. Un comprador compra acciones de una compañía que es dueña de un edificio. A su vez, el comprador recibirá un contrato de arrendamiento de propiedad para usar un apartamento en particular. Las cooperativas tienden a imponer reglas muy estrictas, incluyendo:

  • Prohibir el subarriendo del apartamento o si se puede usar la propiedad como pied-a-terre 
  • Exigir impuestos elevados, un porcentaje del precio de compra, que se pagarán a la Junta de Condominios si un propietario vende 
  • Limitando el monto de la hipoteca que uno puede tomar sobre la propiedad (algunos limitan las hipotecas al 50% del valor, otros no permiten hipotecas en absoluto). 

Debido a estos factores, las cooperativas no son para inversionistas, locales que planean mudarse pronto, o individuos que no quieren poner una porción significativa de su dinero en su casa.

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Condominios en Nueva York 

Comprar un condominio en Nueva York es mucho más flexible que comprar un apartamento en una cooperativa. Un condominio se refiere a una gran propiedad que se divide en unidades y se vende. Ser propietario de un condominio es muy parecido a ser dueño de una casa unifamiliar, ya que el propietario tiene muchos derechos y posee el título de propiedad de la unidad. Juntos, todos los propietarios de la unidad son dueños del terreno y las áreas comunes (como ascensores, vestíbulo, gimnasio, salón, etc.). Aunque existe una junta de condominio, su trabajo es administrar el edificio, no imponer reglas increíblemente restrictivas como las juntas de las cooperativas. Los condominios de Nueva York son los edificios más nuevos de la ciudad y son la principal opción de compra entre los compradores extranjeros, los inversores, los padres que hacen compras para sus hijos, y los principales propietarios que quieren vivir en los edificios más nuevos.

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Casas adosadas en Nueva York 

Las casas adosadas son similares a las casas independientes. A diferencia de los condominios y las cooperativas, la palabra "casa en la ciudad" no se aplica al estilo de gestión de edificios, sino al tipo de estructura. Las casas adosadas, también llamadas brownstones, son como casas unifamiliares. El dueño de la casa es dueño de la estructura y de la tierra en la que existe la estructura. Las casas adosadas se asientan sobre una pequeña huella en una ciudad. Sin embargo, debido a sus múltiples pisos (a veces seis o más), tienen un gran espacio vital. Las casas adosadas tienen pocas comodidades, pero generalmente tienen algún espacio exterior en términos de un patio trasero. Dependiendo de la ubicación, el precio promedio de una casa adosada en 2017 era de tan solo 6,8 millones de dólares en el East Village a 13,6 millones de dólares en el Upper East Side.

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2. Conozca los precios de los bienes raíces en Nueva York 

Los titulares siempre discuten las últimas noticias de los apartamentos más caros que se venden (o no se venden) en Nueva York, como la compra de 250 millones de dólares por Ken Griffin o la compra de un ático de 100 millones de dólares por Michael Dell. Los periódicos pretenden llamar su atención destacando las ventas caras que no tienen relación con el resto del mercado. Funciona para llamar tu atención, pero debes evitar tomar decisiones inmobiliarias basadas en los titulares de los periódicos. 

En cambio, asegúrese de conocer los precios de venta medios y recientes de las propiedades inmobiliarias de lujo de Nueva York para poder tomar decisiones informadas (junio de 2020).  

Condominios

  • Precio de venta promedio - $2,642,424
  • Promedio. Precio PSF - $2,067
  • Precio medio de venta - $1,575,000

 

Cooperativas 

  • Precio de venta promedio - $1,207,446
  • Promedio. Precio PSF - $1,147
  • Precio medio de venta - $795,000

 

Nuevo desarrollo

  • Precio de venta promedio - $4,301,136
  • Promedio. Precio PSF - $3,071
  • Precio medio de venta - $2,481,756

 

Bienes raíces de lujo

  • Precio de venta promedio - $7,649,618
  • Promedio. Precio PSF - $2,864
  • Precio medio de venta - $4,800,000
  • Umbral de entrada - 3.240.000 dólares



3. Crear una lista de deseos realistas

Ya sea que estés comprar una propiedad como una inversióno para las futuras generaciones, siéntense y hagan una lista de lo que esperan que les traiga la nueva residencia. Además, considere qué características son absolutamente esenciales. Si necesita una cierta cantidad de espacio, sueña con la arquitectura y el carácter, o quiere comodidades en su puerta, entonces busque propiedades con estas características. 

Primero, tómese un tiempo para dividir su lista ideal en deseos y necesidades. Si puedes comprar una habitación de tres dormitorios a un buen precio, ¿realmente importa si las ventanas dan al este o al oeste? ¿Es la terraza de tus sueños realmente una "necesidad" si sólo la usas unos pocos meses al año? En algunas áreas puede ser necesario un compromiso, pero eventualmente la puerta correcta se abrirá.

Hay un montón de pequeños detalles que entran en la oferta de una propiedad de la ciudad de Nueva York. Es fácil empantanarse en quién va a pagar los costos de cierre, problemas cosméticos con la propiedad, y otros asuntos. Es importante no dejar que eso se interponga en el camino del panorama general. Si esta es la propiedad correcta para usted, concéntrese en las piezas más importantes de información sobre la propiedad. ¿Pasará la inspección? ¿Está libre de problemas estructurales? ¿Es el precio correcto? Si es así, has hecho un gran comienzo en la creación de tu oferta. Eche un vistazo a la propiedad en su conjunto. ¿Tiene buena estructura? Una propiedad con buena estructura tiene un buen plano, alturas de techo decentes, y la exposición correcta. Los problemas cosméticos son una solución fácil. Una propiedad sin buenos huesos, por otro lado, nunca se verá exactamente bien.

Bienes raíces de lujo en Nueva York

 

4. Saber dónde buscar casas de lujo en Nueva York 

Cuando se busca un inmueble en venta en Manhattan, es importante buscar en el lugar correcto, tanto física como digitalmente. Primero, discuta con su corredor qué tipo de área es apropiada para su residencia. Después de todo, el distrito es un lugar grande. ¿Quiere una propiedad que esté al borde del boom, o una bien establecida con todo a su alcance? El presupuesto a menudo dicta dónde puede vivir realmente, así que sea franco con su corredor sobre sus finanzas. Su agente puede ayudarlo a maximizar su poder adquisitivo y a ubicarlo en el vecindario en el que desea estar. 

Una de las mejores opciones para hacer una búsqueda por su cuenta es nyc.manhattanmiami.com que es nuestro propio sitio. Además, StreetEasy ha sido el sitio de "ir a" para los buscadores de propiedades de la ciudad de Nueva York, pero recientemente un número de corredores han boicoteado el sitio, así que ahora no incluye todo el inventario. El New York Times también es una buena fuente. 

Podrías estar tentado de mirar a Trulia y Zillow, pero yo evitaría esos sitios. Desafortunadamente, no listan correctamente las propiedades de Manhattan y su precio de propiedad Zestimates no tiene en cuenta la altura del piso y la vista, lo que afecta significativamente los precios en el mercado inmobiliario de Manhattan. Por lo tanto, evita buscar en uno de estos sitios para las propiedades de Manhattan

La mayoría de nuestros clientes prefieren que hagamos todo el trabajo duro y preparemos una búsqueda personalizada basada en sus preferencias y nuestro profundo conocimiento del edificio y del barrio. Si desea una búsqueda personalizada adaptada a sus intereses, sólo tiene que rellenar la información de nuestro página de búsqueda de bienes raíces de la ciudad de Nueva York hecha a medida y le enviaremos una búsqueda personalizada.

  

4. Visite las propiedades de la ciudad de Nueva York en persona 

Hemos vendido al menos una docena de casas de lujo en NYC para nuestros clientes que no pudieron visitar la propiedad. Por lo tanto, es definitivamente posible comprar bienes raíces en NYC sin visitar la propiedad a través de visitas virtuales, video y Facetime. 

Sin embargo, le sugerimos que se ponga las botas en el suelo y empiece a visitar algunas propiedades con su agente inmobiliario. Una vez que empiece a ver un puñado de propiedades, su lista de deseos podría cambiar y su idea de lo que quiere en una propiedad empezará a solidificarse. Necesitará un corredor experimentado a su lado en esta etapa. Le guiará en la dirección correcta, que puede incluir propiedades fuera del mercado y nuevas oportunidades de desarrollo que aún no son públicas. Además, también será un valioso asesor a la hora de hacer una oferta o elegir un abogado. Todos estos pasos se describen en nuestra Guía de Compra de Vivienda.

Comprar una propiedad en la ciudad de Nueva York es un proceso complejo, y hacer su oferta es una parte importante de ese proceso. Decidir sobre su oferta es tanto un arte como una ciencia. Usted quiere pagar la cantidad más baja posible por su nueva propiedad, pero también quiere asegurarse de no ofender al vendedor. 

 

5. Conocer el actual mercado inmobiliario de Nueva York 

¿Estás en un mercado de compradores o de vendedores? La respuesta a esta pregunta le informará de cómo proceder. 

En un mercado de vendedores, las propiedades se venden rápidamente, sin estar en el mercado por mucho tiempo. Típicamente, también venden cerca o por encima del precio de venta de la propiedad. En un mercado de compradores, por otro lado, las propiedades pueden ir por mucho menos de lo que el vendedor originalmente anticipaba. Las propiedades pueden permanecer vacías durante mucho tiempo mientras esperan al comprador adecuado en el mercado de compradores.

En un mercado de compradores, puedes hacer una oferta más baja por la propiedad y esperar que el vendedor la considere seriamente. En un mercado de vendedores, por otro lado, puede que tenga que hacer una oferta cercana al precio de venta.

En un mercado de compradores, una contingencia de hipoteca es una petición normal. En un mercado de vendedores, una contingencia hipotecaria podría no ser aceptada. Si conoces el mercado en el que estás, puedes crear un plan de juego ganador. 

En nuestra página de Análisis de Mercado puede explorar nuestro análisis actualizado de los precios de los bienes raíces en Manhattan, la disponibilidad de condominios y más.

 

6. Aprenda a comprometerse con su oferta 

 

Es muy raro que el vendedor acepte la primera oferta sobre la propiedad, especialmente cuando se trata de Bienes raíces en Manhattan. En lugar de eso, prepárese para comprometerse. ¡Deje un poco de margen de maniobra en su oferta! Por ejemplo, ¿necesita que el vendedor cubra los costos de cierre? Si hay ciertos puntos en los que no está dispuesto a ceder, entonces también debe estar preparado para negociar puntos menos importantes. El vendedor podría estar dispuesto a dejar ciertos artículos (como electrodomésticos o muebles) que no se incluyeron en la venta de la casa originalmente, pero usted debe esperar pagar por esos artículos. 

Si usted hace una oferta baja en el mercado de un vendedor, el vendedor puede elegir simplemente ignorar su oferta con la confianza de que algo mejor aparecerá. Si intenta evitar ofender al vendedor con una oferta baja, pruebe algunos de estos pasos:

  • Muestra las ventajas de tu oferta. ¿Está haciendo una compra en efectivo? ¿Proporcionando una venta rápida, que puede ayudar al vendedor a tener el dinero en sus manos más rápido?
  • Explique por qué hace la oferta. ¿Está usando la propiedad como una inversión inmobiliaria? ¿Tiene problemas importantes que tendrá que arreglar antes de mudarse o alquilarla?
  • Sea firme y consistente. No necesitas insultar al vendedor. En cambio, recuerde ser firme en su oferta para que sepan qué esperar de usted. 

 

7. Saber cómo manejar las guerras de pujas

En una guerra de ofertas, más de un comprador está ofertando por la misma propiedad al mismo tiempo. Esto significa que a medida que cada oferta llega, el siguiente comprador ofrece una cantidad ligeramente superior en un esfuerzo por convencer al vendedor de venderle la propiedad. ¿Debería participar en una guerra de ofertas? Hay varias veces en las que vale la pena aumentar su oferta en un esfuerzo por superar a un comprador competidor:

  • La propiedad es exactamente lo que está buscando. Tienes poco tiempo y no estás seguro de que puedas encontrar otra propiedad que se ajuste a las mismas necesidades.
  • Sabes que la propiedad sigue teniendo un precio razonable incluso con la tasa de oferta más alta.
  • Está preaprobado para el aumento de la cantidad del préstamo.

Recuerda que si ganas, tendrás que pagar la cantidad que has ofertado por la propiedad. ¡Asegúrate de que tu presupuesto lo soporte!

 

8. Saber cuándo alejarse

¿El vendedor ya ha aceptado una oferta por la propiedad? Si la transferencia final de la propiedad no se ha producido, todavía puede ser capaz de comprar la propiedad. Sin embargo, puede que tenga que hacer una oferta en efectivo con un aumento significativo del precio actual para convencer al vendedor de que empiece de nuevo. Hable con su agente de bienes raíces para saber si vale la pena hacer una oferta por una propiedad en la ciudad de Nueva York que ya tiene una oferta aceptada. Su agente de bienes raíces también sabrá cuándo es el momento de alejarse y mirar una propiedad diferente.

Preparar una oferta sobre una propiedad en la ciudad de Nueva York es un arte difícil. Sin embargo, al trabajar con su agente inmobiliario, descubrirá rápidamente que es más fácil encontrar la propiedad adecuada para usted y hacer una oferta que se ajuste a sus necesidades. 

 

Lo que necesitas saber cuando compras un apartamento en la ciudad de Nueva York

 

9. Déjalo a los expertos - nosotros!

Trabajar con un agente inmobiliario es la manera más efectiva de hacer que el proceso de negociación se desarrolle sin problemas. Su agente de bienes raíces sabe cómo negociar, qué es lo que usted está dispuesto a negociar, y cómo hacer que el vendedor se acerque a su punto de vista. Comuníquese abiertamente con su agente y hágale saber dónde está dispuesto a comprometerse, ¡y luego déjelo en sus manos!  

Si busca un agente inmobiliario con experiencia en Nueva York, ¡estamos aquí para ayudarle!

 

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Imagen principal cortesía de Central Park Tower

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