NORMAS DE INTERCAMBIO 1031
APLAZAMIENTO DEL IMPUESTO SOBRE PLUSVALÍAS

Impuestos sobre plusvalías

En un Intercambio 1031, el vendedor no paga impuestos por la enajenación de la propiedad. En cambio, los impuestos sobre las plusvalías de la propiedad cedida se aplazan a una fecha posterior a la que normalmente se pagarían. Se produce una plusvalía cuando el precio de venta de un bien es superior a su precio de compra original. Las plusvalías están sujetas a un impuesto mínimo del 15% para los particulares y del 21% para las empresas.

Ventajas del intercambio 1031

La principal ventaja de un intercambio de impuestos diferidos es que el contribuyente puede disponer de la propiedad sin incurrir en ninguna responsabilidad fiscal inmediata. Esto permite al contribuyente mantener el poder de ganancia de los dólares de impuestos diferidos, mientras que al mismo tiempo el intercambio de activos.

En lugar de vender un inmueble, pagar el impuesto sobre las plusvalías y luego utilizar los ingresos netos para comprar otra propiedad, las normas del Intercambio 1031 permiten a un inversor renunciar a pagar el impuesto sobre las plusvalías y utilizar los ingresos totales de la venta para invertir en la nueva propiedad, aplazando así el impuesto sobre las plusvalías hasta que se venda la nueva propiedad.

Ejemplo de inversión inmobiliaria

Por ejemplo, John, que posee personalmente una propiedad de inversión en la ciudad de Nueva York valorada en 10 millones de dólares, quiere vender su propiedad y comprar otra diferente. Sin la posibilidad de utilizar un intercambio de impuestos diferidos 1031, John tendría que pagar al gobierno aproximadamente 2,34 millones de dólares en impuestos sobre plusvalías, reduciendo la cantidad que puede reinvertir en la propiedad de reemplazo a sólo 7,66 millones de dólares. Para simplificar, he omitido el tratamiento de los costes de cierre a la entrada y salida de la inversión. Estos costes pueden deducirse de la plusvalía para obtener el verdadero impuesto sobre plusvalías.

Sin embargo, siguiendo el procedimiento tributario 2000-37 del IRC, John adquiere la propiedad de sustitución y transfiere la base imponible de la propiedad antigua a la nueva. Podría renunciar al impuesto de 2,34 millones de dólares y aplazarlo hasta que venda la propiedad de sustitución, normalmente muchos años después. Reinvertir dinero antes de impuestos en otra propiedad de sustitución adquirida mediante un intercambio fiscal 1031 tiene un gran valor y los inversores inmobiliarios más sofisticados saben que es una de las formas más rápidas de aumentar el patrimonio.

Ganancias protegidas debidas a la venta del inmueble de sustitución

La ganancia protegida se devengará en última instancia en el momento de la venta del bien de sustitución, aunque no siempre es así si el bien se hereda, ya que los herederos del inversor obtienen un incremento de la base de coste de dicho bien heredado. Tras el fallecimiento del inversor, sus herederos recibirán la propiedad al valor justo de mercado en la fecha de transmisión a los herederos; no la base transferida a la propiedad de sustitución desde la compra original.

Cuando el heredero vaya a vender la propiedad, pagará impuestos por la diferencia entre el nuevo precio de venta y el valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la herencia.

Además, otra ventaja de utilizar un intercambio 1031 es que, en última instancia, la propiedad de inversión se puede convertir en una residencia principal, siempre que esto se haga después de 2 años de propiedad bajo las normas de puerto seguro.

Tenga en cuenta que para que un 1031 sea efectivo, la titularidad de la propiedad de sustitución debe mantenerse utilizando el mismo número de identificación fiscal de la propiedad que se vendió.

Propiedad similar

Las normas del Intercambio 1031 exigen que las dos propiedades sean "similares". Las normas consideran que el intercambio de bienes de inversión residencial por bienes de inversión residencial, bienes de inversión comercial por bienes de inversión comercial, bienes de inversión residencial por bienes de inversión comercial y viceversa, son bienes similares.

No obstante, los bienes deben encontrarse en Estados Unidos, ya que un intercambio de bienes estadounidenses por bienes extranjeros no se considera "en especie" con arreglo a las normas.

Desventajas del intercambio 1031

El contribuyente también debe tener en cuenta que hay un par de desventajas de un intercambio de impuestos diferidos, como sigue:

1. Habrá una base reducida (es decir, el valor fiscal) en la propiedad de reemplazo, ya que la base más baja de la propiedad antigua se transferirá a la nueva propiedad. Debido a esto, el contribuyente tendrá menores deducciones por depreciación en la nueva propiedad de las que habría tenido si hubiera comprado la propiedad sin un intercambio 1031.

2. Habrá un aumento de los costes de transacción para completar un intercambio de impuestos diferidos, ya que el propietario incurrirá en honorarios profesionales adicionales y gastos de cierre. 

3. El contribuyente no puede utilizar ninguno de los ingresos netos procedentes de la enajenación de la propiedad para otro fin que no sea la reinversión en bienes inmuebles. De lo contrario, se producirán consecuencias fiscales sobre el importe de los ingresos no utilizados como reinversión.

Propiedades elegibles para un intercambio 1031

El intercambio 1031 permite a los inversores inmobiliarios más astutos intercambiar una propiedad de inversión por otra, aplazando los impuestos federales sobre las plusvalías en el proceso. Para poder optar a un intercambio 1031, las propiedades en cuestión deben ser "del mismo tipo", es decir, de la misma naturaleza o carácter. Esto puede incluir una amplia gama de tipos de propiedad, tales como:

• Edificios de apartamentos

• Dúplex

• Viviendas unifamiliares de alquiler

• Alquiler de oficinas comerciales

• Alquiler de casas de vacaciones

• Alquiler de restaurantes

El Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) considera que los bienes inmuebles son similares independientemente de cómo se mejoren. Por ejemplo, un inversor puede intercambiar un pequeño edificio de apartamentos por un proyecto de apartamentos más grande, un edificio de oficinas o un terreno baldío. Esta flexibilidad permite a los inversores inmobiliarios diversificar sus carteras a la vez que aplazan los impuestos sobre las plusvalías, lo que convierte al intercambio 1031 en una poderosa herramienta para aumentar la riqueza en el mercado inmobiliario.

El intercambio 1031 sólo se refiere a bienes inmuebles y no a otros bienes empresariales.

Requisitos para el intercambio 1031

Para poder optar a un intercambio 1031, los inversores inmobiliarios deben cumplir unos requisitos específicos y seguir ciertas normas. El proceso de intercambio debe seguir las siguientes normas:

• Los bienes deben destinarse a inversión o utilizarse en una actividad comercial o empresarial.

• La propiedad debe intercambiarse por una propiedad similar.

• El canje debe completarse en un plazo de 180 días.

• Identificar posibles propiedades de sustitución en los 45 días siguientes a la venta. Los inversores pueden identificar hasta tres propiedades. De estos tres posibles inmuebles de sustitución, al menos uno debe utilizarse en la transacción.

• El canje debe realizarse a través de un intermediario cualificado.

Además, la propiedad de sustitución debe tener un valor igual o superior al de la propiedad vendida para diferir los impuestos sobre las plusvalías de la totalidad de los ingresos procedentes de la venta de la propiedad original. Cumplir estos requisitos es crucial para los inversores inmobiliarios que deseen aprovechar las ventajas de un intercambio 1031 y diferir eficazmente los impuestos sobre las plusvalías.

Puede comprar varias propiedades siempre que su valor combinado sea igual o superior al de la propiedad que se vende.

Intermediario cualificado

Un Intercambio 1031 requiere un Intermediario Cualificado, tal y como se define en la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, para gestionar todo el proceso.

Todos los ingresos de la venta, incluidos los que no sean en efectivo (como un coche que podría recibir a cambio además de la propiedad), deben destinarse al intermediario cualificado para que los utilice en la compra de la nueva propiedad. Cualquier cosa recibida directa o indirectamente por el vendedor (por insignificante que sea) descalificará toda la operación, lo que dará lugar al reconocimiento de la totalidad de la ganancia (y en el caso de un Comprador extranjero, dará lugar a la aplicación de la FIRPTA FIRPTA).

Cronología del intercambio 1031:

Normas muy específicas sobre los plazos de identificación e intercambio

1. La nueva propiedad debe estar situada en Estados Unidos.

2. A partir de la fecha de cierre de la antigua propiedad, el vendedor dispone de 45 días para facilitar al intermediario cualificado una lista de propiedades que desea comprar (esta lista se denomina "lista de los 45 días" y en ella suele haber más de una propiedad por si fracasa la operación).

3. A partir de la fecha de cierre de la antigua propiedad, el vendedor dispone de 180 días naturales para adquirir una o varias de las propiedades de la Lista de 45 días;

4. El vendedor de la antigua propiedad debe asumir la titularidad de la nueva propiedad con el mismo nombre legal con el que poseía la antigua propiedad.

5. El vendedor debe comprar la nueva propiedad por un importe igual o superior al precio de venta de la antigua.

6. El efectivo procedente de la venta de la antigua propiedad, una vez pagados los gastos de cierre y las responsabilidades, debe ir a parar al Intermediario Cualificado y utilizarse para la compra de la nueva propiedad.

El plazo de 45 días debe cumplirse estrictamente, ya que no es prorrogable en modo alguno, aunque el día 45 caiga en sábado, domingo o festivo legal en Estados Unidos. 

El Periodo de Intercambio finaliza exactamente 180 días después de la fecha en la que la persona transfiere la propiedad cedida o en la fecha de vencimiento de la declaración de la renta de la persona para ese ejercicio fiscal en el que se ha producido la transferencia de la propiedad cedida, lo que ocurra primero. Una vez más, el plazo de 180 días debe cumplirse estrictamente, ya que no es prorrogable en modo alguno, incluso si el día 180 cae en sábado, domingo o día festivo legal en Estados Unidos.

Intercambio inverso 1031

Los intercambios inversos son una herramienta que los inversores pueden utilizar para aplazar el impuesto sobre las plusvalías incluso cuando la propiedad de sustitución debe cerrarse antes que la propiedad cedida. 

El inversor, sin embargo, no puede tomar posesión de la propiedad de reemplazo en un intercambio inverso 1031 hasta que se realice toda la transacción. Por lo general, la propiedad de sustitución debe estar en manos de un Titular de Acomodación de Intercambio (similar en concepto al requisito de intermediario cualificado en un intercambio 1031) hasta que se venda la propiedad cedida.  

Desventajas del intercambio inverso 1031

1. Existen normas aún más estrictas en torno a este proceso que en un intercambio 1031 normal, que tiene muchas normas, por lo que necesitará ayuda profesional para llevarlo a cabo. 
2. Posibles problemas con la financiación, ya que puede ser necesario tener capacidad para comprar primero la propiedad de sustitución antes de recibir fondos de la venta de la propiedad cedida. 

Cronología del intercambio inverso 1031

Los plazos para un intercambio inverso 1031 son los mismos que para otros tipos de intercambios 1031: 45 días: La propiedad cedida debe identificarse en un plazo de 45 días a partir del cierre de la compra de la propiedad de sustitución, y el cierre debe tener lugar en un plazo de 180 días.  

Ventajas del intercambio inverso 1031 

1. Un intercambio inverso 1031 permite a un inversor diferir el impuesto sobre la plusvalía de la propiedad cedida, aunque el inversor compre primero la propiedad de sustitución. 

2. Un intercambio inverso 1031 puede aliviar la presión asociada con una transacción 1031 porque el inversor ya tiene la propiedad de reemplazo alineado de antemano. 

3. Permite al inversor asegurarse una propiedad de sustitución en el momento y al precio que elija. 

4. Un inversor tiene más control sobre el precio de cierre cuando pone en venta una propiedad cedida.

Desventajas del intercambio inverso 1031

1. Existen normas aún más estrictas en torno a este proceso que en un intercambio 1031 normal, que tiene muchas normas, por lo que necesitará ayuda profesional para llevarlo a cabo. 

2. Posibles problemas con la financiación, ya que puede ser necesario tener capacidad para comprar primero la propiedad de sustitución antes de recibir los fondos de intercambio procedentes de la venta inicial de la propiedad cedida. 

Implicaciones fiscales de un intercambio 1031

El intercambio 1031 es una estrategia de diferimiento fiscal, no de eliminación de impuestos. En última instancia, si usted vende una propiedad de inversión y decide no reinvertir los ingresos a través de un intercambio 1031, el impuesto sobre las plusvalías se devenga. Sin embargo, mediante un intercambio 1031, un inversor inmobiliario puede aplazar el pago de impuestos sobre las plusvalías cuando los ingresos de los bienes inmuebles vendidos se utilizan para comprar bienes inmuebles de sustitución.

Las implicaciones fiscales de un intercambio 1031 pueden ser significativas. Por ejemplo, si un inversor vende una propiedad por 2 millones de dólares y utiliza los ingresos para comprar una propiedad de sustitución por valor de 2,5 millones de dólares, puede aplazar el pago de impuestos sobre las plusvalías de los 500.000 dólares de beneficio. Esto puede suponer un importante ahorro fiscal, especialmente para un empresario experto que aprecie las ventajas de la inversión inmobiliaria. El crecimiento de una cartera antes de impuestos tiene ventajas evidentes.

Vale la pena señalar que la Ley de Recortes y Empleos Fiscales de 2017 eliminó los bienes personales e intangibles de ser incluidos en los intercambios de impuestos diferidos. Sin embargo, las zonas de oportunidad siguen estando disponibles en los 50 estados y territorios de EE. UU., y están diseñadas para fomentar las inversiones a largo plazo y con impuestos diferidos en zonas urbanas y rurales con rentas bajas.

En conclusión, un intercambio 1031 es una poderosa herramienta para los inversores inmobiliarios que buscan diferir los impuestos sobre las plusvalías y hacer crecer sus carteras. Al comprender las propiedades elegibles, los requisitos y las implicaciones fiscales de un intercambio 1031, los inversores pueden tomar decisiones informadas y maximizar sus ahorros fiscales.

Consideraciones sobre el intercambio 1031 para inversores extranjeros

Los vendedores no estadounidenses también pueden optar al tratamiento 1031 de sus activos 

El gobierno de EE.UU. hace posible que un vendedor extranjero utilice las disposiciones del Intercambio 1031. Además de las reglas normales señaladas anteriormente, FIRPTA impone un requisito adicional a las reglas de Intercambio 1031 con el fin de evitar la retención del 15%. El requisito adicional es que la persona responsable de la transferencia de la antigua propiedad del vendedor extranjero al comprador / cesionario (como un título o empresa de custodia) debe recibir del vendedor extranjero:

1. A Certificado de retención emitido por el IRS que sanciona el intercambio concreto y permite al cesionario evitar la retención de cualquier impuesto, o;

2. Notificación del Vendedor Extranjero que certifica que el vendedor ha solicitado un Certificado de Retención.

En primer lugar, cualquier propietario extranjero debe planificar con antelación la obtención de un ITIN antes de transferir cualquier bien inmueble y solicitar un certificado de retención tan pronto como se haya acordado la transferencia de la propiedad. 

En segundo lugar, es fundamental que cualquier vendedor extranjero que desee realizar un intercambio 1031 consulte con un intermediario cualificado, profesional y experto al principio del proceso de venta, y que además obtenga asesoramiento fiscal o financiero de asesores experimentados, para que le ayuden con el cierre y el proceso de declaración de impuestos de EE.UU. Si desea referencias de un intermediario cualificado, háganoslo saber. 

Recurso adicional de nuestro CPA re: Los extranjeros que utilizan intercambios 1031:

El inmueble es propiedad de un extranjero a efectos fiscales, por lo que este intercambio entraría en el ámbito de aplicación de la FIRPTA. Según la FIRPTA, si se compra un inmueble a un extranjero no residente, el comprador estadounidense debe retener el 15% del valor del inmueble en la transacción para enviarlo al IRS. Sin embargo, si se cumplen determinadas condiciones, no se exige retención alguna.

Si el cedente notifica por escrito al cesionario que la transferencia no está sujeta al reconocimiento de ganancias o pérdidas en virtud de una disposición de no reconocimiento del IRC, y el cesionario notifica por escrito al IRS en un plazo de 20 días a partir de la transferencia, el cesionario no está obligado a retener.

Además de los pasos enumerados anteriormente, el artículo 1445-2(d)(2)(iv) establece que la exclusión de la retención mencionada anteriormente sólo está disponible para los participantes de una operación según el artículo 1031, si la operación se realiza simultáneamente, es decir, si ambas transferencias en virtud del intercambio según el artículo 1031 surten efecto el mismo día. 

El requisito de retención FIRPTA se activa si un individuo extranjero recibe dinero en efectivo (u otra propiedad) como parte de una transacción, y el valor de la propiedad entregada por el individuo extranjero es mayor que el valor de la propiedad recibida. Esto podría ocurrir, por ejemplo, si la propiedad entregada no tiene hipoteca pero la propiedad recibida tiene una hipoteca que se asume.

En caso de que se cumplan las limitaciones especiales de la sección 1031, es decir, el requisito de simultaneidad y la regla de no arranque, la única forma de evitar la retención FIRPTA es obtener un certificado de retención del IRS.

En resumen, son necesarios los siguientes pasos, suponiendo que por lo demás se cumplan los requisitos del artículo 1031:

1. Asegúrese de que no hay absolutamente ningún arranque, es decir, no se está transfiriendo dinero en efectivo en el cambio al individuo extranjero.

2.  Asegúrese de que el contrato de intercambio y los documentos de cierre dan lugar específicamente a que ambas transferencias sean efectivas el mismo día.

3. Asegúrese de que la persona extranjera entrega a la otra parte en el canje una notificación escrita de no reconocimiento que contenga los requisitos para la notificación enumerados anteriormente.

4. Asegúrese de que la otra parte del intercambio que recibe la notificación la envía al IRS, a la siguiente dirección P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Nota: Deberá consultarse a un asesor jurídico para asegurarse de que estas cuestiones se lleven a cabo en el momento del cierre.

Intercambio 1031 Florida y Nueva York 

Mientras que las normas fiscales federales se siguen aplicando, lo que permite el aplazamiento de las ganancias de capital como se señaló anteriormente, para un intercambio 1031 normas de Nueva York requieren que aquellos que no son residentes de Nueva York a pagar el 7,7% de impuesto sobre la renta estatal sobre cualquier ganancia obtenida de la venta. Sin embargo, para un intercambio 1031 las normas de Nueva York 

Para un intercambio 1031 Florida no tiene impuesto sobre la renta estatal, por lo que no hay impuesto sobre la renta estatal sobre cualquier ganancia obtenida de la venta. 

Tiempo de retención de propiedades de alquiler vacacional en Florida

Para evitar que el IRS impugne si una propiedad de alquiler vacacional cumple los requisitos para un intercambio 1031, debe alquilarse al menos 14 noches al año durante un periodo de dos años.

Su uso personal de una propiedad de alquiler vacacional no debe superar las 14 noches al año o el 10% del número de días en un periodo de un año que la propiedad esté alquilada. El tiempo que pases en la propiedad para realizar reparaciones, el mantenimiento anual, etc., no se contabiliza en el límite de 14 días.

Manhattan Miami Real Estate LLC puede ayudarle con su Intercambio 1031

¿Busca empresas de intercambio 1031 en Florida o NY? A continuación se muestra cómo podemos ayudarle como inversor inmobiliario.

Podemos:

Ayudarle a actualizar o degradar utilizando un Florida 1031 Exchange o New York 1031 exchange;

Liste y venda su propiedad en NYC o Miami en exclusiva;

Búsqueda de propiedades de inversión individuales, oportunidades de compra al por mayor de condominios y propiedades multifamiliares; 

Facilite el traslado de sus inquilinos;

Encontrar y seleccionar inquilinos cualificados;

Gestionar la rotación de la propiedad; 

Prestar servicios de gestión de la propiedad mientras esté alquilada (algunos de los cuales realizamos sin coste alguno para el propietario);

Guiar a los propietarios a través de todo el proceso 1031 junto con nuestro equipo de abogados e intermediarios cualificados que tienen muchos años de experiencia con los intercambios 1031. 

Tenemos mucha experiencia con transacciones 1031 y podemos proporcionar asistencia en cualquier punto dentro del ciclo de vida de una propiedad de inversión.

¿Cuál es el siguiente paso?  

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