COMPONENTES DEL COSTE DE
UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA

COSTES DE EXPLOTACIÓN (GASTOS EN EFECTIVO)

GASTOS COMUNES (O DE MANTENIMIENTO)

En el caso de los condominios, los gastos comunes suelen oscilar entre 0,80 y 1,25 $ por metro cuadrado al mes. Estos gastos incluyen la calefacción, la electricidad y la limpieza de las zonas comunes, el agua, el cable básico, la seguridad, el seguro del edificio y el funcionamiento de los servicios del edificio (gimnasio, conserjería, salón, piscina, sala de juegos, etc.).

Las cooperativas cobran una cuota de mantenimiento, que incluye todos los gastos comunes más los impuestos (que el propietario no paga por separado) y los intereses hipotecarios del edificio, si los hubiera. La sociedad Coop puede tener hipotecas pendientes sobre el edificio (para reparar el tejado o por cualquier otro motivo) y los intereses se repercutirían a los accionistas de la Coop. Por lo tanto, a menudo verá que los gastos de mantenimiento de una Coop pueden ser más altos (incluso después de ajustar los impuestos que se incluyen en las cuotas de mantenimiento), ya que los Condominios, por ley, no están autorizados a endeudarse.

IMPUESTOS INMOBILIARIOS

Los impuestos sobre bienes inmuebles (o Impuestos sobre Bienes Inmuebles) se calculan sobre el valor catastral - un valor dado a la propiedad por su gobierno municipal. A continuación, se aplica una tasa sobre este valor tasado. El proceso es algo esotérico, pero la regla general es el 0,1% del precio de compra al mes en Manhattan y el 0,2% del precio de compra al mes en Miami.

Manhattan tiene una serie de programas de reducción de impuestos para ciertos edificios que reducen los impuestos durante 10, 15 o 20 años en algunos casos. Consulte la sección Impuestos inmobiliarios para más información.

Miami tiene una exención de 25.000 $ para los compradores de vivienda principal, pero el valor de dicha exención es bastante insignificante. Más información en la página Impuestos sobre bienes inmuebles impuestos sobre bienes inmuebles.

HIPOTECA

Si el propietario decide obtener una hipoteca, tendrá un gasto mensual que incluye tanto los intereses como el capital. Debido a la naturaleza de los cálculos hipotecarios, en los primeros años, el comprador pagará sobre todo intereses, que son deducibles a efectos fiscales en EE.UU. En los últimos años, el comprador pagará sobre todo capital. En los últimos años, el comprador pagará sobre todo capital.

Por ejemplo, si el comprador adquirió una propiedad por 1.000.000 $ y financió 500.000 $ al 5,5% durante un plazo fijo de 30 años, los pagos totales de la hipoteca durante el año serían de 34.067 $ (o 2.839 $ al mes). De esta cantidad, 27.332 $ serían intereses deducibles de impuestos. Con el tiempo, a medida que se amortice el principal del préstamo, la cantidad de intereses deducibles de impuestos disminuirá. En los primeros años, sin embargo, es un gasto muy grande para compensar los ingresos por alquiler.

Para más información sobre hipotecas, visite la página Financiación hipotecaria página.

SEGURO

El propietario debe contratar un seguro para la propiedad y otro de responsabilidad civil. El coste es de sólo unos cientos de dólares al año. A menudo, el propietario exigirá a sus inquilinos que también obtengan un seguro, con lo que se mitiga el riesgo para el propietario.

En Florida, el propietario de una vivienda independiente debería contratar un seguro contra inundaciones y huracanes.

COMISIONES DE CORRETAJE

En EE.UU., los vendedores siempre pagan la comisión en una operación de compraventa. Por lo general, el vendedor paga una comisión del 6% del precio de compra, que se divide a partes iguales entre el agente del comprador y el agente del vendedor. Por lo tanto, los compradores no pagan nada por tenernos trabajando en su nombre en una transacción de compra.

Si el comprador decide que quiere alquilar su nuevo apartamento, en Manhattan pagaría una comisión de agente igual a un mes de alquiler (sólo el primer año). En Miami, sin embargo, es habitual que el propietario pague la comisión (el 10% del alquiler anual, dividido a partes iguales entre los corredores del comprador y del vendedor) para encontrar un inquilino.

Obtenga más información sobre el alquiler de su vivienda en la página Gestión de la propiedad.

COSTES NO OPERATIVOS

DEPRECIACIÓN

El gobierno estadounidense permite a los propietarios de bienes de inversión amortizar el precio de compra y los gastos de cierre no relacionados con la financiación en 27,5 años. Por ejemplo, si el comprador adquiere una propiedad por 1.000.000 $ y tiene unos gastos de cierre no relacionados con la financiación de 25.000 $ (1.000.000 $ multiplicado por el 2,5% mencionado anteriormente), el comprador podría deducir 37.273 $ al año, o 3.106 $ al mes, en concepto de amortización. Se trata de un importante gasto no monetario que puede deducirse de los ingresos por alquiler.

AMORTIZACIÓN

El gobierno de EE.UU. también permite al propietario de un inmueble de inversión deducir la amortización de la parte de financiación de los gastos de cierre a lo largo del plazo del préstamo. También se trata de un gasto no monetario que puede deducirse de los ingresos por alquiler.

RENTA IMPONIBLE NEGATIVA

En última instancia, con todas las deducciones (tanto monetarias como no monetarias señaladas anteriormente) que permite el gobierno estadounidense, en los primeros años, un inversor que financie su compra inmobiliaria tendrá ingresos imponibles negativos (o pérdidas fiscales). Esto no debe confundirse con pérdidas en efectivo, ya que con un pago inicial del 40%, es probable que un propietario alcance el punto de equilibrio a efectos de efectivo (es decir, que no genere ni ingresos en efectivo ni pérdidas). Estas pérdidas fiscales pueden trasladarse a los años en los que la propiedad genere ingresos a efectos fiscales, compensando dichos ingresos y eliminando los impuestos de esos años. Con el tiempo, sin embargo, los ingresos en efectivo aumentarán, al igual que el valor de la propiedad.

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