Guía del comprador extranjero de inmuebles en EE.UU. | NYC y Miami | Manhattan Miami

A diferencia de muchos países, el sector inmobiliario estadounidense opera con total transparencia. Los datos de ventas cerradas se hacen públicos en un plazo de 60 días. Los agentes están obligados a compartir sus anuncios exclusivos en un plazo de 24 horas, lo que permite a todos los intermediarios acceder a todo el inventario.

No necesita ir de agente en agente para encontrar propiedades. Un único agente de compras puede mostrarle cualquier cosa que haya en el mercado y, a menudo, conoce las propiedades antes de que se publiquen.

En EE.UU., la práctica habitual ha sido que los vendedores paguen tanto la comisión del agente de ventas como la del agente del comprador. Los recientes cambios normativos (2024-2025) exigen ahora acuerdos por escrito entre el comprador y el agente, pero en mercados competitivos como Nueva York y Miami, la mayoría de los vendedores siguen ofreciendo pagar la comisión del agente del comprador.

Esto significa que tener su propia representación no suele costarle nada, y debería tenerla. El agente del vendedor trabaja para el vendedor. Usted necesita a alguien que trabaje para usted.

Merece la pena insistir en esto: EE.UU. no penaliza a los compradores extranjeros.

Países con prohibiciones absolutas a los compradores extranjeros:

• Canadá: Prohibición federal prorrogada hasta el 1 de enero de 2027 (exenciones para los titulares de permisos de trabajo).
• Australia: Prohibición de comprar viviendas establecidas desde abril de 2025 hasta marzo de 2027 (se siguen permitiendo las nuevas construcciones y los terrenos baldíos).
• Nueva Zelanda: La mayoría de los extranjeros prohibidos desde 2018 (australianos y singapurenses exentos; los titulares de la "visa dorada" ahora pueden comprar una propiedad por valor de NZ $ 5M +).

Países con impuestos punitivos para los compradores extranjeros:

• Toronto, Canadá: 35% total (25% NRST provincial + 10% impuesto municipal a partir de enero de 2025)
• Ontario (fuera de Toronto): 25% Impuesto sobre especulación para no residentes
• Vancouver/BC: 20% de impuesto para compradores extranjeros
• Singapur: 60% adicional de derechos de timbre para extranjeros
• Sydney/NSW: recargo del 9% (incrementado desde el 8% en enero de 2025)
• Melbourne/Victoria: 8% de recargo más el recargo anual del impuesto sobre bienes inmuebles
• Londres/Reino Unido: 2% de recargo para no residentes

Restricciones propuestas:

• España: se propone un impuesto del 100% a los compradores extracomunitarios en mayo de 2025 (aún no es ley; se enfrenta a importantes obstáculos parlamentarios y desafíos legales)

Nota: Hong Kong eliminó en febrero de 2024 su impuesto del 30% sobre el timbre para compradores no residentes, lo que lo convierte en uno de los pocos grandes mercados que ha dado marcha atrás en las restricciones a los compradores extranjeros.

En EE.UU., los compradores extranjeros pagan los mismos impuestos de transferencia que los nacionales. Los gastos totales de cierre en Nueva York y Miami oscilan entre el 2% y el 6%, según el precio de compra y la financiación, lo mismo que pagaría cualquier estadounidense.

Restricciones en Florida: SB 264 (Países preocupantes)

Esto es crítico para cualquiera que esté considerando una propiedad en Miami o Florida.

A partir del 1 de julio de 2023, la Ley 264 del Senado de Florida restringe la compra de propiedades por parte de nacionales de siete "países extranjeros de interés." Esta ley sigue en vigor a pesar de los desafíos legales en curso.

Países afectados:

• China (la más restrictiva)
• Rusia
• Irán
• Corea del Norte
• Cuba
• Venezuela
• Siria

Restricciones específicas de China:

Los ciudadanos chinos que NO sean ciudadanos estadounidenses o residentes permanentes legales tienen básicamente prohibido comprar propiedades en Florida. La única excepción es estrecha:

• Puede adquirir UNA propiedad residencial
• La propiedad debe tener 2 acres o menos
• La propiedad NO debe estar a menos de 8 km de ninguna instalación militar
• El comprador debe ser titular de un visado no turístico o haber obtenido asilo

Otros países (Rusia, Cuba, Venezuela, Irán, Siria, Corea del Norte):

Los nacionales de estos países no pueden comprar propiedades a menos de 16 km de instalaciones militares o infraestructuras críticas. Dada la presencia militar de Florida, esta restricción abarca aproximadamente el 98,5% de los terrenos residenciales del estado, lo que supone una prohibición casi total.

Las sanciones son severas:

Las infracciones pueden dar lugar al decomiso de los bienes al Estado. Las sanciones penales incluyen cargos por delitos graves con hasta 5 años de prisión. Estas sanciones se aplican a compradores, vendedores y profesionales inmobiliarios implicados en transacciones prohibidas.

Todos los compradores deben firmar una declaración jurada en el momento del cierre confirmando el cumplimiento del SB 264, independientemente de su nacionalidad.

Situación jurídica actual:

La ley ha sido impugnada ante un tribunal federal (Shen v. Simpson) por motivos constitucionales, como la igualdad de protección y la primacía federal. A finales de 2025, el Tribunal de Apelaciones del 11º Circuito se negó a bloquear su aplicación. La ley sigue en vigor.

Si usted es nacional de uno de estos países: Consulte con un abogado de inmigración de EE.UU. antes de intentar comprar una propiedad en Florida. Nueva York no tiene restricciones similares - NYC permanece abierta a compradores de todos los países.

Los extranjeros deben optar por pagar el impuesto sobre la renta de EE.UU. por los ingresos netos (ingresos por alquiler menos gastos) derivados del alquiler de bienes inmuebles. Si esta elección no se realiza a su debido tiempo (por ejemplo, si no se presentan las declaraciones del impuesto sobre la renta de EE.UU.), se aplicará un impuesto del 30% de los ingresos brutos por alquiler. En este supuesto, el inversor no podrá deducir ningún gasto, incluidos los de amortización, intereses, impuestos sobre bienes inmuebles, gastos comunes, etc. Incluso si el inversor extranjero incurre en pérdidas fiscales en los primeros años de su inversión y, por tanto, no debe impuestos al gobierno, debe presentar sus declaraciones de impuestos a tiempo para hacer la elección.

Cuando un propietario extranjero vende un inmueble estadounidense, el IRS quiere asegurarse de recaudar cualquier impuesto sobre plusvalías adeudado. En virtud de la Ley del Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles (FIRPTA), el agente de cierre del comprador retiene el 15% del precio bruto de venta y lo remite al IRS.

No se trata de un impuesto adicional, sino de una retención. Cuando presente su declaración de la renta en EE.UU., calculará el impuesto sobre las plusvalías adeudado. Si la retención supera su deuda tributaria, recibirá un reembolso.

Ejemplo: Usted vende una propiedad por 2.000.000 $ con una ganancia de 300.000 $. La retención FIRPTA es de 300.000 $ (15% del bruto). Su impuesto sobre plusvalías real podría ser de 60.000 $. Usted recibiría un reembolso de $ 240,000 después de la presentación.

FIRPTA es administrativa, no punitiva. Planifique la retención y trabaje con un profesional fiscal para solicitar su reembolso.

Este es el riesgo fiscal más importante para los propietarios extranjeros y el que requiere una planificación profesional.

El problema:

Cuando un extranjero fallece siendo propietario de bienes inmuebles en Estados Unidos, su patrimonio está sujeto a un impuesto federal sobre el patrimonio de aproximadamente el 40%. Los importes de la exención varían drásticamente en función de su estatus:

• Ciudadanos estadounidenses y titulares de tarjeta verde: 13,99 millones de dólares por persona en 2025 (27,98 millones para parejas casadas). A partir del 1 de enero de 2026, esta cantidad aumenta a 15 millones de dólares por persona (30 millones para parejas) y se convierte en ley permanente, indexada anualmente según la inflación.
• Extranjeros: 60.000 $. Esta cantidad no ha cambiado desde 1976 y no está indexada a la inflación.

Por una propiedad de 3 millones de dólares, un ciudadano estadounidense no debería nada. El patrimonio de un extranjero podría deber más de 1,1 millones de dólares en concepto de impuesto federal sobre el patrimonio.

Soluciones:

Opción 1: Estructura de sociedad extranjera

Compra a través de una sociedad extranjera (BVI, Caimán, etc.). Usted posee acciones de la sociedad extranjera, no bienes inmuebles estadounidenses directamente. Las acciones de sociedades extranjeras no son activos estadounidenses y no están sujetas al impuesto de sucesiones de EE.UU.

Inconvenientes: Algunos prestamistas no financian compras de empresas. Puede haber requisitos de información y costes adicionales. Consulte con un abogado fiscal estadounidense.

Opción 2: Cobertura de seguro de vida

Adquirir una póliza de seguro de vida a plazo que cubra las posibles obligaciones fiscales del patrimonio. Ponga la póliza en un fideicomiso. Si falleces siendo propietario, el producto del seguro pagará el impuesto de sucesiones y tus herederos se quedarán con la propiedad.

Este enfoque funciona cuando la estructuración corporativa no es viable (por ejemplo, si necesita financiación convencional).

Opción 3: Vender antes de morir

No es un plan, pero merece la pena tenerlo en cuenta: El impuesto sobre el patrimonio sólo se aplica a los bienes poseídos en el momento del fallecimiento. Si vende y repatría los beneficios, no se expone al impuesto de sucesiones estadounidense.

En resumen: No compre bienes inmuebles en EE.UU. sin consultar a un abogado fiscal sobre planificación patrimonial. Es mucho lo que está en juego.

La responsabilidad fiscal en EE.UU. es sólo una parte del panorama. Dependiendo de su país de residencia, puede tener otros requisitos de información u obligaciones fiscales en su país.

Estados Unidos tiene tratados fiscales con muchos países para evitar la doble imposición. Su país de origen puede ofrecer créditos por los impuestos pagados en EE.UU., o puede gravar las propiedades inmobiliarias extranjeras de forma diferente a las nacionales.

Trabaje con un profesional fiscal que conozca tanto los requisitos de EE.UU. como las normas de su país de origen.

Muchos de nuestros clientes extranjeros nunca visitan Estados Unidos durante el proceso de compra. Todo puede gestionarse a distancia:

• Visitas virtuales
• Firma electrónica de documentos
• Poder a su abogado para el cierre
• Transferencia bancaria de fondos

Para las compras de LLC, una Carta de Consentimiento consigue el mismo resultado que el Poder Notarial.

Regularmente realizamos visitas de inspección en nombre de nuestros clientes, encontramos inquilinos y gestionamos propiedades para propietarios que nunca han puesto un pie en el país.