LOS APARTAMENTOS EN VENTA EN EL CENTRO DE MIAMI SE BENEFICIAN DEL CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO

¿De dónde viene toda esta gente? ¿Por qué vienen a Miami?

La mayoría de los residentes de Downtown Miami son jóvenes profesionales que disfrutan de un estilo de vida 24/7 en un núcleo urbano con opciones culturales y de ocio.

Cada vez son más los residentes de estados con elevados impuestos, como Nueva Jersey, Nueva York, California, Illinois, Massachusetts y Connecticut, que se trasladan permanentemente al Estado del Sol. 

Promulgada a principios de 2018, la nueva ley tributaria ha tenido efectos negativos en los propietarios de vivienda principal en estados con altos impuestos. Por ejemplo, casi de la noche a la mañana, el nuevo límite de deducción de impuestos estatales y locales (SALT) de 10.000 dólares hizo que poseer una vivienda principal fuera más caro. Además, la nueva ley fiscal redujo la cantidad de interés que un propietario de vivienda principal podría deducir a $ 750,000 de $ 1,000,000 en la compra de viviendas principales después de 2017.

¿Qué barrios de Downtown Miami han experimentado un mayor crecimiento? 

Miami ha alcanzado un punto de inflexión que impulsará la ciudad a un ritmo más rápido, creando aún más demanda. A decir verdad, Miami necesitaba, y sigue necesitando en algunas zonas, un renacimiento. Sin embargo, el hiperdesarrollo ha servido para estimular la economía y el crecimiento demográfico. Brickell ha sido la zona más urbanizada, como veremos más adelante. Además, hemos observado un fuerte crecimiento en Edgewater. De cara al futuro, esperamos que Brickell continúe con un fuerte crecimiento, pero vemos que otros barrios, como el Distrito Central de Negocios y Park West y Wynwood, serán los motores del crecimiento en los próximos 5-10 años.   

Brickell

Brickell ha experimentado el mayor crecimiento de Downtown Miami, triplicando su población entre 2000 y 2016. La visión de Swire Properties de un Brickell del futuro es lo que ha hecho posible este crecimiento. Surgida en el último ciclo inmobiliario, su visión resucitó en 2012.

Finalmente, Swire Properties invirtió más de 1.000 millones de dólares en la Fase I de Brickell City Center, que incluía dos torres residenciales Reach y Rise (entregadas en 2016 con 773 unidades), un enorme y magnífico centro comercial, el moderno East Hotel y dos torres de oficinas. Brickell City Center abrió sus puertas en 2016. 

La fase II de Brickell City Center supondrá la ampliación de dos manzanas de la ciudad, incluyendo dos torres de condominios (con un total de 1.000 unidades) y dos torres de oficinas. 

Otros promotores siguieron a Squire Properties en masa hasta Brickell. De 2012 a 2018, Brickell fue testigo de la entrega de cerca de 5000 condominios. Solo en 2017 se entregaron 1.400 unidades, entre ellas Brickell Heights (600 unidades), 1010 Brickell (387 unidades), Echo Brickell (185 unidades) y Brickell Ten (155 unidades). 

Brickell no sólo ha experimentado un gran crecimiento en el desarrollo residencial para la venta y el alquiler, sino que también ha visto un aumento significativo en el desarrollo auxiliar que viene con el hipercrecimiento con la adición de un sinnúmero de restaurantes, bares, tiendas de comestibles, gimnasios, cines, etc. 

Con todo este desarrollo, Brickell ya no es sólo un barrio para los miamenses, ya que ahora es habitualmente la opción preferida de los visitantes, que optan por alojarse en los nuevos hoteles como SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Miami, Mandarin Oriental y Four Seasons Downtown en lugar de los de South Beach, que está a sólo 15 minutos.

Edgewater

Edgewater ha visto un desarrollo significativo, agregando 2,800 unidades desde 2014 hasta junio de 2019. La mayor parte de esto se atribuye a los proyectos que se entregaron En los últimos 18 meses, que vieron Related Group entregar sus proyectos Paraíso Gran Paraíso (317 unidades), One Paraiso (275 unidades), Paraiso Bay Views (396 unidades), Paraiso Bay Tower 1 (360 unidades). Los dos proyectos más recientes de Edgewater, Elysee y Missoni Baia suben la apuesta.

¿Qué otros barrios experimentarán un hipercrecimiento en el futuro?

Park West / Distrito Central de Negocios cerca de Miami Worldcenter

Otros barrios están a punto de seguir el hipercrecimiento residencial de Brickell, especialmente el Central Business District y Park West. Estos barrios se beneficiarán enormemente de la incorporación del Miami World Center, cuya apertura escalonada está prevista para finales de 2019. El CBD también cuenta con Bayside Marketplace y Bayfront Park.

Miami Worldcenter 

Al igual que Brickell City Center, que ha tenido un efecto transformador en el barrio de Brickell, Miami Worldcenter está destinado a tener un efecto transformador similar. Miami Worldcenter es un ambicioso proyecto de uso mixto de 17 acres en el centro urbano de Miami, situado entre las calles 6 y 11 del noreste y entre las avenidas Segunda del noreste y North Miami, en el cruce de las carreteras I-95 e I-395. 

Miami Worldcenter contará con un centro comercial interior y exterior de primer nivel, un enorme hotel Marriott y un centro de convenciones, un centro comercial peatonal al aire libre y más de 1.000 condominios en venta en Miami.

Este proyecto transformador es exactamente lo que Miami necesita para convertirse en un entorno verdaderamente urbano, creando densidad en el centro no sólo durante el día, sino también al anochecer, algo de lo que la mayoría de los barrios del Downtown de Miami han carecido durante décadas. 

Para quienes no conozcan Miami, Miami Worldcenter se encuentra en el "Distrito de las Artes y el Entretenimiento". Sin embargo, no es más que un bonito nombre para una zona llena de clubes nocturnos de dudosa reputación, aparcamientos vacíos y actividades inapropiadas, que han llenado el barrio durante años. 

La incorporación de Miami Worldcenter pondrá al barrio más en consonancia con las grandes residencias modernas que se han levantado a lo largo del flanco oriental de la urbanización junto a Biscayne Boulevard, a saber, los edificios de condominios de lujo Marquis, Ten Museum Park, 1000 Museum (en construcción), 900 Biscayne y Marina Blue. Así como en línea con los nuevos museos Pérez Art y Frost Science en Museum Park, más al este junto a la bahía, y el Adrienne Arsht Center for the Performing Arts, unas manzanas al noreste.

The Mall at the Miami Worldcenter contará con 765.000 pies cuadrados de comercios, entre ellos Bloomingdales y Macy's como tiendas principales. Al igual que el de Lincoln Road, el paseo de la calle 7 contará con tiendas especializadas, restaurantes, bares y discotecas. 

Además, el Marriott Marquis Hotel and Convention Center, de 56 plantas y 1.800 habitaciones, será uno de los mayores centros de convenciones de EE.UU. y estará directamente conectado con el centro comercial y el resto del Miami Worldcenter. Además, el transporte público a través del Metro Mover y All Aboard Florida estará muy cerca, lo que facilitará el acceso al centro no sólo en coche.

Vemos un gran valor en Miami World Center, no sólo para sus residentes adyacentes, sino también para los residentes y visitantes de Miami por igual. Una vez más avanzado, esperamos ver anuncios en la zona de más torres con condominios de Miami en venta, así como en alquiler, creando aún más densidad necesaria. En última instancia, este proyecto será un gran salto adelante hacia Downtown Miami convirtiéndose en un entorno urbano verdaderamente 24/7 mediante la creación de un lugar vibrante para trabajar, comprar y vivir.  

Wynwood

Wynwood, que está experimentando un aburguesamiento masivo, también será el catalizador del hipercrecimiento de residentes que llegan a Miami. Lo que una vez fue conocido por sus cansadas tiendas de descuento y almacenes, Wynwood está emergiendo como un centro comercial y residencial. Aunque no está previsto un gran desarrollo residencial en Wynwood en los próximos años, creemos que se convertirá en un centro residencial y hostelero. 

Wynwood no será una comunidad de gran altura, pero esperamos ver proyectos más pequeños en todo el barrio. Se ha iniciado la construcción de dos grandes proyectos comerciales en la 2ª Avenida y se ha terminado y abierto el Goldman Garage, con más proyectos de oficinas anunciados este año. Wynwood se expandirá a un ritmo mucho mayor que antes, convirtiéndose en uno de los barrios más prometedores de todo Florida. 

La transformación de este antiguo rincón industrial de Miami se remonta al debut en 2002 de Art Basel Miami Beach. Desde entonces, la jet set internacional atraída por esta feria de arte ha buscado a menudo a los artistas que trabajan en los estudios de los almacenes reconvertidos de Wynwood. Esta afluencia artística ha contribuido a la evolución de Wynwood, que ha pasado de ser un distrito repleto de viejos almacenes y tiendas de descuento a convertirse en un floreciente centro comercial y residencial.

El barrio alcanzó un nuevo estatus en 2009, cuando Tony Goldman, que ya había encabezado los esfuerzos de gentrificación en Nueva York y Miami Beach, creó los Muros de Wynwood, un proyecto de murales al aire libre con aportaciones de artistas callejeros mundialmente conocidos como Shepard Fairey y Ron English. Pronto, otros grandes promotores neoyorquinos como David Edelstein y Moishe Mana siguieron el ejemplo de Goldman.

El desarrollo en el distrito dio un gran salto adelante en 2015, cuando Miami creó el Distrito de Revitalización del Barrio de Wynwood, una superposición de zonificación para fomentar la construcción de más condominios, apartamentos de alquiler y tiendas minoristas. Desde entonces, se ha propuesto una serie de proyectos de uso mixto de alta densidad. En total, podrían añadir unas 1.000 unidades residenciales y 3,9 millones de pies cuadrados de locales comerciales.

¿Por qué es ahora el mejor momento para comprar en Miami?

El mercado inmobiliario de Downtown Miami se encuentra actualmente en un momento dulce. El exceso de construcción en Downtown Miami ha creado temporalmente un exceso de oferta de condominios. Pronto esperamos que los precios suban debido a que prácticamente no hay inventario futuro en línea en un momento en que la demanda está aumentando. 

Esto creará una oportunidad única a corto plazo para los compradores en los próximos 6 a 9 meses (hasta el invierno). En algún momento a principios de 2020, la falta de nueva construcción será muy pronunciada, ya que la tubería se seca y no se repone al mismo ritmo que Miami ha estado viendo. 

¿Hay suficiente oferta de obra nueva para albergar a toda esta gente que emigra a Miami? 

Probablemente no. Los inicios de nuevas construcciones y de futuros condominios están prácticamente a cero, desde Coconut Grove hasta Fort Lauderdale. Además, la oferta de obra nueva en Downtown Miami caerá por un precipicio en los próximos 6 - 9 meses, ya que casi todo en este ciclo inmobiliario se habrá entregado para entonces. 

Al mismo tiempo, sin embargo, la demanda de propiedades en Miami Fl se está calentando debido a la migración fiscal y la gente está viendo los resultados de la hiper gentrificación de Miami. Y, ahora les encanta Miami. Con los precios de las viviendas en Florida a una fracción de lo que son en algunos estados de altos impuestos, creemos que la demanda puede calentarse muy rápidamente. Si el dólar se debilita, como Trump ha estado hablando del dólar hacia abajo, Miami podría ver rápidamente un repunte en los compradores de Brasil, Argentina, Colombia, y México, etc.

¿Qué proyectos se están construyendo actualmente en Downtown Miami?

A partir del 1 de julio de 2019, Downtown Miami tenía solo 7 proyectos (o 2,186) unidades en construcción. De los 7 proyectos, tres proyectos con un total de 1.452 unidades se entregarán a finales de 2019. De esas unidades en construcción hoy, es probable que veamos solo 349 unidades terminadas en 2020 y las 385 restantes entregadas en 2021.

Obsérvese que la media ponderada de todas las unidades entregadas es de 780 $ por pie cuadrado y que 5 de los 7 proyectos tenían un precio medio superior a 1.000.000 $. Esto demuestra la trayectoria ascendente de los bienes raíces residenciales de Downtown Miami.  

¿Qué nuevos proyectos de desarrollo que aún no están en construcción están aceptando reservas y redactando contratos?

Como muestra la tabla siguiente, sólo cuatro proyectos están aceptando reservas y firmando contratos. Llamamos que los proyectos de la Etapa de Planificación son aquellos que han sido aprobados por el , que consideramos aquellos proyectos que están tomando reservas o firmando contratos. Con un número tan escaso de proyectos en la tubería, Downtown Miami está garantizado para tener una crisis de inventario en 2020 y 2021. 

Los proyectos en fase de reserva y de contrato son un poco más dudosos en cuanto a su fecha de entrega. Lo más probable es que ninguno de los proyectos que figuran a continuación se entregue en 2020 y que solo uno de los proyectos Una en Brickell se entregue en 2021. 

Tenga en cuenta que durante los últimos 5 años y medio, Downtown Miami vio 9,661 condominios entregados. Añadir 1.400 espera ser entregado a finales de este año, que sale a cerca de Downtown Miami vio 3.064 condominios entregados en 2018, en la parte superior de 1.821 condominios entregados en 2017 y 2.209 condominios fueron entregados en 2016. 

El exceso temporal de inventario, los altos incentivos de precios, la falta de nuevas construcciones y el entorno fiscal favorable favorecen los apartamentos en venta en el centro de Miami en 2019. Combinado con el aumento de la migración de otros estados, esperamos que Miami crezca, en términos de su población, su economía y, en última instancia, sus precios de la vivienda. 

Lo que está sucediendo en el segmento de mercado de apartamentos en venta en Downtown Miami no debe confundirse con el mercado inmobiliario de lujo de Miami Beach, que no sigue la misma trayectoria que Downtown Miami dada la escasez de suelo en Miami Beach - se trata de dos segmentos distintos con diferentes motores de mercado. Sin embargo, se ha producido un exceso de construcción en un barrio concreto de la playa, Sunny Isles, que probablemente seguirá la estela del mercado del Downtown, aunque a precios mucho más elevados.

¿Qué significa todo esto para Miami?

Es un buen momento para invertir en apartamentos en venta en Downtown Miami, ya que vemos esto como un punto de inflexión alimentando una mayor tasa de migración fiscal, al mismo tiempo, en unos 6 meses a principios de 2020, las futuras entregas de nuevas construcciones caerán por un precipicio. Y, hay muy poco en las Etapas Planificadas del Ciclo de Desarrollo, que verá a continuación. 

"Downtown Miami vs Miami Beach Bienes Raíces"

Si usted ha estado sentado al margen esperando el momento adecuado para invertir en Downtown Miami Luxury Real Estate ahora puede ser el momento perfecto. La baja oferta de nuevas construcciones es un indicador adelantado de la acción futura de los precios. Incluso si los desarrolladores llenan el vacío y lanzan un montón de nuevos desarrollos, para el momento en que se entreguen, pasarán aproximadamente 36-48 meses o incluso más antes de que se entregue el inventario.

Con el fin de ayudar a los compradores de vivienda e inversionistas, recientemente lanzamos nuestra sección de Preguntas Frecuentes al Comprar Condominios de Lujo en Miami donde abordamos temas como:

• ¿Cómo sé si ahora es el momento adecuado para comprar?
• ¿Qué barrio debo tener en cuenta al comprar una propiedad en Miami?
• ¿Debería comprar un condominio en Miami en un proyecto de nueva construcción o en un edificio existente?
• Al comprar un apartamento en Miami, ¿cómo sé que estoy obteniendo el mejor precio?
• ¿Qué implicaciones fiscales tiene la compra de apartamentos de lujo en Miami?