Análisis de las mejores ciudades para invertir en propiedades de alquiler en 2019

Invertir en el sector inmobiliario

Antes de que alguien decida cuál es la mejor ciudad para invertir en bienes inmuebles, debe decidir por qué debería elegir los bienes inmuebles frente a las acciones y los bonos, por ejemplo. En este artículo hablaremos del por qué y del dónde para ayudar a nuestros muchos clientes actuales, y a nuestros futuros clientes, a tomar decisiones acertadas y a hacer las mejores elecciones.

Ganar dinero con el alquiler de propiedades depende de varios factores. En uno de nuestros blogs anteriores tratamos la estrategia de inversión. Ganar dinero depende de factores como la ubicación de la propiedad, el tipo de propiedad, su precio de compra, el rendimiento de los ingresos por alquiler y el precio de reventa cuando llegue el momento de liquidarla. El rendimiento depende tanto del alquiler cobrado como de los costes de propiedad.

En este artículo analizamos qué ciudades son una elección acertada o menos acertada para decidir cuáles son las mejores ciudades para invertir en viviendas de alquiler en 2019.

Auge, crisis o recesión: saber dónde es importante

La mayoría de los inmuebles residenciales se encuentran en los mercados más maduros: Norteamérica y Europa. El 44% del valor total es propiedad del 17% de la población mundial. Asia, en particular China, está emergiendo rápidamente a medida que crece su industria inmobiliaria. Curiosamente, el crecimiento inmobiliario residencial de China se debe principalmente a la política gubernamental de construir más viviendas y a la venta de terrenos baldíos a promotores.

En muchos países, la política gubernamental tiene un gran impacto tanto en el crecimiento como en la contracción. Esto implica que una estrategia a largo plazo para el crecimiento sostenido de los activos ya no es un caso de sentarse fuera de un ciclo natural del mercado. Los gobiernos están afectando a los mercados inmobiliarios como nunca antes. Algunos en beneficio de los inversores, y otros no tanto. Esto es especialmente importante para los inversores que no son ciudadanos de un país concreto. El FMI estudió el mercado inmobiliario mundial y determinó que de las 57 economías nacionales estudiadas:

1. 18 vieron caer los valores inmobiliarios durante la crisis financiera de 2007-12, y han seguido bajando desde entonces.
2. 18 vieron caer bruscamente los mercados de la vivienda, pero han repuntado desde 2013.
3. 21 experimentaron una modesta caída de precios, pero también una rápida recuperación.

Dentro de ciertos países, como ya se ha mencionado, algunas ciudades han prosperado más que otras. Por poner un ejemplo claro, Pekín ha registrado un aumento anual del 25% debido a la venta de terrenos por parte del gobierno, pero Xian ha experimentado un aumento inferior al 10% (ajustado a la inflación). Muchos de los nuevos desarrollos serán ocupados por inquilinos, no por compradores. No está claro cómo puede regular el gobierno los contratos de alquiler y la fiscalidad sobre las rentas de alquiler, por tanto el rendimiento.

En Europa, ciudades como Londres, Múnich, Ámsterdam, Oslo y Viena han experimentado un rápido aumento de los precios inmobiliarios que ha superado con creces las medias nacionales. Estos aumentos parecen deberse a que la oferta no ha seguido el ritmo de la demanda. Cuando la oferta se pone al día y supera a la demanda, como es habitual en el sector inmobiliario, los inversores que compraron durante los años del boom pueden ver cómo el valor de sus activos retrocede más de lo que desearían. Es probable que los ingresos por alquiler sean lucrativos hasta que la oferta se ponga al día y los inquilinos puedan permitirse convertirse en compradores. Los mercados sobrevalorados siempre sufren una corrección, por lo que los precios de reventa pueden ser decepcionantes en esas ciudades.

Algunas ciudades norteamericanas, como San Francisco y Los Ángeles, han visto cómo los precios superaban a los ingresos hasta tal punto, que esos valores no parecen tan seguros a largo plazo. Cabe señalar que un estudio de UBS Wealth Management enumeró varias ciudades en el territorio de mayor riesgo por indicios de burbuja inmobiliaria.

Entre estas ciudades se encuentran Hong Kong, Múnich, Toronto, Vancouver, Ámsterdam y Londres. Los precios en estas ciudades han subido una media de casi el 35% en los últimos 5 años, mientras que en otras grandes ciudades el aumento ha sido del 15%. Los inversores que poseen en estas ciudades pueden considerar prudente liquidar antes de que estalle cualquier burbuja y trasladar su capital liquidado a un lugar más seguro.

Los reguladores nacionales e internacionales están más atentos que antes para poner coto a los periodos de auge. Sus "políticas macroprudenciales" se utilizan para controlar el crecimiento. Los países de los puntos 1. y 3. anteriores son, según el FMI, los que han experimentado las políticas macroprudenciales más amplias. Las subidas de precios que se aceleran demasiado simplemente dejan a muchos residentes fuera del mercado, por lo que se ven obligados, o simplemente prefieren, alquilar.

Dado que las políticas gubernamentales rara vez, o nunca, son sensibles a "la mano invisible del mercado", es probable que las políticas de esos países tengan un efecto amortiguador mayor del previsto. Este punto es especulativo, por supuesto, pero la historia tiende a repetirse. Así pues, puede que sea más sensato fijarse en los países que fomentan las fuerzas del mercado en lugar de la dominación gubernamental cuando se trata del crecimiento de los activos a largo plazo.

Las mejores ciudades para invertir en viviendas de alquiler

Esta encuesta indica dónde pueden elegir los inversores, en particular los no residentes, para comprar propiedades de alquiler.

1. Nueva York

Nueva York cuenta con un gran número de residentes profesionales con empleos estables y bien remunerados. Su infraestructura de transportes facilita los viajes dentro de la ciudad, regionales, nacionales e internacionales. Es un centro cultural, artístico, gastronómico y de ocio en general, por lo que atrae continuamente a personas y familias para que vengan y se queden. Mucha más diversificación laboral que hace diez años y el mayor número de personas empleadas en más de 50 años hacen que el mercado sea estable y fuerte, incluido el de alquiler. Dado que los empleos bien remunerados de la ciudad sostienen los precios de los inmuebles, la inversión inmobiliaria en Nueva York se considera de riesgo relativamente bajo.

El informe anual UBS Global Bubble Report reveló que, una vez más, los precios inmobiliarios de Nueva York están bastante valorados. Los economistas de UBS analizaron los datos de 20 centros financieros, de los cuales se determinó que Nueva York, Boston, Milán y Chicago no estaban ni justamente valorados ni infravalorados. Las 16 ciudades restantes fueron clasificadas como en territorio de burbuja o sobrevaloradas.

¿Qué significa tener un valor justo? Significa que el valor percibido de un activo es igual al valor de mercado o real del activo. Por el contrario, una burbuja de activos se produce cuando el precio del activo ha superado su valor real. Esto puede ocurrir por diversas razones, como la especulación, la demanda y la exuberancia. Una burbuja suele comenzar con un aumento de la demanda, ante una oferta limitada. Los especuladores entran en el mercado, haciendo subir aún más la demanda y los precios. Sin embargo, llega un momento en que la demanda disminuye o se estanca al mismo tiempo que aumenta la oferta, lo que provoca una fuerte caída de los precios. Es entonces cuando estalla la burbuja. Hay que asegurarse de salir del activo antes de que esto ocurra.

2. Miami

Miami es otro importante centro comercial y financiero. La ciudad cuenta con más bancos extranjeros y más oficinas comerciales regionales al servicio de los negocios latinoamericanos que cualquier otra ciudad de todos los estados del sur de Estados Unidos. Al ser el centro financiero de tantos negocios, goza de un suministro continuo de profesionales que, como en Nueva York, optan por alquilar cerca de sus lugares de trabajo en lugar de comprar más lejos y sufrir largos desplazamientos.

El desarrollo comercial y de infraestructuras que está experimentando Miami hace pensar que la demanda de viviendas y alquileres seguirá siendo fuerte durante mucho tiempo, y una de las razones es el crecimiento demográfico. Miles de inmigrantes extranjeros acuden cada año a las arenosas playas de Florida, en su mayoría procedentes de países hispanohablantes como Argentina, Colombia, México y Venezuela, así como europeos e incluso recientemente chinos. Además, tras las turbulencias de los últimos años en la economía de Brasil, cientos de brasileños adinerados abandonaron el país mediante visados EB-5 e hicieron de Miami su ciudad de residencia principal. Tiene la mayor población nacida en el extranjero de todas las grandes ciudades de Estados Unidos. El clima favorable juega un factor, así como el hecho de que no hay impuestos estatales sobre la renta.

En la última década Miami Real Estate se ha convertido en un mercado más maduro, especialmente en el sector del lujo, que ha experimentado un crecimiento acelerado de dos dígitos en los últimos años. Con la afluencia de inversiones extranjeras, tampoco parece que vaya a ralentizarse a corto plazo. Este rápido ritmo de crecimiento no sólo está impulsado por el deseo de sol y playas, sino que los inversores adinerados están descubriendo que también es un lugar seguro para guardar su dinero.

"Los apartamentos en venta en Miami son mucho menos caros que en otras ciudades del mundo"

El siguiente video fue compartido con nosotros por el equipo de ventas de Paramount Miami y destaca las 10 razones principales para invertir en bienes raíces en Miami.

3. San Francisco

San Francisco está clasificada por UBS como "sobrevalorada" con una puntuación de +1,44. Los alquileres y los precios de la vivienda han superado a los ingresos. Aunque el Área de la Bahía seguirá suministrando viviendas de alquiler a los residentes, hay dos factores que hacen dudar a los inversores.

Una es que Silicon Valley es una zona de una sola industria. Ya hubo un "desastre punto com" en el pasado. Otra caída de la alta tecnología podría tener un efecto negativo tanto en el valor de la propiedad como en los ingresos por alquiler.

El otro factor es más sutil. Entre el 20 y el 30% de las ventas inmobiliarias de alto standing no se hacen públicas en SF. Es habitual que los inmuebles se anuncien en el servicio de listado múltiple (MLS) y en muchos otros sitios de Internet. Se está convirtiendo en algo habitual que los inmuebles de lujo se vendan "bajo el radar" para evitar que el mundo vea qué líderes y patrocinadores del sector están vendiendo. Aunque esto podría no ser más que un deseo de privacidad, también podría verse como una forma de que los líderes de la alta tecnología y otras empresas disuadan a los observadores de mirar demasiado de cerca su negocio o la industria local en su conjunto. La falta de transparencia puede no ser un buen augurio para los precios de venta en el futuro.

4. Boston

Boston está clasificada como "fair-valued" con una puntuación de +0,45 por UBS. Los precios de los inmuebles de lujo cayeron un 16,7% en el segundo trimestre de 2018 en comparación con el segundo trimestre de 2017. El área metropolitana de Boston cuenta con un elevado número de profesionales que alquilan sus viviendas. Un informe reciente afirma que la oferta de viviendas disponibles no ha seguido el ritmo de la demanda a pesar de que se han construido miles de nuevos condominios en la última década.

Uno de los principales problemas es que se construyeron viviendas inadecuadas. Eran demasiado pequeñas. Esto implica una mala planificación a largo plazo. Uno de los resultados es que muchos bostonianos simplemente se mudaron y sufren largos desplazamientos diarios. Más del 50% de los que trabajan en Boston pasan tres horas diarias desplazándose. En los inviernos fríos y húmedos, esto puede ser un grave problema.

Con la tecnología actual, la gente trabajará a distancia y es posible que se traslade lejos de Boston, lo que reducirá aún más la necesidad de alquilar. Un inversor en propiedades de alquiler con sede local puede seguir las microtendencias y elegir exactamente la zona adecuada para comprar su próxima propiedad de alquiler. Un inversor extranjero o de otro estado puede preferir centrarse en una zona más amplia y estable.

5. Londres

Londres, Inglaterra, ha sido durante mucho tiempo un gran lugar para poseer propiedades de alquiler. UBS puntúa ahora Londres con +1,61, lo que la sitúa en la categoría de "riesgo de burbuja". Las seis razones principales son un exceso de oferta de viviendas de calidad unido a una caída de la demanda de las mismas, una subida de los tipos de interés, unos elevados derechos de timbre para adquirir propiedades por parte de una entidad corporativa, un nuevo impuesto sobre las plusvalías para no residentes de entre el 18% y el 28%, el Brexit y el temor a que un gobierno de extrema izquierda gane las próximas elecciones y suba aún más los impuestos.

El Brexit provocó que algunas grandes empresas abandonaran Londres. El Brexit hizo que la moneda perdiera un 13% de su valor frente al dólar estadounidense, y se teme que tras la separación, la libra esterlina caiga otro 12%. Estos factores, en conjunto, repercuten negativamente en las compras, el rendimiento de los alquileres y los valores de reventa.

Varios países asiáticos están experimentando un rápido desarrollo económico que repercute positivamente en los precios inmobiliarios. Las políticas gubernamentales también están influyendo en los mercados, en algunos casos para forzar una corrección del mercado.

6. Hong Kong

Desde hace tiempo, Hong Kong atrae a los ricos inversores de China continental. UBS calificó a Hong Kong de sobrevalorada y en territorio de peligro de burbuja con una puntuación de +2,03 (frente a +1,74 en el anterior informe de UBS). El mercado inmobiliario de Hong Kong está sobrecalentado y no ha experimentado una corrección de precios, lo que sugiere que se producirá una. La subida de precios del 18% en 2017, unida a la media del 8% interanual desde 2012, no se considera sostenible.

Los inversores extranjeros soportan un impuesto de timbre del 30% sobre las compras. El impuesto sobre la renta es del 11,4% y el rendimiento bruto del alquiler es del 2,75%. No es un rendimiento alto en comparación con otras ciudades o con los bonos del Estado. Dado que el dólar de Hong Kong está vinculado al dólar estadounidense, las subidas de los tipos de interés, unidas a los demás costes de compra y propiedad, podrían perjudicar a los inversores extranjeros.

7. Singapur

Singapur está bien situado geográficamente y es un centro financiero. Ha experimentado una reciente corrección de precios, por lo que UBS considera que el valor de los inmuebles residenciales es justo (+0,44). Las recientes medidas macroprudenciales del Gobierno, como el impuesto del 25% sobre el timbre del comprador, introducido para estabilizar el mercado, han afectado negativamente a los inversores extranjeros. El Gobierno también instituyó un impuesto sobre las rentas del alquiler del 15,1%, lo que contribuye a una rentabilidad de los alquileres de sólo el 2,54%. Las políticas gubernamentales pretendían frenar los precios inmobiliarios, y lo han conseguido. Los compradores nacionales de primera vivienda se beneficiarán a expensas tanto de los compradores extranjeros como de los que quieran invertir en segundas y terceras propiedades.

8. Ciudad de Ho Chi Minh

Saigón - Ciudad de HCM ha tenido una historia mixta, pero en julio de 2018 en el seminario "Ciclo de crisis y oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario", los expertos dijeron que una crisis es "poco probable durante los próximos dos años" porque la oferta es ahora menor que en 2017. Vietnam ha visto anteriormente una crisis inmobiliaria cada diez años aproximadamente. El PIB crece al mismo ritmo que cuando hubo crisis anteriores, pero esta vez el Gobierno está tomando medidas para amortiguar el mercado y evitar cualquier crisis futura.

Entre las medidas figuran un tipo del impuesto de sociedades del 20%, un tipo del impuesto sobre las plusvalías también del 20%, un impuesto de timbre del 5% sobre las compras y un impuesto sobre las rentas de alquiler de entre el 10% y el 20%. Y a partir de 2019, los bancos no podrán utilizar más del 40% de su capital a corto plazo para conceder préstamos a medio y largo plazo.

La principal característica del actual mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh es la falta de viviendas para residentes con rentas bajas y el exceso de oferta de apartamentos de gama alta. El Vicepresidente del Comité Popular lanzó una advertencia sobre una burbuja, y también declaró que los intermediarios y especuladores están dando información falsa para subir los precios. Este tipo de declaraciones oficiales pueden hacer reflexionar a los inversores.

9. Tokio

Los precios inmobiliarios de Tokio han aumentado, en términos interanuales, alrededor de un 5% en los últimos cinco años, y están sobrevalorados según UBS, que le otorga una puntuación de +1,09. En el segundo trimestre de 2018, los alquileres aumentaron en los 23 distritos, y se espera que en 2020 se alcancen o superen los niveles de 2008 por primera vez desde la crisis financiera. A medida que la población envejece, el pequeño apartamento para una sola persona puede perder atractivo. En cuyo caso, las tasas de ocupación deberían caer junto con los ingresos por alquiler. Las tasas de inflación japonesas en agosto de 2018 se situaron en el 2,54%. La fiscalidad japonesa es bastante compleja, especialmente para los no residentes. Se recaudan impuestos de adquisición y enajenación, así como un impuesto sobre los ingresos por alquiler, y se aplica una retención del 20,42% antes de los ingresos pagados en exceso.

10. Seúl

El mercado inmobiliario vio subir los precios un 6,9% en 2018. Para frenar estas subidas, el Gobierno ha intervenido imponiendo nuevos impuestos sobre la propiedad, especialmente a los propietarios de inmuebles múltiples. El Gobierno pretende construir 300.000 nuevas viviendas en el área metropolitana de Seúl para ayudar a estabilizar el mercado. El ministro responsable ha dicho que si las medidas actuales no surten el efecto necesario, se aplicarán más medidas nuevas.

11. Phnom Penh

La capital de Camboya está en el centro de una enorme expansión económica. El PIB del país roza el 7%. Gran parte del crecimiento se debe a la inversión extranjera de Japón, China y otros países. El mercado inmobiliario, especialmente el del suelo, parece positivo a corto plazo. Pero parece haber problemas subyacentes.

El crecimiento no es orgánico, sino alimentado por la inversión exterior. Muchas viviendas nuevas no se ajustan a la cultura camboyana, por lo que no atraen a muchos ciudadanos. La urbanización supera con creces las tan necesarias infraestructuras, por lo que el abastecimiento de agua, el tratamiento de aguas residuales, el transporte, etc. se han quedado muy atrás. Además, como las leyes bancarias tradicionales de Camboya son débiles, y muchos chinos ricos están pagando en efectivo los nuevos apartamentos, el gobierno teme que las compras puedan estar impulsadas por tácticas de blanqueo de dinero. El resultado neto, en un futuro previsible, puede ser que los perjudicados sean los inversores.

12. São Paulo

SP es la última ciudad que analizaremos. Es probable que el perfil político de Brasil tenga un fuerte impacto en el mercado. El mercado residencial de São Paulo muestra un perfil estable, pero con muchas propiedades fuera del alcance de muchos residentes. Los inversores extranjeros compraron muchas viviendas, y ahora los ocupantes ilegales las consideran ocupaciones ilegales. Dicen que en parte es porque no pueden pagar los alquileres, y en parte para protestar contra el mercado en general. Las tasas de inflación no ayudan a la asequibilidad, que varía salvajemente. En 2012, la inflación fue del 5,4% y alcanzó un máximo del 9,03% en 2015. En última instancia, la tasa de inflación ha caído al 3,5% en 2018. Con una inflación excesiva, las ganancias reales de los precios son mucho menores de lo que parecerían a simple vista.

El amplio escándalo de corrupción, la "Operación Autolavado", ha tenido un efecto escalofriante en el país, empujándolo a una de las peores recesiones de la historia. Las elecciones de octubre auguran incertidumbre política y en el mercado, ya que muchos políticos no son bien recibidos. Con los tipos de interés en el 6,5% y la inflación en máximos de 15 meses, los inversores en propiedades de alquiler pueden optar por evitar lanzarse durante algún tiempo.

Comentario final

Elegir una ciudad para comprar propiedades de alquiler incita a la especulación valiente o a la consideración equilibrada. Algunas ciudades tienen propiedades sobrevaloradas y otras bien valoradas. Algunas tienen un historial de buenas rentas para los inversores, tienen impuestos bajos y animan a los inversores de todo el mundo. Algunas ciudades y gobiernos nacionales desaniman a los inversores no residentes e inhiben tanto el rendimiento antes de impuestos como el potencial de ganancias después de impuestos.

Un examen detallado de las oportunidades lleva a muchos inversores -tanto primerizos como experimentados- a elegir ciudades estadounidenses, especialmente Nueva York y Miami, a la hora de buscar las mejores ciudades para invertir en el sector inmobiliario.

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