INMOBILIARIA MIAMI

El mercado de Miami en este momento

Miami ha cambiado radicalmente. La migración de riqueza desde Nueva York, California y Latinoamérica durante la pandemia no fue un aumento temporal, sino un cambio permanente. Los fondos de cobertura, las oficinas familiares y las empresas tecnológicas se han trasladado. Las ventajas fiscales (sin impuesto sobre la renta estatal ni impuesto sobre el patrimonio) son reales y sustanciales. Y Miami ha hecho su incursión en el segmento del ultra lujo, un mercado que nunca antes había tenido. Edificios como Four Seasons, St. Regis y las marcas de automóviles (Porsche, Aston Martin, Bentley) han traído productos de entre 3000 y 5000 dólares por metro cuadrado a una ciudad que hace una década alcanzaba un máximo de 1500 dólares por metro cuadrado.

Pero hay algo que la mayoría de los compradores no tienen en cuenta: la actual ola de nuevos desarrollos es la última de las existencias asequibles. Los edificios que se están lanzando ahora se financiaron y construyeron antes de que se aplicaran aranceles del 20-50 % al acero, el aluminio, el hormigón y la madera. El próximo ciclo de proyectos costará entre un 20 y un 30 % más, y esos costes se repercutirán en los compradores.

También es una historia de dos mercados: edificios con menos de 30 años frente a edificios con más de 30 años. Las nuevas leyes sobre condominios de Florida exigen inspecciones estructurales periódicas y reservas totalmente financiadas para los edificios más antiguos, lo que significa posibles cuotas especiales. Las construcciones más nuevas evitan por completo estos problemas. La antigüedad del edificio es ahora más importante que nunca.

Mi opinión: Si estás pensando en comprar en Miami, hazlo ahora. El inventario actual es una ganga en comparación con lo que está por venir. Los edificios que hay hoy en el mercado se construyeron con los costes anteriores a los aranceles. Una vez que se agoten, se aplicarán los precios de reposición.

Instantánea del mercado en diciembre de 2025

¿Por qué Miami?

Los fundamentos que impulsaron el auge de Miami son permanentes, no cíclicos:

• Sin impuestos estatales sobre la renta. Florida no tiene impuestos sobre la renta personal, ni impuestos sobre el patrimonio, ni impuestos sobre sucesiones. Para las personas con altos ingresos que abandonan Nueva York (tipo máximo del 10,9 %) o California (13,3 %), el ahorro es considerable.
• Migración de riqueza. La población millonaria de Miami aumentó un 78 % entre 2013 y 2023. Ahora es el destino número uno para los multimillonarios (con un patrimonio neto superior a 100 millones de dólares) que se trasladan dentro de los Estados Unidos.
• Conectividad global. El Aeropuerto Internacional de Miami ofrece vuelos a más de 150 destinos y recibe a más de 23 millones de pasajeros internacionales al año. Vuelos directos a Europa, Latinoamérica y, cada vez más, a Asia.
• Centro de negocios. Más bancos extranjeros que cualquier otra ciudad estadounidense. Sede de las operaciones latinoamericanas de grandes corporaciones. Citadel, Blackstone y los principales fondos de cobertura han abierto oficinas.
• Terreno limitado. Miami está rodeada por el océano, la bahía y los Everglades. No hay espacio para la expansión. Esta limitación geográfica favorece los valores a largo plazo.

Dónde comprar en Miami

Cada uno de los barrios de Miami tiene características, precios y perfiles de compradores distintos. Esta es mi sincera opinión al respecto.

La mejor oferta del momento

Brickell

Brickell es el distrito financiero de Miami: rascacielos, jóvenes profesionales, vida urbana transitable. El barrio ha madurado significativamente con Brickell City Centre como centro neurálgico del comercio minorista y la restauración. Nuevos desarrollos como St. Regis Brickell y Cipriani Brickell están aportando un lujo extremo a una zona que antes era principalmente de condominios de gama media.

Rango de precios: 600-1500 dólares/pie cuadrado. Mi veredicto: excelente punto de partida para Miami. Fuerte demanda de alquiler si necesitas flexibilidad.

Edgewater

Edgewater se encuentra entre el centro y el Distrito del Diseño, con vistas a la bahía y fácil acceso a ambos. Es menos denso que Brickell y tiene un ambiente más residencial. Las nuevas promociones inmobiliarias están aportando mejores productos a la zona, y la proximidad a Wynwood y al Distrito del Diseño le añade atractivo.

Rango de precios: 700-1200 dólares/pie cuadrado. Mi veredicto: infravalorado en comparación con Brickell. Buenas perspectivas de revalorización, ya que el Design District sigue creciendo.

Downtown Miami

El centro de la ciudad ha pasado de ser un distrito comercial con horario de 9 a 5 a convertirse en un auténtico barrio. Aston Martin Residences (66 plantas) ha redefinido lo que es posible aquí. El Kaseya Center aporta eventos y energía. Las nuevas conexiones de transporte están mejorando la accesibilidad.

Rango de precios: 600-2000 dólares/pie cuadrado. Mi veredicto: Aston Martin Residences ha revalorizado todo el barrio. Se prevén más ventajas en el futuro.

Barrios Trofeo

Fisher Island

Solo se puede acceder a Fisher Island en ferry: sin puentes, sin turistas, con total privacidad. Tiene la renta per cápita más alta de todos los códigos postales de Estados Unidos. La isla cuenta con su propia escuela, campo de golf, puerto deportivo y club de playa. Six Fisher Island, la urbanización más reciente, aporta un producto contemporáneo a una isla que lo necesitaba.

Rango de precios: 2000 -4500 $/pie cuadrado. Mi veredicto: La dirección más exclusiva de Miami. Si la privacidad es lo más importante, este es el lugar ideal.

Sunny Isles Beach

Sunny Isles se ha convertido en la «Billionaire's Row» (la calle de los multimillonarios) de Miami, una concentración de residencias de marca de gran lujo sin parangón en ningún otro lugar de Estados Unidos. La Porsche Design Tower (con ascensores para coches hasta su apartamento), las residencias Ritz-Carlton, el Turnberry Ocean Club y las futuras residencias Bentley definen el horizonte. Acceso directo a la playa, sin impuestos sobre la propiedad para los no residentes y proximidad a las tiendas de Bal Harbour.

Rango de precios: 1500 -3500 $ /pie cuadrado. Mi veredicto: La concentración de residencias de marca aquí es inigualable. Si desea un condominio de lujo con servicios de hotel, este es el lugar ideal.

Miami Beach (al sur de la Quinta Avenida / SoFi)

South of Fifth es la zona más exclusiva de Miami Beach, un tranquilo enclave residencial en el extremo sur de la isla, con la bahía de Biscayne a un lado y el Atlántico al otro. Continuum, Apogee y Glass son edificios emblemáticos. Se puede ir andando a la vida nocturna de South Beach, pero está aislado del caos.

Rango de precios: 1800 -4000 $ /pie cuadrado. Mi veredicto: lo mejor de ambos mundos: estilo de vida playero con ambiente de barrio. El inventario nuevo limitado mantiene los valores altos.

Surfside

Surfside es una pequeña y tranquila ciudad costera situada entre Miami Beach y Bal Harbour. El Four Seasons Surf Club ha redefinido la zona, llevando un servicio de cinco estrellas a un barrio discreto. Es un lugar transitable, orientado a las familias y con acceso directo a la playa, sin la densidad de Sunny Isles ni el ambiente de South Beach.

Rango de precios: 1500 -3000 $/pie cuadrado. Mi veredicto: Four Seasons Surf Club es una de las mejores residencias de marca de Miami. Sofisticación y tranquilidad.

Coconut Grove

Coconut Grove es el barrio original de Miami, un enclave bohemio con un tranquilo puerto deportivo, calles arboladas y un ambiente pintoresco. El nuevo Four Seasons Coconut Grove ha elevado el nivel de la zona con residencias de gran lujo. El inventario es limitado porque el barrio está prácticamente construido y es protegido celosamente por los residentes de toda la vida. Además, se encuentra a solo unos minutos de Brickell, lo que lo hace ideal para aquellos que buscan tranquilidad sin renunciar al acceso al distrito financiero.

Rango de precios: 1200 -2500 $/pie cuadrado. Mi veredicto: inventario escaso en un barrio que se resiste al cambio. Four Seasons ha llevado un producto de primera categoría a un enclave bohemio junto al mar.

Residencias de marca: la tendencia que define a Miami

Miami tiene más residencias de marca que cualquier otra ciudad del hemisferio occidental. Estos condominios de marca hotelera ofrecen servicios de cinco estrellas, acabados de lujo y el prestigio de nombres reconocidos a nivel mundial. También tienden a mantener mejor su valor que los edificios sin marca.

Mi opinión: Las residencias de marca tienen un precio elevado, pero ofrecen un valor real: gestión profesional, servicios hoteleros y una mayor reventa. Para los compradores internacionales que no van a utilizar la propiedad a tiempo completo, los programas de alquiler y la gestión inmobiliaria facilitan la propiedad.

Compradores internacionales: Miami está hecha para ustedes.

Más del 70 % de mis clientes son compradores internacionales. Miami es el mercado más favorable para los compradores extranjeros de Estados Unidos, y no hay ningún otro que se le acerque.

• Sin restricciones a la propiedad extranjera. A diferencia de las cooperativas de Nueva York, los condominios de Miami acogen a compradores internacionales sin discriminación.
• Visados EB-5 para inversores. Varios proyectos inmobiliarios en Miami cumplen los requisitos del programa EB-5, que ofrece una vía para obtener la residencia en EE. UU. a través de la inversión inmobiliaria.
• Centro neurálgico de Latinoamérica. Más bancos extranjeros que cualquier otra ciudad estadounidense. El español y el portugués son idiomas muy hablados. Vuelos directos a toda Latinoamérica.
• Financiación disponible. HSBC , Citibank y entidades crediticias especializadas ofrecen hipotecas a ciudadanos extranjeros. Se requiere una entrada del 30-40 % y los tipos de interés son ligeramente más elevados.
• Retención FIRPTA. Cuando usted vende, se retiene el 15 % del precio de venta para posibles impuestos sobre las ganancias de capital. Puede solicitar un reembolso si su obligación tributaria real es menor.
• Planificación patrimonial. Los bienes inmuebles en EE. UU. están sujetos al impuesto sobre el patrimonio estadounidense para los no residentes. Considere la posibilidad de mantenerlos a través de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) o una sociedad extranjera; consulte a un abogado especializado en fiscalidad transfronteriza.

Los mejores edificios para compradores internacionales: Four Seasons Surf Club, St. Regis (Sunny Isles y Brickell), Ritz-Carlton, Aston Martin Residences y la mayoría de los nuevos desarrollos. Estos edificios cuentan con programas de alquiler, gestión profesional y experiencia en el manejo de propietarios remotos.

El proceso de compra en Miami

El proceso de Miami es más sencillo que el de Nueva York. No hay que obtener aprobaciones de la junta, ni revisiones financieras invasivas, ni políticas cooperativas.

Costos de cierre a presupuestar

• Seguro de título: ~ 0,5-0,6 % del precio de compra.
• Sellos documentales: 0 ,7 % (condado de Miami-Dade)
• Búsqueda de título y liquidación: 1000-2500 dólares
• Comisiones del prestamista (si se financia): 1-2 % del importe del préstamo.
• Impuesto intangible (en caso de financiación): 0 ,2 % del importe de la hipoteca.

Regla general: presupueste entre el 2 % y el 3 % del precio de compra para los gastos de cierre (en efectivo) y entre el 3 % y el 4 % (financiado). Mucho más bajo que en Nueva York.

Seguros y las nuevas leyes sobre condominios de Florida

Tras lo ocurrido en Surfside, Florida promulgó una importante reforma sobre los condominios. Los compradores deben comprender estos cambios, ya que afectan tanto a los costes de mantenimiento como a la calidad de los edificios.

Realidad de los seguros

Los costes de los seguros de condominios en Florida han aumentado significativamente desde 2021. Varias aseguradoras han abandonado el mercado. Se trata de un coste real que los compradores deben tener en cuenta en su presupuesto.

• Seguro del edificio: Cubierto por las cuotas de la comunidad de propietarios. Los edificios bien gestionados y de nueva construcción tienen primas más bajas.
• Póliza para propietarios de unidades (HO-6): La necesita para cubrir el interior, los bienes personales y la responsabilidad civil. Calcule un presupuesto de entre 2000 y 5000 dólares al año, dependiendo del valor de la unidad y su ubicación.
• Seguro contra inundaciones: Obligatorio si financia la compra. Incluso en los edificios altos, las instalaciones de la planta baja pueden inundarse. Presupuesto anual: entre 500 y más de 3000 dólares.

Mi opinión: Los edificios más nuevos (posteriores al año 2000) con estructura de hormigón suelen tener costes de seguro más bajos. Siempre revisamos la situación del seguro de un edificio antes de recomendarlo a nuestros clientes.  

Requisitos de inspección y reserva de Florida

La ley SB 4D de Florida (aprobada tras el incidente de Surfside) exige:

• Inspecciones periódicas: Los edificios de más de tres plantas deben someterse a inspecciones estructurales a los 30 años (25 años si se encuentran a menos de 3 millas de la costa) y, posteriormente, cada 10 años.
• Estudio de reserva de integridad estructural (SIRS): Se requiere cada 10 años. Las asociaciones deben financiar reservas para el techo, la estructura, la electricidad, la plomería y la impermeabilización; ya no se pueden eximir las reservas.
• Lo que esto significa para los compradores: los edificios antiguos pueden enfrentarse a cuotas especiales para financiar las reparaciones necesarias. Revise siempre los estudios de reservas y las actas recientes de la junta antes de comprar.

El lado positivo: estas leyes hacen que los condominios de Miami sean más seguros a largo plazo. Los edificios bien capitalizados y con fuertes reservas ahora se diferencian claramente de los que no cuentan con fondos suficientes. Los edificios de calidad mantendrán mejor su valor.

Miami vs. Nueva York: comparación inmobiliaria

Muchos de mis clientes son neoyorquinos que compran en Miami, ya sea para mudarse o para adquirir una segunda vivienda. A continuación, se muestra una comparación entre ambos mercados:

Las matemáticas: una persona con altos ingresos que gana 1 millón de dólares al año ahorra aproximadamente 150 000 dólares anuales en impuestos estatales y municipales al establecer su residencia en Florida. En 10 años, eso supone un ahorro fiscal de más de 1,5 millones de dólares, suficiente para pagar una parte importante de un apartamento en Miami. Por eso la migración de riqueza a Miami no se está ralentizando.

Miami frente a Los Ángeles: comparación del ahorro fiscal

Los residentes de California ven cada vez más a Miami como una alternativa: el mismo sol, las mismas playas y el mismo estilo de vida, pero con un tratamiento fiscal radicalmente diferente.

Las matemáticas: un residente de California con unos ingresos anuales de 2 millones de dólares (salario + ganancias de capital) ahorra más de 250 000 dólares al año al establecer su residencia en Florida. Los fundadores que venden una empresa se enfrentan a un impuesto estatal sobre las ganancias de capital del 13,3 % en California, frente al 0 % en Florida, lo que supone un ahorro de 6,65 millones de dólares en una salida de 50 millones. Por eso los fundadores de empresas tecnológicas se están trasladando.

Importante: Para establecer la residencia en Florida no basta con comprar una propiedad. Es necesario vivir aquí, cambiar el permiso de conducir, registrarse para votar y cumplir otros requisitos de domicilio. Consulte a un abogado fiscalista antes de dar el paso.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Miami?

Sí. No hay restricciones para la propiedad extranjera de bienes raíces en Miami. No se requiere visa ni residencia. Miami es el mercado más favorable para los compradores extranjeros en los Estados Unidos. Se ofrece financiación a través de prestamistas internacionales selectos con un pago inicial del 30-40 %.

¿Cuáles son los gastos de cierre en Miami?

Prevea un 2-3 % para compras en efectivo y un 3-4 % si se financia. Esto incluye el seguro de título (~0,5 %), los sellos documentales (0,7 %), la búsqueda de título y las comisiones del prestamista, si procede. Significativamente inferior al 4-6 % de Nueva York.

¿Cuál es el mejor barrio de Miami para invertir?

Brickell ofrece una fuerte demanda de alquiler y liquidez. Edgewater está infravalorado y tiene potencial alcista. En cuanto a la revalorización a largo plazo, las propiedades frente al mar en Sunny Isles, Surfside y Fisher Island han mantenido históricamente mejor su valor. Las residencias de marca tienden a superar a los edificios sin marca.

¿A cuánto ascienden las cuotas de la comunidad de propietarios en los apartamentos de Miami?

Espere entre 0,80 y 2,00 dólares por pie cuadrado al mes. Los edificios de lujo con amplias comodidades (piscinas, gimnasios, conserje, servicio de aparcacoches) se encuentran en el extremo superior. Un apartamento de 2000 pies cuadrados puede tener gastos de comunidad de entre 1600 y 4000 dólares al mes, dependiendo del edificio y los servicios incluidos.

¿Cuánto cuesta el seguro de propiedad en Miami?

El seguro del edificio está cubierto por las cuotas de la comunidad de propietarios. Necesitará una póliza HO-6 para su vivienda: calcule entre 2000 y 5000 dólares al año. El seguro contra inundaciones (obligatorio si se financia la compra) añade entre 500 y 3000 dólares al año. Las construcciones de hormigón más nuevas suelen tener primas más bajas.

¿Cuáles son las nuevas leyes sobre condominios de Florida?

Después del desastre de Surfside, Florida exige inspecciones estructurales periódicas para edificios de más de tres plantas con 30 años de antigüedad (25 si están situados en la costa) y, a partir de entonces, cada 10 años. Las comunidades de propietarios deben financiar reservas para los componentes estructurales, sin posibilidad de renunciar a ellas. Esto hace que los edificios más antiguos puedan estar sujetos a cuotas especiales, pero mejora la seguridad a largo plazo.

¿Puedo alquilar mi apartamento en Miami?

La mayoría de los condominios de Miami permiten alquileres con restricciones mínimas. Algunos edificios limitan los alquileres a corto plazo (tipo Airbnb), pero permiten contratos de alquiler anuales. Las residencias de marca suelen tener programas de alquiler que se encargan de todo por los propietarios ausentes. Verifique siempre las normas específicas del edificio antes de comprar.

¿Cuánto tiempo se tarda en comprar un apartamento en Miami?

30-45 días para compras en efectivo, 45-60 días si se financia. No hay proceso de aprobación por parte de la junta como en las cooperativas de Nueva York. El plazo incluye el periodo de inspección (normalmente 15 días), la búsqueda del título de propiedad y la preparación del cierre. Mucho más rápido que el proceso de 60-120 días de Nueva York.

Miami vs Nueva York: ¿cuál es mejor para invertir en bienes raíces?

Diferentes mercados para diferentes objetivos. Miami ofrece: sin impuestos estatales sobre la renta, menores costes de cierre, proceso de compra más sencillo, sin aprobaciones de la junta y mayor flexibilidad en el alquiler. Nueva York ofrece: mayor liquidez del mercado, historial de revalorización a largo plazo más sólido y reconocimiento de marca a nivel mundial. Muchos inversores poseen propiedades en ambos mercados.

¿Por qué trabajar con Manhattan Miami Real Estate?

Llevamos vendiendo inmuebles en Miami desde 2005. Más del 60 % de nuestros clientes en Miami son compradores internacionales, procedentes de Brasil, Europa, Asia y Oriente Medio. Entendemos los retos únicos que esto supone: transacciones a distancia, financiación para ciudadanos extranjeros, planificación FIRPTA y búsqueda del inmueble adecuado para propietarios que no van a estar allí a tiempo completo.

• Conocimiento del mercado: sigo cada novedad, cada variación de precios, la velocidad de venta de cada edificio. El análisis que se presenta en esta guía es fruto de ese trabajo diario.
• Acceso previo a la construcción: trabajo directamente con los promotores y tengo acceso a los precios previos a la construcción antes del lanzamiento público.
• Negociación: Sé qué promotores están motivados, qué edificios tienen dificultades y dónde hay margen para negociar. He conseguido importantes descuentos, créditos para gastos de cierre y paquetes de mejora para los clientes.
• Servicio completo: desde la búsqueda hasta el cierre, pasando por la gestión de la propiedad y su eventual reventa. Estoy aquí para quedarme.
  
  

Barrios

• Guía de Fisher Island
• Sunny Isles Beach
• Brickell
• Miami Beach 
• Downtown Miami
• Coconut Grove
  
  

Tipos de propiedad

• Las 50 mejores áticos de Miami
• Apartamentos de lujo en Miami
• Residencias de marca
  
  

Edificios destacados

• Four Seasons Surf Club — miami.manhattanmiami.com/four-seasons-hotel-and-residences
• Four Seasons Coconut Grove — miami.manhattanmiami.com/four-seasons-coconut-grove
• St. Regis Sunny Isles — miami.manhattanmiami.com/st-regis-residences-sunny-isles
• Residencias Aston Martin — miami.manhattanmiami.com/aston-martin-residences
• Porsche Design Tower — miami.manhattanmiami.com/porsche-design-tower
• Explora todos los edificios de Miami — miami.manhattanmiami.com/buildings
  
  

Recursos para compradores

• ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en los Estados Unidos? — manhattanmiami.com/can-foreigners-buy-property-in-the-usa
• Guía para mudarse a Miami — manhattanmiami.com/resources/moving-to-miami
• Guía de inversión inmobiliaria en Miami — manhattanmiami.com/resources/miami-real-estate-investment-guide

Última actualización: diciembre de 2025