Normas fiscales para extranjeros que compran propiedades en Estados Unidos

Comprar una propiedad residencial en otro país puede ser intimidante, pero con el agente inmobiliario adecuado, los ciudadanos extranjeros que compran una propiedad en Estados Unidos tienen poco de lo que preocuparse. Los ciudadanos extranjeros pueden comprar legalmente propiedades residenciales en Estados Unidos, pero tendrán que cumplir ciertas normas fiscales tanto en Estados Unidos como, posiblemente, en sus países de origen. El hecho de que un comprador sea no residente no significa automáticamente que deba pagar impuestos adicionales. Algunos de estos impuestos podrían incluso ser pagados también por un ciudadano estadounidense, en determinadas circunstancias.

He aquí cómo comprar una propiedad en Estados Unidos como extranjero, para casas en Manhattan y Miami.

1. ¿Puede un ciudadano extranjero adquirir bienes inmuebles en Estados Unidos?

Sí, un ciudadano extranjero puede comprar una propiedad en Estados Unidos. Las cooperativas pueden ser muy difíciles de comprar para los extranjeros y no son el mejor tipo de propiedad para un ciudadano no estadounidense, ya que las cooperativas suelen tener muchas restricciones, incluido el subarriendo. Por lo tanto, a la mayoría de los extranjeros les resulta más fácil comprar un condominio (condo). 

Los consejos de las cooperativas entrevistan a todos los compradores, independientemente de su nacionalidad, y legalmente pueden aceptar o rechazar a un comprador sin motivo alguno. Este proceso de entrevista requiere una larga revisión de la información personal y financiera del comprador, y no es probable que las juntas de las cooperativas atiendan a propietarios que no vivan principalmente en la propiedad. 

Los condominios, sin embargo, suelen tener un proceso de revisión mucho más sencillo, en el que la junta del condominio renuncia a lo que se denomina "derecho de tanteo", que les da el privilegio de adquirir pisos antes que los compradores externos. Los condominios también permiten compradores de vivienda subarrendar sus propiedades y hacer su compra utilizando un fideicomiso, una LLC nacional o incluso una corporación extranjera. 

Cada una de estas estructuras empresariales puede ayudar a ofrecer a los compradores una protección adicional frente a la responsabilidad, y también concede ventajas fiscales a los compradores extranjeros.

Más información sobre la Diferencia entre condominio y cooperativa.

 2. ¿Qué es la "FIRPTA"?

FIRPTA es una ley que crea normas especiales en torno a la tributación cuando un propietario extranjero o ciertos tipos de agentes legales venden una propiedad. Se trata de una retención fiscal que todos los vendedores extranjeros de propiedades deben pagar para asegurarse de que no tienen obligaciones pendientes con Hacienda.

Cuando un extranjero adquiere una propiedad en EE.UU., los representantes del comprador son responsables de retener entre el 10% y el 15% del producto de la venta y de presentar dichas cantidades al IRS. Se trata sólo de una retención y no de un impuesto adicional. La cantidad retenida se devuelve cuando se comprueba que los impuestos sobre la propiedad están al día.

 3. ¿Qué impuestos pagan los compradores extranjeros cuando quieren comprar un apartamento en Manhattan?

Todo comprador de una vivienda que utilice financiación para su compra en el Estado de Nueva York debe prever el "impuesto de registro de hipotecas", cuyo tipo varía en función del valor de su nueva vivienda. El prestamista pagará siempre el 0,25% de este impuesto. Para transacciones inferiores a 500.000 $, el impuesto es del 2,05% (con un 1,8% pagado por el comprador), y para otras transacciones, el tipo es del 2,175% (con un 1,925% pagado por el comprador).

• Las compras superiores a 1.000.000 de dólares están sujetas a un "impuesto de mansión" del 1%, que se eleva al 4% a partir de los 25 millones de dólares.
• En el caso de determinadas propiedades -algunos tipos de nuevas urbanizaciones-, los promotores inmobiliarios pueden exigir al comprador el pago de los "impuestos de transmisiones patrimoniales", que se cobran tanto a nivel municipal como estatal. La ciudad de Nueva York cobra un impuesto de transmisiones del 1% por las ventas inferiores a 500.000 $ y del 1,425% por las superiores a ese umbral. El impuesto de transmisiones del Estado de Nueva York es del 0,4% para todas las ventas.

4. ¿Qué pasa con los extranjeros que venden propiedades inmobiliarias en Nueva York?

• Todo el dinero obtenido por el alquiler de una propiedad en EE.UU. estará sujeto a impuestos en EE.UU., y también posiblemente en su propio país, como renta sujeta al impuesto FIRPTA. 
• A nivel federal, el impuesto sobre las plusvalías asciende al 21% de la plusvalía neta. 
• La ciudad de Nueva York cobra un impuesto sobre las plusvalías a los vendedores no residentes del 8,82%.
• Si usted está recibiendo ingresos por alquiler de su propiedad en Miami, es posible que tenga que registrarse como un distribuidor de impuestos sobre las ventas con el Departamento de Ingresos de Florida
• Los agentes inmobiliarios deben poner en contacto a los compradores extranjeros con un abogado u otro experto para que todo quede claro antes de realizar la compra.

5. ¿Deben pagar el impuesto de sucesiones los propietarios extranjeros de bienes estadounidenses?

El "impuesto sobre el patrimonio", o impuesto que debe pagarse sobre el valor del patrimonio de una persona cuando ha fallecido, es habitual en muchos países. Si un ciudadano extranjero posee bienes en Estados Unidos en el momento de su fallecimiento, estará sujeto a este impuesto.

• En el Estado de Nueva York, el tipo máximo del impuesto sobre el patrimonio es del 16%. 
• A nivel federal, Estados Unidos cobra hasta un 46%.
• Una planificación previa puede ayudar a los ciudadanos extranjeros a aprovechar los tratados fiscales de EE.UU. o crear sociedades extranjeras o SRL para evitar o protegerse de este impuesto.
  
  

6. ¿Qué ventajas o desventajas tiene comprar una propiedad como persona física en lugar de como sociedad anónima o LLC?

Comprar como particular

• Ventajas: Los particulares pagan impuestos sobre las plusvalías a un tipo máximo ligeramente superior (23,8%) al que pagan las personas jurídicas por sus impuestos federales (21%).
• Inconvenientes: menor privacidad y mayor responsabilidad en caso de demandas judiciales.

Comprar como SRL o sociedad extranjera

• Ventajas: Mayor privacidad y protección frente a demandas. Si la LLC tiene un comprador extranjero como único miembro, paga un impuesto sobre plusvalías del 23,8% frente al tipo de sociedades del 21%. Si se compra como entidad extranjera, el comprador evita el impuesto sobre sucesiones en caso de fallecimiento.
• Desventajas: Mayor impuesto sobre plusvalías. Si el comprador es una LLC como individuo, el comprador es responsable del impuesto sobre el patrimonio. Si la LLC es una entidad extranjera, pagan impuesto sobre las plusvalías tan alto como 21%.

7. ¿Cómo afectará el convenio fiscal de mi país de origen a mis obligaciones fiscales?

Estados Unidos tiene muchos tratados fiscales con otros países que determinan los tipos impositivos y las exenciones. Algunos extranjeros pueden solicitar exenciones del impuesto sobre sucesiones de hasta 11,2 millones de dólares. Otros tratados no cubren los impuestos sobre el patrimonio en absoluto, limitando la exención del impuesto sobre el patrimonio de un comprador extranjero a 60.000 dólares.

Visite el sitio web del sitio web del IRS para ver los detalles del convenio de su país.

8. ¿Qué es el intercambio I.R.C. 1031 y pueden utilizarlo los compradores extranjeros?

Cuando un inversor vende una inversión inmobiliaria, puede aplazar todos sus impuestos sobre plusvalías si decide invertir el 100% de la ganancia neta de la venta en la compra de una nueva inversión inmobiliaria en Estados Unidos. Esto se denomina "transacción 1031"y es algo que un comprador extranjero puede utilizar para evitar los impuestos sobre las plusvalías, así como la retención FIRPTA (véase más arriba). Tenga en cuenta que si un vendedor extranjero opta por utilizar este intercambio, debe identificar su nueva propiedad de inversión dentro de los 45 días de una venta, y debe cerrar en esa propiedad dentro de los 180 días.

Para más información sobre cuestiones jurídicas y fiscales, consulte estos recursos:

• Información rápida para el comprador extranjero

• Cómo invertir en inmuebles en Manhattan