¿Por qué no se vende su condominio en Miami?

Una pregunta profunda

Muchos propietarios de bienes inmuebles de lujo hacen esta pregunta después de que su propiedad ha estado en el mercado durante demasiado tiempo y antes de convertirse en nuestro cliente.

Los agentes inmobiliarios viven según la frase: "Las tres palabras más importantes en el sector inmobiliario son ubicación, ubicación y ubicación".

Cuando alguien quiere vender su propiedad esa actitud es demasiado simple.

Nuestros clientes acuden a nosotros porque quieren vender su propiedad:

Al precio más alto que el mercado pueda soportar.
En el plazo que prefieran, y
Con el mínimo esfuerzo, trastornos y molestias por su parte.

Para conseguirlo, las tres palabras más importantes en el sector inmobiliario son Precio, Condiciones y Marketing.

Precio

Los bienes raíces de lujo en Miami son un mercado. Las propiedades tienen un precio de mercado. Ese precio se ve afectado por las condiciones locales. También se ve afectado por la percepción del comprador. La percepción es la verdad del comprador. Esa verdad está separada de cualquier cosa en el mundo real, y cualquier cosa en la mente del vendedor. Analicemos estos puntos con más detalle.

Condominio en Miami

Un ejemplo sencillo: si un complejo de apartamentos en la Bahía de Biscayne, en el centro de Miami o en Miami Beach tiene apartamentos en venta, ese es el mercado de ese complejo. Compiten con otros y con apartamentos similares en urbanizaciones similares.

Si todos tienen una edad y un tamaño similares, un acabado parecido, las mismas instalaciones y las mismas vistas, puede que no haya mucho que los separe. Si otros pisos similares se han vendido o no se han vendido, esos factores también ayudan a determinar el precio de mercado de otros pisos que salgan al mercado.

Análisis comparativo del mercado

Para determinar un precio de mercado razonable, investigamos esas tres situaciones: a) pisos que se han vendido recientemente, b) pisos que estaban en el mercado pero no se vendieron, y c) pisos que están actualmente en el mercado. Nos fijamos en los detalles; cuánto tardaron en venderse, cuáles fueron las razones de los que no se vendieron, qué características específicas, ventajas y beneficios tenían los que sí se vendieron. Utilizamos todos los detalles y tenemos en cuenta las características especiales que podemos utilizar en nuestro marketing para crear la percepción adecuada en la mente de los compradores, de modo que el precio sea el adecuado y forme parte de la percepción de los compradores.

Hay otros detalles que exploramos, pero lo que importa a un vendedor es que elevamos la fijación de precios a un nivel de experiencia que muchos agentes inmobiliarios no hacen o no pueden hacer. Tenemos en cuenta las similitudes y las características únicas y especiales que podemos utilizar para determinar el mejor precio, y que podemos capitalizar cuando comercializamos el condominio.

Para llevar

Calcular un precio de mercado requiere esfuerzo, destreza y experiencia en el mercado, en promociones concretas y en apartamentos específicos. Cuando hemos hecho todo eso, podemos hablar de los objetivos de nuestro cliente-vendedor e incluir su calendario preferido. De este modo, todos estaremos de acuerdo y sabremos que el precio de venta es el adecuado para el piso, la promoción, el mercado y el plazo preferido.

Condiciones

"Condiciones" abarca las condiciones del mercado local y mundial, así como el estado real del propio apartamento. Si las condiciones globales cambian, porque se produce un colapso financiero, por ejemplo, el valor de mercado de esa promoción y de cada apartamento cambiará. Las cotizaciones bursátiles de empresas de renombre se desplomaron en 2008 porque se vieron arrastradas por factores que escapaban a su control. Los factores globales también afectan a las condiciones del mercado inmobiliario. Los precios deben reflejar el impacto de esas condiciones si llegan a ser importantes.

La otra cara de la moneda es que muchos agentes inmobiliarios "tradicionales" simplemente centran sus esfuerzos de marketing en un sector específico del mercado para encontrar un comprador que, en igualdad de condiciones, debería querer el apartamento. Si ese sector del mercado de compradores sufre un impacto negativo, los compradores potenciales se alejan y el apartamento no se vende.

Las condiciones locales afectan al precio. Si las condiciones globales siguen siendo positivas pero, por ejemplo, la empresa que gestiona la promoción experimenta un problema, estas condiciones locales afectarán a los precios. Tomemos algunos ejemplos raros pero reales: la empresa gestora fracasa, sufre mala publicidad o es objeto de acciones legales. O la calidad de su gestión decae, lo que reduce el valor real de las instalaciones compartidas. Cualquiera de estas condiciones locales afectará negativamente al valor de mercado y al precio de los apartamentos.

Para llevar

Mantenemos el oído atento, pero muchos agentes y empresas no lo hacen. Los agentes inmobiliarios "tradicionales", fijan un precio, hacen su marketing y esperan a que aparezca un comprador. Nosotros nos mantenemos activos y sabemos lo que puede venir. Nuestra responsabilidad es conocer, investigar, asesorar y actuar para que nuestros clientes vendan su piso, no sentarse a preguntarse por qué no se ha vendido.

Marketing

Marketing es la tercera palabra más importante en el sector inmobiliario.

Marketing básico

Muchos agentes inmobiliarios tienen conocimientos básicos de marketing. Muchos otros siguen los pasos de marketing de su empresa o franquicia. Un marketing eficaz busca y localiza compradores potenciales que estén preparados, dispuestos y sean capaces de tomar decisiones sobre el piso que estamos comercializando.

Marketing plenamente eficaz

Esto exige algo más que utilizar el Servicio de Listado Múltiple (MLS) y añadir los detalles de una propiedad, descripción, visuales, etc, a todos los sitios web de bienes raíces. Es más que la puesta en escena del condominio para que ofrezca el "factor sorpresa" a todos los que ven la visita virtual, y que ven el apartamento en persona. Estos son todos los elementos de importancia crítica, por supuesto, y hacemos todo eso. Pero el marketing eficaz no se detiene ahí.

Un marketing eficaz transmite el mensaje adecuado a la persona adecuada de la forma adecuada. Para hacerlo con éxito, el marketing debe centrarse en los datos geográficos, demográficos y psicográficos del comprador. No todos los agentes inmobiliarios o empresas inmobiliarias lo entienden o lo hacen.

Dos rutas

Además del marketing tradicional que hacemos, seguimos intencionadamente dos vías: el marketing saliente y el marketing entrante.

Comercializamos nuestras propiedades listadas en el mercado general (geografía) y en cada grupo específico de compradores (demografía). Animamos y permitimos que compradores individuales que aún no conocemos se pongan en contacto con nosotros para obtener más información y, en última instancia, redactar un contrato de compraventa.

También comercializamos continuamente nuestros servicios y habilidades entre los grupos de compradores potenciales, y "les hablamos en su propio idioma" (psicografía). Esto da lugar a dos situaciones:

Nos piden que encontremos la propiedad adecuada para ellos, así que empezamos con nuestra lista actual de condominios en venta en Miami, y
Si aún no han "levantado la mano", cuando nos pongamos en contacto con ellos para hablarles de un piso concreto que sabemos que les interesa, querrán saber más.

Para llevar

Somos expertos en la comercialización de condominios, y nos especializamos en el mercado inmobiliario de lujo de Miami. Nuestro marketing ofrece excelentes resultados.

Comentarios finales

Vender un piso al precio más alto que permita el mercado, en el plazo que prefiera nuestro cliente y con el mínimo esfuerzo y molestias por su parte exige habilidad, experiencia, pericia e intención.

La "ubicación" solo indica a los compradores potenciales dónde está un piso. Para que se venda, hay que fijar el precio correcto, comprender y responder a todas las condiciones del mercado, poner en escena el apartamento para maximizar su "factor sorpresa" y realizar un marketing totalmente eficaz.

Eso es lo que hacemos, y son las razones por las que nuestros clientes no dicen "¿Por qué no se vende mi condominio en Miami?". Si su condominio no se está vendiendo, y le gustaría discutir sus planes futuros, por favor contacte a unode nuestros Agentes de Bienes Raíces en Miami para que podamos aprender más acerca de sus planes, y comenzar a aconsejarle sobre los mejores pasos a seguir.