Comprar una propiedad residencial en otro país puede ser intimidante, pero con el agente inmobiliario adecuado, los ciudadanos extranjeros que compran una propiedad en Estados Unidos tienen poco de lo que preocuparse. Los ciudadanos extranjeros pueden comprar legalmente propiedades residenciales en Estados Unidos, pero tendrán que cumplir ciertas normas fiscales tanto en Estados Unidos como, posiblemente, en sus países de origen. El hecho de que un comprador sea no residente no significa automáticamente que deba pagar impuestos adicionales. Algunos de estos impuestos podrían incluso ser pagados también por un ciudadano estadounidense, en determinadas circunstancias.
He aquí cómo comprar una propiedad en Estados Unidos como extranjero, para casas en Manhattan y Miami.
Sí, un ciudadano extranjero puede comprar una propiedad en Estados Unidos. Las cooperativas pueden ser muy difíciles de comprar para los extranjeros y no son el mejor tipo de propiedad para un ciudadano no estadounidense, ya que las cooperativas suelen tener muchas restricciones, incluido el subarriendo. Por lo tanto, a la mayoría de los extranjeros les resulta más fácil comprar un condominio (condo).
Los consejos de las cooperativas entrevistan a todos los compradores, independientemente de su nacionalidad, y legalmente pueden aceptar o rechazar a un comprador sin motivo alguno. Este proceso de entrevista requiere una larga revisión de la información personal y financiera del comprador, y no es probable que las juntas de las cooperativas atiendan a propietarios que no vivan principalmente en la propiedad.
Los condominios, sin embargo, suelen tener un proceso de revisión mucho más sencillo, en el que la junta del condominio renuncia a lo que se denomina "derecho de tanteo", que les da el privilegio de adquirir pisos antes que los compradores externos. Los condominios también permiten compradores de vivienda subarrendar sus propiedades y hacer su compra utilizando un fideicomiso, una LLC nacional o incluso una corporación extranjera.
Cada una de estas estructuras empresariales puede ayudar a ofrecer a los compradores una protección adicional frente a la responsabilidad, y también concede ventajas fiscales a los compradores extranjeros.
Más información sobre la Diferencia entre condominio y cooperativa.
FIRPTA es una ley que crea normas especiales en torno a la tributación cuando un propietario extranjero o ciertos tipos de agentes legales venden una propiedad. Se trata de una retención fiscal que todos los vendedores extranjeros de propiedades deben pagar para asegurarse de que no tienen obligaciones pendientes con Hacienda.
Cuando un extranjero adquiere una propiedad en EE.UU., los representantes del comprador son responsables de retener entre el 10% y el 15% del producto de la venta y de presentar dichas cantidades al IRS. Se trata sólo de una retención y no de un impuesto adicional. La cantidad retenida se devuelve cuando se comprueba que los impuestos sobre la propiedad están al día.
Todo comprador de una vivienda que utilice financiación para su compra en el Estado de Nueva York debe prever el "impuesto de registro de hipotecas", cuyo tipo varía en función del valor de su nueva vivienda. El prestamista pagará siempre el 0,25% de este impuesto. Para transacciones inferiores a 500.000 $, el impuesto es del 2,05% (con un 1,8% pagado por el comprador), y para otras transacciones, el tipo es del 2,175% (con un 1,925% pagado por el comprador).
El "impuesto sobre el patrimonio", o impuesto que debe pagarse sobre el valor del patrimonio de una persona cuando ha fallecido, es habitual en muchos países. Si un ciudadano extranjero posee bienes en Estados Unidos en el momento de su fallecimiento, estará sujeto a este impuesto.
Estados Unidos tiene muchos tratados fiscales con otros países que determinan los tipos impositivos y las exenciones. Algunos extranjeros pueden solicitar exenciones del impuesto sobre sucesiones de hasta 11,2 millones de dólares. Otros tratados no cubren los impuestos sobre el patrimonio en absoluto, limitando la exención del impuesto sobre el patrimonio de un comprador extranjero a 60.000 dólares.
Visite el sitio web del sitio web del IRS para ver los detalles del convenio de su país.
Cuando un inversor vende una inversión inmobiliaria, puede aplazar todos sus impuestos sobre plusvalías si decide invertir el 100% de la ganancia neta de la venta en la compra de una nueva inversión inmobiliaria en Estados Unidos. Esto se denomina "transacción 1031"y es algo que un comprador extranjero puede utilizar para evitar los impuestos sobre las plusvalías, así como la retención FIRPTA (véase más arriba). Tenga en cuenta que si un vendedor extranjero opta por utilizar este intercambio, debe identificar su nueva propiedad de inversión dentro de los 45 días de una venta, y debe cerrar en esa propiedad dentro de los 180 días.
Para más información sobre cuestiones jurídicas y fiscales, consulte estos recursos: