Ahora que la reforma fiscal ha sido aprobada por el Congreso de EE.UU., sabemos con certeza que algunas personas pueden ganar una riqueza significativa con las nuevas normas fiscales que se aplicarán en 2018. En general, se espera que la nueva ley sea muy favorable para los inversores inmobiliarios y las personas adineradas, independientemente de que se encuentren o no en un Estado de alta tributación.
Por supuesto, en todo nuevo plan fiscal hay ganadores y perdedores. Y, es evidente que los republicanos se centraron en los estados demócratas a la hora de imponer castigos, en términos de limitar las deducciones fiscales estatales y locales y reducir la cantidad permitida de deducción de intereses hipotecarios. Sin embargo, muchas de las desgravaciones fiscales que la gente se queja de perder con el plan republicano, las habrían perdido de todos modos con las antiguas normas del AMT. Sin embargo, para los compradores de rentas medias marginales, hay partes de la ley que podrían desincentivar la compra y, en su lugar, el alquiler.
En total, sin embargo, el efecto del plan fiscal será mayoritariamente positivo. Al instante, hace que las empresas estadounidenses sean muy competitivas a nivel mundial y debería ayudar a estimular el crecimiento económico, que es el mayor motor de la riqueza. 2018 será un año de transición y una oportunidad para los compradores (en términos de vendedores dispuestos a negociar), dada la incertidumbre en torno a los cambios en la legislación fiscal. Sin embargo, una vez que comience 2019, esperamos ver un fuerte crecimiento económico y sólidos mercados inmobiliarios en Manhattan y Miami.
En este artículo, explicaremos a grandes rasgos a) los aspectos más destacados de los cambios fiscales que afectan a los mercados inmobiliarios comerciales y residenciales; b) cómo creemos que afectarán a los bienes inmuebles de Miami y Manhattan, a nuestros propietarios e inversores a corto y largo plazo; y c) qué otros cambios podrían estar por venir para mitigar los efectos de los cambios negativos en el código.
El tipo del impuesto federal de sociedades baja del 35% al 21
El mayor beneficiado de la reforma fiscal es la empresa, que verá cómo los tipos impositivos federales caen en picado hasta el 21%, frente al altísimo tipo del 35%, uno de los más altos del mundo. Con un 21%, la economía de Estados Unidos será más competitiva a escala mundial, reduciendo sustancialmente el coste del capital después de impuestos, lo que debería impulsar la inversión de capital y, en última instancia, el empleo y los salarios. Se espera que las empresas extranjeras vean con mejores ojos trasladar sus operaciones o establecer negocios en Estados Unidos, el mayor mercado del mundo. También se espera que disuada a las empresas nacionales de trasladar sus operaciones al extranjero.
No obstante, no cabe duda de que gran parte de la rebaja fiscal irá a parar a los accionistas en forma de mayores dividendos y cotizaciones bursátiles: el Dow Jones Industrial Average, cercano a los 26.000 puntos, ya ha descontado parte de las ganancias esperadas de la reforma fiscal y, como resultado, las inversiones de los ciudadanos y sus planes de pensiones se han enriquecido y han generado una confianza muy necesaria en la economía futura. Esperamos que esta tendencia continúe a medida que las empresas y, en última instancia, los particulares sientan de primera mano los efectos de la rebaja fiscal. Queda por ver si esto elevará los salarios de los trabajadores en general, pero con una tasa de desempleo muy baja (4%), el crecimiento futuro de los salarios debería ser sustancial.
La reducción del tipo de sociedades es quizá el cambio más importante del código tributario, que esperamos tenga un efecto positivo a largo plazo sobre los precios de las propiedades de lujo tanto en Manhattan como en Miami y suponga un boom para los inversores inmobiliarios.
Las entidades canalizadoras se benefician de una deducción del 20
Las personas físicas que utilizan entidades canalizadoras, como sociedades de responsabilidad limitada (SRL), sociedades colectivas, sociedades de tipo S y empresarios individuales, reciben ahora una deducción especial de hasta el 20% de sus ingresos ordinarios. En última instancia, esto reduciría el tipo impositivo federal máximo efectivo al 29,6%. La deducción total del 20% está permitida si la empresa tiene unos ingresos inferiores a 157.500 $ (315.000 $ si está casada), pero la deducción se reduce gradualmente en función del nivel de ingresos, el W-2 pagadero a los empleados y/o un número suficiente de bienes amortizables, ya que la deducción especial del 20% tiene como límite el mayor de los dos:
Dado que los inversores inmobiliarios pueden utilizar el 2,5% del coste de adquisición de la propiedad, lo que es significativo en Manhattan y en el segmento de lujo de Miami, es probable que los inversores de estos lugares puedan utilizar esta deducción especial en su totalidad, aunque no paguen ningún salario W-2.
Prevemos que la incorporación de la deducción especial del 20% tendrá un efecto positivo en nuestros inversores inmobiliarios, ya que la mayoría podrá beneficiarse de la totalidad de la deducción del 20%. Además, las pequeñas empresas, el grueso de las empresas estructuradas como entidades de paso, se beneficiarán enormemente de esta deducción.
Aunque la deducción especial no se aplica a los trabajadores de servicios profesionales altamente remunerados, como los abogados, esperamos que muchas de estas empresas opten por una estructura diferente para gestionar sus negocios, como convertirse en una sociedad anónima o dividir el negocio en dos o más empresas, para aprovechar la reforma fiscal. Por ejemplo, dividir un bufete de abogados en uno que preste exclusivamente servicios jurídicos profesionales y otro que preste otros servicios, como trabajos administrativos y paralegales. En este ejemplo, los abogados pagarían tipos impositivos más altos por los ingresos percibidos por los servicios puramente profesionales y tipos impositivos más bajos por los trabajos de tipo administrativo que también realizan, como la revisión de documentos o algunos trabajos paralegales. Al identificar las diferentes características de los ingresos de un bufete de abogados y reestructurar los salarios y los pagos garantizados, un bufete podrá mejorar su capacidad para beneficiarse de la nueva ley fiscal.
Mantenimiento de las normas de diferimiento del impuesto sobre plusvalías en el canje 1031
Se han mantenido las normas de la Sección 1031 para los bienes inmuebles. En virtud de la Sección 1031, una empresa puede intercambiar una propiedad por otra, sin que se produzca un hecho imponible (siempre que esté situada en Estados Unidos). Esto permite que su nueva inversión crezca con impuestos diferidos. Las numerosas normas en torno al proceso de intercambio de bienes inmuebles "en especie" se mantendrán intactas en nuestra página sobre normas de intercambio 1031.
El mantenimiento de las normas 1031 es una gran victoria para los inversores inmobiliarios que siempre se han beneficiado enormemente de los intercambios 1031.
Cambios en la deducción de intereses hipotecarios
Los propietarios de inmuebles comerciales y residenciales conservan la posibilidad de deducir la totalidad de los intereses hipotecarios. Sin embargo, los propietarios de viviendas están limitados a deducir los intereses hipotecarios de los préstamos de 750.000 $, frente a los 1.000.000 $ de las nuevas hipotecas, tanto de primera como de segunda vivienda. Las hipotecas existentes no se verán afectadas. A partir de 2026, el límite volverá a ser de 1.000.000 $ de hipoteca. Como en la política anterior, el límite no está indexado a la inflación. Además, la deducción por intereses pagados en líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) ya no será elegible para la deducción de intereses hipotecarios (anteriormente, los intereses de hasta 100.000 dólares eran deducibles).
Los efectos psicológicos de la limitación de la deducción de los intereses hipotecarios en los préstamos de hasta 750.000 dólares para los propietarios de primera vivienda pueden ser mayores que los efectos reales en los mercados inmobiliarios de Miami y Manhattan, ya que el coste real del cambio de política se traduce en un máximo de 3.700 dólares netos menos de ahorro fiscal al año o 308 dólares al mes (para el 1er.st año), asumiendo el nuevo tipo máximo del 37%, y sería de sólo 2.500 $ al año o 208 $ al mes para alguien que se encuentre en el tramo impositivo del 25%. [Para nuestros ejemplos, hemos calculado el interés sobre 250.000 $ al 4% de interés, lo que supone aproximadamente 10.000 $ de interés al año, al 37% y al 25%, respectivamente, serían 3.700 $ y 2.500 $ menos de ahorro fiscal].
Creemos que este cambio tendrá un ligero impacto negativo en los precios de la vivienda en Nueva York y en el mercado inmobiliario de lujo de Miami Beach, donde los precios de la vivienda son generalmente más altos que en el resto del país. Aunque hemos leído informes sensacionalistas que afirman que esto podría provocar una bajada de los precios, esperamos que el crecimiento económico, el aumento de los salarios y la reducción de los tipos impositivos compensen o, al menos, atenúen el impacto.
Además, prevemos que muchos propietarios actuales con hipotecas de 1.000.000 $ o más tendrán menos probabilidades de cambiar de casa o mudarse, ya que la nueva hipoteca tendría un límite de 750.000 $. Esto podría tener el efecto de reducir aún más la oferta de inventario, especialmente en los niveles de precios más bajos, por ejemplo por debajo de 2 millones de dólares, que ya ha estado bajo presión en Manhattan, en última instancia, ejerciendo presión al alza sobre los precios. Este cambio supone un golpe a la movilidad y no es la opción de política económica más lógica cuando se trata de estimular el crecimiento económico. Este cambio ilógico demuestra que la intención de los republicanos era infligir daño a los votantes demócratas de las grandes ciudades, donde los precios inmobiliarios son más elevados.
Deducción de SALT y del impuesto sobre bienes inmuebles limitada a 10.000 $.
Los propietarios de inmuebles comerciales y residenciales conservan la posibilidad de deducir los impuestos estatales y locales sobre bienes inmuebles. Sin embargo, la nueva ley impone un límite de 10.000 dólares al importe de los impuestos estatales y locales sobre la propiedad, los ingresos y las ventas que una persona puede deducir. Este límite no está indexado a la inflación. Este cambio es quizá el más atroz de la ley fiscal y un castigo a los votantes demócratas.
Con el Impuesto Mínimo Alternativo ("AMT"), sin embargo, los que ganan entre 200.000 y 500.000 dólares ya han perdido el beneficio de la deducción SALT porque han sido afectados por el Impuesto Mínimo Alternativo. En virtud del AMT, las deducciones SALT ya están limitadas, ya que las normas del AMT reducen o eliminan la deducción SALT. El AMT obliga a muchos contribuyentes a calcular dos veces su obligación tributaria -una según las normas del impuesto sobre la renta ordinario y otra según las normas del AMT- y a pagar después la cantidad más elevada. En 2017, aproximadamente 5 millones de hogares tuvieron que pagar el AMT. A pesar del tope SALT, los hogares de altos ingresos en general se beneficiarán de la nueva ley tributaria, que reduce los tipos impositivos efectivos de sociedades, personas físicas y empresas intermediarias y reduce el AMT, que tendrá un umbral más alto en virtud de la nueva ley, disminuyendo significativamente el número de personas obligadas a pagar el impuesto AMT a partir de 2018.
En general, prevemos que este cambio tendrá efectos negativos en los estados con impuestos altos, como Nueva York, y beneficiará a los estados con impuestos bajos, como Florida. Sin embargo, los estados con impuestos elevados, como Nueva York, California y Nueva Jersey, están reevaluando la forma en que recaudan el impuesto sobre la renta estatal y probablemente tratarán de mitigar los efectos de la ley sustituyendo el impuesto sobre la renta por un sistema de impuesto sobre las nóminas a cargo de los empresarios o reclasificando determinados pagos fiscales como deducciones benéficas. Mientras que la idea de la deducción benéfica es dudosa y probablemente no funcione, la idea del impuesto sobre las nóminas a cargo de los empresarios tiene cierto fundamento. La idea es que si los empresarios pagan el impuesto sobre las nóminas y reducen los salarios de los empleados en la misma cantidad, los trabajadores no tendrían que deducir nada de sus impuestos y acabarían cobrando la misma cantidad. Esto permitiría a los Estados recaudar los mismos ingresos, preservando al mismo tiempo las deducciones de los particulares a efectos del impuesto federal. El Gobernador Cuomo y otros gobernadores están haciendo un esfuerzo concertado para que esto se haga rápidamente, por lo que esperamos ver este cambio en 2018. Este cambio mitigaría significativamente los efectos negativos del tope de 10.000 dólares en la nueva ley y potencialmente sería una ganancia inesperada para los contribuyentes de Nueva York.
Se mantiene el tratamiento de las plusvalías por la venta de una vivienda habitual
Un propietario de vivienda habitual puede excluir la plusvalía por la venta de una propiedad de hasta 250.000 $ por una vivienda para un contribuyente soltero o 500.000 $ para una pareja que presente una declaración conjunta. Siempre que el propietario ocupe la vivienda como residencia principal durante dos de los últimos cinco años, podrá acogerse a estas exclusiones del impuesto sobre plusvalías.
Sin cambios en el impuesto sobre plusvalías para los inversores
El tipo máximo del impuesto sobre las plusvalías a largo plazo para las personas físicas se mantiene en el 20%, más el recargo del 3,8% del Obamacare para las ganancias superiores a 250.000 dólares. Para poder acogerse a este impuesto, la propiedad debe mantenerse durante al menos un año, como en la ley actual. Si se elimina por completo el Obamacare, el recargo del 3,8% podría desaparecer, pero no hasta entonces.
Cambios en el impuesto de sucesiones de EE.UU.
A partir de 2018 y hasta 2025, la exención del impuesto sobre el patrimonio en EE.UU. aumenta a 11,2 millones de dólares para los declarantes solteros o a 22,4 millones de dólares por pareja para los domiciliados en EE.UU. Para las personas físicas no estadounidenses, no habrá ningún cambio Por lo tanto, seguirán sujetos al impuesto sobre sucesiones en el momento del fallecimiento y estarán exentos de 60.000 dólares. En consecuencia, las personas físicas no estadounidenses tendrán que planificar para evitar el impuesto sobre el patrimonio o protegerse contra él. Con la convergencia de los tipos impositivos de las sociedades con los de las personas físicas, que han bajado al 21% (frente al 35% anterior), el comprador extranjero de un inmueble estadounidense debería considerar la posibilidad de estructurar la compra utilizando una sociedad extranjera, que ahora es un vehículo mucho más atractivo para poseer el inmueble estadounidense. El uso de este tipo de vehículo para mantener la propiedad permite al comprador evitar la exposición al impuesto sobre el patrimonio estadounidense. Obtenga más información en nuestra Guía del comprador extranjero.
Duplicación de la deducción estándar
La deducción estándar se duplica a 12.000 dólares para los declarantes solteros y a 24.000 dólares para los casados. Si bien esto simplifica muchas cosas para la mayoría de los contribuyentes de ingresosmedios , la duplicación de la deducción estándarborra efectivamente la distinción entre la propiedad y el alquiler en el código tributario para los contribuyentes de ingresos medios, eliminando un incentivo fiscal a la propiedad. Este cambio podría afectar sobre todo a quienes compran una vivienda por primera vez y no ven beneficios financieros concretos (a través de desgravaciones fiscales) por ser propietarios. Sin embargo, los beneficios de ser propietario de una vivienda son mucho mayores que los de recibir una pequeña desgravación fiscal, por lo que no creemos que esto afecte significativamente a la propiedad inmobiliaria en Manhattan o a la propiedad inmobiliaria de lujo en Miami.
Cambios en la deducibilidad de los intereses y la amortización
Una empresa inmobiliaria puede seguir deduciendo los gastos netos por intereses y los aplica a la deuda existente y a la nueva. El contribuyente debe optar por no acogerse a las nuevas normas de no deducción de intereses, que limitan la deducibilidad de los intereses en la medida en que los gastos netos por intereses superen el 30% del EBITDA (EBIT a partir de 2022).
Además de poder optar por no aplicar las nuevas normas de desgravación de intereses, estos contribuyentes están obligados a amortizar los bienes inmuebles en periodos de recuperación ligeramente más largos: los inmuebles residenciales en 30 años, los comerciales en 40 años y las mejoras interiores en 20 años. Por lo demás, la nueva ley fiscal mantiene las normas actuales de amortización de bienes inmuebles.
Deducciones por pérdidas netas de explotación limitadas al 80% de los ingresos
El importe de las pérdidas de explotación netas (NOL) deducibles de los ingresos se limita al 80% de los ingresos imponibles de la sociedad para ese año. Con la nueva ley, las pérdidas netas de explotación ya no pueden trasladarse a los dos años anteriores, sino que pueden trasladarse indefinidamente, a diferencia de la disposición de 15 años de la ley anterior.
Ampliación a 3 años del periodo de retención de intereses
No se elimina el tipo impositivo preferencial para las plusvalías a largo plazo, pero se exige un periodo de tenencia superior a tres años.
Esperamos que el aumento del periodo de tenencia de un año a tres tenga poca repercusión en nuestros inversores, ya que la mayoría de ellos conservan los locales comerciales durante más de tres años. Sin embargo, los que quieran vender propiedades no tendrán suerte.
Otros aspectos destacados:
Conclusión:
La reforma fiscal va a beneficiar significativamente a los inversores inmobiliarios y, en última instancia, a los propietarios de viviendas cuando todo esté dicho y hecho. El estímulo económico que supondrá la reducción del tipo impositivo de sociedades del 35% al 21% será enorme, ya que el coste del capital después de impuestos disminuirá significativamente, lo que fomentará la inversión de capital en el país. Además, la deducción especial del 20% ayudará enormemente a las pequeñas empresas, la columna vertebral de la economía, y, en particular, a los inversores inmobiliarios. Aunque se han añadido desincentivos al código para más compradores de rentas medias, los beneficios de estos dos cambios por sí solos serán mayores que cualquier beneficio fiscal perdido por las nuevas modificaciones de la ley.
En 2018, empezaremos a ver cómo las empresas cambian sus estructuras para aprovechar todo lo bueno de la ley y evitar todo lo malo. Con cambios tan atroces dirigidos a los estados demócratas, hay un esfuerzo concertado completo para minimizar los efectos negativos por de los topes SALT mediante la recaracterización del impuesto sobre la renta al impuesto sobre la nómina y las deducciones de caridad. Mientras tanto, Miami se beneficiará significativamente de esta legislación, ya que algunas personas cambian de estados con altos impuestos a estados con bajos impuestos.
Aunque 2018 será un año de incertidumbre, también será un año de oportunidades para los compradores en los mercados inmobiliarios de lujo de Manhattan y Miami que aprovechen la incertidumbre en torno a la ley. Los vendedores, por su parte, probablemente no se beneficiarán a corto plazo, pero a partir de 2019, esperamos que les vaya muy bien, especialmente en Manhattan y Miami, a medida que se afiance el crecimiento económico. En última instancia, los recortes fiscales beneficiarán a los ricos y a los ultrarricos, lo que será música para los oídos de los promotores inmobiliarios de lujo y, en última instancia, de los propietarios de viviendas en Nueva York y Miami.
"Cómo invertir en el sector inmobiliario"
"Un análisis de las mejores ciudades para invertir en inmuebles"
"Información sobre impuestos inmobiliarios en Miami que debes conocer"
"Cómo se puede reducir o aplazar la plusvalía al vender un inmueble"
Referencias:
https://www.hklaw.com/en/insights/publications/2018/01/main-effects-of-us-tax-reform-on-foreign-taxpayers