¿Por qué dar al Estado más de lo que le corresponde cuando vende su vivienda habitual o una inversión inmobiliaria? Hay más de una forma de aplazar y reducir el impuesto sobre plusvalías(CGT) al vender un inmueble. Aunque requiere planificación y seguir unas normas gubernamentales estrictas, si se dan las circunstancias, sin duda funcionan.
Cuando un cliente vende su propiedad, un objetivo primordial es maximizar los beneficios de la revalorización del precio. Uno de los principales costes a los que se enfrentan todos los vendedores de propiedades es el impuesto sobre la venta de bienes inmuebles (CGT), que es un impuesto que pueden adeudar sobre la revalorización de la propiedad en el momento de la venta. Los propietarios astutos planifican con antelación, siempre que sea posible, para minimizar o aplazar cualquier responsabilidad por CGT.
La responsabilidad fiscal depende, en muchos aspectos, de las circunstancias específicas del vendedor. Por ejemplo, la propiedad puede ser:
Una residencia principal
Una vivienda secundaria o de vacaciones, o un pied-à-terre
Una inversión inmobiliaria
La propiedad puede ser de:
Un individuo
Un matrimonio
Una sociedad u otra entidad comercial
La obligación de pagar el impuesto de plusvalía depende, en muchos aspectos, de especificidades como éstas. El otro aspecto específico es el tiempo. El tiempo que alguien posee una propiedad también afecta a la responsabilidad CGT. En este artículo vamos a discutir los detalles y las opciones en general. Cualquier persona que desee asesoramiento específico sobre sus propias circunstancias, debe consultar a su contador de impuestos de EE.UU.. Y, si usted es un extranjero, entonces usted debe consultar a un contador de impuestos de su país de origen que entienden las implicaciones de los tratados fiscales, en su caso.
El impuesto sobre las plusvalías es un impuesto recaudado por el IRS sobre los beneficios obtenidos cuando, en este contexto, se venden bienes inmuebles en propiedad. Si la venta da lugar a pérdidas o a un punto de equilibrio, no hay que pagar impuestos. Sin embargo, en la mayoría de los casos habrá plusvalías, ya que los precios de los inmuebles tienden a subir con el tiempo al ritmo de la inflación.
El beneficio, o plusvalía neta, se calcula restando el coste-base de la propiedad de los ingresos netos de la venta. La base de coste es el precio de coste pagado para comprar la propiedad, más los gastos de cierre incurridos para completar la compra, más el coste de cualquier mejora de capital permanente realizada en la propiedad durante su posesión menos la recuperación de la depreciación (que no vamos a tratar aquí).
La sustitución de los electrodomésticos no es una mejora permanente, por lo que no puede utilizarse para aumentar el coste-base y reducir la plusvalía. Sin embargo, renovar la cocina con nuevos armarios y encimeras se considera una mejora permanente y aumenta el coste-base de la propiedad (compensaría la plusvalía y el impuesto resultante). El coste de volver a pintar la misma cocina se considera mantenimiento y no mejora de capital. Los propietarios deben guardar todos los recibos relacionados con las mejoras de capital para demostrar su base de coste en caso de que Hacienda necesite confirmación.
Los gastos de cierre de la venta del inmueble reducen la plusvalía. Elementos como las comisiones de los intermediarios, los impuestos municipales sobre transmisiones patrimoniales y otros costes directos asociados a la venta pueden utilizarse para reducir la cifra de beneficios y, por tanto, el CGT adeudado.
Los bienes vendidos después de menos de un año dan lugar a plusvalías a corto plazo, que Hacienda considera ingresos ordinarios. A menudo, el impuesto sobre la renta normal sobre la ganancia será mucho más alto que los tipos impositivos sobre las plusvalías a largo plazo, dependiendo de en cuál de los tramos del impuesto sobre la renta uno caería. Por lo tanto, es mejor poseer la propiedad durante más de un año. Si la propiedad se vende por una razón inesperada y aprobada por el IRS, entonces la responsabilidad fiscal puede ser eximida o reducida. Los motivos pueden ser, por ejemplo, un divorcio o separación, una enfermedad grave, perder el trabajo o sufrir una catástrofe natural.
Una vivienda habitual vendida como ganancia estará sujeta a un CGT limitado. Una persona soltera puede reducir la ganancia imponible en 250.000 $ antes de que se calcule el CGT. Una pareja casada puede reducir la ganancia imponible en 500.000 $. Por lo tanto, el impuesto sobre plusvalías puede reducirse contrayendo matrimonio.
Si planea vender su casa y ésta es una segunda residencia o una casa de vacaciones, un poco de planificación anticipada puede reportarle dividendos. El IRS considera que una vivienda es residencia principal si ha estado ocupada como tal durante un mínimo de dos años en el período de cinco años anterior. Establecer una nueva dirección principal para el correo, el registro de votantes, el permiso de conducir, etc., dos años antes de vender la propiedad puede reducir sustancialmente la responsabilidad por CGT.
Cambiar el estatus de cada propiedad de inversión o segunda residencia a residencia principal antes de venderla permitirá diferir de forma continua hasta 500.000 $ de responsabilidad CGT. El IRS no limita el número de veces que puede utilizarse una residencia personal para beneficiarse de la reducción fiscal. Esta cantidad de planificación puede no ser posible, por lo que un inversor debe buscar la siguiente ruta para el aplazamiento de CGT.
La venta de una inversión inmobiliaria con beneficios conlleva el pago de impuestos. Afortunadamente, el Gobierno ha introducido un programa que permite al inversor aplazar el pago de impuestos durante un periodo ilimitado. Deben seguirse unas normas específicas, pero es otro ejemplo de cómo EE.UU. apoya la propiedad inmobiliaria tanto por parte de inversores nacionales como extranjeros.
Un intercambio 1031 (también llamado intercambio Starker, intercambio de bienes similares o intercambio de impuestos diferidos 1031) permite a los inversores aplazar todos los CGT siempre que reinviertan los ingresos de la venta en otra propiedad aprobada. Las normas son estrictas y deben seguirse con precisión, pero también tienen amplios parámetros que facilitan el aplazamiento más de lo que sería. A continuación se ofrecen algunos consejos para evitar el pago de impuestos al vender una casa.
Cuando se vende una inversión inmobiliaria y todos los ingresos se destinan a la compra de otra inversión inmobiliaria, la obligación de pagar el impuesto sobre la renta se transfiere a la siguiente inversión inmobiliaria. Cuando se vende esa propiedad y se adquiere otra, el pasivo de CGT se transfiere de nuevo. Y así sucesivamente. En algún momento, si se vende una inversión inmobiliaria y se liquidan los beneficios, la ganancia obtenida de la venta de esa propiedad, por sí sola, generará un impuesto sobre el valor añadido que deberá pagarse.
El IRS exige que, para que se aplique el aplazamiento de la obligación tributaria, la siguiente compra debe ser "en especie". Esto significa que si se vende un inmueble de inversión, se debe comprar más inmuebles de inversión. Se puede vender un condominio de lujo en Manhattan y comprar más de una propiedad de menor coste en Miami .
Lo que importa es que todas las propiedades del Intercambio 1031 son para inversión y todos los ingresos de la venta se utilizan para comprar la nueva propiedad "similar". Esto significa que, por ejemplo, un terreno sin edificar muy caro en Nevada, adquirido para su desarrollo pero que nunca llegó a desarrollarse, podría "intercambiarse" por una casa de piedra rojiza en Manhattan y un apartamento en Miami Beach. Una inversión inmobiliaria por otra inversión inmobiliaria de igual o mayor valor.
La compraventa debe ser realizada por un intermediario cualificado y autorizado. El QI retiene el producto de la venta y lo transfiere al vendedor o vendedores del inmueble o inmuebles de sustitución, sin que el vendedor original lo toque. Así que legalmente, la compraventa se considera "un intercambio". La idea fue introducida por el congresista Stalker, y las normas se encuentran en la Sección 1031 del Código del IRS, de ahí los dos nombres.
Todas las propiedades deben estar en Estados Unidos.
Todos los bienes deben ser"similares", por lo que los bienes inmuebles no pueden "intercambiarse" por acciones, bonos o dinero en efectivo, por ejemplo.
El inmueble comprado (recién adquirido) en el marco del intercambio 1031 debe tener un valor igual o superior al del inmueble vendido (cedido).
La propiedad cedida debe haber sido utilizado para la inversión, no cualquier otro propósito, y la propiedad adquirida también debe ser destinado a fines de inversión. (es decir, 1031 intercambio nyc residencial propiedad de inversión para 1031 intercambio florida propiedad comercial).
Deben respetarse los plazos establecidos por Hacienda. La compraventa no tiene por qué ser simultánea. Por este motivo, una QI lo gestiona todo. El QI completa la venta y se queda con todos los ingresos. El vendedor tiene entonces 45 días para encontrar una propiedad de reemplazo (o propiedades) y la compra de los reemplazos debe ser completado dentro de los 180 días de la venta anterior. La QI se quedará con el producto de la venta, cerrará la compra y transferirá los fondos sin que el propietario original tenga acceso a ellos.
El vendedor puede elaborar una lista restringida aprobada de posibles propiedades de adquisición para los registros de la QI y, a continuación, permitir que su agente inmobiliario negocie la compra para que la QI pueda cerrar la(s) transacción(es).
Es aceptable hacer un "intercambio inverso", lo que significa que el inversor encuentra y cierra la propiedad adquirida antes de cerrar la venta de la propiedad cedida. El QI explicará cómo funciona, pero lo que importa es que el inversor todavía será capaz de diferir CGT cuando se cierra la transacción de la propiedad cedida.
El sitio Acuerdo de intercambio que el QI redacta debe confirmar que todos los pasos requeridos por el IRS se han completado correctamente y forman parte del plan general de Aplazamiento de Impuestos 1031.
Si el vendedor (cedente) financia la compra (adquisición), el préstamo debe ser "adecuado". No debe ser lo suficientemente grande como para proporcionar un excedente de caja al vendedor, de lo contrario anula el intercambio y se devenga el CGT.
El QI (a veces llamado acomodador) debe dedicarse a tiempo completo a la intermediación. El QI no debe tener ninguna relación financiera con el vendedor, por lo que no puede ser el agente inmobiliario, el contable o el abogado habitual del vendedor, por ejemplo.
Eso es. El CGT puede minimizarse y aplazarse conociendo y siguiendo las normas.
Los intercambios 1031 tienen su propia jerga; ceder, adquirir, intermediario, etc. Otra parte de la jerga que oyen los inversores es la palabra "arranque". Esto generalmente se refiere a cualquier dinero en efectivo recibido directamente de la venta de la propiedad. Es decir, el efectivo que no ha pasado por el QI. Tan pronto como usted recibe físicamente dinero en efectivo en la venta que el dinero en efectivo está sujeto a impuestos. Por lo tanto, es mejor rodearse de asesores, como nosotros, que conocen todas las reglas muy estrictas de los intercambios 1031.
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