La mayoría de las personas que compran una vivienda necesitan un préstamo para ayudar a pagarla, y el tipo de préstamo que obtenga puede influir en la cantidad de dinero que pague en total por su vivienda. Dos opciones son obtener una reasignación de hipoteca o una asunción de hipoteca. Aunque puedan parecer similares, estos dos préstamos son bastante diferentes, siendo las reasignaciones hipotecarias mucho más comunes ahora que las asunciones hipotecarias. De hecho, es posible que le sorprenda que existan los supuestos hipotecarios porque son muy poco frecuentes. Aunque los supuestos hipotecarios tienen ventajas significativas sobre las reasignaciones hipotecarias más comunes, los préstamos CEMA pueden simular algunos de los beneficios que se pierden cuando se obtiene un préstamo de reasignación frente a un supuesto hipotecario, pero es posible que tenga que tomar una decisión entre si valora obtener un tipo de interés más bajo u obtener los beneficios de un préstamo CEMA. Obtenga más información sobre sus opciones a la hora de comprar una vivienda en Nueva York conociendo los términos.
Tal vez no sepa que es posible asumir una hipoteca, y mucho menos que solía ser la forma más popular de comprar o vender una casa. Cuando se produce una asunción de hipoteca, el comprador básicamente se hace cargo del préstamo del vendedor, incluidas todas las condiciones que estableció el prestatario original. Esto significa que el comprador está esencialmente pagando al banco la cantidad restante para el vendedor, y el comprador mantiene la tasa de interés. Es importante tener esto en cuenta porque el comprador no tendrá que pagar los intereses del préstamo original, mientras que sí tendría que pagar los intereses de un préstamo nuevo.
En cambio, una reasunción de hipoteca es cuando el comprador de una vivienda asume un nuevo préstamo con sus propias condiciones de un banco. Esta opción es mucho más común hoy en día, en parte porque al banco no suele entusiasmarle asumir una hipoteca. A los bancos no les gusta esta opción por un par de razones, entre ellas que no cobran el importe de los intereses que se pagan al principio del préstamo, por lo que hay pocos incentivos para que un banco acepte una reasunción de hipoteca. Otra razón por la que los bancos prefieren una reasignación de hipoteca a una asunción de hipoteca es que sólo quieren aceptar a un nuevo prestatario que tenga las mismas o mejores probabilidades de pagar el préstamo. El prestamista evaluará si esto es cierto o no en función del historial crediticio del comprador y otros factores financieros.
Una de las mayores ventajas que una asunción de hipoteca puede suponer para un comprador es la menor cantidad de intereses que tiene que pagar por el préstamo. Otra ventaja es que se eliminan muchos de los impuestos de registro de la hipoteca que normalmente se pagarían por un préstamo nuevo o una reasignación de hipoteca. Cuando se asume una hipoteca, sólo se pagan los impuestos de registro hipotecario del resto del préstamo.
Un CEMA (Acuerdo de Prórroga y Modificación de la Consolidación) puede ayudar a ahorrar mucho dinero a los neoyorquinos que quieran comprar una casa adosada o un condominio. Este tipo de préstamo ayuda a las personas que están financiando una nueva compra u obteniendo una refinanciación de una vivienda existente al evitar el impuesto de registro de hipotecas, que es un impuesto sobre el importe total del préstamo. Con un tipo del 1,8% para préstamos inferiores a 500.000 $ y un tipo del 1,925% para préstamos superiores a 500.000 $, el impuesto de registro de la hipoteca puede suponer miles de euros. Lo que hace que el impuesto de registro de hipotecas sea realmente caro es que, básicamente, tiene que pagarlo dos veces si refinancia su vivienda. Pero si utiliza un préstamo CEMA, sólo pagará el impuesto sobre la diferencia entre las dos hipotecas.
Si se pregunta por qué a menudo se confunden dos términos que significan cosas muy distintas, no es el único. Como los supuestos hipotecarios son tan raros, la gente del sector inmobiliario ha empezado a utilizar los dos términos indistintamente. La razón de que sean tan raros es que actualmente se están redactando billetes para que los supuestos hipotecarios no estén disponibles en caso de venta de la vivienda. Es sencillo de entender porque los bancos no ganan nada cuando hay una asunción de hipoteca. De hecho, pierden los intereses que les reportaría un nuevo préstamo, por lo que en las dos últimas décadas, los bancos empezaron a redactar los préstamos de forma que los supuestos hipotecarios no fueran posibles.
Últimamente, como se han vendido tantas casas, conseguir un CEMA puede llevar algún tiempo, y podrías perder el tipo de préstamo original que esperabas si esperas para conseguir un préstamo CEMA. Conceder préstamos CEMA no repercute en el balance final del banco, pero ahora tendrás que esperar más porque tampoco hay ningún incentivo para que el banco conceda este tipo de préstamos. De hecho, son más una cortesía que otra cosa, por lo que los bancos no se esfuerzan mucho por concederlos rápidamente, sobre todo cuando están atascados con otros trabajos. Si quieres un préstamo CEMA que pueda ahorrarte dinero en los impuestos pero también quieres el tipo de interés más bajo posible, puede que ahora mismo te resulte complicado. Dado que los tipos de interés están subiendo, tiene que decidir si le merece la pena esperar a que se tramite el CEMA para evitar los impuestos adicionales de registro de la hipoteca, aunque podría perder el tipo de interés más bajo disponible si sube rápidamente.
Si va a comprar o vender una casa, explore sus opciones para poder conseguir el mejor acuerdo financiero posible para usted. Hay un montón de casas en venta en Nueva York para el comprador adecuado, pero tienes que hacer los deberes para asegurarte de que no te pierdes un trato que podría afectar a tus finanzas en los próximos años.